Chambre del’Expropriation

ARRÊT N° 6

N° RG 18/08270 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PMTY

M. E G H X

C/

SA LOIRE ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e TESSIER (Rennes)

M^e GAUVAIN (Rennes)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Septembre 2019

devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur C D, le Commissaire du Gouvernement de Loire-Atlantique (44) représentant la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQUE- SERVICE FRANCE DOMAINE

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur E G H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Grégoire TERTRAIS de la SCP ATLANTIQUE- JURIS, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMÉE :

SA LOIRE ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bertrand VENDE de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

******

Par délibération du 8 juillet 2009, la communauté de communes Sèvre et Loire a décidé la création de la ZAC du Plessis sur la commune du Loroux-Bottereau.

Par délibération du 26 septembre 2012, la communauté de commune a désigné la SA Loire-atlantique Developpement (LAD-SELA) comme concessionnaire de l’opération.

Le projet d’aménagement de la ZAC du Plessis a été déclaré d’utilité publique par un arrêté préfectoral du 8 décembre 2014. Cet arrêté a autorisé LAD-SELA à acquérir par voie amiable ou d’expropriation les parcelles visées par l’opération dans un délai de 5 ans.

Les parcelles cadastrées […], 167, 247, 248, 250, 425, 427, 428 et 430, d’ une contenance totale

de 59 294 m², appartenant à M. E X, sont comprises dans le périmètre sud de la ZAC du Plessis.

Les discussions amiables avec le propriétaire n’ayant pas abouti, la LAD-SELA a engagé une procédure d’expropriation des parcelles en cause.

Par arrêté préfectoral du 23 février 2018, modifié le 12 avril 2018, les parcelles en cause ont été déclarées cessibles.

L’ordonnance d’expropriation des parcelles a été prononcée le 19 avril 2018 par le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Nantes.

Suivant jugement en date du 20 novembre 2018, le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Nantes a :

— fixé à :

— la somme de 91 941 Euros le montant de l’indemnité principale,

— la somme de 10 194, 10 Euros l’indemnité de remploi,

— la somme de 1 848, 12 Euros l’indemnité de perte de revenus locatifs,

à allouer à M. X,

— condamné la LAD-SELA à payer à M. X la somme de 2 000 Euros au titre de l’indemnité pour frais irrépétibles,

— condamné la LAD-SELA aux dépens.

M. X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses mémoires des 11 mars et 5 septembre 2019, M. X demande à la cour de :

Vu les articles du Code de l’expropriation,

Vu les articles du Code de procédure civile,

Vu les pièces du dossier,

— Annuler le jugement du 20 novembre 2018 n°18/00016 en tant qu’il a retenu un prix de 1, 50 € le m² au titre de l’indemnisation des terrains.

— Annuler le jugement du 20 novembre 2018 n°18/00016 en tant qu’il a fixé un prix de 30 € le m² au titre l’indemnisation du bâtiment.

— Confirmer ledit jugement en ses autres dispositions.

En conséquence,

— Fixer les indemnités d’expropriation revenant à Monsieur E X au titre de l’expropriation des parcelles lui appartenant et cadastrées Section BR 247, 248, 167, 166, 250, 425, 430, 427, au Loroux Bottereau, décomposées comme suit :

1) indemnité principale 1.189.880 €

Pour les terrains (BR n°247, 248, 167, 166, 250, 425, 430, 427, 428)

—  59 294 m2 x 20€/m2 = 1185880 €

Pour les constructions présentes (BR 427 et 428)

—  100 m2 x 40 € = 4000 €

2) indemnité de remploi 119.988 €

5.000 € x 20 % = 1.000,00 €

10.000 € x 20 % =1.500,00 €

1.173.880 € x 10% =117.388 €

3) indemnité pour perte de revenus locatifs = 1.848,12 €

TOTAL: 1310716 €

— Condamner la SA LAD SELA à verser à M. X la somme de 4000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoires des 5 juin et 10 septembre 2019, la société LAD SELA demande à la cour de :

Vu les articles L. 321-1, L. 321-3, L 322-1, L. 322-2, L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utiIité publique,

Vu l’articIe 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces jointes au présent mémoire,

— A titre principal, reformer le jugement entrepris ;

Par consequent,

— Fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à M. X pour les parcelles cadastrées section […], 167, 247, 248, 250, 425, 427, 428, et 430 de la façon suivante:

— Indemnité principale : 90691 € répartie comme suit :

Pour les parcelles de terrains nus ([…], 167, 247, 248, 250, 425, 430) et construites (BR 427, 428) : 59 294 m² X 1,50 €/m²= 88 941 €

Pour les constructions présentes sur les parcelles BR 427 et 428 : 100 m² x 17, 50 € = 1 750 €

Indemnité de remploi : 10 069, 10 €

20 % sur 5 000 € = 1 000 €

15 % sur 10 000 € = 1 500 €

10 % sur 75 691 €= 7 569, 10 €

Soit un total de 100 760, 10 €

— Condamner M. E X à payer à la LAD SELA la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— A titre subsidaire, confirmer le jugement entrepris ;

— Dans tous les cas, condamner M. E X à verser à la société Loire Atlantique Développement-SELA la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article700 du code de procédure civile ;

Décerner acte à la LAD-SELA de ce qu’elle se réserve la possibilité de faire présenter ses observations orales par M^e Bertrand VENDÉ-SELARL BRG, Avocats au Barreau de Nantes, à l’audience à laquelle cette affaire sera appelée.

Par mémoire du 12 juin 2019, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

SUR CE :

SUR L’INDEMNITÉ PRINCIPALE :

Sur les dates :

Sur la date de référence :

Considérant que les parties ne contestent pas cette date, fixée au 23 juin 2017, date à laquelle est devenue opposable la dernière modification du plan local d’urbanisme approuvée le 20 juin 2017, s’agissant d’une zone soumise à droit de préemption urbain ;

Sur la date de consistance des biens :

Considérant que l’ordonnance de transfert est intervenue le 19 avril 2018 ;

Sur la date de valorisation :

Considérant que le jugement a été prononcé le 20 novembre 2018 ;

Sur la description des biens :

Considérant qu’il s’agit de parcelles d’une superficie globale de 59 294 m² non bâties, situées le long de la voie communale n° 93 lieu-dit 'Le Pertunier’ ; qu’un hangar non utilisé est construit 'à cheval’ sur les parcelles 427 et 428, propriété de M. X et sur la parcelle 429, propriété d’un tiers ;

Sur la qualification des terrains expropriés :

Considérant que M. X conteste la qualification retenue par le premier juge ; que les terres expropriées sont des terrains à bâtir selon la définition qu’en donne l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation ; qu’en effet, elles sont situées dans la zone 1AUEP du PLU de la communauté de communes, ce qui leur donne un caractère constructible et par ailleurs, les réseaux et voies d’accès sont de capacité suffisante ;

Considérant que la LAD-SELA fait valoir que la zone 1AUEP ne rend pas les parcelles immédiatement constructibles et la présence de bâtiments agricoles est indifférente ; que par ailleurs, et au regard des termes de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation, les accès sont insuffisants, les réseaux ne sont pas à proximité immédiate, effective et de capacité adaptée à l’échelle de la ZAC sinon le réseau d’eau potable ;

Considérant que le commissaire du gouvernement expose que les parcelles expropriées ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir ; que l’évaluation doit être faite selon l’usage effectif, soit comme des terres agricoles ;

Mais considérant que l’ article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à I’article L. 1 ou, dans le cas prévu à I’article L. 122-4, un an avant ladéclaration d’utiIité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan locald’urbanisme, un document d’urbanísme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans lamesure où les règles relatives à I’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains,un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate desterrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan locald’urbanisme, un document d’urbanísme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensembIe, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à I’article L. 322-2.» ;

Considérant que les parcelles doivent ainsi remplir deux critères cumulatifs, l’un juridique (se trouver en terrain constructible) et l’autre matériel (suffisance et capacité des accès et réseaux) ;

Sur le critère juridique :

Considérant qu’ à la date de référence, les parcelles se trouvent en zone 1AUEP du PLU ; que cette zone a vocation de 'permettre l’accueil d’activités économiques. D’une façon générale, ils’agit d’organiser l’accueil d’activités économiques nouvelles en prévoyant la réalisation des équipements nécessaires…. Ce site est réservé à l’activité industrielle, artisanale, tertiaire et de services….' ; qu’ y est interdite 'toute construction qui ne s’inscrit pas dans une opération d’aménagement d’ensemble', qu’il est précisé : 'L’urbanisation nouvelle doit se faire sous la forme d’une opération d’aménagement respectant un ensemble de conditions de l’article 2 du chapître 5 '(dispositions applicables au secteur 1AUEP), ; que 'les constructions y sont autorisées lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur l’ensemble du secteur, n’excluant pas une réalisation de plusieurs tranches , tout en réalisant ou programmant les équipements publics nécessaires à leur desserte' ;

Considérant que les parcelles sont situées en terrain constructible, quand bien même les prescriptions du PLU ci-dessus rappelées ne les rendraient pas immédiatement constructibles, sinon dans le cadre de l’aménagement de la ZAC ; qu’il sera toutefois précisé que contrairement à ce que soutient l’exproprié, les parcelles ne sont pas évaluées au regard de leur potentialité ou de leur rentabilité en

cas d’aménagement d’ensemble mais au regard de ce qu’elles sont au jour de l’ordonnance prononçant le transfert de propriété, ainsi que l’article L. 332-1 du Code de l’exporpriation le précise ;

Sur le critère matériel (voies d’accès et réseaux électriques, d’eau potable et d’assainissement)

Considérant que selon M. X, deux voies d’accès desservent la ZAC, soit la RD 37 qui longe les parcelles 430, 427 et 428, soit la RD 115 régulée par la présence d’un giratoire qui permet les entrées et sorties sécurisées vers les installations du projet, la condition d’accès devant être appréciée par rapport à l’ensemble de la zone ;

Que M. X reproche au premier juge de n’avoir considéré que les équipements pour le traitement des eaux pluviales et l’installation de postes transformateurs sans prendre en compte les autres équipements du site, rappelant que la zone est déjà en partie aménagée pour les besoins du groupe Jeanneau, que les parcelles expropriées sont à proximité de cette entreprise et que les réseaux électriques, d’eau potable et d’assainissement à proximité sont suffisants pour desservir l’ensemble de la zone ;

Considérant que la LAD-SELA et le commissaire du gouvernement soutiennent que la desserte des parcelles n’est pas suffisante et que les réseaux dont la dimension doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone et qui doivent se trouver à proximité immédiate des terrains sont de capacité insuffisante ;

Mais considérant comme le soutient justement la LAD-SELA, que l’existence de voies d’accès est examinée pour chacune des parcelles expropriées et M. X ne peut appréhender les éléments actuels de desserte de la zone à aménager (tout particulièrement RD 115, giratoire) pour soutenir que ses parcelles bénéficient d’un accès ; que la lecture des plans, des photographies établissent parfaitement que les parcelles 247, 248, 167, 166, 250, 425 sont bordées par la route du Moulin du Douet Rouaud ; que toutefois, le PLU (article 1AUEP 3.1) interdit l’accès direct à partir de cette route à ces parcelles de sorte que le critère 'existence d’une voie d’accès' n’est pas rempli ; qu’en revanche, la société LAD-SELA et le commissaire du gouvernement reconnaissent que la condition de desserte pourrait être admise pour les parcelles 427, 428 et 430, l’accès aux deux premières se faisant par un chemin goudronné, l’accès à la troisième se faisant par la voie communale n° 93 que les parties appellent communément RD 37 ;

Considérant que la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone selon les termes de l’article L. 322-3 in fine du code de l’expropriation ; que la seule affirmation de l’existence d’un site industriel, d’un poste électrique pour éolienne à proximité, de la présence d’un réseau électrique raccordant le village de la Brosse et la ferme de Rubail, de la présence d’une colonne d’adduction d’eau potable sur les terrains expropriés, de l’existence d’un drainage ne saurait suffire à démontrer qu’à l’exception du réseau d’eau potable, ces réseaux sont de capacité suffisante et adaptée au regard de l’ensemble de la zone à aménager ; qu’il incombe à M. X de justifier ces affirmations, qu’il ne le fait pas ; que par ailleurs, l’exproprié reste taisant sur la présence d’un réseau d’assainissement ;

Considérant que les deux critères cumulatifs nécessaires pour qualifier les parcelles expropriées de terrain à bâtir ne sont pas réunis, que les terrains seront évalués comme terres à usage agricole ;

Sur le caractère privilégié de la situation des parcelles :

Considérant que M. X soutient que les terrains sont en situation très privilégiée par leur proximité avec les zones déjà urbanisées, leur emplacement au carrefour de plusieurs axes routiers (RD 115 et RD 37), par la bonne implantation par rapport aux voies d’accès et réseaux existants qui permet de limiter les travaux d’adaptation de ceux-ci extérieurs à la zone, par le classement intervenu en septembre 2013 en zone 1AUEP après un classement en zone 2AU qui confirme cette situation

privilégiée ;

Considérant que la LAD-SELA et le commissaire du gouvernement contestent toute qualification privilégiée de la situation des terrains expropriés ;

Mais considérant que les parcelles sont le long d’une voie communale n° 93 (ou RD 37) non le long de la voie CD 115, sans aucun accès à la route qui les longe, sinon pour la parcelle 430, qu’elles ne sont nullement à proximité de l’axe routier RD 115, que les réseaux ne sont pas adaptés, qu’ils sont insuffisants (si ce n’est pour l’eau potable ainsi que les intimées le reconnaissent) ou sont inexistants (assainissement) ; que le changement de zonage (2AU en 1 AU) n’est pas un élément de nature à affecter la valeur vénale des terres comme il sera remarqué plus loin, que la 'proximité assez interressante vis-à-vis de Nantes' n’est pas la proximité immédiate de Nantes ;

Considérant que les terres expropriées ne sont pas en situation privilégiée ;

Sur l’évaluation des parcelles de terre :

Considérant que M. X rappelle que France Domaine a tout d’abord évalué le m² à 3, 30 Euros et ensuite à 1, 50 Euros sans explication convaincante d’un tel 'delta', que les termes de comparaison retenus pour des ventes à l’intérieur de la ZAC (TC n° 1 à 5) ne sont pas pertinents en ce sens qu’ils ne se réfèrent pas à la valeur réelle des biens et concernent des ventes peu récentes de terres classées à l’époque en zone 2AU du PLU qui offre moins de possibilités de construire l’urbanisation étant envisagée à long terme, au contraire des ventes Y, Bonno-Jannin (TC n° 6 et 7) ; que des termes de comparaison peuvent être trouvés à l’extérieur de la ZAC (TC n° 8, 9, 10 et 11) ; que la fixation à 20 Euros sinon à 10 Euros le m² s’impose ;

Considérant que la société LAD-SELA rappelle que l’estimation de France Domaine à 1, 50 Euros le m² est pertinente et expose que les références qu’elle produit reflètent la réalité du marché local, relevant d’ailleurs que le classement en zone 2AU laisse des possibilités de construction plus grandes que le classement 1AU ; que les termes de comparaison qu’elle propose dans le périmètre de la zone (TC n°1 à 5) doivent être considérés, et que les TC n°6 et 7 invoqués par M. X qui concernent des terrains avec des bâtiments, notamment une maison d’habitation, ou les termes de comparaisons n° 8, 9, 10 et 11 qui concernent des ventes hors zone sur d’autres communes ne sont pas pertinents ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur retenue par le premier juge doit être confirmée ;

Mais considérant que les parties produisent les termes de comparaison suivants :

TC n° 1 : Vente M^me Y-Lad Sela du 18 novembre 2013 : parcelle BR 170 (le Loroux-Bottereau)

parcelle de terre d’une surface de 4 810 m² en forme rectangulaire située au lieu-dit 'Le Perthunier', limitrophe à l’Ouest des parcelles expropriées BR 247 et 248, située en front de voie le long de la route du Moulin du Douet Rouaud ; zone 2AU ; vente au prix de 7 215 Euros soit 1, 50 €/m².

TC n° 2 : Vente Mace- Lad SELA du 14 février 2012 : parcelle […]

parcelle de terre située au lieu-dit Le Plessis est d’une surface de 25 790 m² en forme triangulaire. Elle est située au Nord des parcelles expropriées. Il s’agit d’une vaste surface agricole située le long d’une voie départementale, la route de Landemont qui relie la ville de Nantes à celle d’Ancenis. Acquise par la Communauté de Communes Loire Divatte au prix de 1, 50 € le m².

TC n° 3 : Vente de l’indivision Jannin à la Communauté de communes Loire Divatte le 26 avril 2012 : parcelles AZ 2, […], 77, 78, 79, 81, 82, 83, 90, 91, 95, 99, 102, 103, 107, 108, 109, 110, 207, 209, 501, 365, […]

Sept parcelles de terre situées aux lieux-dit le Plessis, la Brosse, les Basses Brosses pour une surface globale de 190 531 m², situées au Nord des parcelles expropriées. Les parcelles […], 77 et 78 sont limitrophes des parcelles expropriées BR 247, 167, 166 et 425. Sur la parcelle cadastrée BR 91, se trouve une construction. Une partie (parcelle BR 81) est en front de voie, la route départementale RD 115. Prix : 291 437 Euros soit un prix de 1, 52 € le m².

TC n° 4 : Vente Merceron-LAD SELA des 13 et 20 octobre 2014 : parcelle BR 517 (jadis AZ 9) (Le Loroux-Bottereau)

Parcelle de 4 844 m² sise au lieu-dit 'Les Basses Brosses', non loin de la façade sur la RD 115, et en contiguïté de la parcelle BR 509 ; zone 1AU pour le prix de 7 266 Euros soit 1, 50 Euros le m².

TC n° 5: Vente indivision Houis-Lad Sela en date du 12 octobre 2018 : parcelle BR 518 (Le Loroux-Bottereau)

Parcelle de 3 833 m², à côté de la parcelle BR 509 et le long de la route RD 115 ; indemnité principale de 5 749 Euros soit 1, 49 Euros le m² (et non 1, 50 Euros le m²).

TC n° 6 : Vente Y- Lad Sela des parcelles BR 84, 85, 86, 88, 89, 92, 93, 106, 111, 226, 511, […]) :

Ensemble de terrains nus, plus maison d’habitation (en bon état à l’époque de la vente) et constructions agricoles sur une surface totale de 101 170 m². Zone 2 AU. Pour un prix de 4, 40 Euros le m².

TC n° 7 : Vente Bono-Janin / Lad-Sela du 11 mars 2014 des parcelles BR 211 et 500 (Le Loroux-Bottereau)

Petites parcelles en façade d’une voie goudronnée et à l’angle d’un chemin d’accès, au c’ur du hameau, d’une surface totale de 2 927 m², présence de bâtis en pierre en l’état de ruine. Prix de 5, 10 € le m².

TC n° 8 : Vente par la communauté de communes de Sevre et Loire du 17 mai 2017 des parcelles ZR 303 et 462, ZS 383 sur la commune de Vallet à la SNC le Brochet, concessionnaire chargé de l’aménagement de la ZAC :

Situées dans la ZAC du Brochet, d’une superficie de 32 181 m², pour un prix global de 249 239, 54 Euros soit 7, 74 Euros le m² (et non 7, 40 Euros le m²).

TC n° 9 : Vente en date du 6 juillet 2017 de la communauté de communes de Sevre et Loire des parcelles ZR 256, 265, 266, 273, 274, 457, 459, 451 et 465 sises commune de Vallet à la SNC le Brochet :

Parcelles d’une superficie globale de 86 543 m², prix de 664 217, 29 Euros soit 7, 67 Euros le m².

TC n° 10 : arrêt CA Rennes du 22 juillet 2016 :

Le jugement dont il avait été interjeté appel avait fixé pour trois parcelles sises à Sainte-Luce sur Loire en zone 1AU pour une superficie globale de 33 176 m² un prix de 497 640 Euros soit 15 Euros le m². Cet arrêt a déclaré irrecevable l’appel des expropriés.

TC n° 11 : jugement du juge de l’expropriation tribunal de grande instance de Nantes du 19 mai 2016 :

Vente de la parcelle AO n° 44, 45 et 71 en zone 1AU de 3 873 m² sur la commune de Clisson : valeur de 7, 23 Euros le m².

Considérant que l’estimation de France Domaine a été expliquée par la Lad-Sela par l’affinement que France Domaine a dû faire à la suite de la visite qu’elle a faite des parcelles in situ et la prise en compte de la configuration des parcelles et la présence de bâtiments ; que la cour constate que l’évaluation initiale de France Domaine ne peut être retenue au regard des prix pratiqués pour les parcelles vendues très récemment sur la même zone comme il sera dit plus loin ;

Considérant encore que la cour écartera les termes de comparaison concernant des ventes de parcelles situées à l’extérieur de la commune du Loroux- Bottereau (TC 8, 9, 10, et 11) ; que comme l’a pertinemment relevé le premier juge, les ZAC de Vallet et Clisson sont en situation géographique plus attractive, que la commune de Vallet est à proximité de la quatre voies Nantes-Cholet, que la commune de Clisson est bien desservie entre Nantes et Cholet ; qu’enfin, la commune de Sainte-Luce sur Loire est dans la proche banlieue nantaise, étant par ailleurs observé qu’il ne peut être tiré aucune conclusion de l’arrêt d’irrecevabilité de cette cour ;

Considérant que les TC n°6 et 7 concernent des ventes de parcelles entre des particuliers et la LAD-SELA, sur la commune du Loroux-Bottereau ; que toutefois, comme l’a également relevé le premier juge, ces termes sont difficilement comparables, en ce sens que les terrains expropriés comportaient une maison d’habitation en bon état (TC 6) ou des ruines sur un terrain ayant une façade sur une voie goudronnée et situées à l’angle d’un chemin d’accès et au coeur du hameau (TC 7) ; que la LAD-SELA justifie parfaitement alors les prix pratiqués sur la ZAC pour ces ventes de parcelles dont les caractéristiques n’ ont pas de point commun avec les parcelles expropriées ; que ces deux termes de comparaison ne sont pas pertinents ;

Considérant que comme il fut dit plus haut, les parcelles ne sont pas évaluées en raison de leur potentialité ou de leur rentabilité en cas d’aménagement d’ensemble et l’objet pour lequel elles sont expropriées n’a pas à être pris en compte ; que par ailleurs, les TC 1, 2, 3, 4 et 5 ne sont pas tous anciens (TC n°5 concerne une vente de 2018) ; qu’ils démontrent surtout une constance dans les prix pratiqués pour les parcelles dans l’emprise de cette ZAC depuis 2012, et également l’absence d’influence du zonage 2AU (TC n°1) ou 1AU (TC n°4) dans lequel les parcelles se trouvent lors de la vente ; qu’enfin, M. X ne verse aucun document pour étayer l’affirmation selon laquelle le prix pratiqué est éloigné de la réalité du marché ;

Considérant par conséquent que le prix proposé de 1, 50 Euro le m² doit être repris et le jugement confirmé sur ce point ; que l’indemnité est fixée à 88 941 Euros (59 294 m² X 1, 50 Euro) ;

Sur l’évaluation des constructions :

Considérant que M. X entend voir fixer à 40 Euros le m² l’indemnité due pour le hangar dont il rappelle qu’il est en bon état, pourvu d’une dalle béton, ne nécessitant pas de travaux et permettant de stocker du fourrage ; qu’il fait référence au jugement du juge de l’expropriation de Nantes du 18 décembre 2012 qui a retenu une valeur de 35 Euros le m² ; qu’il précise ne pas former une demande nouvelle, s’agissant d’une réévaluation du montant de l’indemnité ;

Considérant que la LAD-SELA, soutient que la demande de M. X est nouvelle en appel et par conséquent irrecevable ; que faisant état du mauvais état du hangar, elle demande un abattement de 50 %, soit la fixation à 17, 50 Euros le m², conformément à l’évaluation faite par la DGFP ;

Considérant que le Commissaire du gouvernement conclut en la confirmation du jugement sur ce

point ;

Mais considérant qu’en première instance, M. X demandait la fixation de l’ indemnité à 30 Euros le m² en faisant alors état d’une surface de hangar de 200 m² qu’il porte désormais à 100 m² ; qu’en l’espèce, la demande de revalorisation du montant de l’ indemnité à laquelle il prétend pour le hangar (soit 40 Euros/m² pour 100 m²) n’est pas une demande nouvelle selon les termes de l’article 565 du Code de procédure civile ;

Considérant que les photographies produites permettent de constater qu’il ne s’agit pas d’une ruine mais de remarquer que le bâtiment n’est pas en bon état ; que la dalle en béton est fissurée, que le bâtiment est ouvert à tous vents, que le tout est d’une superficie réduite à 100 m² puisque partie du hangar est construite sur une parcelle qui n’est pas la propriété de M. X ; que la comparaison faite par M. X avec les bâtiments agricoles en question dans le jugement du 18 décembre 2012 qui a retenu une valeur de 35 Euros le m² pour un bâtiment agricole (superficie de 740 m², charpente bois, toiture de plaques fibro-ciment, bardage sur les côtés en aggloméré et acier galvanisé, bâtiments désaffectés, non à usage de stabulation mais de stockage de fourrage) n’est pas pertinente ;

Considérant que le bâtiment sera valorisé à 1 750 Euros (soit 100 m² X 17, 50 Euros) ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;

Sur l’indemnité totale ( terres et bâtiments ) :

Considérant que celle-ci s’élève à la somme de 90 691 Euros (soit : 88 941 Euros + 1 750 Euros) ;

Sur l’indemnité de remploi :

Considérant que celle-ci s’élève à 11 319, 10 Euros ainsi calculée :

20 % X 5 000 = 1 000

15 % X 10 000 = 1 500

10 % X 88 191 = 8 819, 10 Euros.

Considérant que le jugement sera infirmé sur ce point ;

[…]

Considérant que M. X expose que les terres sont louées au GAEC Bouchereau et verse aux débats une facture, qu’il explique qu’il s’agit des terres expropriées situées 'sur la ferme du Rubail’ et ajoute qu’ 'il n’y a jamais eu lieu pour M^me Z ni pour M. X d’opérer une distinction entre les biens relevant de l’indivision et ceux appartenant à ce dernier. Si les factures sont établies au nom de M. X, il est bien évident qu’elles procèdent de baux conclus pour le compte de l’indivision s’agissant de bâtiments agricoles' ;

Considérant que la LAD SELA expose que la facture produite en date du 16 octobre 2017 ne donne aucune précision, ne permet pas de constater que les terres sont occupées lors de l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 19 avril 2018, que cette indemnité ne peut être due en l’espèce ;

Mais considérant que c’est à la date de l’ordonnance d’expropriation qu’il y a lieu d’apprécier si les terres expropriées étaient ou non louées ; que force est de constater que la preuve qui en incombe à M. X n’est pas faite, le seul document versé aux débats faisant référence à une période de location du premier septembre 2016 au 31 août 2017, aucune indication n’étant donné sur le 'bail’ consenti ;

Que surabondamment, le document intitulé 'facture’ est imprécis, qu’il ne permet pas de savoir de quelles terres il s’agit, en quoi elles consistent, à qui elles appartiennent, la cour observant d’ailleurs que M. X reconnaît que ses terres et celles qui sont en indivision avec sa soeur sont louées sans distinction ; que par conséquent, la demande d’indemnité sera rejetée et le jugement sera infirmé sur ce point ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement ;

Fixe le montant de l’indemnité principale à la somme de 90 691 Euros ;

Fixe l’indemnité pour remploi à la somme de 11 319, 10 Euros ;

Déboute M. X de sa demande formée au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Déboute M. X de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles de première instance ;

Condamne M. X à payer à la société LAD-SELA la somme de 2 000 Euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Condamne M. X aux entiers dépens.

Le Greffier P/ La Présidente

Empêchée