AB/RP

Numéro 25/01452

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 13/05/2025

Dossier :

N° RG 23/03164

N° Portalis DBVV-V-B7H-IWM2

Nature affaire :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

Affaire :

[K] [N]

C/

[X] [W] [D]

[Y] [D] épouse [L]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Mars 2025, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur VIGNASSE, greffier présent à l’appel des causes,

Madame BLANCHARD, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [K] [N]

née le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 10] (33)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée de Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocat au barreau de TARBES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-00004 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

INTIMES :

Monsieur [X] [W] [D]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 13] (65)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [Y] [D] épouse [L]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 13] (65)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentés et assistés de Maître Julien MARCO de la SELARL SAGARDOYTHO-

MARCO, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 29 NOVEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 23/00910

EXPOSE DU LITIGE :

M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 14] (65), qu’ils ont confié à la vente à l’agence [Adresse 12] suivant mandat du 9 mars 2021.

Le 14 avril 2021, Mme [K] [N] a formulé une offre d’achat à hauteur de 99 000 euros (frais d’agence inclus), qui n’a pas été acceptée par M. [D] et Mme [D] épouse [L]. Par conséquent, cette offre, augmentée à 109 000 euros, a finalement été acceptée par les vendeurs.

Par acte authentique reçu par Maître [B] le 19 juillet 2021, M. [D] et Mme [D] épouse [L] ont consenti, au bénéfice de Mme [K] [N], une première promesse unilatérale de vente concernant l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (65).

La promesse a été consentie pour une maison 'à rafraîchir’ comprenant une entrée, une cuisine indépendante aménagée, une arrière cuisine, un salon, une salle à manger, cinq chambres, deux salles d’eau, trois WC, avec dépendances (garage non attenant, abris de jardin, ancien poulailler), moyennant le prix de 109 000 euros, dont 83 950 euros de fonds personnels et 34 000 euros de fonds empruntés sous condition suspensive.

Cette promesse expirait le 4 octobre 2021.

La réitération de l’acte n’étant pas intervenue dans le délai imparti, faute pour Mme [N] d’avoir obtenu son financement, M. [D] et Mme [D] épouse [L] ont consenti, au bénéfice de Mme [N], une seconde promesse unilatérale de vente sur le même immeuble par acte authentique reçu par Maître [B] le 23 décembre 2021.

Cette promesse a été consentie moyennant le prix de 109 000 euros, à concurrence du paiement de 84 000 euros le jour de la signature définitive et de 25 000 euros payables au plus tard le dernier jour du 60ème mois à compter de la réitération de l’acte en la forme authentique par échéances mensuelles de 417 euros pendant 5 ans, sans intérêt, et sans condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt.

Cette promesse expirait le 23 mars 2022.

Le même jour, M. [D] et Mme [D] épouse [L] ont consenti au bénéfice de Mme [N] une convention d’occupation temporaire autorisant cette dernière à prendre possession des lieux, objets de la promesse de vente, et ce avant la signature de l’acte définitif de vente, moyennant une redevance d’occupation mensuelle de 417 euros.

Cette convention était annexée à la promesse de vente.

La signature de l’acte de vente définitif n’est pas intervenue au terme du délai imparti.

Par acte du 28 mars 2022, une sommation interpellative a été signifiée à Mme [N], lui rappelant que le délai imparti pour signer l’acte définitif de vente avait expiré le 23 mars 2022 et qu’elle devait libérer les lieux.

Suite à cette interpellation, cette dernière a déclaré : 'je vais libérer la maison de mon occupation au plus tard le 30 avril 2022 en récupérant au préalable les améliorations que j’ai apportées à la maison et que j’ai payées'.

Par acte du 24 mai 2022, M. [D] et Mme [D] épouse [L] ont fait assigner Mme [N] en référé devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et de la voir condamner à leur payer la somme de 6 701 euros correspondant à une indemnité d’immobilisation et aux redevances d’occupation.

Par ordonnance du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Tarbes a constaté le désistement des requérants et l’accord de la défenderesse.

Par acte du 26 septembre 2022, M. [D] et Mme [D] épouse [L] ont fait assigner Mme [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de constater que cette dernière est occupante sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion, de la condamner à leur payer diverses sommes au titre d’une indemnité d’occupation, d’ordonner au notaire de se départir de la somme de 5 450 euros séquestrée et de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte du 05 mai 2023, M. [D] et Mme [D] épouse [L] ont fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes aux mêmes fins.

Suivant jugement contradictoire du 29 novembre 2023 (RG n° 23/00910), le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes a :

rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [K] [N] ;

déclaré le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Tarbes compétent pour trancher le présent litige ;

constaté le désistement de M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] de leur demande concernant le règlement du sort de l’indemnité d’immobilisation ;

constaté l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 14] par Mme [K] [N] ;

ordonné l’expulsion de Mme [K] [N] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

condamné Mme [K] [N] à payer à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et restitution des clés ;

fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de l’indemnité d’occupation prévue par la convention d’occupation précaire du 23 décembre 2021, soit 417 euros ;

condamné Mme [K] [N] aux dépens ;

condamné Mme [K] [N] à verser à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

dit que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du code de procédure civile.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que s’il est exact que la convention d’occupation précaire liant les parties a été conclue concomitamment à la promesse de vente, il n’en reste pas moins qu’il n’est pas contesté que l’acte authentique définitif n’est pas intervenu au terme du délai imparti et qu’il n’est aucunement besoin de se pencher sur la validité du compromis de vente pour statuer sur la question de l’occupation avec ou sans titre du logement litigieux, de sorte que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes est compétent pour trancher le litige.

— qu’il résulte de la convention d’occupation précaire signée entre les parties le 23 décembre 2021, du non paiement de la redevance d’occupation par Mme [N] postérieurement au mois de mars 2022, de la sommation interpellative consécutive adressée à celle-ci le 28 mars 2022 et de son engagement de quitter le lieux en résultant alors que la signature de l’acte définitif de vente n’est jamais intervenue et que la déclaration n’a jamais été suivie d’effet, que Mme [N] s’est maintenue sans titre dans les lieux postérieurement à l’expiration de la promesse de vente, de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion.

— que depuis le mois d’avril 2022, Mme [N] se maintient dans les lieux sans régler la moindre somme en contrepartie de cette occupation alors que les termes de la clause prévoyant le versement d’une redevance d’occupation d’un montant de 417 euros sont parfaitement clairs et ont été signés par celle-ci, de sorte qu’il y a lieu de la condamner à régler à M. [D] et Mme [D] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 417 euros à compter du 1er avril 2022, jusqu’à libération effective des lieux.

Par déclaration du 5 décembre 2023, Mme [K] [N] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [K] [N] ;

— déclaré le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Tarbes compétent pour trancher le présent litige ;

— constaté le désistement de M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L], de leur demande concernant le règlement du sort de l’indemnité d’immobilisation;

— constaté l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 14] par Mme [K] [N] ;

— ordonné l’expulsion de Mme [K] [N] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [K] [N] à payer à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L], une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de l’indemnité d’occupation prévue par la convention d’occupation précaire du 23 décembre 2021, soit 417 euros (quatre cent dix-sept euros)

— condamné Mme [K] [N] aux dépens ;

— condamné Mme [K] [N] à verser à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] une somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par une ordonnance du 12 décembre 2023, la Présidente de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a enjoint les parties de rencontrer un médiateur. Par un mail du 8 janvier 2024, le médiateur a indiqué le refus des parties de poursuivre la procédure amiable.

Mme [N] a été expulsée des lieux le 17 avril 2024.

Mme [N] a assigné, en référé, M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] devant le Premier Président de la cour d’appel de Pau aux fins de voir suspendre l’exécution provisoire du jugement, dont appel.

Par une ordonnance du 2 mai 2024, le Premier Président de la cour d’appel de Pau a déclaré les demandes de Mme [N] irrecevables et l’a condamnée à verser à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 10 janvier 2024, Mme [N] a également contesté les mesures d’exécution forcée prises à son encontre en assignant M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tarbes.

Par jugement du 11 juin 2024, le juge de l’exécution a débouté Mme [N] de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à verser à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] la somme de 1 680 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 août 2024 auxquelles il est expressément fait référence, Mme [K] [N], appelante, demande à la cour de :

annuler le jugement du 29.11. 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection le 29.11.2023.

Sinon, infirmer le jugement du 29.11. 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [K] [N] ;

déclaré le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Tarbes compétent pour trancher le présent litige ;

constaté le désistement de M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L], de leur demande concernant le règlement du sort de l’indemnité d’immobilisation;

constaté l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 14] par Mme [K] [N] ;

ordonné l’expulsion de Mme [K] [N] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

condamné Mme [K] [N] à payer à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L], une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et restitution des clés ;

fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de l’indemnité d’occupation prévue par la convention d’occupation précaire du 23 décembre 2021, soit 417 euros;

condamné Mme [K] [N] aux dépens ;

condamné Mme [K] [N] à verser à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

et, statuant à nouveau :

prononcer l’incompétence du Juge des contentieux de la protection ;

renvoyer l’affaire devant le Tribunal judiciaire avec représentation obligatoire ;

débouter M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] de toutes leurs demandes.

condamner solidairement M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] à payer à Mme [N] la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Au soutien de son appel, Mme [K] [N] fait valoir :

— que la motivation du premier juge tendant à reprendre les moyens énoncés dans une ordonnance de référé du 12 avril 2023, afin de rejeter l’exception d’incompétence, est contraire à l’exigence de motivation et encourt la nullité,

— que le premier juge n’a pas fait une juste application du droit, ne prenant pas en compte le fait que la convention d’occupation temporaire conclue entre les parties n’est qu’un accessoire à l’acte authentique de promesse de vente, ni le fait que le litige porte sur l’exécution d’une promesse unilatérale de vente conclue par acte authentique et des obligations contractuelles subséquentes respectives des parties,

— que la convention d’occupation temporaire conclue entre les parties n’est qu’un accessoire à l’acte authentique de promesse de vente, de sorte que le juge des contentieux de la protection n’ayant pas qualité pour juger de la validité d’un compromis de vente immobilière et de son accessoire consistant en une occupation de l’immeuble par une convention temporaire, il est incompétent en l’espèce,

— que l’acte de vente n’a pas pu avoir lieu au motif que le bien vendu ne correspondait pas à la description faite dans les deux compromis comme étant un bien « à rafraîchir » alors que, une fois entrée dans les lieux et alors que dans le délai de vie du compromis les vendeurs n’ont pas réalisé les travaux auxquels ils se sont engagés par contrat, Mme [N] a dû engager des dépenses nécessaires afin de réparer divers désordres,

— que les commandements de quitter les lieux et de payer étant fondés sur un jugement entaché de nullité, ils seront eux-mêmes déclarés nuls et sans effet,

— qu’aux termes de mesures d’exécution forcée et du fait de la conservation des fonds investis par Mme [N] après son entrée dans les lieux vétustes, avec fuite d’eau et absence d’eau chaude, et de l’indemnité d’immobilisation, les consorts [D] conservent indûment 43 891,76 euros au préjudice de Mme [N] pour paiement de la créance issue de l’exécution du jugement, dont appel, d’un montant de 10 139,55 euros,

— que Mme [N] subit un préjudice du fait des mesures d’exécution forcée ordonnées, et le refus de médiation des promettants ; qu’elle a vendu un bien à [Localité 11] afin de réaliser l’acquisition du bien litigieux ; qu’elle est privée d’activité professionnelle car son projet consistait à développer son activité libérale dans le soin et l’hébergement, de sorte qu’elle est fondée à obtenir des dommages et intérêts,

— que les consorts [D] commettent des abus judiciaires et refusent le règlement amiable du litige, de sorte qu’il convient de les condamner à la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure inutile et abusive,

— que s’agissant de la demande formulée par les consorts [D] au titre de l’indemnité d’occupation non précisée en son montant total, Mme [N] ayant été expulsée, elle devient alors indéterminée et irrecevable,

— que le logement étant inhabitable, la fixation d’une indemnité d’occupation ne peut prospérer.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L], intimés demandent à la cour de :

dire et juger irrecevables les demandes d’annulation des commandements de quitter les lieux et de commandement aux fins de saisie-vente, ainsi que la demande de délai pour quitter les lieux ;

se déclarer en tout état de cause incompétent pour connaître de telles demandes ;

dire et juger irrecevable la demande de condamnation de M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] à verser à Mme [N] la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice prétendument subi ;

débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

condamner Mme [N] à verser à M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs conclusions, M. [X] [D] et Mme [Y] [D] épouse [L] font valoir :

— qu’une ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée,

— que le jugement est parfaitement motivé, de sorte que le moyen d’annulation doit être rejeté,

— qu’il n’y a nullement lieu à interprétation de la promesse de vente qui est caduque, tout comme le contrat accessoire de la convention d’occupation précaire, mais il s’agit, en l’espèce, d’une demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre,

— que les développements de Mme [N] tendant à déclarer que le bien était inhabitable, que les consorts [D] n’auraient pas réalisé les travaux convenus et qu’elle a engagé certaines dépenses, sont inopérants et hors sujet,

— qu’il n’est pas contesté par Mme [N] qu’elle occupait sans droit ni titre le logement litigieux,

— qu’il n’y a nullement lieu à interprétation de la promesse de vente qui est caduque, tout comme le contrat accessoire de la convention d’occupation précaire,

— que Mme [N] n’a pas réglé le prix et a manifesté son souhait de ne pas poursuivre la vente, de sorte que la caducité du contrat principal entraîne la caducité du contrat accessoire, soit de la convention d’occupation précaire,

— que la convention a été signée pour régulariser une situation de fait illicite, Mme [N] s’étant fait remettre malicieusement les clés du logement, au prétexte de faire établir des devis, et l’ayant investi sans l’accord des consorts [D],

— que Mme [N] n’est pas fondée à invoquer en retour les frais qu’elle aurait le cas échéant engagés pour la remise en état du bien immobilier et dont elle ne justifie aucunement, ceux-ci ayant été réalisés sans l’accord des propriétaires, alors même que la convention imposait à l’occupant de prendre, à ses entiers frais, toutes dépenses afférentes à l’occupation du bien et à en supporter les différentes charges fixes,

— que Mme [N] ne verse plus aucune redevance depuis le mois de mars 2022, de sorte qu’elle doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2022 pour la somme de 417 euros par mois,

— qu’aucune démonstration n’est faite par Mme [N] s’agissant du caractère inhabitable du logement,

— que les demandes tendant à voir prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux et du commandement aux fins de saisie-vente, relèvent de la compétence exclusive du juge de l’exécution,

— que les développements relatifs aux mesures d’exécution forcée sont sans objet,

— que la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [N] n’a pas été soumise au premier juge, de sorte qu’elle est irrecevable,

— que les demandes présentées par Mme [N] du fait du préjudice résultant des mesures d’exécution forcée ont toutes été rejetées par le juge de l’exécution exclusivement compétent afin de connaître d’éventuels abus de saisie,

— que le refus de médiation des promettants est parfaitement libre, de sorte qu’il n’appartient aucunement à la cour de sanctionner les consorts [D] dans leur refus de s’engager dans un processus de médiation,

— que Mme [N] avait les moyens de se reloger et ne justifiait aucunement avoir accompli la moindre diligence en ce sens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de nullité du jugement :

Il résulte des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile que :

'Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif.'

En l’espèce, Mme [N] soutient que le jugement est nul pour défaut de motivation, parce qu’il a repris des moyens déjà énoncés dans l’ordonnance de référé du 12 avril 2023.

Or, s’il est exact qu’une décision de justice doit se suffire à elle-même et ne peut se contenter en guise de motivation de faire simplement référence à une autre, il est loisible au juge de motiver sa décision de la même manière et dans le même sens que l’ont déjà fait d’autres juridictions saisies par les mêmes parties, dès lors qu’il ressort de sa motivation qu’il a examiné les faits et moyens de droit qui lui étaient soumis.

Tel est le cas en l’espèce, la cour constatant que le jugement motive de manière détaillée sur plusieurs pages en fait et en droit sa décision, tant sur l’exception d’incompétence soulevée par Mme [N], que sur le fond du litige, à savoir les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation présentées par les consorts [D].

La nullité du jugement n’est donc pas encourue et la demande de Mme [N] présentée à ce titre sera rejetée.

Sur la compétence du juge du contentieux de la protection :

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L’article 213-4-4 du même code ajoute que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, il est constant qu’une convention d’occupation précaire a été consentie à Mme [N] de manière annexe à la promesse de vente du 23 décembre 2021 expirant le 23 mars 2022 à défaut de réitération par acte authentique.

Il est donc inexacte, comme le prétend Mme [N], que cette convention d’occupation précaire était à terme indéterminée puisqu’elle avait vocation à prendre fin nécessairement plus tard le 23 mars 2022.

Il est également constant que la réitération de la vente n’est jamais intervenue, de sorte que la promesse de vente est devenue automatiquement caduque tout comme la convention d’occupation précaire qui lui était annexée.

C’est donc sans avoir à analyser la teneur ou la portée de la promesse de vente, ni celles de la convention d’occupation précaire, que le juge du contentieux de la protection a simplement constaté que Mme [N] se trouvait objectivement dans la situation d’un occupant sans droit ni titre.

C’est donc à bon droit qu’il a retenu sa compétence. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’expulsion :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit :

'Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

En l’espèce, Mme [N], occupante sans droit ni titre, s’est maintenue dans les lieux en multipliant les procédures pour tenter de faire obstacle à son expulsion, qui a finalement été exécutée le 17 avril 2024, soit postérieurement au jugement déféré.

Même si la demande d’expulsion est devenue aujourd’hui sans objet, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé celle-ci, laquelle était justifiée à la date de la décision intervenue.

Sur l’indemnité d’occupation :

La convention d’occupation précaire devenue caduque le 23 mars 2022 fixait à la charge de Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation de 417 '.

Il est constant que Mme [N] s’est maintenue dans les lieux en cessant depuis cette date tout versement d’une quelconque indemnité aux consorts [D], et ce jusqu’au 17 avril 2024.

Le fait que la convention d’occupation précaire soit devenue caduque n’interdit pas au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation en se référant aux accords antérieurs des parties sur la valeur locative du bien.

Contrairement à ce qu’indique Mme [N], la demande des consorts [D] n’est nullement indéterminée ou indéterminable, et est parfaitement recevable puisque ceux-ci sollicitaient le paiement d’une indemnité d’occupation de 417 ' par mois jusqu’à l’expulsion de Mme [N], ainsi qu’il y est procédé classiquement en matière d’expulsion.

Mme [N] ayant quitté les lieux le 17 avril 2024, elle est redevable de cette indemnité sur 24 mois et 25 jours soit un total de : (24 x 417) + (417/30 x 25) = 10 008 + 347,50 = 10 355,50 '.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à 417 ' par mois jusqu’à expulsion, et par voie de conséquence la cour condamnera Mme [N] à payer aux consorts [D] la somme de 10 355,50 ' à ce titre.

Sur les demandes en nullité du commandement de quitter les lieux et du commandement aux fins de saisie vente :

Mme [N] demande, dans les motifs de ses conclusions, la nullité du commandement de quitter les lieux et du commandement aux fins de saisie vente lui ayant été délivrés dans le cadre de l’exécution du jugement entrepris.

Elle ne reprend pas ses demandes de nullité dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

De manière surabondante, ainsi que le souligne les consorts [D], ces demandes relèvent de la compétence exclusive du juge de l’exécution, lequel a d’ailleurs déjà rejeté sa demande par jugement du 11 juin 2024 versé aux débats.

Sur la demande de Mme [N] pour procédure abusive :

Mme [N] sollicite nouvellement en cause d’appel des dommages intérêts, en expliquant avoir vendu un bien à [Localité 11] (32) pour réaliser cette acquisition à [Localité 14] (65), qu’elle a vécu avec sa mère décédée à 93 ans dans ce logement insalubre et ne pouvait y réaliser son projet d’activité professionnelle dans le soin et d’hébergement ; elle ajoute avoir effectué des travaux d’aménagement dans les locaux et estime qu’au vu de tous ces éléments les consorts [D] se sont rendus coupables d’abus judiciaire.

De leur côté, les consorts [D] indiquent que la réitération de la vente n’est pas intervenue du seul fait de la renonciation de Mme [N] au vu des travaux à entreprendre dans la maison qu’elle avait pourtant visitée ; que malgré cette renonciation elle s’est maintenue dans les lieux et a commencé à détapisser diverses pièces sans l’autorisation des propriétaires ; qu’il existe actuellement une instance devant le tribunal judiciaire de Tarbes sur assignation à l’initiative de Mme [N] du 12 septembre 2024 en nullité du compromis de vente et en indemnisation.

La cour constate que Mme [N] s’était engagée après visite dans un processus d’achat d’une maison d’habitation dans laquelle des travaux de rafraîchissement étaient à prévoir, qu’elle a finalement renoncé à cet achat sans user de son droit de rétractation après signature de la promesse de vente, et s’est maintenue dans les lieux durant plus de deux ans tout en affirmant de manière contradictoire qu’ils étaient insalubres, et sans bourse délier.

Cette attitude a conduit les consorts [D] à engager une procédure pour récupérer la jouissance de leur bien immobilier.

Il ne saurait dans ce contexte leur être reproché un quelconque abus du droit d’ester en justice.

À défaut pour Mme [N] de faire la démonstration d’une quelconque faute des consorts [D], sa demande indemnitaire sera rejetée par ajout au jugement déféré.

Sur le surplus des demandes :

Mme [N], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer aux consorts [D] la somme de 2 400 ' au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée aux consorts [D] en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Déboute Mme [K] [N] de sa demande de nullité du jugement du 29 novembre 2023,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Condamne Mme [K] [N] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [D] épouse [L] la somme totale de 10 355,50 ' à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 23 mars 2022 au 17 avril 2024,

Déboute Mme [K] [N] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

Déboute Mme [K] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [N] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [D] épouse [L] la somme totale de 2 400 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel,

Condamne Mme [K] [N] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE