ARRET N° .

RG N° : 09/00005

COUR D’APPEL DE POITIERS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU 28 MAI 2010

Le vingt huit Mai deux mille dix,

Appel du jugement rendu par le Juge des Expropriations du département de la HAUTE VIENNE en date du 25 Février 2009.

APPELANTES ET DEMANDERESSES AU RENVOI DE CASSATION :

Madame D E veuve Y

XXX

XXX

Madame F Y divorcée X

XXX

XXX

comparantes, assistées de la SCP AMBIEHL, KENNOUCHE, TREINS, POULET, VIAN, avocat au Barreau de XXX

APPELANTE ET DEFENDERESSE AU RENVOI DE CASSATION

TRESORERIE GENERALE DE LA HAUTE VIENNE

dont le siège social est XXX

XXX

non comparante, ni représentée

Suivant déclaration d’appel faite le 15 Juin 2009 par au greffe de la juridiction d’expropriation d’appel,

INTIMEE ET DEFENDERESSE AU RENVOI DE CASSATION :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e SIRAT, avocat au Barreau de PARIS

EN PRESENCE DE :

Monsieur le Directeur Départemental des Services Fiscaux

Commissaire du Gouvernement près la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de Poitiers représenté par Monsieur Lionel CAZENAVE Trésorier principal.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur André CHAPELLE, Président de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de Poitiers, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 20 décembre 2007 en application des articles R 13-5 et R 13-6 du Code des Expropriations pour cause d’utilité publique.

Monsieur B C, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de la ROCHE SUR YON, Juge titulaire de l’expropriation du département de la VENDEE désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 20 avril 2007.

Madame H I, Juge au Tribunal de Grande Instance de POITIERS, Juge titulaire de l’expropriation du département de la VIENNE désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 3 septembre 2007

GREFFIER :

Catherine FORESTIER, présente uniquement au débats.

DEBATS :

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 Mars 2010

à 09 H 00, les parties ayant été convoquées par lettres recommandées avec avis de réception,

Vu l’appel en date du 15 Juin 2009 de la décision rendue entre les parties le vingt huit Mai deux mille dix,

Vu les pièces de la procédure,

Vu l’ordonnance de Monsieur le Président de la Chambre des Expropriations en date du 26 février 2010 fixant l’affaire au 26 Mars 2010 et désignant comme assesseurs Monsieur B C et Madame H I , Juges titulaires de l’expropriation.

Ont été entendus :

— Monsieur le Président en son rapport,

— la SCP AMBIEHL, KENNOUCHE, TREINS, POULET, VIAN, avocat au Barreau de XXX en ses observations,

— M^e SIRAT en ses observations,

— Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses avis et conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2010,

Ce jour, la Cour a rendu publiquement, contradictoirement et en dernier ressort l’arrêt suivant.

ARRET

XXX) est propriétaire de diverses parcelles situées sur cette commune, au lieudit 'XXX', cadastrées section XXX, et 111 pour une contenance de 31.249 m².

Le 25 janvier 1969, un bail de ces parcelles a été consenti aux époux Y, bail auquel a été substituée, le 7 novembre 1978, une convention intitulée bail emphytéotique, suivie d’avenants datés des 26 octobre 1981 et 4 mai 1982, par laquelle la commune de Feytiat a loué aux époux Y ces parcelles pour une durée de cinquante ans à compter du 1^er janvier 1978 jusqu’au 31 décembre 2027.

Monsieur Y est décédé à une date qui n’est pas précisée, laissant sa veuve, Madame D E, et sa fille, Madame F Y, divorcée X.

Sur ces parcelles, il a été construit une maison en 1978 et un bâtiment industriel d’une superficie de 1.014 m² en 1998.

Alors que les consorts Y était en pourparlers pour céder leurs droits à un tiers, une procédure d’expropriation a été introduite par la commune afin de créer une zone d’activités commerciales, incluant notamment les parcelles louées.

L’enquête préalable a été ouverte le 17 novembre 1999, et par arrêté du 7 février 2000, le Préfet de la Haute Vienne a déclaré d’utilité publique l’opération d’aménagement de la zone d’activité du Ponteix.

Le bail de longue durée dont étaient titulaires les consorts Y étant résilié par anticipation, la commune de Feytiat a saisi le juge de l’expropriation, par requête du 7 novembre 2001, aux fins de fixation de l’indemnité devant leur revenir.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 25 janvier 2002.

Le 13 juin 2002, le juge de l’expropriation a fixé à la somme totale de 432.426,04 € le montant de cette indemnité.

Sur appel des consorts Y, la cour d’appel de Limoges, par arrêt du 22 mars 2004, a réformé partiellement le jugement et a fixé l’indemnité due par la commune à 659.100 €.

Sur pourvoi de la commune de Feytiat, la cour de cassation, par arrêt du 23 novembre 2005, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt du 22 mars 2004 de la cour d’appel de Limoges au motif qu’il avait déclaré recevables des pièces déposées après l’expiration du délai de deux mois à compter de l’appel, et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Bourges.

Par arrêt du 20 décembre 2007, la cour d’appel de Bourges a débouté la commune de Feytiat de sa demande tendant à voir prononcer la déchéance des consorts Y de leur appel, a renvoyé la commune de Feytiat à mieux se pourvoir en ce qui concerne sa demande sur la nature du bail, a réformé partiellement le jugement du juge de l’expropriation de la Haute Vienne du 13 juin 2002, et a fixé l’indemnité due par la commune de Feytiat à la somme de 719.109,18 €.

Sur nouveau pourvoi de la commune de Feytiat, la cour de cassation, par arrêt du 25 février 2009, a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Bourges au motif que l’arrêt fixant l’indemnité revenant aux consorts Y n’a pas précisé la date à laquelle les biens donnés à bail ont été évalués.

C’est dans ces conditions que par lettre recommandée du 15 juin 2009, Madame D E, veuve Y, et Madame F Y, divorcée X, ont déclaré saisir la cour de ce siège comme cour de renvoi.

LA COUR :

Vu le mémoire déposé le 28 septembre 2009, notifié le 2 octobre 2009 par les consorts Y, ainsi que leur mémoire complémentaire du 9 mars 2010, notifié le 11 mars 2010, mémoires par lesquels il est demandé à la cour de dire que les consorts Y ne sont pas déchus de leur appel, et tendant à fixer à la somme totale de 1.190.671 €, toutes causes de préjudice confondues, l’indemnité devant être mise à la charge de commune de Feytiat.

Vu le mémoire déposé le 19 octobre 2009, notifié le 28 octobre 2009, et le mémoire complémentaire du 10 mars 2010, notifié le 11 mars 2010, de la commune de Feytiat par lesquels il est demandé à la cour de dire ce que de droit sur la recevabilité de l’appel en la forme des consorts Y, et au fond, de les débouter de leur appel, et recevant la commune de Feytiat en son appel incident, vu l’article 12 du bail du 7 novembre 1978, et l’article 1134 du Code civil, de dire que les consorts Y ne peuvent prétendre à aucune indemnité, quelle que soit sa qualification, au titre des constructions édifiées sur le site, et de confirmer la décision entreprise, en ce qu’elle a fixé à 289.566,03 € l’indemnité pour perte de jouissance de la parcelle AA 164 pour 31.249 m², et à 33.956,60 € l’indemnité de remploi calculée au taux de 15 % dégressif, soit au total : 323.522,56 €, sollicitant en outre une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu l’avis donné aux parties le 26 février 2010 de la date d’audience du 26 mars 2010.

Vu la communication faite le 24 mars 2010 au parquet général, et l’avis de celui-ci en la même date.

Vu les conclusions du 25 mars 2010 du commissaire du gouvernement de la Haute Vienne.

SUR QUOI :

1) Sur les conclusions du commissaires du gouvernement :

Considérant que les premières conclusions des appelantes ont été déposées le 28 septembre 2009 et signifiées le 2 octobre 2009.

Que le commissaire du gouvernement n’a pas conclu dans le délai prévu à l’article R 13 – 49 du Code de l’expropriation, alinéa 3.

Qu’au surplus, les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées la veille de l’audience, soit le 25 mars 2010, n’ont pu être utilement notifiées aux appelantes et à l’intimée.

Considérant que compte tenu de l’atteinte portée au principe du contradictoire, ces conclusions seront déclarées irrecevables.

Considérant que la procédure reprenant sur ses derniers développements, les conclusions du commissaire du gouvernement déposées devant la cour d’appel de Bourges restent valables, étant cependant précisé que le commissaire du gouvernement n’est pas partie à l’instance devant le juge de l’expropriation.

2) Sur la recevabilité du mémoire des appelantes :

Considérant que devant cette cour, la commune de Feytiat ne conteste pas la recevabilité du mémoire des appelantes, et ne conclut pas davantage à la déchéance de leur droit d’appel.

Qu’il lui en sera donné acte.

3) Sur la date d’évaluation des biens :

Considérant que le jugement du juge de l’expropriation ne fait l’objet d’aucune demande d’annulation.

Considérant qu’en matière d’expropriation, les biens expropriés doivent être évalués à la date de la décision de première instance, ainsi qu’il est dit à l’article L 13.15.I du Code de l’expropriation, c’est à dire à la date à laquelle le juge de l’expropriation a statué, soit le 13 juin 2002.

Considérant que la consistance du bien ( situation matérielle et juridique) s’apprécie au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, ainsi qu’il est dit à l’article L 13-14 du Code de l’expropriation et que l’usage effectif du bien est en principe celui existant un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (17 novembre 1998).

Considérant cependant qu’en l’espèce, il n’y a pas eu d’ordonnance d’expropriation, la commune étant propriétaire des terrains litigieux, mais résiliation anticipée du bail consenti aux consorts Y.

Qu’en l’absence d’ordonnance d’expropriation, il convient de se placer au jour du jugement pour apprécier la consistance des biens.

Considérant que s’agissant de leur usage effectif, ces parcelles étaient soumises au droit de préemption urbain, institué par délibération du conseil municipal du 28 juin 1990.

Qu’en application de l’article L 213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article 13-15 du Code de l’expropriation est celle prévue au a) de l’article 231-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Qu’en l’espèce, le POS a été rendu public le 2 juillet 1979 et approuvé le 6 mars 1980.

Qu’il a fait l’objet d’une révision le 3 mars 1986, puis le 29 mai 1999.

Que la date la plus récente est donc le 29 mai 1999 pour apprécier l’usage effectif du bien, y compris des constructions qui s’y trouvent.

4) Sur l’indemnité due aux consorts Y :

Considérant qu’il n’est pas contesté que le bail consenti aux consorts Y le 1^er janvier 1978 pour s’achever le 31 décembre 2027, portait sur des parcelles cadastrées section XXX, 111, 162 et 164, représentant une surface de 29.745 m², portée à 31.249 m² par avenant n° 2 au bail du 7 novembre 1978.

Que cet ensemble foncier disposait d’une façade de 43 mètres, pour une profondeur d’environ 350 mètres.

Que la parcelle XXX était encombrée par un bâtiment industriel de 990 m², destiné au stockage de matériaux, d’un logement d’habitation construit en 1978, et attenant à la maison, un garage et un abri, le surplus de la parcelle étant en nature de chantier et de friches, clôturé par un grillage monté sur poteaux en béton.

Considérant que le bail du 1^er janvier 1978 est dénommé 'bail emphytéotique'.

Que cependant la commune de Feytiat conteste cette qualification compte tenu de différentes stipulations qu’il renferme et qui ne sont pas compatibles avec la notion de bail emphytéotique.

Mais considérant qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation de statuer sur ce différend, lequel concerne le fond du droit.

Qu’il lui appartient en revanche de régler l’indemnité indépendamment de cette difficulté, sur laquelle les parties doivent être renvoyées à se pourvoir devant qui de droit, ainsi qu’il est dit à l’article 13-8 du Code de l’expropriation.

Considérant que l’indemnité due aux consorts Y ne peut compenser la perte d’un droit de propriété dont elles ne sont pas titulaires.

Qu’il ne s’agit pas non plus d’une indemnité d’éviction au sens du statut des baux commerciaux.

Considérant que cette indemnité est en effet destinée à réparer le préjudice résultant de la perte de jouissance des terrains litigieux, du fait de la résiliation anticipée du bail de longue durée consenti aux preneurs.

Que dès lors, il ne peut être fait état, au titre des termes de référence, des cessions de biens intervenues en pleine propriété.

Considérant néanmoins qu’en application de l’article L 13-13 du Code de l’expropriation, 'les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain’ causé par la résiliation anticipée du bail, le principe étant donc celui de la réparation intégrale du préjudice.

Considérant qu’à ce titre, pour refuser toute indemnisation du fait des bâtiments édifiés sur les terrains loués, la commune de Feytiat invoque l’article 12 du bail selon lequel ' En fin de bail, même si celui-ci est résilié par anticipation, et quelle que soit la cause de cette résiliation, toutes les constructions élevées par le preneur deviendront la propriété de la bailleresse, sans que celle-ci soit tenue de payer aucune espèce d’indemnité, ni de compensation.'

Considérant que cette disposition concerne la propriété des constructions élevées sur les terrains loués, et l’absence d’indemnisation du preneur en fin de bail, y compris en cas de résiliation anticipée de celui-ci.

Mais considérant qu’elle n’interdit pas au preneur, en cas de résiliation anticipée du bail, de demander une indemnisation pour la privation de jouissance des immeubles construits sur les terrains loués, comme c’est le cas en l’espèce, dès lors que cette indemnisation correspond bien à une perte de jouissance et non à une perte de propriété.

Considérant enfin que l’indemnité devant être fixée au jour où le juge de l’expropriation s’est prononcé, soit le 13 juin 2002, et le bail ayant été conclu pour s’achever le 31 décembre 2027, la privation de jouissance des terrains et bâtiments doit être calculée sur 25,5 années.

Considérant que ces précisions étant apportées, il convient de fixer les indemnités dues aux consorts Y de la manière suivante :

a) Sur la perte de jouissance du terrain :

Considérant que le premier juge a, à juste titre, pris comme terme de référence la cession de bail emphytéotique intervenue le 3 février 2000 par les Carrières de Condat à la société Les Portes de Feytiat', aménageur du site.

Qu’il s’agissait d’un bail conclu le 22 septembre 1983 pour s’achever le 31 décembre 2022, portant sur un terrain de 11.496 m².

Que 22 années restant à courir, il a été alloué une indemnité de 657.128 francs, soit 57,16 francs par m², soit 2,60 francs ( ou 0,40 €) par m² et par an.

Considérant que cet élément de référence porte sur un terrain voisin et se situe à une date proche de la date de référence.

Considérant qu’il peut également être fait référence à une cession de bail intervenue antérieurement, le 29 février 1996 par la société Les Portes de Feytiat à la société Quick Invest France pour un prix de 6,66 francs ( 1,02 €) par m² et par an,( rapport Letourneau – 2003) étant cependant observé qu’il s’agit d’un terrain à vocation commerciale spécifique, situé à proximité immédiate de l’autoroute, ce qui n’est pas le cas du terrain des consorts Y.

Que contrairement à ce que soutient la commune de Feytiat, l’indemnité de privation de jouissance ne se calcule pas par rapport au montant de la redevance à payer au bailleur, mais par rapport au prix de la cession du bail, compte tenu du nombre d’années restant à courir.

Considérant que les consorts Y font état d’autres transactions intervenues en 2003, soit postérieurement à la décision du premier juge, si bien qu’il convient de les écarter.

Que de même, il ne peut être fait référence aux pourparlers menés par les consorts Y avec la société HDI, seules des transactions effectives pouvant être retenues.

Que de même encore, les mutations dont font état les consorts Y ( Vallone de Lauzette / Viafrance, Commune de Feytiat / SCI Marine, XXX, Consorts Tailleur / Commune de Feytiat ) ne peuvent être prises en compte, le préjudice indemnisable étant celui d’une privation de jouissance pour une période limitée dans le temps et non celui d’une privation d’un droit de propriété.

Considérant que compte tenu des éléments cités, il sera retenu une valeur moyenne de 0,65 € par m² et par an.

Considérant que la surface totale du terrain est de 31.249 m², dont 6.500 m² sont encombrés.

Que pour la partie non encombrée, soit 24.749 m², il sera alloué la somme de :

24.749 x 0,65 x 25,5 = 410.214,67 €.

Que pour la partie encombrée, il sera pratiqué un battement de 40 %.

Que l’indemnité due sera donc de :

6.500 x 0,65 x 25,5 x 0,60 = 64.642,50 €.

Considérant que pour la perte de jouissance du terrain, il sera donc alloué aux consorts Y la somme totale de 410.214,67 + 64.642,50 = 474.857,17 €.

b) Sur les constructions :

Considérant que par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a évalué la valeur de la maison construite en 1978 sur la base d’un prix de 5.000 francs le m², un abattement de 40 % étant pratiqué compte tenu de la situation de cette maison, qui ne présente aucun intérêt architectural ou esthétique, au milieu d’un terrain de nature industrielle et en friche.

Qu’il a retenu une valeur de 446.400 francs pour la maison et de 10.000 francs pour le garage et l’abri, soit 456.400 francs, dont il a déduit à juste titre la valeur de la partie du terrain encombré sur laquelle est située la maison, parvenant ainsi à la somme de 411.400 francs.

Que la perte de jouissance de la maison pour les 25,5 années restant à courir s’élève donc à 411.400 x 25,5 = 209.814 francs ou 31.985 €.

50

Considérant que le bâtiment industriel, construit en 1998, est d’une surface de 1.014 m².

Que le premier juge, retenant une valeur de 950 francs le m², et après avoir déduit la surface nécessaire à cette construction, a fixé exactement l’indemnité pour perte de jouissance de ce bâtiment à 414.885 francs, soit 62.248,81 €.

Considérant que le total des indemnités dues aux consorts Y pour perte de jouissance s’élève donc à 474.857,17 + 31.985 + 62.248,81 = 569.090,98 €

c) Sur l’indemnité de remploi :

Considérant que l’indemnité de remploi doit être calculée selon le taux de 20 % pour la tranche de 0 à 5.000 €, puis de 15 % de 5.000 à 15.000 €, et enfin de 10 % au delà de 15.000 €.

Que par application de ce barème, l’indemnité de remploi s’élève donc à la somme de 1.000 + 1.500 + 54.909,09 = 57.409,09 €

Considérant que le montant total de l’indemnité revenant aux consorts Y s’élève donc à la somme de 569.090,98 + 57.409,09 = 626.500,07 €

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées le 25 mars 2010.

Donne acte à la commune de Feytiat de ce qu’elle ne conteste pas la recevabilité du mémoire des consorts Y et de ce qu’elle ne conclut pas à la déchéance de leur droit d’appel.

Infirme le jugement entrepris sur le montant des indemnités.

Et statuant à nouveau,

Fixe à 569.090,98 € le montant de l’indemnité due aux consorts Y pour la privation de jouissance des terrains et des constructions, et à 57.409,09 € le montant de l’indemnité de remploi.

Confirme les dispositions non contraires du jugement entrepris.

Condamne la commune de Feytiat à verser aux consorts Y une indemnité complémentaire de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la commune de Feytiat aux dépens de la procédure d’appel.

Ainsi prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du NCPC ;

Signé par Monsieur André CHAPELLE, Conseiller, et par Madame Catherine FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,