PC/HB

Numéro 26/1495

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/05/2026

Dossier :

N° RG 25/01897

N° Portalis DBVV-V-B7J-JGQM

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

S.C.I. FESTIVAL 64

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 mars 2026, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Hélène BRUNET, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, en application de l’article 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Madame Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

pris en la personne de son Syndic, la SASU FONCIA PYRENEES GASCOGNE, dont le siège est sis à [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉE :

S.C.I. FESTIVAL 64

inscrite au RCS de BAYONNE, sous le numéro 537 789 091, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège selon la loi

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Marc AZAVANT, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 06 MAI 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE BAYONNE (REFERE)

RG numéro : 24/00515

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Festival 64 est propriétaire de locaux commerciaux au sein de la galerie marchande de la [Adresse 1], située [Adresse 1] à [Localité 1], correspondant aux lots 623, 624, 702, 724 et 726 de la copropriété.

Exploitant une discothèque, elle a ouvert courant août 2024, un bar de nuit à l’enseigne '[Etablissement 1]' dans un local adjacent à celle-ci et a, dans ce cadre, fait réaliser divers travaux dont le syndicat des copropriétaires de la résidence estime qu’ils ont affecté indûment des parties communes.

Par acte du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SCI Festival 64 devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins, notamment, de voir ordonner sous astreinte de 5 000 € par jour de retard, la remise en état des parties communes générales et spéciales affectées à la SCI.

Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— ordonné à la SCI Festival 64 de déposer toute caméra de surveillance située dans le hall de la galerie et dans l’escalier et de libérer le local technique dédié à la sécurité incendie ;

— dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois, passé le délai de un mois suivant la signification de la présente décision ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SCI Festival 64 à payer au S.D.C de la [Adresse 1] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Festival 64 aux dépens.

Au soutien de sa décision, le juge des référés a considéré, en substance :

— s’agissant de la demande de rebouchage de la dalle béton du sous-sol au niveau -1, de la demande de rétablissement du système de désenfumage de l’immeuble, de la dépose du système de désenfumage propre au lot 726, de la demande de dépose de l’installation du système d’éclairage publicitaire et de la demande de dépose des conduits installés dans le couloir au niveau de la piscine, que le trouble manifestement illicite des travaux ou des aménagements réalisés par la SCI Festival 64 n’est pas caractérisé,

— s’agissant de la demande de dépose de la caméra de surveillance dans le hall de la galerie et de l’escalier ainsi que de la demande de libérer le local technique dédié à la sécurité incendie, qu’il n’est pas contesté que les caméras ont été installées sans autorisation, peu important qu’elles fonctionnent ou non, et que le local a été vidé pour entreposer du matériel et des produits appartenant à la S.C.I., sans autorisation, alors qu’il s’agit de parties communes, qu’il en résulte un trouble manifestement illicite et qu’il convient de condamner la SCI Festival 64 à déposer les caméras de surveillance et à libérer le local technique,

— qu’il convient d’assortir l’injonction de déposer toute caméra de surveillance dans le hall de la galerie et dans l’escalier et de libérer le local technique dédié à la sécurité incendie, d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 7 juillet 2025, critiquant la décision entreprise en ce qu’elle a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de voir constater que la SCI Festival 64 a créé un trouble manifestement illicite en procédant à des travaux sur les parties communes de l’immeuble, tant générales que spéciales à la galerie marchande, sans aucune autorisation de l’assemblée générale, ordonner en conséquence la remise en état des parties communes générales et spéciales affectées et plus particulièrement :

> rebouchage la dalle béton du sous-sol au niveau -1,

> rétablissement du système de désenfumage de l’immeuble,

> dépose le système de désenfumage propre au lot 726 annexé aux parties communes,

> dépose l’installation du système d’éclairage publicitaire à l’entrée de la galerie marchande,

> dépose des conduits installés dans le couloir partie commune au niveau piscine, menant aux WC communs,

> sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite remise en état des parties communes affectées par les travaux non autorisés et cessation des désordres induits pour la copropriété, dûment constatée par huissier, aux frais exclusifs de la SCI Festival 64,

— cantonné la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à seulement 1 000 €.

En application des articles 906 et 906-1 du C.P.C., les parties ont été avisées, par bulletin transmis par le greffe le 11 septembre 2025, de la fixation de l’affaire à l’audience du 18 mars 2026.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2026.

A l’audience du 18 mars 2026, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SASU Foncia Pyrénées Gascogne demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 1 du C.P.C. et 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

— de réformer partiellement l’ordonnance en ce qu’elle a :

> refusé de caractériser le trouble manifestement illicite résultant des travaux réalisés par la SCI Festival 64 sur les parties communes générales et spéciales à la galerie marchande sans autorisation aucune de l’assemblée générale des copropriétaires concernés, ainsi que sur l’occupation illicite du Hall de la galerie marchande,

> débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur le trouble manifestement illicite et sur la remise en état des parties communes générales et spéciales affectées, par la SCI Festival 64 et plus particulièrement le rebouchage la dalle béton du sous-sol au niveau -1, le rétablissement du système de désenfumage de l’immeuble, la dépose du système de désenfumage propre au lot 726 annexé aux parties communes, la dépose de l’installation du système d’éclairage publicitaire à l’entrée de la galerie marchande, la dépose de toute caméra de surveillance dans le hall de la Galerie, et l’escalier, la libération du local technique dédié à la sécurité incendie, la dépose des conduits installés dans le couloir partie commune au niveau piscine, menant aux WC communs,

> cantonné à 1 000 € le montant de l’astreinte fixée pour la remise en état,

> cantonné à 1 000 € le montant de l’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer l’ordonnance critiquée pour le surplus,

— statuant à nouveau :

— de caractériser le trouble manifestement illicite résultant des travaux réalisés par la SCI Festival 64 sur les parties communes générales et spéciales à la galerie marchande sans autorisation aucune de l’assemblée générale des copropriétaires concernés, ainsi que sur l’occupation illicite du Hall de la galerie marchande,

— d’ordonner en conséquence la remise en état des parties communes générales et spéciales affectées, par la SCI Festival 64 et plus particulièrement :

o Rebouchage de la dalle béton du sous-sol au niveau -1,

o Rétablissement du système de désenfumage de l’immeuble,

o Dépose le système de désenfumage propre au lot 726 annexé aux parties communes,

o Dépose l’installation du système d’éclairage publicitaire à l’entrée de la galerie marchande,

o Déposer toute caméra de surveillance dans le hall de la Galerie, et l’escalier,

o Libérer le local technique dédié à la sécurité incendie,

o Déposer les conduits installés dans le couloir partie commune au niveau piscine, menant aux WC communs,

— d’assortir cette injonction d’une astreinte de 5 000 € par jour jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfaite remise en état des parties communes affectées par les travaux non autorisés et cessation des désordres induits pour la copropriété, dûment constatée par huissier, aux frais exclusifs de la SCI Festival 64,

— ajoutant à la décision déférée, en raison du nouveau trouble manifestement illicite :

> de condamner la SCI Festival 64 à restituer au syndicat des copropriétaires les parties communes indûment appropriées constituées par le couloir menant aux sanitaires communs, et les sanitaires eux-mêmes, sous astreinte de 10 000 € par jour de retard,

> de condamner la SCI Festival 64 à verser une indemnité de 4 000 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et une indemnité de 5 000 € au titre de la procédure d’appel,

— de condamner la SCI Festival 64 aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d’huissiers établis pour les besoins de la cause.

Au soutien de ses conclusions, il expose en substance :

— que la présence d’une « discussion », qui ne relève pas d’ailleurs d’une contestation « sérieuse », n’est pas exclusive de l’existence d’un trouble manifestement illicite, sauf à retirer tout intérêt aux dispositions de l’article 835 alinéa 1 du C.P.C. et que les éléments de discussion retenus par le premier juge sont dépourvus de tout fondement,

— qu’il ressort des procès-verbaux des assemblées générales de 2021, 2022 et 2023, que la SCI Festival 64 n’a sollicité aucune autorisation pour la réalisation des travaux impactant les parties communes de l’immeuble,

— que les travaux réalisés sans autorisation portent atteinte à la vie privée des habitants et du public se rendant dans les locaux de la banque Milleis, loués par celle-ci auprès de la société SBEGI, mais également aux règles de sécurité et d’incendie de l’immeuble,

— qu’en effet, les parties communes sont « envahies » par des attroupements créés par la seule SCI Festival 64, causant non seulement des nuisances sonores mais également et surtout une entrave à la libre circulation des autres copropriétaires ainsi qu’aux services de sécurité incendie qui n’ont plus accès aux parties communes,

— que la SCI Festival 64 a procédé à des aménagements (écrans publicitaires) et a fait installer une autre activité commerciale (photographies) dans le hall d’entrée, partie commune,

— qu’il est parfaitement établi par les différents constats d’huissier que les agissements de la SCI Festival 64 constituent un trouble manifestement illicite,

— que s’agissant des percements de la dalle béton et des raccordements sauvages aux gaines électriques, aucune autorisation de l’assemblée générale n’a été obtenue,

— que s’agissant du système d’éclairage de l’enseigne commerciale, l’autorisation sollicitée et donnée par l’AG du 3 novembre 2023 (résolution n° 28) a validé une enseigne de 800mm x 800mm x 300mm, ce qui n’a rien à voir avec les multiples bandeaux lumineux installés par la SCI Festival 64 qui dépassent la seule notion d’enseigne,

— que les travaux intervenus dans le couloir du niveau piscine menant aux sanitaires communs relèvent d’un entêtement avéré de la SCI Festival 64 à considérer que ces parties communes sont à jouissance privative au lot 726,

— s’agissant des modifications apportées au système de désenfumage, qu’aucune gaine commune ne saurait être attribuée à un seul lot et que la SCI Festival 64 n’a strictement aucun droit sur l’utilisation personnelle et privative des gaines communes, d’autant que des dysfonctionnements du système sont apparus peu de temps après son intervention,

— qu’il en va de même concernant les modifications apportées au système de climatisation, d’autant qu’elles sont intervenues sans l’autorisation de l’assemblée générale,

— que l’utilisation du hall de la galerie marchande par la SCI Festival 64 n’est aucunement justifiée par le moyen selon lequel les horaires décalés de la banque Milleis et du Mess excluraient le trouble,

— que s’agissant des caméras de vidéo-surveillance, leur utilisation nécessite une autorisation de l’assemblée générale,

— que seule une condamnation sous astreinte à un montant exemplaire permettra d’espérer un changement de comportement de la SCI Festival 64.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 novembre 2025, la SCI Festival 64 demande à la cour, au visa des articles 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du C.P.C., de confirmer l’ordonnance en date du 6 mai 2025 et de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C., outre aux entiers dépens d’appel, en soutenant, en substance :

— que les discussions évoquées dans la motivation du jugement se réfèrent aux arguments et pièces fournis par la SCI Festival 64 afin de démontrer l’absence d’illicéité des travaux en cause ou à tout le moins l’absence de caractère manifestement illicite des troubles invoqués,

— qu’en effet, les travaux reprochés, par leur nature, s’inscrivent dans les cas pour lesquels la loi dispense d’autorisation préalable de l’assemblée générale,

— que les travaux concernant la dalle béton ont été réalisés par un sous-traitant d’Enedis, conformément à la norme NF C 14 100 et tous les carottages en cause ont été rebouchés, ces derniers étant dispensés d’autorisation préalable, de sorte qu’aucune mesure de remise en état ne saurait être ordonnée,

— sur la dépose du système d’éclairage publicitaire, qu’elle a été autorisée par décision d’assemblée générale spéciale du 3 novembre 2023 (résolution 28) et a fait l’objet d’une demande d’autorisation en mairie, que la banque Milleis, locataire de la SBEGI, a posé une enseigne à son nom à l’entrée de la galerie marchande et des stickers dans le hall sans qu’aucune autorisation n’ait été sollicitée,

— s’agissant des systèmes de désenfumage, que les PV de la commission de sécurité du 24 janvier 2024 établissent que ces installations étaient déjà en dérangement, alors même que les travaux de la SCI Festival 64 n’avaient pas débuté,

— s’agissant des conduits installés dans le couloir au niveau de la piscine, que ce couloir constitue une partie à jouissance privative du lot 726 appartenant à la SCI Festival 64 depuis la signature d’un protocole d’accord transactionnel du 21 novembre 2001, alors que le conduit litigieux était déjà existant,

— que la vétusté des installations due à l’inertie volontaire et stratégique du syndicat afin d’empêcher la SCI Festival 64 de pouvoir exploiter normalement son lot en conformité avec la destination de l’immeuble a obligé celle-ci à réaliser, sur ses fonds propres, les travaux nécessaires au respect des prescriptions de la commission de sécurité et du SDIS,

— que l’occupation du local technique évoquée dans les pièces du syndicat constitue une gêne minime dont les conséquences peuvent aisément être supprimées, d’autant qu’elle a libéré le local,

— s’agissant de l’occupation du hall, que la galerie ne comprend actuellement que deux ERP (la banque Milleis et le bar Le Mess), dont les jours et horaires de fonctionnement sont complètement décalés, d’autant que l’agence bancaire a privatisé une partie du hall commun par la dotation d’une clé spécifique à la seconde porte,

— s’agissant des caméras, qu’elles ne sauraient porter atteinte à la vie privée des salariés ou clients de la banque privée compte tenu des horaires décalés des deux activités et du fait que ces caméras ne sont pas fonctionnelles, que la sécurisation du hall de la galerie marchande résulte d’un volet roulant métallique dont le syndic refuse obstinément de donner la clé à la SCI Festival 64,

— qu’aucun trouble manifestement illicite n’a été relevé, d’autant que les mesures sollicitées sous astreinte seraient impropres à faire cesser des troubles résultant du défaut de décision d’assemblée.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2026.

MOTIFS

Il échet de constater que le conseil de la S.C.I. Festival 64 a transmis à la cour, par message du 30 avril 2026, le justificatif du paiement du timbre fiscal afférent à la présente procédure, régularisant la situation au regard des dispositions de l’article 963 du C.P.C., étant considéré que la sanction du défaut de paiement des timbres fiscaux consiste en une fin de non-recevoir qui peut être régularisée jusqu’à ce que le juge statue et donc, même en cours de délibéré, par application de l’article 126 du C.P.C.

Les chefs de dispositif par lesquels le juge des référés a ordonné à la S.C.I. Festival 64 de déposer toute caméra de surveillance située dans le hall de la galerie et de l’escalier et de libérer, sous astreinte, le local technique dédié à la sécurité incendie et a condamné la S.C.I. Festival 64 aux dépens ne font l’objet d’aucune contestation de l’une quelconque des parties (seul le montant de l’astreinte journalière étant contesté par l’appelant) et sont en conséquence définitifs, étant constaté que le syndicat des copropriétaires expose, à tort, que le premier juge l’aurait débouté de ses demandes relatives à la dépose des caméras de surveillance et à la libération du local technique dédié à la sécurité incendie.

Le litige est en cause d’appel circonscrit :

— aux autres demandes de remise en état formées en première instance et rejetées par le premier juge (rebouchage de la dalle béton du sous-sol au niveau – 1, rétablissement du système de désenfumage de l’immeuble, dépose du système de désenfumage propre au lot 726 annexé aux parties communes, dépose de l’installation de du système d’éclairage publicitaire à l’entrée de la galerie marchande, dépose des conduits installés dans le couloir de la partie commune au niveau de la piscine et menant aux WC communs),

— à la demande présentée en cause d’appel tendant à voir ordonner la restitution des parties communes indûment appropriées constituées par le couloir menant aux sanitaires communs et les sanitaires eux-mêmes,

— au montant de l’astreinte assortissant la condamnation prononcée et devant assortir les éventuelles condamnations supplémentaires prononcées en appel sur infirmation de l’ordonnance,

— aux dispositions relatives à l’application de l’article 700 du C.P.C.,

— étant constaté que, nonobstant les développements y afférents contenus dans le corps des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, la cour n’est saisie, aux termes du dispositif de celles-ci d’aucune demande tendant à la condamnation de la S.C.I. Festival 64 à libérer définitivement le hall de la galerie marchande de toute installation de fumoir, de guichet d’accueil et de file d’attente de la clientèle de l’établissement de nuit occupant ses locaux.

Il sera rappelé que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 alinéa 1er du CP.C.).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde exclusivement ses demandes sur l’existence de troubles manifestement illicites sans alléguer (ni établir) l’existence de dommages imminents.

Il résulte de l’article 835 du C.P.CC. que l’existence d’une contestation sérieuse (et a fortiori d’une 'simple’ discussion) n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par ce texte et qu’il lui appartient de vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

1 – Rebouchage de la dalle béton du sous-sol :

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur un P.V. de constat de commissaire de police du 3 juillet 2024 (pièce 13) faisant état, en plafond, au niveau des emplacements 53 et 52, 46, 41 et 44 du parking du niveau – 1 de carottages circulaires de 20 cms de diamètre dans lesquels se trouvent des gaines de type 'chemin de câbles', en exposant que ces 'carottages’ n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale de copropriété et que l’accord de 2018 invoqué par l’intimé donné par le syndic visant d’autres locaux que ceux objets de la procédure.

La S.C.I. Festival 64 conclut au rejet de la demande en exposant que les travaux dont s’agit avaient pour objet le raccordement du branchement électrique de son lot à la colonne électrique montante de la copropriété, que les travaux ont été exécutés par un sous-traitant d’Enedis, que tous les carottages ont été rebouchés, que lors de l’AG du 3 octobre 2019, la copropriété a rétrocédé les colonnes EDF à Enedis qui seule peut intervenir sur les branchements et le cheminement des câbles d’alimentation, que les travaux ont été réalisés par Enedis et un sous-traitant (Ineo) et les câbles positionnés dans les chemins de câbles par Enedis, les passages dans la dalle ayant été rebouchés, que tous les branchements pour les autres lots ont été réalisés de manière identique, sans autorisation de l’AG et qu’ainsi, elle avait bénéficié d’une autorisation du syndic du 1er juin 2018 (pièce 14, pour le raccordement du branchement EDF à la colonne de la résidence au titre de l’ouverture d’un second établissement).

Il est constant et non contesté que les travaux de percement du plafond du parking N-1 (partie commune) pour permettre le raccordement de l’installation électrique du lot Festival 64 à la colonne électrique montante (dont l’A.G. du 3 octobre 2019 a accepté le transfert de la propriété à Enedis) n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

Il convient cependant de considérer que le précédent constitué par l’autorisation donnée par le syndic de copropriété pour le raccordement de l’installation de l’établissement secondaire, la circonstance que les travaux ont été réalisés sous l’égide du gestionnaire du réseau, la nécessité impérieuse des travaux dont s’agit pour des raisons de sécurité même, l’absence de contestation formelle par le syndicat des copropriétaires de l’assertion selon laquelle les carottages ont été rebouchés ne permettent pas de caractériser de ce chef, avec l’évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite, de sorte que la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

2 – Rétablissement du système de désenfumage

et dépose du système propre au lot 726 :

Au soutien de ce chef de demande, le syndicat des copropriétaires expose que les travaux effectués par la S.C.I. Festival 64 ont été réalisés sans accord de l’assemblée générale et qu’ils ont entraîné des dysfonctionnements. Il verse aux débats (pièces 8 à 11) un échange de courriels entre le syndic de copropriété et la S.C.I. Festival 64, un rapport d’intervention d’un organisme de sécurité du 10 avril 2024 mentionnant qu’aucun système de désenfumage ne fonctionne et une mise en demeure de régulariser du 28 mai 2024.

La S.C.I. Festival 64 conclut au débouté du syndicat des copropriétaires en exposant que le système en place était déjà en dérangement avant même l’exécution des travaux litigieux (pièce 16, P.V. commission de sécurité du 24 janvier 2024), qu’elle n’a fait qu’utiliser les systèmes existants, ce qui ne nécessite pas une autorisation de l’A.G. de copropriété, les gaines de ventilation implantées dans les parties communes dans le couloir piscine et le couloir issue de secours sont celles attribuées depuis la création de la résidence du lot 726 (ancien lot 35) ainsi que l’établit le plan du rez de piscine établi par un géomètre-expert du 10 mars 2017 (pièces 17, 18), que le couloir au niveau piscine menant aux WC communs constitue une partie commune à jouissance privative par l’effet d’un protocole transactionnel du 21 novembre 2021 (pièce 20), qu’elle n’a fait que se raccorder sur un ouvrage existant, ce qui la dispensait d’obtenir l’autorisation de la copropriété.

La S.C.I. Festival 64 établit, par la production de plans de géomètre-expert, que les gaines de ventilation par elles mises en place dans les parties communes ont été installées à l’emplacement de conduits de désenfumage existants, de sorte que la nécessité d’un accord de l’A.G. préalablement à la réalisation de travaux litigieux ne s’impose pas avec l’évidence requise en matière de référé et que le trouble manifestement illicite qu’ils constitueraient n’est pas caractérisé.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

3 – Dépose de l’installation du système d’éclairage publicitaire

à l’entrée de la galerie marchande :

Le syndicat des copropriétaires expose que l’installation mise en place (multiples bandeaux lumineux présents sur les photographies annexées à des P.V. de constat, pièces 16 et 17) n’est pas conforme à l’autorisation donnée par l’A.G. du 3 novembre 2023 (résolution 28 autorisant une enseigne commerciale extérieur de la galerie marchande, caisson lumineux, dimensions maximum 800 x 800 x 300 mm, précisant que lors de l’achat du fonds de commerce l’enseigne lumineuse était déjà en place à gauche de la caquette).

La S.C.I. Festival 64 conclut au débouté du syndicat des copropriétaires en exposant que le système d’éclairage litigieux constitué d’une enseigne lumineuse au nom du 'Mess’ a été autorisé par la résolution 28 précitée, qu’il existait déjà au nom du précédent commerce et que la banque Milleis, occupant un autre local commercial, a mis en place une enseigne à son nom à l’entrée de la galerie marchande et apposé des stickers dans le hall sans autorisation de l’A.G.

Les termes de la résolution n° 28 sont clairs et dépourvus d’ambiguïté, autorisant un 'caisson lumineux’ d’une dimension maximale de 800 X 800 x 300, à l’extérieur de la galerie marchande et force est de constater que si le P.V. de constat du 13 octobre 2024 révèle la mise en place d’un caisson lumineux à l’enseigne du 'Mess’ répondant aux spécifications prévues par la résolution 29, il révèle également la mise en place, à l’entrée de la galerie marchande et sous la 'caquette’ d’un dispositif d’éclairage (néons lumineux diffusant une lumière rouge) pour lequel il n’est justifié d’aucune autorisation de l’A.G. de la copropriété.

L’installation de ce dispositif, au seul bénéfice (publicitaire) de la S.C.I. Festival 64, sur une partie commune, sans autorisation de l’A.G., en ce qu’il traduit une utilisation non autorisée de parties communes au profit exclusif d’un copropriétaire caractérise un trouble manifestement illicite.

La décision déférée sera infirmée et la S.C.I. Festival 64 sera condamnée sous astreinte à (faire) procéder à l’enlèvement du dispositif dont s’agit.

4 – Dépose des conduits installés dans le couloir partie commune

au niveau 'piscine’ menant aux W.C. communs :

Au soutien des prétentions formées de ce chef, le syndicat des copropriétaires expose en substance :

— que le couloir du niveau piscine menant aux sanitaires communs est lui-même une partie commune spéciale à la galerie marchande qui n’est pas affectée à la jouissance privative du lot 726 (qualification reconnue par la cour dans un précédent arrêt du 16 décembre 2020 et par le rapport Levacher produit par la S.C.I. Festival 64), que le protocole d’accord du 21 novembre 2021 est inopérant à ce titre, dès lors qu’il ne concerne pas le couloir litigieux et ne vise que l’installation d’une porte d’accès audit couloir, que la nature commune de ce couloir est confirmée par la demande même présentée par la S.C.I. Festival 64 à l’A.G. du 3 novembre 2023, sollicitant la jouissance privative des sanitaires voire leur rachat,

— que le trouble invoqué est caractérisé à la lecture d’un P.V. de constat du 10 octobre 2024 (pièce 15) ainsi rédigé : j’ai constaté à l’arrière d’une seconde porte en bois la présence d’un conduit métallique de couleur rouge et de forme cubique partant depuis le sol et jusqu’au plafond, se poursuivant au plafond pour rejoindre un autre conduit à la jonction duquel j’ai constaté la présence de reprises de plâtre de couleur blanche.

La S.C.I. Festival 64 conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée en soutenant que le couloir dont s’agit est affecté à la jouissance privative du lot 726 depuis la signature d’un protocole transactionnel le 21 novembre 2001 et que le conduit litigieux était préexistant à ses travaux qui n’ont consisté que dans un raccordement/branchement à des ouvrages existants.

Si le protocole transactionnel du 3 novembre 2001, non signé par le syndicat des copropriétaires et dont il n’est pas justifié de l’approbation formelle par l’assemblée générale de la copropriété n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, la S.C.I. Festival 64 justifie (pièce 21) de la préexistence de gaines dans le couloir dont s’agit auxquelles ont été raccordés les conduits concernant son lot, de sorte que le trouble manifestement illicite invoqué de ce chef par la copropriété n’est pas caractérisé avec l’évidence requise en matière de référé et que la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté ce chef de demande.

5 – Restitution des parties communes indûment appropriées constituées

par le couloir menant aux sanitaires communs et les sanitaires eux-mêmes :

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. Festival 64 a fermé la porte d’accès au couloir et aux sanitaires communs ainsi qu’il est établi par un P.V. de constat du 16 décembre 2025 (pièce 32) aux termes duquel le commissaire de justice instrumentaire indique que la porte à double battant permettant d’accéder au couloir des sanitaires depuis le parvis de la piscine est fermée 'au niveau de la serrure'.

La S.C.I. Festival n’a pas spécialement conclu sur cette demande, présentée dans les conclusions récapitulatives du 26 février 2026.

La circonstance que ce chef de demande est présenté pour la première fois en cause d’appel est sans incidence sur sa recevabilité au regard des dispositions de l’article 564 du C.P.C. dès lors que le syndicat des copropriétaires justifie que la fermeture de l’accès au couloir litigieux a été constatée postérieurement à l’ordonnance déférée.

La nature commune du couloir et des sanitaires, desservant la piscine de la résidence, n’étant pas contestable, la cour, ajoutant à la décision déférée, condamnera, sous astreinte, la S.C.I. Festival 64 à libérer et laisser libre l’accès au couloir menant aux sanitaires communs.

6 – Sur le montant de l’astreinte :

Compte-tenu de la nature, de la gravité et des conséquences des troubles caractérisés en l’espèce, la cour confirmera le montant de l’astreinte fixé par le premier juge et assortira les condamnations supplémentaires prononcées en cause d’appel d’une astreinte du même montant, suffisamment dissuasif pour garantir l’exécution de la décision.

7 – Sur les demandes annexes :

La S.C.I. Festival 64 sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, étant rappelé que la liste des dépens énumérés à l’article 695 du C.P.C. est limitative et que ne peuvent être inclus dans les dépens des frais de constat de commissaire de justice non désigné à cet effet par décision de justice.

L’équité commande de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 700 du C.P.C., la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et, y ajoutant, de condamner la S.C.I. Festival 64 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre des frais exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne du 6 mai 2025,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception de celle par laquelle elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande de dépose de l’installation d’éclairage publicitaire à l’entrée de la galerie marchande,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne la S.C.I. Festival 64, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois passé le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, à (faire) procéder à la dépose du système d’éclairage publicitaire (néons lumineux diffusant une lumière rouge) installé à l’entrée de la galerie marchande,

Ajoutant à la décision déférée :

Condamne la S.C.I. Festival 64, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois passé le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, à libérer et laisser libre l’accès au couloir menant aux sanitaires communs,

Condamne la S.C.I. Festival 64 aux dépens d’appel,

Condamne la S.C.I. Festival 64 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], en application de l’article 700 du C.P.C., la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ