LB/ND

Numéro 25/1213

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 15/04/2025

Dossier : N° RG 23/01345 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IQWX

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[M] [A]

[S] [W]

[O] [W]

C/

[P] [Z]

[Y] [I] épouse [Z]

[F] [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [M] [A]

née le 07 Juillet 1948 à [Localité 4] (24)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [S] [W]

née le 04 Février 1970 à [Localité 5] (33)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [O] [W]

né le 23 Septembre 1972 à [Localité 9] (33)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Stéphanie MOUTET FORTIS de la SCP MOUTET LECLAIR, avocat au barreau de Pau

INTIMES :

Monsieur [P] [Z]

né le 30 Septembre 1954 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Y] [I] épouse [Z]

née le 11 Février 1959 à [Localité 7] (40)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [F] [Z]

née le 04 Juillet 1979 à [Localité 8] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Valérie GARMENDIA de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 27 AVRIL 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

RG : 22/529

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 juin 2013 prenant effet le 24 septembre 2013, M. [P] [Z], Mme [L] [U] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] ont donné à bail à Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 3]) moyennant un loyer mensuel de 662 euros outre 40 euros à titre de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 11 février 2022, M. [P] [Z], Mme [L] [U] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre à effet au 23 septembre 2022 comprenant une offre de vente au prix de 600.000 euros.

Par acte du 22 juillet 2022, Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] ont fait assigner M. [P] [Z], Mme [L] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour vendre.

Par jugement du 27 avril 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

Débouté Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M [O] [W] de toutes leurs demandes,

Condamné Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] à payer à M. [P] [Z], Mme [L] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] aux dépens.

Par déclaration en date du 15 mai 2023, Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] ont relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2023 par Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

Déboutant M. et Mme [Z] et Mme [I] de toutes leurs demandes,

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 27 avril 2023 en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation du congé pour vendre signifié à la requête des consorts [Z],

Statuant à nouveau,

Prononcer la nullité du congé pour vendre qui leur a été délivré à la requête des consorts [Z],

Condamner solidairement M. [P] [Z], Mme [M] [Z] et Mme [F] [Z] à leur payer une somme de 2.000 ' chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux dépens.

Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2023 par M. [P] [Z], Mme [L], [U] [Z] née [I], Mme [F] [Z] qui demandent à la cour de :

A titre principal,

Juger que le prix de vente du bien n’est pas excessif,

Juger que le vendeur est libre de fixer le prix de vente,

Juger que le prix de vente fixé ne revêt aucun caractère frauduleux,

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a débouté les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Prononcer la validité du congé pour vente délivré aux consorts [G],

Ordonner l’expulsion des consorts [G], ainsi que tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 6] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et transport des meubles dans tel garde meuble désigné par la bailleresse ou à défaut par la juridiction,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [G] à leur verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Condamner les consorts [G] à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure, outre les entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire,

— Juger que les pièces des consorts [G] ne leur ont pas été signifiées dans le cadre de la signification de l’assignation,

En conséquence,

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée,

Et, statuant à nouveau,

Prononcer la nullité de l’assignation délivrée,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a débouté les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Prononcer la validité du congé pour vente délivré aux consorts [G],

Ordonner l’expulsion des consorts [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 6] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et transport des meubles dans tel garde meuble désigné par la bailleresse ou à défaut par la juridiction,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [G] à leur verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Condamner les consorts [G] à leur verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure, outre les entiers dépens de l’instance.

MOTIFS :

A titre liminaire il convient de constater que les demandes des intimés tendant à voir « juger que » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens soutenus à l’appui de leurs prétentions, qu’il convient d’examiner ci-après.

Sur la nullité du congé pour vendre

Mme [A], Mme et M. [W] soutiennent que :

Ils démontrent que le prix de 600.000 euros proposé dans le congé pour vendre est anormalement supérieur à la valeur réelle du bien ; il est majoré de 111,1% à 334,92% par rapport aux ventes effectuées dans la même rue,

Le congé délivré n’avait d’autre objectif que de mettre fin au bail sans aucune intention de vendre de la part des bailleurs ; ayant été délivré en fraude de leurs droits, il doit être déclaré nul.

M. et Mmes [Z] font valoir que :

Le prix proposé dans le congé pour vendre qu’ils ont délivré n’est en rien excessif en comparaison des biens en vente dans le secteur où le prix au mètre carré est bien plus élevé que ce qui est allégué par les appelants,

Aucune intention frauduleuse ne peut leur être reprochée, et il est de jurisprudence constante que la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d’une intention frauduleuse, et n’est pas suffisante pour entraîner la nullité du congé,

Il ne fait aucun doute qu’ils souhaitent véritablement vendre le bien.

*

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (') A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (')

Il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

De même il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

En l’espèce, les locataires comme les bailleurs produisent plusieurs avis de valeur. Toutefois il convient de retenir ceux qui concernent des biens d’une consistance (surface habitable, nombre de pièces, confort, état général, surface du terrain, type de bâti) permettant une comparaison pertinente avec le bien immobilier litigieux, et d’écarter ceux qui correspondent à des biens immobiliers trop différents de celui-ci en terme d’avantages et de prestations.

En effet il résulte du contrat de bail du 14 juin 2013 et de l’annonce immobilière aux fins de vente que la maison louée à Mme [A], M. et Mme [W] est de type 5 comprenant notamment trois chambres, une salle de bain, un WC et un garage, a une superficie habitable de 114 m2 environ et est située sur un terrain d’environ 2000 m2.

Parmi les annonces produites par les intimés, il n’y a pas lieu de prendre en compte les annonces correspondant à des annonces pour un bien nécessitant des travaux importants (annonce indiquant « à rénover » pour un bien proposé à la vente à 168.500 euros), ou sur un terrain deux fois plus petit (annonce d’une maison proposée à 234.000 euros).

De même il n’y a pas lieu de prendre en compte les annonces produites par les appelants correspondant à des biens immobiliers beaucoup plus grands en terme de surface habitable et de terrain, et ayant des prestations manifestement plus élevées que celui loué aux consorts [G]. Ainsi en est-il pour une ferme à [Localité 3] avec appartement indépendant d’une surface totale de 225 m2 située sur 4 hectares, avec trois terrasses, deux granges et des box à chevaux mis en vente à 599.000 euros, ou une maison dans la même commune de 351m2, comportant 10 pièces, une piscine à débordement, un garage, un atelier et un carport sur un terrain d’un hectare proposée au prix de 651.000 euros. La même conclusion s’impose s’agissant d’une maison de 5 pièces d’une superficie de 165 m2 proposée à la vente au prix de 795.000 euros s’agissant d’une maison moderne, ou d’une maison contemporaine située sur 20.700 m2 de terrain (prix de 525.000 euros) ou de maisons plus petites (85m2 ou 70m2), les comparaisons de prix ne pouvant s’avérer pertinentes au regard des différences trop importantes entre les biens comparés.

Il convient donc de retenir les quatre annonces suivantes produites par les parties qui sont relatives à des biens immobiliers avec lesquels la comparaison s’avère pertinente, étant précisé qu’elles se situent dans le même secteur géographique que le bien litigieux situé à [Localité 3] commune située entre [Localité 10] et [Localité 8] :

Parmi celles produites par les appelants :

Maison située à [Localité 3] comportant 10 pièces pour une superficie de 222 m2 située sur une parcelle de 3239 m2 (comprenant un logement de 129 m2 avec trois chambres, une salle d’eau, un WC) entièrement rénovée et un second logement de 93 m2 sur un terrain de 3239 m2, sachant qu’une seconde annonce propose la même maison au prix de 330.000 euros qui sera retenu,

Une maison proche d'[Localité 8] à la campagne de 186m2 comprenant 7 pièces, un cellier, un hangar et située sur un terrain de 2650 m2, qui est proposée au prix de 318.000 euros,

Une maison située à [Localité 3] d’une surface de 195 m2, comprenant 6 pièces, située sur un terrain de 3000 m2 proposée au prix de 259.000 euros,

Parmi celles produites par les intimés :

Maison rénovée d’une superficie de 115 m2 comprenant 5 pièces dont 3 chambres, une piscine, des grandes terrasses, située sur un terrain de 2000 m2 à [Localité 10].

Au regard de ces éléments, il convient de retenir un prix moyen de l’ordre de 325.000 euros pour un bien équivalent à celui loué aux appelants de sorte que le prix de 600.000 euros, supérieur de plus de 45% au prix du marché, est manifestement excessif.

Le prix proposé est tellement élevé au regard de ceux pratiqués dans le secteur géographique que la maison mise en vente par les consorts [Z] ne peut trouver acquéreur à ce prix.

Un tel prix est de nature à empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption.

Par conséquent l’offre de vente faite à ce prix volontairement dissuasif constitue une fraude affectant le congé pour vendre délivré qui justifie son annulation.

Sur la demande subsidiaire des intimés tendant au prononcé de la nullité de l’assignation

Les consorts [Z] concluent, à titre subsidiaire, que si la cour « devait considérer que le prix de vente proposé était excessif, et retenir une intention frauduleuse , le jugement de première instance sera réformé du fait de l’absence de signification des pièces conjointement à l’acte introductif d’instance » au visa de l’article 837 du code de procédure civile, et l’assignation qui leur a été délivrée déclarée nulle.

Mme [A], Mme [W] et M. [W] répondent que les intimés doivent être déboutés de leur demande tendant à la nullité de l’assignation car ils ne rapportent pas la preuve d’un grief alors qu’ils invoquent une nullité pour vice de forme ; en outre l’assignation est conforme à l’article 56 du code de procédure civile qui prévoit l’obligation de fournir la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée.

*

Tout d’abord il est observé que les appelants ne concluent pas à l’irrecevabilité de cette demande mais à son rejet.

La référence des intimés à l’article 837 du code de procédure civile est erronée et inopérante s’agissant d’un texte relatif aux ordonnances de référé.

L’introduction de l’instance par assignation est traitée par les articles 751 et suivants du code de procédure civile, notamment l’article 753 renvoyant aux articles 54 et 56 du même code.

Il résulte de cet article 56, 3° que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54, notamment « la liste des pièces sur laquelle la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé. »

Il n’est pas contesté que l’assignation litigieuse contient un bordereau de pièces conformément aux dispositions précitées. Aucun texte applicable en l’espèce n’impose de joindre les pièces à l’assignation introductive d’instance. En outre il n’est pas discuté que les pièces visées dans le bordereau joint à l’assignation ont été ensuite communiquées aux défendeurs de sorte qu’ils ne démontrent pas en quoi l’absence de communication des dites pièces en même temps que l’assignation leur aurait causé un grief.

Par conséquent, l’exception de nullité de l’assignation doit être rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point.

Il convient en revanche d’infirmer le jugement déféré en ses autres dispositions et de prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 11 février 2022 à Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] à la requête de M. [P] [Z], Mme [L] [U] [Z] née [I] et Mme [F] [Z].

Il en résulte que la demande d’expulsion formulée par les bailleurs est infondée et doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mmes [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée par les consorts [Z] à ce titre sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré rendu le 27 avril 2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

Infirme le jugement déféré en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité du congé pour vendre délivré le 11 février 2022 à Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] à la requête de M. [P] [Z], Mme [L] [U] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] ;

Rejette la demande d’expulsion formulée par M. et Mmes [Z] :

Condamne in solidum M. [P] [Z], Mme [L] [U] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum M. [P] [Z], Mme [L] [U] [Z] née [I] et Mme [F] [Z] à payer à Mme [M] [A], Mme [S] [W] et M. [O] [W] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par les consorts [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente