FMD/ND

Numéro 26/1416

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 12/05/2026

Dossier : N° RG 24/01998 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I4ZK

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[O], [U], [A] [X], [R], [I], [Z] [J] épouse [X]

C/

[E] [N], S.C.I. MARTINCHO BAITA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Février 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

M^me Christine DARRIGOL, Conseillère,

assistés de M^me Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [O], [U], [A] [X]

né le 20 août 1963 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [R], [I], [Z] [J] épouse [X]

née le 03 janvier 1964 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Caroline ACHARD, avocat au barreau de Bayonne

Assistés de M^e Jules PLANCQUE, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur [E] [N]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assisté de M^e Sophie GENSOUS (SARL Sophie Gensous Avocat), avocat au barreau de Bayonne

S.C.I. MARTINCHO BAITA

immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 428 499 248, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de Bayonne

Assistée de M^e Diane DELUME, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 10 JUIN 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG numéro : 21/00048

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 décembre 2019, la SCI Martincho Baïta a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [E] [N] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques) pour un prix de 400 000 euros.

Aux termes de cet acte, il a été prévu la consignation d’une indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire d’une somme totale de 40 000 euros, soit 20 000 euros versés entre les mains du notaire de la SCI Martincho Baïta dans les 10 jours suivant la signature de la promesse et 20 000 euros versés au promettant au plus tard lors de la réitération de l’acte.

La promesse de vente prévoyait en outre une faculté de substitution du bénéficiaire, laquelle devait être exercée, à peine d’irrecevabilité, quinze jours au plus tard avant l’expiration de la promesse, prévue le 28 février 2020.

M. [E] [N] a versé une somme de 20 000 euros entre les mains de son notaire, qui a demandé le report de la réalisation de la vente au mois d’avril 2020 et a fait état d’une substitution de bénéficiaires au profit de M. [O] [X] et de son épouse, Mme [R] [J].

Le 15 avril 2020, date à laquelle la SCI Martincho Baïta avait accepté de reporter l’échéance de la promesse, l’acte de vente n’a pas été signé et aucun acte de substitution n’a été transmis au notaire de la SCI Martincho Baïta.

Le 22 avril 2020, la SCI Martincho Baïta a adressé à M. [E] [N] une mise en demeure de lever l’option ou d’y renoncer, pour le 30 avril 2020 à minuit.

Par courriers des 24 et 30 avril 2020, M. et Mme [X] ont indiqué se substituer à M. [E] [N] pour acquérir le bien objet de la promesse, à la condition que le promettant maintienne les conditions prévues dans la promesse du 10 décembre 2019.

Le 4 mai 2020, M. [E] [N] a contresigné la lettre de substitution de M. et Mme [X].

Par acte du 20 octobre 2020, la SCI Martincho Baïta a fait assigner M. [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 10 décembre 2019 et de voir condamner ce dernier au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue.

Par jugement contradictoire du 10 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— condamné M. [E] [N] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 40 000 € au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse du 10 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— ordonné au profit de la SCI Martincho Baïta la libération de la somme de 20 000 € séquestrée à titre d’indemnité d’occupation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, cette somme venant en déduction de la condamnation prononcée contre M. [E] [N],

— condamné M. et Mme [X] à garantir 'M. et Mme [O] [X]' (sic) du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté M. et Mme [X] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné M. [E] [N] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [X] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné chacun d’eux à la moitié des dépens,

— accordé à la SCP Uhaldeborde-Salanne, Gorguet, Vermotte Bertizberea le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré :

— que les délais initialement prévus pour la durée de validité de la promesse ont été repoussés à plusieurs reprises, de manière informelle, dans la perspective de la conclusion de la vente,

— que les modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation n’ont pas été exactement respectées, puisque M. [N] a versé la première tranche à son propre notaire et non à celui de la promettante,

— que les délais et les formalités prévus pour la mise en oeuvre de la clause de substitution n’ont pas été conformes aux modalités contenues dans la promesse,

— que cependant, il apparaît au vu des éléments versés aux débats qu’il était convenu que les époux [X] soient substitués à M. [N] pour conclure la vente,

— qu’aucun élément ne laisse apparaître l’intention de quiconque de prendre acte ou de constater la caducité de la promesse, ce qui aurait eu pour effet de mettre le versement de l’indemnité d’immobilisation à la charge définitive de M. [N], pour ensuite que s’engage entre la SCI Martincho Baïta et les époux [X] une négociation faisant abstraction de l’existence et des termes de la promesse de vente,

— que si la vente n’a pas été conclue alors qu’un rendez-vous de signature était sur le point d’être fixé entre la SCI Martincho Baïta et les époux [X], c’est en raison d’un mail du notaire des époux [X], qui conduisait à considérer que la promesse était caduque et à s’interroger sur diverses modalités essentielles, et notamment le sort du versement de la somme de 20 000 €, première tranche de l’indemnité d’immobilisation, alors que les négociations apparaissaient avoir abouti, nécessairement dans les termes précis de la promesse de vente,

— que dès lors que la promesse de vente dispose que l’indemnité d’immobilisation versée au promettant lui restera acquise faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévues et que le bénéficiaire d’origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes, et que la vente n’a pas eu lieu, l’indemnité d’immobilisation reste acquise à la SCI Martincho Baïta et la charge définitive de cette indemnité doit être supportée à parts égales entre M. [N] et les époux [X], puisque la non réalisation de la vente résulte d’un défaut d’accord entre ces derniers sur les conséquences financières de la substitution,

— que les époux [X] ne démontrant pas l’existence de fautes imputables à la SCI Martincho Baïta doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Par déclaration du 9 juillet 2024, les époux [X] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il :

— les a condamnés à garantir 'les époux [X]' (erreur matérielle, il s’agit de M. [E] [N]) du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

— les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

— les a condamnés à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné chacun d’eux à la moitié des dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, M. [O] [X] et Mme [R] [J] épouse [X], appelants sur l’appel principal et intimés sur l’appel incident, demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 10 juin 2024,

Vu les articles 1124, 1583 et 1231-1 et suivants, 1226 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence en la matière,

Vu les pièces versées au débat,

— juger leur appel recevable,

— débouter la SCI Martincho Baïta de l’ensemble de ses arguments et prétentions dirigées contre eux,

— débouter M. [E] [N] de l’ensemble de ses arguments et prétentions dirigées contre eux,

— débouter M. [E] [N] de sa demande reconventionnelle subsidiaire dirigée contre eux,

1/ À titre préliminaire

— constater qu’un accord existait entre les parties 'sur les conséquences financières de la substitution',

2/ À titre principal

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à garantir M. [E] [N] du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

Statuant à nouveau :

— juger que la promesse de vente s’est transformée en vente et que leur responsabilité ne peut être engagée du fait de la non-réitération de la vente par acte authentique,

— juger qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement d’aucune somme, spécifiquement d’une quelconque part de l’indemnité d’immobilisation,

3/ À titre subsidiaire

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à garantir M. [E] [N] du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

Statuant à nouveau :

— juger que les conditions de mise en 'uvre de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne sont aucunement réunies,

— juger qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement d’aucune somme, spécifiquement d’une quelconque part de l’indemnité d’immobilisation,

4/ À titre très subsidiaire

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à garantir M. [E] [N] du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

Statuant à nouveau :

— juger que la non-réalisation de la vente résulte soit de la caducité de la promesse, soit du refus de la SCI Martincho Baïta à procéder à la réitération de la vente par acte authentique alors même qu’un accord sur la chose et sur le prix était intervenu, excluant dans les deux cas leur responsabilité,

— juger qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement d’aucune somme, spécifiquement d’une quelconque part de l’indemnité d’immobilisation,

5/ À titre infiniment subsidiaire

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à garantir M. [E] [N] du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

Statuant à nouveau :

— juger que la non-réalisation de la vente est imputable au seul comportement de la SCI Martincho Baïta en ce qu’elle a rompu les pourparlers menés avec eux,

— juger qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement d’aucune somme, spécifiquement d’une quelconque part de l’indemnité d’immobilisation,

6/ En toutes hypothèses

— infirmer le jugement du 10 juin 2024 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement du 10 juin 2024 en ce qu’il les a condamnés à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 10 juin 2024 en ce qu’il les a condamnés à la moitié des dépens,

Statuant à nouveau :

— condamner la SCI Martincho Baïta à leur verser les sommes de :

o 13 442,44 euros au titre du préjudice financier causé,

o 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamner solidairement la SCI Martincho Baïta et M. [N] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI Martincho Baïta et M. [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leur appel, les époux [X] font valoir pour l’essentiel que leur responsabilité ne saurait être engagée et qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement d’une quelconque indemnité :

— à titre préliminaire, ils rappellent qu’aucun désaccord n’existait entre eux et M. [N], notamment «sur le sort des dépenses engagées» par ce dernier. Au contraire, le sort de ces dépenses avait expressément été agréé par toutes les parties ;

— à titre principal, les époux [X] démontrent tant la réalisation de la promesse de vente selon les termes et modalités convenues entre les parties que leur absence de responsabilité quant à l’absence de réitération de la vente par acte authentique ;

— à titre subsidiaire, ils démontrent que les conditions liées au versement de l’indemnité d’immobilisation au profit de la SCI Martincho Baïta ne sont aucunement réunies ;

— à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour suivrait le raisonnement emprunté par la SCI Martincho Baïta et jugerait caduque la promesse de vente datée du 10 décembre 2019, les époux [X] démontrent qu’un accord tant sur la chose que sur le prix était intervenu entre eux et la SCI Martincho Baïta et que, là encore, ils ne peuvent aucunement être condamnés au paiement d’une quelconque indemnité ;

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour jugerait caduque la promesse de vente datée du 10 décembre 2019, et estimerait qu’aucun accord sur la chose et sur le prix n’était intervenu en suite de cette promesse, les époux [X] démontrent n’avoir jamais procédé à la rupture des pourparlers menés avec la SCI Martincho Baïta, ayant au contraire toujours accédé aux requêtes de toutes les parties prenantes, dans le fond, la forme et les délais requis ;

— qu’en toutes hypothèses, ils démontrent avoir subi des préjudices du fait de la non-exécution de la vente par la SCI Martincho Baïta, un préjudice financier à hauteur de 13 442,44 euros et un préjudice moral d’un montant de 10 000 euros.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 août 2025, M. [E] [N], intimé et appelant sur appel incident, demande à la cour de :

— le recevoir dans ses demandes,

— rejeter toutes conclusions contraires comme étant infondées,

À titre principal

— infirmer le jugement du 10 juin 2024 en ce qu’il :

— l’a condamné à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 40 000 € au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse du 10 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— a ordonné au profit de la SCI Martincho Baïta la libération de la somme de 20 000 € séquestrée à titre d’indemnité d’occupation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, cette somme venant en déduction de la condamnation prononcée contre lui,

— l’a condamné à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné à la moitié des dépens,

Statuant à nouveau,

— juger que la substitution opérée au profit des époux [X] est parfaite,

— juger que la levée d’option des époux [X] est parfaite,

— juger en conséquence qu’il n’est débiteur d’aucune somme envers la SCI Martincho Baïta,

— condamner en conséquence la SCI Martincho Baïta à lui rembourser la somme de 40 000 €, outre les intérêts et dépens versés,

— condamner en conséquence la SCI Martincho Baïta à lui verser la somme de 5 000 € pour procédure abusive,

— condamner la SCI Martincho Baïta à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire

— condamner les époux [X] à le relever indemne de toute condamnation au paiement d’une indemnité d’immobilisation de quelque montant qu’elle soit, outre toute condamnation au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Martincho Baïta aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, M. [E] [N] fait valoir notamment qu’aucune faute ne lui est imputable, dès lors qu’il s’est fait substituer par les époux [X] le 30 avril 2020, qu’il n’était donc plus bénéficiaire de la promesse et qu’il ne pouvait donc plus lever l’option. Il ajoute que cette substitution est intervenue dans les temps et qu’elle est en conséquence parfaite toute comme la levée de l’option par les époux [X], ce qui rend la vente parfaite. Il soutient que l’absence de réitération ne lui est pas imputable, pas plus qu’aux époux [X] mais qu’elle est imputable à la seule SCI Martincho Baïta qui a fait preuve de malice et a tenté de battre monnaie sur son dos.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2025, la SCI Martincho Baïta, intimée et appelante sur appel incident, demande à la cour de :

Vu l’article 1124 du code civil,

Vu la promesse de vente signée le 10 décembre 2019,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 10 juin 2024 en toutes ses dispositions, à l’exception de la fixation du point de départ des intérêts légaux et du rejet de la condamnation de M. [E] [N] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Puis, statuant à nouveau :

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 40 000 € au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation stipulée par la promesse de vente du 10 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2020, date de la mise en demeure,

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause :

— condamner in solidum M. [E] [N] ainsi que M. [O] et Mme [R] [X] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [E] [N] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter M. [O] et Mme [R] [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [E] [N] ainsi que M. [O] et Mme [R] [X] aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, la SCI Martincho Baïta fait valoir notamment :

— qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur les modalités, notamment financières, de la substitution,

— que la substitution des époux [X] est inefficace et, partant, prive de tout effet la levée d’option subséquente, entraînant la caducité de la promesse,

— que cette caducité, qui résulte d’une attitude fautive des cocontractants de la SCI, ouvre droit pour la concluante de percevoir l’indemnité d’immobilisation,

— qu’en tout état de cause, la cour rejettera l’intégralité des demandes indemnitaires des époux [X] ainsi que celles de M. [N].

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties, et ce, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il en résulte que si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans les formes, délais et conditions stipulés dans la promesse, la promesse devient caduque et l’indemnité d’immobilisation doit revenir au promettant.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a été conclue le 10 décembre 2019 par devant Maître [D] [S], notaire à [Localité 7] entre la SCI Martincho Baïta en qualité de Promettant et M. [E] [N] en qualité de Bénéficiaire.

L’acte stipule expressément :

— une durée expirant le 28 février 2020 à 16 heures,

— une réalisation effective :

> soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée,

> soit par la levée de l’option faite par le Bénéficiaire à l’intérieur du délai, effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur, accompagnée pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire du prix de vente outre les frais provisionnés et l’eventuelle commission d’intermédiaire,

— la carence : elle s’entend du manquement fautif par l’une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente,

— la déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse, au cas où le Bénéficiaire n’aurait ni levé l’option, ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l’acquérir,

— une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros, dont 20 000 euros à verser au plus tard dans un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse entre les mains du notaire du Promettant, le surplus, soit la somme de 20 000 euros à verser par le Bénéficiaire au Promettant au plus tard le jour de la réitération. Il est prévu en outre que :

° En cas de réalisation de la vente promise, cette indemnité d’immobilisation s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix.

° Elle sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas ou la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

° Elle sera versée au Promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Dans l’hypothèse où l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas été versée dans les délais ci-dessus impartis, les présentes seront considérées comme n’ayant jamais existé et le Bénéficiaire sera donc déchu de tout droit d’exiger leur réalisation, le tout si bon semble au Promettant.

— une faculté de substitution (page 31 de la promesse) au profit de toute autre personne physique ou morale qui se substituera dans les droits du Bénéficiaire, mais, dans ce cas, le Bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges. Le Promettant devra être averti de cette substitution. Le Bénéficiaire d’origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes ; il ne pourra réclamer aucune restitution au Promettant en conséquence de la substitution. Le terme Bénéficiaire s’applique au Bénéficiaire d’origine comme au bénéficiaire substitué. Aucune substitution ne pourra avoir lieu au profit d’une personne qui désirerait modifier la destination prévue par le Bénéficiaire du bien (…). La faculté de substitution ci-dessus n’est possible qu’à titre gratuit'.

Il résulte des pièces du dossier que si le délai initial fixé dans la promesse expirait le 28 février 2020 à 16 heures, la SCI Martincho Baïta a consenti à trois reprises à proroger ce délai, une première fois au 15 avril 2020, une seconde fois, au 30 avril 2020, une dernière fois au 15 mai 2020 dans les conditions suivantes qu’il convient de détailler :

Ce délai a été prorogé une première fois au 15 avril 2020 à la demande de M. [N], afin de 'débloquer des fonds pour l’acquisition', ce qui ressort du mail que son notaire, Maître [C] [M] pour l’étude Perret-Paoli, a adressé le 7 janvier 2020 au notaire de la SCI Martincho Baïta, Maître [B].

Cette première prorogation a été acceptée par la SCI Martincho Baïta.

Parallèlement, et par mail du 11 mars 2020, Maître [C] [M], notaire de M. [N], informait Maître [B], notaire de la Promettante, qu’un 'couple se substituerait à M. [N] dans le bénéfice de cette promesse de vente aux mêmes prix, charges et conditions'. Le nom des substitués n’y était pas indiqué, seul celui de leur notaire y figurait, en la personne de Maître [F] [V], notaire à [Localité 8].

Aux termes d’un mail adressé à Maître [B] le 6 avril 2020, Maître [S], notaire de M. [N], indiquait s’être 'directement entretenu avec Mme [X] qui souhaite avec son mari se substituer dans le bénéfice de la promesse de vente régularisée entre la SCI Martincho Baïta et M. [N]'.

Par des mails du même jour, Maître [B], notaire de SCI Martincho Baïta :

> sollicitait d’une part auprès de l’agence immobilière qu’elle lui fasse parvenir l’acte de substitution et précisait qu’elle avait informé ses clients de cette substitution (mail du 6 avril 2020 à 16 h10 – pièce n°3 de M. [N]) ,

> adressait d’autre part au notaire des époux [X] (mail du 6 avril 2020 à 17h25 – pièce n°5 de M. [N]) pour lui rappeler que 'l’acte devait être signé le 15 avril 2020 au plus tard et que la substitution de sa cliente devait avoir lieu aux mêmes conditions'. Elle insistait en outre sur l’urgence de la situation, en précisant que ses clients n’accepteront pas de prorogation de délai.

Toutefois, le 10 avril 2020, Maître [V], notaire des époux [X], indiquait au notaire de la Promettante avoir reçu des éléments incomplets de Maître [S], notaire de M. [N].

Par mail du 17 avril 2020 adressé à son notaire, le gérant de la SCI Martincho Baïta rappelait notamment que 'la substitution ne peut être faite qu’aux conditions et termes de la promesse'. Elle ajoutait 'ne pas être concernée par la demande de permis de construire évoquée’ et précisait ne prendre 'aucune condition suspensive nouvelle'. Elle indiquait pour finir que 'la promesse de vente devait initialement se terminer le 28 février 2020, qu’un report d’un mois et demi avait été accordé (15 avril 2020), qu’il n’y en aura pas d’autre, la promesse devant être exécutée SOIT par la levée de l’option et la signature de l’acte notarié, SOIT par un renoncement clair à l’option et à acheter'.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2020, la SCI Martincho Baïta demandait à M. [N] de se prononcer sur l’issue de la promesse de vente avant le 30 avril 2020 minuit, acceptant ainsi de proroger une seconde fois le délai initialement prévu.

Le 24 avril 2020, les époux [X] adressait dans une simple lettre manuscrite (pièce n°11 de la SCI Martincho Baïta) dans laquelle ils déclaraient 'se substituer purement et simplement à M. [N] dans le bénéfice de la promesse'.

Ce courrier n’était contresigné par M. [N] que le 4 mai 2020, soit après l’expiration du délai prorogé.

Dans un courrier du 30 avril 2020, la SCI Martincho Baïta consentait une ultime prorogation du délai au 15 mai 2020, précisant que 'M. [N] restait tenu solidairement de l’exécution complète de la promesse'.

Toutefois, au 15 mai 2020 et malgré plusieurs relances effectuées par Maître [B], notaire de la SCI Martincho Baïta à Maître [V], notaire des époux [X] (mail du 11 mai 2020 à 10h09, mail du 8 mai 2020 à 16h52), aucune régularisation d’acte, ni aucune substitution définitive n’intervenaient.

Pour finir, dans un mail du 28 mai 2020 adressé à Maître [B] (pièce n°16 de la SCI Martincho Baïta), Maître [V], notaire des époux [X] invoque la caducité de droit de la promesse initiale et demande à la SCI de renoncer à l’indemnité d’immobilisation, reconnaissant ainsi qu’elle en est toujours créancière. Elle fait état en outre de l’existence d’une demande de permis de construire faite par M. [N], alors que la SCI Martincho Baïta, toujours propriétaire du bien, ne lui en a jamais donné l’autorisation. Elle révèle enfin qu’une convention de substitution à titre onéreux a été conclue entre M. [N] et les époux [X], ce qui traduit une modification unilatérale par ces derniers des termes et conditions de la promesse initiale.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M. [N] – en versant à son notaire et non au notaire de la Promettante la somme forfaitaire de 20 000 euros et en ne signifiant pas avant le 30 avril 2020 son choix, soit de lever l’option, soit de renoncer à acheter – n’a pas exécuté les termes de la promesse du 15 décembre 2019.

Par ailleurs, il ressort que, malgré les prorogations de délai accordés par la Promettante, la substitution opérée par les époux [X] est inefficace, les formes, délais et conditions stipulés dans la promesse n’ayant pas été respectés.

La promesse de vente du 10 décembre 2019 est donc devenue caduque.

Il en résulte que l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros est acquise à [Localité 9]. M. [N], dès lors qu’il n’a pas respecté les termes de la promesse de vente du 10 décembre 2019, est tenu au versement de cette indemnité et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement critiqué et non, comme le réclame la Promettante sans justifier de sa demande à compter du 17 juin 2020, date de la mise en demeure. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Quant aux époux [X], en se substituant à M. [N], ils se sont engagés à respecter les termes de la promesse initiale. Ils n’apportent aucun élément sérieux susceptible d’établir que la SCI Martincho Baïta aurait accepté de restituer l’indemnité d’immobilisation, le mail qu’ils produisent (leur pièce n°29 – mail du 30 avril 2020 adressé par un membre de la SCI à son propre notaire) ne laissant nullement apparaître une quelconque volonté de la part de la Promettante de renoncer à l’indemnité qui lui est due. Ils seront donc condamnés à garantir M. [N] du paiement de la moitié de cette indemnité. La décision sera confirmée de ce chef, sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue dans le jugement critiqué. À cet égard, il sera relevé que c’est manifestement à la suite d’une erreur matérielle que le tribunal a condamné Monsieur et Madame [O] [X] à garantir 'Monsieur et Madame [O] [X]' du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation, alors que dans sa motivation, le tribunal a clairement retenu que l’indemnité d’immobilisation devait être supportée à parts égales entre M. [E] [N] et les époux [X]. Il convient en conséquence de remplacer les termes en italique par 'M. [E] [N]'.

Sur les demandes indemnitaires des époux [X]

Le premier juge a débouté les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts estimant qu’ils ne démontraient pas l’existence de fautes imputables à la SCI Martincho Baïta.

Les appelants réclament la somme de 13 442, 44 euros au titre du préjudice financier, outre une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral. Concernant leur préjudice financier, ils expliquent avoir dû solliciter le remboursement anticipé de placements financiers destiné à financer l’acquisition du bien immobilier visé et précisent que ce remboursement anticipé a engendré une perte en capital de (128.781,99 € x 2) ' (122.060,77€ x 2) = 13.442,44 €.

La SCI Martincho Baïta demande à la cour de confirmer la décision de ce chef en ce qu’elle a débouté les époux [X] de leur demande à ce titre.

Pas plus en cause d’appel qu’en première instance, les appelants ne démontrent ni l’existence d’un préjudice financier, ni d’un préjudice moral. Aux motifs pertinents du premier juge, il sera ajouté que les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que la SCI Martincho Baïta serait responsable de la rupture des pourparlers. La cour observe même que cette dernière a fait preuve de patience, acceptant à plusieurs reprises de proroger la date d’expiration de la promesse et ce, afin de favoriser, en vain, la mise en oeuvre de la substitution entre M. [N] et les époux [X]. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de M. [N]

M. [N] demande à la cour de condamner la SCI Martincho Baïta à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Au soutien de sa demande, il fait état de la mauvaise foi de la promettante qui se serait abstenue de manière fautive de réitérer la vente.

La SCI Martincho Baïta conclut au débouté de cette demande, aux motifs qu’elle estime n’avoir fait preuve d’aucune mauvaise foi contractuelle contrairement à M. [N], dont l’inertie a retardé, puis empêché la conclusion définitive de la vente.

En l’absence de démonstration d’une faute de la SCI Martincho Baïta, M. [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Martincho Baïta

La SCI Martincho Baïta demande à la cour de condamner M. [N] à lui régler la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle fait valoir que ce dernier s’est rendu coupable de plusieurs manquements graves envers elle, notamment le dépôt d’une demande de permis de construire sur la parcelle objet de la vente sans son accord préalable.

M. [N] n’a pas conclu sur ce point.

La SCI Martincho Baïta ne caractérise pas l’existence et l’étendue du préjudice moral qu’elle allègue. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une juste application.

Les époux [X] et M. [N] supporteront in solidum les entiers dépens d’appel..

Ils seront condamnés in solidum à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Martincho Baïta au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [X] et M. [N] seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Rectifie l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement n° 21/0048 du 10 juin 2024 et remplace dans le dispositif du jugement :

' condamne Monsieur et Madame [O] [X] à garantir 'Monsieur et Madame [O] [X]' du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation'

PAR

'condamne Monsieur et Madame [O] [X] à garantir Monsieur [E] [N] du paiement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation',

Dit que cette rectification sera mentionnée sur la minute du jugement ainsi rectifié,

Confirme le jugement entrepris, ainsi rectifié, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [O] [X] et Mme [R] [X] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute M. [E] [N] de l’intégralité de ses demandes,

Déboute la SCI Martincho Baïta de sa demande de dommages et intérêts contre M. [N],

Condamne in solidum M. [E] [N] ainsi que M. [O] [X] et Mme [R] [X] aux entiers dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [E] [N] ainsi que M. [O] [X] et Mme [R] [X] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,