AB/RP

Numéro 25/00507

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/02/2025

Dossier :

N° RG 24/02067

N° Portalis DBVV-V-B7I-I5A3

Nature affaire :

Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

Affaire :

Syndicat des copropriétaires

de la RÉSIDENCE [7] 1

Syndicat des copropriétaires

de la RÉSIDENCE [7] 2

C/

S.A.S. MER & GOLF RESIDENCES

S.A.S. MER & GOLF APPART HOTEL

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par son Syndic la Société MARTIN GESTION, ayant son siège [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 5]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par son Syndic la Société MARTIN GESTION, ayant son siège [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 5]

représentés et assistés de Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMEES :

S.A.S. MER & GOLF RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 1]

S.A.S. MER & GOLF APPART HOTEL

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentées par Maître Marie-Françoise COUSI LETE, avocat au barreau de PAU, et assistées de Maître PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 21 JUIN 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 22/01401

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er avril 2015, les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 8] et [Adresse 11], situés à [Localité 13] (40), ont conclu avec la SAS Mer & golf résidences un contrat d’entretien ménager des parties communes sur la période d’une année du 1er janvier au 31 décembre 2015, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une rémunération totale et forfaitaire annuelle de 32 070 euros TTC révisable.

Le 1er janvier 2018, les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 8] et [Adresse 11] ont conclu avec la SAS Mer & golf appart hôtel un contrat d’entretien des deux piscines de la copropriété sur la période d’une année du 1er janvier au 31 décembre 2018, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une rémunération totale et forfaitaire annuelle de 19 662 euros TTC révisable.

Par actes du 29 décembre 2022, la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de les voir condamner à leur payer plusieurs factures portant sur les exercices 2017, 2018 et 2019 relatives aux prestations d’entretien ménager des parties communes, d’entretien des deux piscines, de ronde, et à des montants de taxes foncières et d’assurance multirisques dont elles avaient fait l’avance n’avaient pas été réglées, soit une somme totale de 118 269,37 € outre 15 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions d’incident du 26 septembre 2023, les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 8] et 2 ont sollicité du juge de la mise en état qu’il déclare irrecevable pour cause de prescription, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, la demande en paiement de la SAS Mer & golf appart hôtel au titre des factures émises en 2017.

Suivant ordonnance contradictoire du 21 juin 2024 (RG n° 22/01401), le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 10],

— débouté la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné les Syndicats des copropriétaires des résidences Le boucanier 1 et 2 à verser à la SAS Mer & golf appart hôtel la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 10] aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— qu’il n’est pas contesté que le délai de prescription des demandes en paiement a commencé à courir à compter de la date d’émission des factures,

— que l’action en paiement relative aux factures émises le 31 décembre 2017 a été introduite le 29 décembre 2022 soit avant l’expiration du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, de sorte qu’elle est recevable,

— que les copropriétaires des résidences [Adresse 8] et 2 ont reconnu de manière non équivoque la créance de la SAS Mer & golf appart hôtel lors de l’approbation des comptes de l’année 2017 le 31 mars 2018, faisant apparaître les factures litigieuses, de sorte que le délai de prescription a été interrompu à cette date,

— qu’en l’absence de décision au fond sur la demande en paiement, il n’y a pas lieu à condamnation des Syndicats des copropriétaires pour résistance abusive.

Par déclaration du 15 juillet 2024 (RG n° 24/02067), le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ont relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 11 septembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, le [Adresse 12] [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], appelants, entendent voir la cour :

— réformer l’ordonnance,

En conséquence,

— déclarer irrecevable en ce qu’elle est prescrite, la demande de paiement de la SAS Mer & golf appart hôtel au titre des factures émises en 2017, à l’exception de celles du 31 décembre 2017,

— condamner la SAS Mer & golf appart hôtel au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de l’article 2224 du code civil :

— que le point de départ du délai de prescription quinquennale est la date d’émission des factures, de sorte que les factures des 31 mai, 1er septembre et 1er octobre 2017 sont prescrites, l’action n’ayant pas été engagée dans le délai de 5 ans de leur émission,

— qu’ils n’ont pas renoncé à se prévaloir de la prescription, dès lors que l’approbation des comptes invoquée est simplement une approbation de la gestion du syndic, dans sa globalité et sans détail des factures, qu’elle constitue seulement le récapitulatif comptable de la réception des factures, qu’elle n’est pas un aveu de l’absence de paiement ni un engagement au paiement, et qu’elle ne remplit pas les conditions de la renonciation à prescription ; qu’en outre, la SAS Mer & golf résidences est un tiers à cet acte et ne peut s’en prévaloir.

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel, intimées, demandent à la cour de :

— déclarer les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 6] 1 et 2 mal fondés en leurs conclusions d’incident tendant à voir déclarer prescrites les demandes pécuniaires formulées à leur encontre au titre des factures de l’exercice 2017,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— les condamner au paiement d’une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir, au visa des articles 2224 et 2240 du code civil :

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2018 qui a concerné les deux résidences Le boucanier 1 et 2 a approuvé à l’unanimité des votants les comptes de l’exercice 2017 comprenant notamment les dépenses et plus précisément celles relatives aux contrats d’entretien, qui étaient détaillées dans les convocations à l’assemblée générale, ce qui constitue un engagement des Syndicats des copropriétaires à régler les charges s’y rapportant, et pour elles une reconnaissance

de leur droit à recouvrer le montant de leur créance, de sorte que le délai de prescription a été interrompu à cette date,

— qu’elles sont également propriétaires de lots au sein des deux résidences, de sorte que les procès-verbaux des assemblées générales et notamment celui du 31 mars 2018, leur sont notifiés et leur sont opposables,

— que le rapport d’activité du conseil syndical pour l’année 2017 mentionne expressément que la commission de contrôle a vérifié les factures des dépenses ainsi que leur imputation et qu’elle n’a relevé aucun problème important dans les comptes des résidences Le boucanier 1 et 2.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 janvier 2025 pour y être plaidée.

A titre liminaire, il est rappelé que l’appel ne porte pas sur le chef de la décision relatif au rejet de la demande indemnitaire de la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel pour résistance abusive.

Sur la prescription :

Il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 2240 du code civil prévoit que :

'La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.'

L’article 2248 du code civil dispose quant à lui :

'Sauf renonciation, la prescription peut être opposée en tout état de cause, même devant la cour d’appel.'

Aux termes des articles 2250 et 2251 du code civil, seule une prescription acquise est susceptible de renonciation, et la renonciation à la prescription est expresse ou tacite.

La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

En l’espèce, les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 8] et [Adresse 11] font valoir qu’une partie des factures dont le paiement leur est réclamé est prescrite.

Les factures concernées en 2017 sont les suivantes :

— Facture du 31 mai 2017 n° 17 05 001 pour un montant de 8 179,74 €

— Facture du 31 mai 2017 n° 17 05 002 pour un montant de 1 322,23 €

— Facture du 1er septembre 2017 n° 17 09 004 pour un montant de 8 179,74 €

— Facture du 1er septembre 2017 n° 17 09 003 pour un montant de 5 349,07 €

— Facture du 1er octobre 2017 n° 17 10 003 pour un montant de 8 179,74 €

— Facture du 1er octobre 2017 n° 17 10 004 pour un montant de 7 893,39 €,

étant précisé qu’il existe deux autres factures au sujet desquelles la prescription n’est pas soulevée en cause d’appel, à savoir :

— Facture du 31 décembre 2017 n° 17 12 007 pour un montant de 8 179,74€

— Facture du 31 décembre 2017 n° 17 12 008 pour un montant de 1 462,47 €.

La cour constate que les assignations en paiement délivrées par la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel à l’encontre des Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 9] [Adresse 11] sont intervenues le 29 décembre 2022, soit plus de 5 ans après les factures intervenues entre le 31 mai 2017 et le 1er octobre 2017.

Les intimées, qui sont également copropriétaires, soutiennent cependant que les syndicats de copropriétaires ont reconnu leur dette, ce qui interrompt la prescription, en approuvant les comptes lors des assemblées générales du 31 mars 2018, et donc que les assignations en paiement du 29 décembre 2022 ont été délivrées avant l’expiration du délai quinquennal qui expirait en l’espèce le 31 mars 2023 du fait de l’effet interruptif de cette assemblée générale, de sorte qu’elles ne sont pas prescrites en leurs demandes en paiement.

Or, en application de l’article 2250 précité, les assemblées générales du 31 mars 2018 ne peuvent contenir une renonciation à la prescription par les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 8] et [Adresse 11], dans la mesure où la prescription n’était pas acquise à cette date.

Par ailleurs, l’approbation des comptes en assemblée générale est un acte interne, et ne peut en l’espèce valoir reconnaissance du droit des créanciers au sens de l’article 2240 du code civil dans la mesure où les résolutions approuvant les comptes dans lesquels figurent les facturations litigieuses ne contiennent aucun aveu non équivoque des Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 8] et [Adresse 11] sur l’absence de paiement de ces factures.

Ainsi, la prescription est acquise sur les demandes en paiement des 6 factures précitées, intervenues entre le 31 mai 2017 et le 1er octobre 2017.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté cette fin de non-recevoir pour ces factures, et sera confirmée en ce qu’elle a déclaré non prescrites les demandes relatives aux deux factures du 31 décembre 2017.

Sur le surplus des demandes :

La SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel, succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’incident par confirmation de l’ordonnance déférée ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer aux Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 9] [Adresse 11] la somme totale de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés au titre de l’incident en première instance et en appel.

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, les demandes de la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par les Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 6] 1 et 2 pour les factures du 31 décembre 2017 n° 17 12 007 pour un montant de 8 179,74 € et n° 17 12 008 pour un montant de 1 462,47 € ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déclare prescrites les demandes en paiement de la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel relatives aux factures suivantes :

— Facture du 31 mai 2017 n° 17 05 001 pour un montant de 8 179,74 €

— Facture du 31 mai 2017 n° 17 05 002 pour un montant de 1 322,23 €

— Facture du 1er septembre 2017 n° 17 09 004 pour un montant de 8 179,74 €

— Facture du 1er septembre 2017 n° 17 09 003 pour un montant de 5 349,07 €

— Facture du 1er octobre 2017 n° 17 10 003 pour un montant de 8 179,74 €

— Facture du 1er octobre 2017 n° 17 10 004 pour un montant de 7 893,39 €,

Déboute la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel à payer aux Syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 9] [Adresse 11] la somme totale de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles relatifs à l’incident en première instance et en appel,

Condamne in solidum la SAS Mer & golf résidences et la SAS Mer & golf appart hôtel aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE