PS/EL

Numéro 25/ 2528

COUR D’APPEL DE PAU

Chambre sociale

ARRÊT DU 11/09/2025

Dossier : N° RG 23/02863 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IVQA

Nature affaire :

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l’expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers

Affaire :

[O] [M] épouse [Z]

C/

[J] [F], G.A.E.C. LA ROSERAIE

Grosse délivrée le

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Novembre 2024, devant :

Madame SORONDO magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame LAUBIE, greffière.

Madame SORONDO en application de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame CAUTRES, Présidente

M^me SORONDO, Conseiller

M^me FILIATREAU, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [O] [M] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e PIAULT, avocat au barreau de PAU et M^e TANGUY loco

M^e CREVEL de la SELEURL SCILLON, avocat au barreau de PARIS,

INTIMES :

Monsieur [J] [F]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Comparant, assisté de M^e GALLARDO, avocat au barreau de PAU

G.A.E.C. LA ROSERAIE, en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

En présence de Mme [F], co-gérante, assistée de M^e GALLARDO, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 28 SEPTEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’OLORON SAINTE MARIE

RG numéro : 51-22-0000

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2009, Mme [O] [M] épouse [Z] a passé avec M. [J] [F] pour l’année 2009 un contrat de vente d’herbe sur pied se trouvant sur des parcelles situées à [Localité 14] et cadastrées section B n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 2] (partie de parcelle), [Cadastre 3] (partie de parcelle), [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6]. Il était stipulé que la vente d’herbe emportait la possibilité pour le preneur de faire pacager son troupeau de vaches et d’ovins sur les parcelles, ce du printemps à la fin de l’automne, et également que le contrat n’était pas un bail à ferme et n’était pas soumis au statut du fermage.

Mme [Z] et M. [F] ont réitéré chaque année un contrat similaire de vente d’herbe, en dernier lieu par acte sous seing privé en date du 12 mars 2018.

Le 6 décembre 2019, Mme [M] épouse [Z] a vendu ces parcelles à la SAS Geeksland France, à l’exception de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13]. Les parcelles vendues ont été libérées.

Mme [Z], qui soutient que les différents contrats successifs qualifiés de vente d’herbe s’analysent en un bail rural au profit de M. [F], a saisi, par requête réceptionnée le 5 janvier 2022, le tribunal partitaire des baux ruraux d’Oloron Sainte Marie aux fins de voir prononcer la résiliation de ce bail rural.

Le Gaec [Adresse 15] est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron Sainte Marie a :

— débouté Mme [O] [M] épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [O] [M] épouse [Z] au paiement des dépens de l’instance,

— condamné Mme [O] [M] épouse [Z] à payer à M. [J] [F], le GAEC [Adresse 15] et Mme [Y] [F], es qualité de co-gérante du GAEC [Adresse 15], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’instance,

— débouté Mme [O] [M] épouse [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Cette décision a été notifiée aux parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue de Mme [O] [M] épouse [Z] le 2 octobre 2023.

Le 27 octobre 2023, par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Pau, Mme [O] [M] épouse [Z] en a interjeté appel dans des conditions de régularité qui ne font l’objet d’aucune contestation.

Selon avis de convocation du 8 avril 2024 contenant calendrier de procédure, les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 28 novembre 2024, à laquelle elles ont comparu.

PRETENTIONS DES PARTIES

Selon ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 30 août 2024, reprises oralement à l’audience de plaidoirie, et auxquelles il est expressément renvoyé, Mme [O] [M] épouse [Z], appelante, demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron Sainte Marie du 28 septembre 2023 sauf en ce qu’il a requalifié le contrat de vente d’herbe liant Mme [Z] à M. [F] en bail rural soumis au statut du fermage,

Statuant à nouveau,

— Prononcer la résiliation du bail rural consenti par Mme [Z] au profit de M. [F] portant sur la fraction de la parcelle B [Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 14] propriété de Mme [Z],

— Ordonner l’expulsion de M. [F] avec tous biens et occupants de son chef, parmi lesquels le GAEC [Adresse 16], sous une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir,

— Rejeter comme mal fondée la demande indemnitaire présentée reconventionnellement par les intimés,

— Condamner solidairement M. [F] et le GAEC [Adresse 15] à verser à Mme [Z] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Selon ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 24 octobre 2024, reprises oralement à l’audience de plaidoirie, et auxquelles il est expressément renvoyé, M. [J] [F] et le GAEC [Adresse 15], intimés, demandent à la cour de

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire,

— Constater la novation des relations contractuelles par l’effet de la vente d’une part substantielle de la chose donnée à bail,

— Débouter le bailleur de sa demande de résiliation,

— Dire et juger que le GAEC [Adresse 15] est titulaire d’un bail à ferme sur la partie de propriété qui n’a pas été vendue.

A titre infiniment subsidiaire,

— Constater l’absence de préjudice du bailleur tenant au transfert du bail,

— Débouter le bailleur de sa demande de résiliation,

— Dire et juger que le GAEC [Adresse 15] est titulaire d’un bail à ferme.

A titre encore plus subsidiaire,

— Agréer la cession du bail au profit du GAEC [Adresse 15],

— Débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Dans tous les cas,

— Condamner le bailleur à régler une indemnité de 25.000 euros pour procédure abusive,

— Condamner la bailleresse à régler une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

SUR QUOI LA COUR,

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

Mme [Z] invoque l’existence d’un bail rural la liant à M. [F] aux motifs :

— qu’elle a passé des contrats de vente d’herbe qui doivent, en application de l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime et de la jurisprudence constante de la cour de cassation1, être requalifiés en bail rural à compter du 1er janvier 2009,

— qu’elle a contracté avec M. [F] qui est donc titulaire du bail.

Elle poursuit que le premier juge a admis que les différentes conventions sous seing privé de vente d’herbe s’analysent en un bail rural ayant pris effet le 1er janvier 2009 entre Mme [Z] et M. [F], puis jugé que le Gaec de [Adresse 15] est l’unique titulaire du bail au motif qu’il se serait acquitté du paiement des fermages ainsi que de factures d’eau et d’électricité pour des bâtiments agricoles alors que :

— sur le fondement de l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, la cour de cassation juge de façon constante que la préexistence d’un bail rural prive d’effet la reconnaissance ultérieure d’une convention similaire sur le même bien au profit d’un tiers,

— de jurisprudence constante, la renonciation par le preneur au bénéfice du bail rural ne peut résulter que d’une manifestation « claire et non équivoque » de volonté. Un défaut d’exploitation du bien par le preneur ou même son départ ne peuvent à eux seuls être regardés comme valant renonciation au bail rural dans la mesure où ces comportements sont équivoques.

— faute d’avoir été résilié d’un commun accord ou dans les conditions prévues au code rural et de la pêche maritime, le bail passé avec M. [P] se poursuit, quand bien même il aurait cessé d’exploiter les terres,

— en application de l’article 1236 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat, le paiement peut être réalisé par un tiers ;

— l’assiette du bail n’a jamais compris de bâtiments.

Elle fait valoir en outre :

— qu’en application de l’article L.411-37 du code rural, le fermier peut mettre le bail rural dont il est titulaire à la disposition d’une société à objet principalement agricole dont il est associé exploitant. Le fermier demeure seul titulaire du bail rural et la société bénéficiaire de la mise à disposition ne peut nullement revendiquer la qualité de preneur à bail ;

— qu’en l’espèce, M. [F] a mis le bail à la disposition du GAEC de [Adresse 15] ;

— que la poursuite de l’exploitation des parcelles par le GAEC de [Adresse 15] après le départ en retraite de M. [N] concomitant à son retrait du GAEC de [Adresse 15] constitue une cession de bail prohibée.

Elle conteste de même toute novation intervenue en 2019 lors de la cession de parties des parcelles, étant observé que le bail rural n’est pas affecté par la cession de la chose louée et se poursuit avec le cessionnaire de celle-ci.

Enfin, elle fait valoir qu’elle n’a pas agréé la cession du bail au GAEC de [Adresse 15] et que l’encaissement de fermages réglés par ce dernier ne vaut pas acceptation tacite d’une cession à celui-ci.

Cette cession prohibée constitue un constitue un motif péremptoire de résiliation conformément à l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Les intimés invoquent l’existence d’un bail verbal au profit du GAEC de [Adresse 15], faisant valoir :

— que le GAEC de [Adresse 15] occupe les parcelles depuis le 1er janvier 2009 et qu’à cette date, M. [N] n’est plus exploitant agricole en son nom personnel et exerce déjà par le biais d’un GAEC dont il était alors le gérant, ce, jusqu’en 2013 ;

— que le loyer a toujours été payé par le GAEC [Adresse 15] ainsi que les fluides afférents à l’exploitation des parcelles, et le bétail a toujours été sa propriété ;

— que dès lors, dès le commencement de la relation contractuelle, le bail à ferme ne pouvait impliquer M. [N] en son nom personnel ;

— qu’en matière de bail à ferme, la pratique des parties peut primer une disposition écrite d’un contrat ; le bail ayant été exécuté par le GAEC qui a fait pacager son bétail et a payé le loyer, la mention écrite « M. [F] » doit être écartée au profit de celle « M. [F] ès qualité de gérant » ;

— que les contrats de vente d’herbe doivent être écartés des débats : ils contreviennent au statut du fermage puisqu’ils stipulent que celui-ci ne s’applique pas ; ils n’ont aucune valeur juridique puisque les contrats de vente d’herbe sont incontestablement des baux à ferme ;

— que la bailleresse admet la nécessité de faire primer le bail verbal sur les termes d’un contrat écrit qui ne correspond manifestement pas à la réalité ;

— que le GAEC de [Adresse 15] a la jouissance exclusive des lieux et que M. [F] ne le conteste pas.

Ils font valoir par ailleurs qu’à supposer qu’un bail a existé entre Mme [Z] et M. [F], une novation est intervenue en 2019 lors de la cession à un tiers d’une partie des parcelles données à bail. Depuis lors, il n’a pas été signé de contrat de vente d’herbe et donc seul un bail verbal subsiste.

Ils soutiennent ensuite que s’il est considéré l’existence d’un bail au profit de M. [F], le GAEC de [Adresse 15] doit être reconnu comme ayant bénéficié d’un transfert intra-familial au visa de l’article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime et font valoir que les dispositions de ce texte interdisent de prononcer la résiliation d’un bail pour cession prohibée au profit d’un GAEC si le bailleur n’établit pas un préjudice résultant de l’omission d’information du bailleur, et qu’il en est de même de celles de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime suivant lesquelles une violation de l’article L.411-37 de ce code ne peut justifier une résiliation du bail que si le bailleur justifie d’un grief.

Enfin, dans l’hypothèse où il serait considéré qu’une cession de bail est intervenue, ils invoquent un agrément tacite à cette cession et demandent d’autoriser cette cession en application de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Sur ce,

L’article L.411 du code rural et de la pêche maritime prévoit que :

« Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. »

Il résulte de l’alinéa 2 de ce texte que le contrat de vente d’herbe s’analyse en un bail soumis au statut du fermage, sauf au cédant ou propriétaire de démontrer que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre. Or, non seulement Mme [Z] ne conteste pas la qualification de bail rural mais au contraire elle l’invoque, et il est également avéré que M [N] a bénéficié de la vente d’herbe sur les parcelles en cause chaque année de 2009 à 2018. Chacun des contrats a été passé au nom de M. [N] et il n’y est pas fait mention ni de sa qualité de gérant du Gaec [Adresse 15] qu’il avait jusqu’en 2013 ni du Gaec de [Adresse 15]. Il ressort de ces éléments que les contrats de vente d’herbe passés entre Mme [Z] et M. [N] s’analysent en un bail à ferme qui a pris effet le 1er mars 2009.

L’exploitation des parcelles par le Gaec [Adresse 15] et le paiement des fermages par ce dernier est seulement significatif de la mise à disposition des terres louées par M. [N] au profit du Gaec [Adresse 15] dont il était associé et gérant jusqu’en 2013, étant observé que celle-ci est possible en application de l’article L.323-14 du code rural et de la pêche maritime et que s’il est prévu que le bailleur en est informé, l’omission de cette formalité n’est assortie d’aucune sanction.

Aux termes de l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VII du présent titre et nonobstant le dispositions de l’article 1717 du Code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation, ou aux descendants du preneur ayant atteint m’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le Tribunal paritaire.

Selon l’article L 411-38 du code rural et de la pêche maritime, le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Ces présentes dispositions sont d’ordre public.

Il est admis que l’agrément peut résulter des circonstances et du comportement du propriétaire, même postérieur à la cession, par une manifestation claire et non équivoque.

Suivant l’article L.411-31 II du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du Gaec [Adresse 15] du 1er janvier 2013 qu’à compter de cette date, M. [J] [F] a cessé d’être associé et gérant de ce Gaec, et que les associés ont été son épouse, Mme [S] [F], à hauteur de 1995 parts, et sa fille, Mme [Y] [F], à hauteur de 2005 parts, chacune étant désignée co-gérante. Le bail rural a donc nécessairement été transmis à compter du 1er janvier 2013 au Gaec [Adresse 15]. Il est justifié que postérieurement au 1er janvier 2013, le Gaec [Adresse 15] a continué à payer les fermages, et surtout qu’en suite de la vente du 6 décembre 2019, bailleresse et fermier ont convenu de fixer le fermage à 1.500 € pour la seule parcelle demeurée propriété de la bailleresse et cadastrée section [Cadastre 13], étant observé que les intimés justifient du paiement de cette somme par le Gaec [Adresse 15] à Mme [Z] pour l’année 2020 par chèque du 23 juillet 2020 et que par courrier du 23 novembre 2023, Mme [Z] a invoqué un défaut de paiement d’un fermage de ce montant à compter de 2021. Or, la bailleresse, Mme [Z], n’a pu négocier ce fermage et en convenir qu’avec le Gaec [Adresse 15] et d’ailleurs, elle ne produit strictement aucune pièce déterminant sur ce point une quelconque intervention de M. [F]. Il s’agit là d’une manifestation claire et non équivoque de l’agrément de la bailleresse à la cession intervenue au profit du Gaec [Adresse 15]. Dès lors, sa demande de résiliation d’un bail existant entre elle et M. [F] doit être rejetée ainsi que celle subséquente d’expulsion. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les intimés font valoir que Mme [Z] a agi par deux fois en justice, devant le tribunal des baux ruraux de Pau puis celui d’Oloron Sainte Marie et a interjeté appel sans développer sans aucun argument nouveau par rapport à la première instance. Concernant le préjudice subi, ils invoquent le risque de perte de la parcelle qui compromettrait la survie de l’exploitation.

Mme [Z] s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle a le droit de former appel, élément essentiel à un procès équitable, et qu’il n’est pas caractérisé de préjudice.

Suivant l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 559 du même code, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés.

Il appartient au Gaec [Adresse 15] de caractériser l’abus invoqué et il ne fournit aucun élément sur ce point. Il ne caractérise pas non plus le préjudice qu’il aurait subi. Sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les frais de l’instance

Mme [Z] succombe en son appel, de sorte que les dispositions du jugement relatives aux frais de première instance seront confirmées et qu’elle sera condamnée aux dépens exposés en appel ainsi qu’à payer au Gaec [Adresse 15] une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron Sainte Marie le 28 septembre 2023,

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Mme [O] [Z] née [M] aux dépens exposés en appel,

Condamne Mme [O] [Z] née [M] à payer au Gaec [Adresse 15] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt signé par Madame CAUTRES, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,