AB/ND

Numéro 25/3438

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 16/12/2025

Dossier : N° RG 24/01843 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I4LT

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[L] [P]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Octobre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistés de M^me Hélène BRUNET, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [L] [P]

née le 08 Mai 1975 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien CLAUDEL de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Benjamin ARBIEU, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 17 JUIN 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

RG : 22/1293

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [P] est propriétaire du lot 9 au sein de la résidence Arena située à [Localité 4] (64), régie par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 18 août 2022, Mme [P] a fait assigner le [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Bayonne en annulation des résolutions n°18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022, visant à autoriser M. [K], copropriétaire, à l’installation d’une piscine hors sol démontable sur une partie commune dont il a la jouissance privative.

Suivant jugement contradictoire du 17 juin 2024 (RG n°22/01293), le tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :

— débouté Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu':

— que les résolutions litigieuses respectent les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 en ce que M. [K] a notifié en même temps que le projet de résolution un devis relatif à la construction d’une piscine hors sol ainsi que sa notice d’utilisation, et un plan de masse précisant l’implantation des travaux ; que ces documents étaient suffisants pour informer les copropriétaires de la nature des travaux projetés,

— que les résolutions litigieuses ont été adoptées conformément aux règles de vote de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elles tendent à l’installation par M. [K] d’une piscine démontable hors sol sans emprise sur la partie commune à usage privatif utilisée, Mme [P] ne justifiant pas en outre que l’installation d’une telle piscine est prohibée par le règlement de copropriété et rend nécessaire sa modification selon la majorité de l’article 26,

— que la demande de nullité de la résolution n°7 du fait de l’abus de majorité ne peut aboutir dès lors que l’assignation de Mme [P] porte sur les résolutions n°18 et 19,

— que Mme [P] ne démontre pas l’existence de man’uvres de la part du Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure, dégénérant en abus de droit, ni l’existence d’un préjudice moral.

Mme [L] [P] a relevé appel par déclaration du 27 juin 2024 (RG n°24/01843), critiquant le jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée à payer au [Adresse 8] Arena la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, Mme [L] [P], appelante, entend voir la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée à payer au [Adresse 9] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 18 et 19 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 du Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena,

— condamner le [Adresse 9] à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena de l’ensemble de ses demandes, prétentions et moyens contraires,

— condamner le [Adresse 9] au paiement d’une indemnité de 5.000 € en remboursement des frais irrépétibles exposés par elle, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil :

— que les résolutions n°18 et 19 ne respectent pas les conditions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dès lors que les documents communiqués par M. [K] ne sont pas suffisants et ne précisent pas l’implantation exacte de tous les travaux projetés,

— que le projet adopté nécessite une excavation sur 30cm et le coulage d’une dalle béton, de sorte que la piscine envisagée n’est pas démontable et ne correspond donc pas à la condition posée par les résolutions adoptées, qui prévoient que la piscine doit être entièrement démontable, et constitue une emprise et une altération de la partie commune à jouissance privative, caractéristique d’une appropriation du sol, ce qui implique un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— que le règlement de copropriété ne permet pas l’implantation d’une piscine dans les parties communes à usage privatif,

— que le projet de M. [K] entraînera une atteinte aux conditions de jouissance de son lot, et un trouble anormal de voisinage, outre une dépréciation de la valeur de son lot,

— que l’adoption des résolutions n°18 et 19 traduit un abus de majorité, en ce qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et a seulement pour but de favoriser les intérêts personnels du copropriétaire majoritaire, M. [K], à son détriment,

— qu’elle subit un préjudice moral du fait des man’uvres répétées du Syndicat des copropriétaires et de M. [K] pour faire aboutir le projet d’installation d’une piscine non démontable, la contraignant à engager plusieurs procédures pour faire valoir ses droits et jouir normalement de sa propriété.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024, le [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, intimé, demande à la cour de :

— confirmer intégralement le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [L] [P] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées par Mme [P] et contraires aux présentes écritures,

— condamner Mme [L] [P] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens de la présente instance d’appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967 et 1353 du code civil :

— que M. [K] a annexé à sa demande de travaux les documents relatifs aux conditions essentielles du contrat, de sorte que la demande d’inscription à l’ordre du jour de ces équipements entrait dans les conditions requises par l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

— que la résolution litigieuse a valablement été adoptée selon les règles de majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l’installation de la piscine par M. [K] n’emporte pas d’appropriation du sol et du sous-sol de la partie commune litigieuse qui est réservée à son usage privatif,

— que le règlement de copropriété n’interdit pas l’installation d’une piscine hors sol dans les jardins de la copropriété à jouissance privative,

— que les préjudices allégués par Mme [P] sont inexistants à ce jour et incertains une fois la piscine installée, et à tout le moins non démontrés,

— que l’abus de majorité n’est pas démontré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

MOTIVATION':

Sur la demande d’annulation des résolutions n°18 et n°19 de l’assemblée générale du 29 juin 2022

— Sur la violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967

En vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale (…). Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune ne peut donc procéder à des constructions sur les parties communes où s’exerce son droit, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’assemblée générale doit se prononcer sans équivoque sur la demande qui lui est présentée dans l’ordre du jour et sa résolution ne doit laisser aucun doute sur la portée de sa décision à propos des travaux projetés. La délibération doit intervenir sur le projet de résolution qui doit être joint à la convocation des copropriétaires et porter sur les travaux énoncés dans l’ordre du jour.

Contrairement aux travaux entrepris à l’initiative du syndicat, pour lesquels il y a lieu de notifier en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du marché ou contrat les concernant, ceux envisagés par un copropriétaire ne nécessitent pas la communication de tels documents. Il suffit de procéder à la notification d’un projet de résolution accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Au cas d’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les documents communiqués par M. [K] étaient suffisants pour informer les copropriétaires, dès lors qu’il a produit les devis établis par la société Ethem relatifs à la fourniture et la pose d’une piscine bois Pool’n Box et d’une pompe à chaleur, comprenant un plan de masse précisant l’implantation des travaux, ainsi que la notice d’utilisation de la piscine.

Mme [P] relève que les dimensions de la piscine, rajoutées à la main (trois côtes ainsi qu’un rectangle de 200X500) sur le plan de masse daté du 20/11/20, ne correspondent pas aux dimensions réelles de la piscine.

Or, les dimensions de la piscine apparaissent très clairement en première page du devis de la société Ethem ' et ont été reprises dans le texte même de la résolution – si bien que l’assemblée générale disposait de la bonne information sur ce point.

L’appelante reproche également l’absence d’information sur l’implantation de la pompe à chaleur, considérant qu’elle serait particulièrement importante eu égard aux nuisances sonores que la pompe va engendrer.

Or la pompe à chaleur n’est qu’un élément d’équipement de la piscine, dont la position exacte n’avait pas à être mentionnée.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 a bien été respecté et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

— Sur la majorité requise pour l’autorisation des travaux sollicités par M. [K]

Il n’est pas contesté que la parcelle sur laquelle M. [K] souhaite implanter sa piscine est une partie commune, dont il a la jouissance privative.

La majorité requise pour que l’assemblée générale accorde valablement au titulaire d’un droit privatif sur une partie commune l’autorisation d’y apporter des modifications, dépend de la nature des travaux qu’il projette d’exécuter : celle de l’article 25 s’il s’agit simplement du réaménagement d’une installation préexistante, celle de l’article 26 si le copropriétaire envisage une nouvelle construction, et l’unanimité si les travaux sont contraires à la destination de l’immeuble ou de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 25-1 de la même loi, si elle n’a pu être obtenue mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale se prononce à la majorité simple de l’article 24 de la loi en procédant immédiatement à un second vote.

Il ressort de l’article 26 que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d et la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En l’occurrence, le [Adresse 9] a opté pour la majorité de l’article 25 or, la demande formulée par M. [K] n’a pas obtenu cette majorité, mais un tiers des voix, si bien qu’il a été procédé à un nouveau vote et la résolution a été votée à la majorité de l’article 25-1.

Toutefois, Mme [P] conteste l’utilisation de cette majorité et considère que la demande de M. [K] relève de la majorité de l’article 26, dès lors que le projet de ce dernier consisterait en une appropriation/privatisation d’une partie commune, qui implique la mise en place d’un ouvrage bétonné permanent et durable, une grande dalle avec hérissonnage et l’installation d’une structure qui ne sera plus démontable. Elle estime que la construction de la piscine emporte appropriation du sol et du sous-sol et revient à privatiser le sol d’une partie commune.

Dans ses dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena ne conteste plus réellement le fait qu’il existe une erreur sur l’unité de mesure utilisée dans le devis et qu’en réalité, les travaux impliqueront un décapage de la terre végétale sur 30 cm, un hérisson concassé sur 15 cm et un radier en béton armé sur 15 cm.

Comme le souligne à juste titre l’intimé, la jurisprudence distingue les travaux qui entraînent soit une appropriation exclusive, soit une modification de la jouissance ou de l’usage des parties communes – qui requièrent la double majorité de l’article 26 précité – des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, qui n’impliquent pas matériellement une appropriation de ces parties, l’opération n’ayant pas pour résultat d’accroître la consistance des parties privatives du copropriétaire demandeur, lesquelles font seulement l’objet d’adaptation ou d’aménagements mineurs ' qui relèvent de l’article 25.

Au cas d’espèce, il ne saurait être considéré que le projet de M. [K], à savoir l’implantation d’une piscine en kit hors sol (ni enterrée, ni semi-enterrée) de 6,20 m de longueur sur 2,5 m de largeur, qui nécessite un décapage de la terre de seulement 30 cm avant la mise en place d’un radier en béton de seulement 15 cm (et donc facilement destructible) emporte appropriation du sol.

La notice explicative précise que la piscine en kit n’a pas vocation à être démontée, faute de pouvoir être remontée par la suite, mais qu’elle peut parfaitement l’être.

Le projet de M. [K] n’aura donc pas pour résultat d’accroître ses parties privatives, qui feront simplement l’objet d’un aménagement mineur.

En outre, la piscine est installée sur le jardin, partie commune dont l’intéressé a la jouissance privative, et auquel les autres copropriétaires n’ont pas accès, si bien que les travaux n’entraîneront aucune modification des droits des autres copropriétaires.

L’article 26 b) est parfaitement respecté, s’agissant de la jouissance des parties communes et non pas de la jouissance des parties privatives, Mme [P] réalisant une confusion sur ce point.

Par ailleurs, si le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément la possibilité de construire une piscine sur les jardins ou cours à jouissance privative, il ne l’interdit pas.

Ainsi donc, la résolution n°19 a bien été adoptée selon la majorité prévue par la loi.

— Sur l’abus de majorité

L’assemblée générale des copropriétaires est souveraine dans ses décisions qu’elle prend à la majorité requise par la loi, sous réserve de régularité et d’absence d’abus de majorité.

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les travaux d’installation d’une piscine sur le jardin dont M. [K] a la jouissance privative n’ont pour seul but de favoriser ses propres intérêts.

Il n’est pas davantage contestable que Mme [P] verra la jouissance de son lot particulièrement altérée par l’utilisation de ladite piscine par son voisin, tant sur le plan acoustique que sur le plan visuel, les fenêtres de son logement donnant directement sur le jardin, comme le montrent les photographies produites aux débats.

Ainsi donc, l’adoption des résolutions n°18 et n°19 constitue un abus de majorité commis par les membres de l’assemblée générale dans le seul intérêt de M. [K] au détriment de celui de Mme [P].

Il convient par conséquent d’annuler lesdites résolutions et d’infirmer le jugement entrepris.

Sur la demande de dommage et intérêts formulée par Mme [P]

Mme [P] réclame la somme de 3.000 € à titre de dommage et intérêts pour le préjudice moral qu’elle prétend avoir subi du fait de «'l’acharnement de M. [K] et du [Adresse 9] à faire aboutir son projet d’installation d’une piscine soi-disant démontable alors que ce n’est pas le cas'».

Or, la cour a considéré que la piscine telle que prévue dans le projet de M. [K] était démontable, si bien qu’il ne saurait être fait droit à la demande de l’appelante.

La décision du tribunal judiciaire de Bayonne sera confirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena, qui succombe, sera tenu aux dépens de première instance et d’appel.

Il convient de faire droit à la demande de Mme [P] formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les instances devant le premier juge et devant la cour d’appel et de condamner le [Adresse 9] à lui verser la somme de 5000 euros.

La demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 17 juin 2024, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de jonction des procédures RG n°22/00091 et RG n°22/01293 et la demande de dommage et intérêts formulée par Mme [P],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule les résolutions n°18 et n°19 de l’assemblée générale du 29 juin 2022,

Condamne le [Adresse 9] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence Arena à verser à Mme [P] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le [Adresse 9] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,