ARRET N°362

R.G : 16/01876

CC/KP

X

C/

Organisme Y DEVENUE EKIDOM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 13 JUIN 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01876

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 05 avril 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTE :

Madame A X

exerçant sous l’enseigne AQUATIC GYM

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Laetitia LELONG, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e François-Antoine CROS, avocat au barreau de TOURS.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/004124 du 09/08/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMÉE :

Organisme Y devenue EKIDOM

XXX

XXX

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry ZORO de la SCP BROTTIER – ZORO, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mai 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Carole CAILLARD, Conseiller

Monsieur Laurent WAGUETTE, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 1999, Madame A X qui exerce une activité d’aquagym sous l’enseigne Gym club, a pris à bail auprès de l’Office public d’aménagement et de construction de la ville de Poitiers (ci-après société Y) un local à usage professionnel situé à Poitiers XXX, et faisant partie d’une copropriété gérée par un syndic.

Le 13 septembre 2013, la société Y a adressé à M^me X une mise en demeure de payer la somme de 11.377,83€ au titre des arriérés de loyers et charges pour les mois de février, mars, avril, juin, juillet, septembre et octobre 2013, puis a formé opposition à tiers détenteur auprès des banques BNP Paribas et CNE.

Estimant que les sommes réclamées par sa bailleresse au titre des charges de consommation d’eau chaude et froide pour les années 2011 et 2012 reposaient sur des tarifs excessifs et non justifiés et que le décompte mentionnait à tort quatre compteurs alors que les locaux loués n’en contenaient que deux, M^me X a fait assigner la société Y devant le tribunal de grande instance de Poitiers par acte du 23 octobre 2013, aux fins d’obtenir la nullité des titres exécutoires et mises en demeure délivrés en septembre et octobre 2013.

Par jugement du 5 avril 2016, le tribunal de grande instance de Poitiers a :

— débouté M^me X en toutes ses demandes,

— reçu Y en ses demandes reconventionnelles et prononcé la résiliation du bail commercial liant les parties à compter de ce jour avec toutes conséquences de droit relatives à l’expulsion du preneur qui pourra intervenir après accomplissement des formalités réglementaires relatives aux expulsions locatives,

— fixé à la somme de 15.346,55€ le montant des loyers et charges échus au 25 novembre 2014, outre les loyers et charges postérieurs,

— dit qu’il sera sursis à l’expulsion sous réserve de l’acquittement, en sus du loyer et charges en cours, des loyers et charges antérieurs à la somme de 15.346,55€ par la locataire selon les modalités suivantes : 500€ par mois durant 23 mois au domicile ou à la résidence de Y avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 mai 2016 et le solde lors du 24^e mois,

— dit qu’à défaut de règlement d’une mensualité fixée ci-dessus à son terme, la société Y recouvrera immédiatement ses droits en matière d’expulsion de sa locataire et du solde restant dû,

— condamné M^me X au paiement d’une somme de 750€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M^me X a formé appel le 20 mai 2016 de la décision dont elle sollicite la réformation dans ses dernières conclusions du 28 février 2017, demandant à la cour de :

— dire et juger que la régularisation de charge émise par la société Y en 2011 relativement aux charges 2010 est infondée et injustifiée,

— dire et juger nuls et de nul effet les titres exécutoires y afférents,

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 511,25€,

— dire et juger que les appels d’acompte de provision sur charges du mois de décembre 2011 au mois de novembre 2012 sont injustifiés,

— annuler l’ensemble des titres exécutoires émis du mois de décembre 2011 au mois de novembre 2012 portant appel de provisions sur charges,

— condamner la société Y à lui verser la somme de 9.031,80€ à ce titre,

— dire et juger que la régularisation de charge émise par la société Y en 2012 relativement aux charges 2011 est infondée et injustifiée,

— dire et juger nuls et de nul effet les titres exécutoires y afférents sur lesquels repose la mise en demeure du 13 septembre 2013 à hauteur de 11.377,82€,

— dire et juger nuls et de nul effet la mise en demeure du 13 septembre 2013 à hauteur de 11.377,82€ ainsi que les oppositions à tiers détenteurs du 11 octobre 2013 lui enjoignant de régler cette même somme,

— dire qu’elle n’est pas débitrice envers Y de la somme de 11.377,82€,

— condamner Y à lui verser la somme de 3.803,52€ au titre du solde de la régularisation de charge de l’année 2011 appelée en novembre 2012,

— dire et juger que les appels d’acompte de provision sur charge du mois de décembre 2012 au mois d’août 2013 sont injustifiés,

— annuler l’ensemble des titres exécutoires émis du mois de décembre 2012 au mois d’août 2013 portant appel de provisions sur charge,

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 6.908,64€ à ce titre,

— dire et juger que les appels d’acompte de provision sur charge du mois de septembre 2013 sont injustifiés,

— annuler le titre exécutoire émis en septembre 2013 portant appel de provisions sur charge,

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 857,23€ à ce titre,

— dire et juger que la régularisation de charge émise par Y relativement aux charges 2012 est infondée et injustifiée s’agissant des 'charges syndic',

— dire et juger nuls et de nuls effet l’ensemble des titres exécutoires y afférents,

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 1.232,44€ à ce titre,

— dire et juger que les appels d’acompte de provision sur charge du mois d’octobre 2013 au mois d’octobre 2014 sont injustifiés s’agissant des charges syndic,

— annuler l’ensemble des titres exécutoires émis du mois d’octobre 2013 au mois d’octobre 2014 portant appel de provisions des 'charges syndic',

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 1.466,38€ à ce titre,

— dire et juger que la régularisation de charge émise par Y en 2014 relativement aux charges 2013 est infondée et injustifiée s’agissant des 'charges syndic',

— dire et juger nuls et de nuls effet l’ensemble des titres exécutoires y afférents,

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 1.478,51€ à ce titre,

— dire et juger que les appels d’acompte de provision sur charge du mois de novembre 2014 au mois d’avril 2015 sont injustifiés s’agissant des 'charges syndic',

— annuler l’ensemble des titres exécutoires émis du mois de novembre 2014 au mois d’avril 2015 portant appel de provisions des 'charges syndic',

— condamner la société Y à lui verser à ce titre la somme de 774,69€ à ce titre,

— dire et juger que le plan d’apurement régularisé par les parties le 20 juin 2014 est sans objet,

— condamner Y à lui verser la somme de 17.949,18€ à ce titre,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1^er avril 2015 pour une somme de 8.616,01€,

— débouter Y de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— subsidiairement, ordonner avant dire droit une expertise pour vérifier le bon fonctionnement des compteurs d’eau des lieux loués et dire si leur consommation correspond à celle facturée à M^me X pour les années 2009 à 2014, surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et ordonner dans l’attente de cesser tout appel de provision sur charge,

— A titre infiniment subsidiaire, constater qu’elle est à jour du paiement de ses loyers au 28 octobre 2015 et n’est débitrice que de la somme de 2.380,05€ au 28 octobre 2015, lui octroyer les plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— en toutes hypothèses, condamner Y à lui verser la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir :

— que Y reproduit depuis de nombreuses années les mêmes erreurs de calculs,

— que le tribunal n’a pas tenu compte du relevé actualisé des sommes dues communiqué le 28 octobre 2015 par Y lui-même qui mentionne un restant dû de 2.380,05€ et non de 15.346,55€ comme retenu par le tribunal,

— que même si elle a une piscine et reçoit du public et n’a bien sûr pas la consommation d’eau d’une famille, les consommations retenues n’en sont pas moins fantaisistes et incohérentes, sans explication de la société Y.

La société Ekidom venant aux droits de la société Y demande à la cour, par dernières conclusions du 13 mars 2017, au visa de l’arrêté n° 2016-DDT-1413 du 30 novembre 2016, de :

— lui donner acte de ce qu’elle intervient aux droits de Y,

— débouter M^me X de toutes ses demandes et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Brottier-Zoro.

La société Ekidom réfute toute erreur de calcul et explique que comme dans toutes les co-propriétés les charges sont payées par appel de fonds sur la base du budget de l’année et régularisée en N + 1 et que les consommations de M^me X ont bien été calculées sur les 2 compteurs de son local et non sur 4. Elle ajoute que le décompte de novembre 2015 mentionnait la somme de 2.380,05€ restant dûe, uniquement au titre d’octobre 2015.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 avril 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort du bail commercial conclu entre les parties que le 1^er juillet 1999 que M^me X loue au XXX à Poitiers, un local situé au rez de chaussée de 267,37m2 et un local en sous-sol de 336, 67m2, dans lequel sont installés la piscine et l’espace SPA et sauna exploité par M^me X.

Sur les 'charges de syndic'

Le bail comporte à compter de sa page 14 des conditions financières qui disposent dans leur article 1 que le preneur doit rembourser au bailleur sa quote-part des charges qui comprennent notamment :

— les taxes locatives (redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage…),

— les prestations et fournitures individuelles y compris les frais d’exploitation, de fonctionnement, d’entretien, de réparation ou de remplacements, parmi lesquels figurent : les redevances et consommation d’eau chaude et froide…

— les prestations et fournitures collectives y compris les frais d’exploitation, fonctionnement et entretien (ascenseurs, frais d’électricité et de chauffage…),

— les honoraires de gestion et tous salaires, charges sociales ou fiscales comprises du personnel chargé de l’entretien des parties communes et de l’élimination des déchets.

Les charges locatives devant être remboursées au bailleur en vertu du bail incluent donc non seulement les consommation d’eau chaude et froide, (que M^me X ne conteste pas dans leur principe mais seulement dans leur quantum), mais aussi 'les honoraires de gestion'.

L’intimée indique en page 9 de ses conclusions que les 'charges syndic’ sont des charges générales, comme les éclairages des parties communes, l’entretien des parties communes… En tout état de cause, à supposer même qu’il s’agisse d’honoraires de gestion du syndic, l’imputation de cette charge aux locataires serait possible, en application de la clause contractuelle susvisée et c’est donc à tort que M^me X conteste devoir des sommes au titre des 'charges syndic’ pour les années 2012 à avril 2015, au motif qu’elles incomberaient au propriétaire.

Elle doit donc être déboutée de la totalité de ses demandes de remboursement formées au titre des 'charges de syndic'

Sur le nombre de compteurs

Il est exact ainsi que l’indique M^me X, que le décompte individuel de charges du 31 octobre 2012 relative à l’année 2011, mentionne quatre compteurs avec pour chacun des consommations distinctes (pièce 2). Celui du 2 novembre 2011, relative à l’année 2010, ne mentionne que deux compteurs mais mentionne aussi un compteur collectif eau froide (pièce 3 ligne 5). Celui du 12 août 2013 relatif à l’année 2012 mentionne aussi 4 compteurs mais sans indice de consommation pour deux d’entre eux (pièce 13).

L’appelante verse aux débats un procès verbal dressé par M^e Canet, huissier de justice, en date du 18 octobre 2013, qui constate uniquement la présence de deux compteurs d’eau dans le local n° 203. Néanmoins, aucun élément n’est produit pour les années antérieures et rien ne contredit les écritures de l’intimée selon lesquelles, des compteurs et des sous compteurs ont été installés, outre le remplacement de compteurs défectueux (page 3 et 6).

Ce moyen n’est donc pas opérant.

Sur les erreurs alléguées dans le calcul des consommations

L’article 1 des conditions financières du bail stipule en outre que les charges sont payables par provision en même temps et au même terme que le loyer, cette provision étant fixée chaque année en fonction des charges de l’année précédente ou en fonction d’un budget prévisionnel, et qu’elles font ensuite l’objet d’une régularisation annuelle établie par le bailleur et communiquée au preneur, étant précisé que durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du preneur.

M^me X opère des comparaisons entre les décomptes individuels de charges qu’elle a reçus (pièces 2, 3, 17), et les 'répartitions exercice 2010, 2011, 2012, produits en pièce 6 par la société Y, qui mentionnent être établis en vue de l’assemblée générale et sont datés de juin ou début juillet.

Ces deux types de documents mentionnent les mêmes indices de consommation pour l’eau froide et l’eau chaude. En revanche, pour les années 2010 et 2011, ils mentionnent des montants différents dans la partie quote-part (par exemple pour l’année 2010 : 4.263€ pour la consommation eau froide selon la pièce 6 produite par l’intimée, contre 4.591,05€ selon la pièce 2 produite par l’appelante et 691,62€ selon la pièce 6 au lieu de 716,48€ selon la pièce 2). Pour les années 2012 et 2013, les montants des consommations d’eau concordent toutefois parfaitement entre les pièces 6 (Ekidom) et 17 et 19 (M^me X)

L’intimé ne s’explique pas précisément, sur ces divergences concernant les années 2010 et 2011.

Il convient toutefois d’observer que les répartitions produites en pièce 6 par Ekidom sont des documents adressés par le syndic qui n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale et ne sont donc pas définitifs et contiennent des rubriques libellées de manière différente par rapport aux décomptes individuels de charges adressés à M^me X. Ainsi, elles précisent la quote part de M^me X à l’entretien du bâtiment et aux charges communes générales. Le fait que les documents adressés à M^me X comportent des charges syndic qui ne se retrouvent pas dans la pièce 6 susvisée n’est donc pas significatif, les 'charges syndic’ étant selon toute vraisemblance inclues dans la quote-part des charges communes générales mentionnées en pièce 6.

En outre, l’examen de ces pièces révèle que le total des charges réellement appelées auprès de M^me X tel qu’il ressort des pièces 8 et 13 produites par la société Ekidom, et des décomptes individuels de charges adressés à l’intéressée (ses pièces 2, 3, 17, 19) est inférieur pour la même année aux total des charges résultant des répartitions produites en pièce 6 par la société Ekidom, ce qui confirme que les documents en pièce 6 ne sont pas définitifs et que les différences observées par M^me X ne proviennent pas d’erreurs dans les consommations d’eau de la locataire, les indices relevés étant par ailleurs corrects. (Ainsi selon la pièce 2 produite par l’appelante, le total des charges pour l’année 2010 s’élève à la somme totale de 6.097,24€ (total des lignes 7, 8, 9), qui lui a été effectivement réclamée, alors que selon la pièce 6 de l’intimée, il s’élève à la somme de 9.488,68€ pour le lot 203 et à 10.328,14€ sur le total des lots 203, 205. Il en va de même pour l’année 2012. Pour l’année 2011 le montant des charges réclamées à M^me X est supérieur à celui indiqué sur la répartition exercice 2011 produite en pièce 6 mais il faut tenir compte d’un remboursement à M^me X de 1.436,40€ en novembre 2013 au titre d’une régularisation 2011).

La comparaison avec la pièce 6 produite par l’intimée n’apparaît donc pas probante et il ne peut en être déduit que les sommes qui lui sont réclamées sont entachées d’erreur.

Par ailleurs, M^me X qui exploite un piscine, un spa, un sauna, soit une activité très consommatrice d’eau, n’apporte aucun autre élément de nature à établir que le calcul des consommations d’eau opéré par la société Y serait erronée.

En outre, c’est à tort qu’elle prétend que les appels de provisions sur charge appelées sur la base de régularisations erronées, (à supposer qu’elles le soit effectivement ce qui n’est pas établi), seraient aussi erronés et devraient entraîner la nullité des titres exécutoires et le remboursement des sommes concernées alors qu’il s’agit uniquement d’appels, qui feront l’objet de régularisations l’année suivante établies sur la base des indices réels de consommation.

M^me X doit donc être déboutée de ses demandes d’annulation des titres exécutoires et de remboursement, et ce sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise.

Sur la constatation de la résiliation du bail et le décompte des sommes dues

M^me X reproche au premier juge d’avoir fixé à la somme de 15.346,55€ le montant des loyers et charges impayées au 25 novembre 2014 alors qu’il résulte d’un relevé du 28 octobre 2015 qu’elle restait devoir la somme de 2.380,05€. Elle ne peut toutefois ignorer que ces deux sommes correspondent à des dates différentes de près d’un an.

Il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2014 (pièce 13 produite par la société Ekydom) que M^me X restait devoir au 20 novembre 2014 la somme de 19.154,18€ et au 16 décembre 2004 la somme de 16.910,53€. C’est seulement après cette date que sa dette a baissé, pour atteindre la somme de 4.695,19€ au 27 octobre 2015 puis 2.380,05€ au 12 novembre 2015, avant de repartir à la hausse, le relevé de compte arrêté au 30 mai 2016 mentionnant un solde dû de 9.695,17€ au 23 mars 2016 et 7.380,03€ au 12 avril 2016 (pièce 17).

Lorsque le premier juge a statué le 5 avril 2016, M^me X restait donc devoir des sommes importantes à sa bailleresse et ce, depuis de nombreux mois. C’est donc à bon droit qu’il a prononcé la résiliation du bail, étant observé que bien qu’elle ait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 1^er avril 2015, la société Y sollicitait la résolution du bail et non la simple constatation de la résiliation.

Si M^me X produit en pièce 31 une attestation de paiement du 8 novembre 2016 indiquant qu’elle est à jour de ses loyers à l’échéance d’octobre 2016 à l’exception de la somme de 2.391,41€ correspondant au montant d’un litige en cours, il ressort néanmoins du dernier décompte produit par l’intimée, arrêté au 7 mars 2017, qu’elle reste devoir la somme de

12.471,83€ au 25 février 2017 (pièce 22). Cette somme sera ajoutée au jugement afin d’actualiser le montant de la créance.

Sur les autres demandes

Le jugement a prévu qu’il serait sursis à l’expulsion sous réserve de l’acquittement, en sus du loyer et charges en cours, de mensualités permettant de régler la dette.

La société Ekidom sollicitant la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et M^me X démontrant sa volonté d’apurer progressivement sa dette tout en poursuivant son activité dans les lieux loués, cette disposition sera confirmée, sans qu’il y ait lieu de suspendre le jeu de la clause résolutoire, ainsi qu’elle le sollicite, puisque la résiliation du bail a été prononcée.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles seront aussi confirmées. M^me X succombant dans son appel pour l’essentiel, les dépens seront mis à sa charge, outre le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Brottier-Zoro avocats et elle devra régler à la société Ekidom la somme de 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

—  Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Dit qu’au 25 février 2017, M^me A X restait devoir à la société Ekidom, office public de l’habitat de Grand Poitiers, venant aux droits de la société Y, la somme de 12.471,83€;

— Déboute M^me A X de toutes ses demandes ;

— Condamne M^me A X à verser à la société Ekidom venant aux droits de la société Y une indemnité de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M^me A X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,