Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 FEVRIER 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07364 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUGO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mars 2022 -Juge de la mise en état de CRETEIL – RG n° 20/01837

APPELANTES

Madame [S] [H] [B]

née le 24 août 1944 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alain CROS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

Madame [W] [O] [X] épouse [F]

née le 14 novembre 1980 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alain CROS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

INTIME

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 969 200 799

C/O Société FONCIA VAL DE MARNE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

INTERVENANTE FORCEE

Société FONCIA VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 969 200 799

[Adresse 5]

[Localité 7]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [S] [B] est propriétaire du lot n° 1 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé au [Adresse 1].

Mme [S] [B] est usufruitière et sa fille Mme [W] [X] épouse [F] nu-propriétaire des lots n° 3, 104 et 106 de ce même immeuble.

Par actes des 6 et 10 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1]), représenté par son syndic la société par actions simplifiée cabinet Foncia Val de Marne, a assigné en paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’une part Mme [S] [B] seule, et d’autre part Mme [S] [B] & Mme [W] [X].

Ces deux affaires ont fait l’objet d’une jonction sous le n°RG 20/1837.

Mme [S] [B] & Mme [W] [X] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir prononcer la nullité des assignations délivrées à leur encontre, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois de sa désignation.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande en faisant valoir d’une part que le syndic n’est pas dans la cause, d’autre part que l’assemblée générale du 4 juin 2015 a accordé au syndic une dispense d’ouvrir un compte séparé, précisant qu’il n’était nul besoin de la renouveler au cours des assemblées générales postérieures puisque le mandat du syndic, le cabinet Foncia, n’a pas pris fin. Il a ajouté que depuis 2021, le syndic dispose d’un compte séparé.

Mme [S] [B] & Mme [W] [X] ont assigné en intervention forcée la société Foncia Val de Marne et elles ont sollicité devant le juge de la mise en état un sursis à statuer dans l’attente de la jonction entre l’instance introduite par le syndicat des copropriétaires et l’intervention forcée du syndic.

Par ordonnance du 1er avril 2022 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a :

— rejeté l’exception de nullité des assignations soulevée par Mmes [S] [B] et [W] [X],

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1]) à l’encontre de Mmes [S] [B] & [W] [X],

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la jonction de la présente procédure avec l’instance en intervention forcée du syndic,

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé à l’audience de mise en état du 14 avril 2022 ( mise en état électronique- hors la présence des avocats ),

— réservé les dépens,

— rejeté toute plus ample demande.

Mmes [B] & [X] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 8 avril 2022.

Par acte du 1er juin 2022 Mme [S] [B] & Mme [W] [X] ont assigné en intervention forcée devant la cour la société par actions simplifiée Foncia Val de Marne.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 mai 2022 par lesquelles Mme [S] [B] & Mme [W] [X], appelantes, invitent la cour, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 17 et 122 du code de procédure civile, à :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

rejeté l’exception de nullité de leurs assignations,

déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1]) à leur encontre,

rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

réservé les dépens,

rejeté toute plus ample demande.

— juger nul le mandat de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1]) de la société Foncia Val de Marne au jour de la délivrance des assignations délivrées à Mmes [B] et [X],

— déclarer nulles les assignations leur ayant été délivrées les 6 et 10 mars 2020,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1]) irrecevable en ses demandes,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1]) et la société Foncia Val de Marne à leur payer la somme de 2.000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens de première instance et d’appel.

Vu la signification de la déclaration d’appel avec assignation devant la cour et signification des conclusions à la requête de Mmes [B] et [X] délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) le 31 mai 2022 à personne habilitée.

Vu la signification de la déclaration d’appel avec assignation devant la cour et signification des conclusions à la requête de Mmes [B] et [X] délivrée à la société Foncia Val de Marne le 1er juin 2022 à personne habilitée.

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) a constitué avocat mais n’a pas conclu ;

La société par actions simplifiée Foncia Val de Marne n’a pas constitué avocat ;

Il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

Sur la nullité des assignations en paiement, conséquence de la nullité de plein droit du mandat du syndic

Mmes [S] [B] et [W] [X] invoquent la nullité des assignations des 6 et 10 mars 2020 délivrées par le syndicat des copropriétaires à leur encontre au motif que le mandat du syndic, le cabinet Foncia, est nul, ce dernier n’ayant pas pu valablement représenter en justice le syndicat des copropriétaires en l’absence de l’ouverture d’un compte séparé dans les trois mois de sa désignation, soit le 7 août 2019 ;

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à la date des assignations délivrées les 6 et 10 mars 2020, le syndic est chargé :

'… d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé';

Il résulte de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967, alors applicable que 'la décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic';

Le juge de la mise en état ayant statué sur la nullité du mandat du syndic sans attendre la

jonction avec l’assignation en intervention forcée de ce dernier, l’intervention forcée en cause d’appel est recevable par application de l’article 555 du code de procédure civile ;

Il résulte des procès verbaux des assemblées générales de 2014 à 2020 versés aux débats par les appelantes (pièces n° 7) que le mandat du Cabinet Foncia a été renouvelé en dernier lieu par l’assemblée générale du 6 mai 2019, et ce jusqu’au 30 septembre 2021 ;

En application de l’article 18 précité, le syndic était tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation, soit avant le 7 août 2019 ;

Devant le juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires a justifié de l’ouverture d’un compte bancaire séparé à partir du 3 décembre 2020 ; il n’est pas justifié de l’ouverture d’un compte bancaire séparé avant cette date ;

Pour la période antérieure au 3 décembre 2020 le syndicat des copropriétaires a soutenu que le syndic a été dispensé de l’ouverture d’un compte bancaire séparé ;

En réalité, une telle dispense est intervenue en dernier lieu lors de l’assemblée générale du 4 juin 2015 dans les termes suivants :

'L’assemblée générale (') dispense le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires (') jusqu’à la date de fin de son mandat';

Lors de cette assemblée générale, le cabinet Foncia a été désigné en qualité de syndic du 4 juin 2015 au 30 septembre 2016 ; la dispense a donc expiré le 30 septembre 2016 sans avoir été renouvelée par la suite ; à défaut d’une nouvelle dispense, il appartenait au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé puisque la dispense ne continue pas de produire ses effets à chacun des renouvellements du mandat du syndic ;

La nullité du mandat du syndic, le Cabinet Foncia Val de Marne, doit donc être constatée depuis le 7 août 2019 ;

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond

affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir

d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne

morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ou le défaut de capacité ou

de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ;

L’article 121 du même code énonce que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte,

la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ;

Cependant, la nullité de plein droit du mandat du syndic sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas susceptible de régularisation ;

La nullité des assignations délivrées les 6 et 10 mars 2020 est encourue pour défaut de pouvoir du syndic, dont le mandat était nul depuis le 7 août 2019 ;

L’ordonnance entreprise doit donc être infirmée ;

La nullité de plein droit depuis le 7 août 2019 du mandat de la société par actions simplifiée Foncia Val de Marne en tant que syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) doit être constatée au jour de la délivrance des assignations délivrées les 6 et 10 mars 2020 à Mme [S] [B] & [W] [X] épouse [F] ;

Les assignations délivrées à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) les 6 et 10 mars 2020 à Mme [S] [B] & [W] [X] épouse [F] doivent être déclarées nulles ;

La demande d’irrecevabilité des demandes du syndicat formulées par Mmes [B] et [X] est sans objet du fait du prononcé de la nullité des actes introductif d’instance qui met fin à l’instance ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Foncia, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mmes [B] et [X], globalement, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme l’ordonnance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la nullité de plein droit à la date du 7 août 2019 du mandat de la société par actions simplifiée Foncia Val de Marne en tant que syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) au jour de la délivrance des assignations délivrées les 6 et 10 mars 2020 à Mme [S] [B] & [W] [X] épouse [F] ;

Déclare nulles les assignations délivrées à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) les 6 et 10 mars 2020 à Mme [S] [B] & [W] [X] épouse [F] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) et la société par actions simplifiée Foncia Val de Marne aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [S] [B] & [W] [X] épouse [F], globalement, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT