ARRET N°61

CL/KP

N° RG 24/02642 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HFHU

S.C.I. SCI [Adresse 9]

C/

S.A.S. SAS LE VIEUX LOGIS DE CLAM

S.E.L.A.R.L. LGA

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02642 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HFHU

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 octobre 2024 rendu par le Tribunal de Commerce de SAINTES.

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 9] représentée par son Gérant en exercice

[Adresse 10]

[Localité 6]

Ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MORINO de la SAS BDO AVOCATS ATLANTIQUE, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

INTIMEES :

S.A.S. LE VIEUX LOGIS DE CLAM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e François MIDY de la SELARL MIDY – DIMIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES

S.E.L.A.R.L. LGA prise en la personne de Maître [I] [X] et en ses qualités de mandataire judiciaire du redressement judiciaire de la société LE VIEUX LOGIS DE CLAM et de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société LE VIEUX LOGIS DE CLAM

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2016, la société civile immobilière [Adresse 9] (la société La Maison ou la bailleresse) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée Le Vieux Logis de Clam (la société Le Vieux Logis ou la preneuse ou locataire) des locaux comprenant deux bâtiments à usages d’hôtel restaurant sis [Adresse 2]), moyennant un loyer annuel de 40.000 euros.

Le 7 octobre 2022, la bailleresse a signifié au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 31 352,08 euros.

Le 3 novembre 2022, la bailleresse a pratiqué une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la locataire ouverts dans les livres de la caisse de Crédit Mutuel Océan en garantie d’une somme de 31 805,16 euros.

Par jugement en date du 15 décembre 2022, le tribunal de commerce de Saintes a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société Le Vieux logis de Clam et a désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Lga, prise en la personne de Maître [I] [X], en qualité de mandataire judiciaire (le mandataire judiciaire).

Par courrier du 30 janvier 2023, la société [Adresse 8] a demandé l’admission de sa créance au passif de la société Le Vieux Logis pour un montant de 41.625,97 euros à titre privilégié au titre de loyers impayés de mars 2022 au 15 décembre 2022, au titre de la clause pénale de 10 %, outre intérêts contractuels de retard, taxe foncière 2022 outre frais d’huissier.

Par courrier du 3 mai 2023, la société Lga ès qualités a informé la société Le Vieux Logis que la société [Adresse 8] avait contesté la somme déclarée de 41.625,97 euros pour les motifs suivants :

'- une demande de révision des loyers avec effet rétroactif a été faite, suite au défaut de délivrance non conforme du local ; une expertise est actuellement en cours,

— la clause pénale à hauteur de 10% est manifestement excessive, dont la modération sera soumise au juge commissaire'.

Par courrier du 12 mai 2023, le conseil de la société La Maison a maintenu sa déclaration de créance.

Par jugement en date du 1er février 2024, le tribunal de commerce de Sainte a converti la procédure de sauvegarde touchant la société Le Vieux Logis en redressement judiciaire, et a désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Lga, prise en la personne de Maître [I] [X], en qualité de mandataire judiciaire à son redressement (le mandataire judiciaire).

Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de Saintes s’est déclaré incompétent, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient et a invité la société [Adresse 8] à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance.

Par courrier en date du 14 mars 2024, la société La Maison d’outremer a formé opposition à l’encontre de l’ordonnance précitée.

Par jugement en date du 24 octobre 2024, le tribunal de commerce de Saintes :

— a confirmé en tous points l’ordonnance de monsieur le juge commissaire suppléant en date du 5 mars 2024,

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur l’admission de la créance de la société [Adresse 9] et sur la clause pénale,

— a renvoyé les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient,

— a invité la société La Maison à saisir la juridiction compétente.

Le 5 novembre 2024, la société [Adresse 8] a relevé appel de ce jugement en intimant la société Le Vieux Logis et le mandataire judiciaire.

Par requête en date du 5 novembre 2024, la société [Adresse 8] a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe.

Par ordonnance en date du 6 novembre 2024, le président de chambre, délégataire de la première présidente de la cour de céans, a autorisé la requérante à assigner les intimés à l’audience du 18 décembre 2024 à 14 heures.

Le 5 novembre 2024, la société La Maison a demandé d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— de se déclarer compétent ;

— d’admettre sa créance au passif de la société Le Vieux Logis pour la somme de 41.625,97 euros à titre privilégié, bénéficiant du privilège du bailleur ;

— de dire que les dépens seraient passés en frais privilégiés de la procédure.

Par avis du 7 novembre 2024, le Ministère public a déclaré avoir eu communication du dossier et s’en est rapporté à la cour.

Le 14 novembre 2024, la société [Adresse 8] a signifié sa déclaration d’appel, sa requête aux fins d’assignation à jour fixe, l’ordonnance d’autorisation y afférente, et ses conclusions précitées du 5 novembre 2024 à la société La Maison à étude de commissaire de justice, et au mandataire judiciaire à sa personne.

Le 11 décembre 2024, la société Le Vieux Logis a constitué avocat.

Le 17 décembre 2024, la société Le Vieux Logis a demandé la confirmation intégrale du jugement déféré, et la condamnation de la société [Adresse 8] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIVATION

Il résulte de l’article 2332 1° du code civil que les créances au titre des loyers des immeubles sont des créances privilégiées.

Selon l’article L. 624-2 du même code,

Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence.

En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.

La procédure de vérification des créances n’a pour objet que de déterminer l’existence, le montant et la nature de la créance déclarée.

Selon l’article R. 624-5 du même code,

Lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.

Il résulte des articles L. 622-21 et L 622-22 du même code que seule l’existence d’une instance en cours devant un juge du fond enlève au juge-commissaire le pouvoir de décider de l’admission ou du rejet d’une créance (Cass com., 14 mars 1995, n°93-12.489, publié), et encore d’une instance engagée à l’encontre du débiteur, et non par ce dernier.

L’instance en cours, suspendue jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie au principal, une décision définitive sur l’existence et le montant de la créance.

Il n’entre pas dans les attributions du juge de la vérification des créances de se prononcer sur la responsabilité encourue par le créancier à l’occasion de l’exécution du contrat (Cass. com., 21 septembre 2004, n°02-16.825).

Le juge de la vérification des créances, qui est saisi d’une contestation ne relevant pas de son pouvoir juridictionnel, et susceptible d’avoir une incidence sur l’existence, le montant ou la nature de la créance déclarée est tenu de surseoir à statuer sur l’admission de celle-ci, après avoir invité les parties à saisir le juge compétent (Cass. com., 27 janvier 2015, n°13-20.463, publié).

Selon l’article 1719 du Code civil,

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

….

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du Code civil,

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Le débiteur d’une obligation est habile à ne pas l’exécuter s’il démontre que son cocontractant a commis un manquement à ses propres obligations suffisamment grave pour le dispenser de l’exécution de ses propres obligations.

Seule une impossibilité totale de jouissance du bien donné à bail est de nature à dispenser le preneur de son obligation de paiement des loyers et charges à bonne date.

* * * * *

L’appelante soutient qu’il n’existe ni contestation sérieuse, ni incompétence du juge-commissaire pour statuer sur l’admission de sa créance.

Si elle concède qu’une procédure au fond a été engagée par la preneuse à encontre, elle estime celle-ci sans conséquence quant à l’existence de sa propre créance dont elle sollicite l’admission, résultant du simple constat des loyers impayés.

Sur la clause pénale, elle estime qu’il n’est pas démontré en quoi la pénalité contractuelle serait manifestement excessive au regard des frais engagés par la bailleresse pour obtenir le paiement de son loyer.

Mais à hauteur de cour, la débitrice, en s’appuyant notamment sur l’expertise judiciaire déposée le 16 février 2024, fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en début de bail et à son obligation de grosses réparations en cours d’exécution de bail, lui occasionnant ainsi une impossibilité totale de jouissance remettant en cause le principe et le quantum de la créance de loyers ainsi réclamée, estimant ainsi soulever une contestation sérieuse.

Sur l’existence d’une instance en cours :

Par courrier du 3 mai 2023, la société Lga ès qualités a informé la société Le Vieux Logis que la société [Adresse 8] avait contesté la somme déclarée de 41.625,97 euros pour les motifs suivants :

'- une demande de révision des loyers avec effet rétroactif a été faite, suite au défaut de délivrance non conforme du local ; une expertise est actuellement en cours,

— la clause pénale à hauteur de 10% est manifestement excessive, dont la modération sera soumise au juge commissaire'.

A l’appui de sa contestation en date du 3 mai 2023 sur la créance déclarée, le mandataire judiciaire fait état de qu’une demande de révision des loyers avec effet rétroactif a été faite, suite au défaut de délivrance non conforme du local en indiquant qu’une expertise est actuellement en cours.

Mais le mandataire judiciaire ne prouve pas avoir saisi le juge compétent d’une quelconque demande de révision des loyers.

Et à l’inverse, par la production de cette pièce, le bailleur montre que l’assignation qui lui a été délivrée par le mandataire judiciaire le 9 janvier 2024 ne présente aucune demande en révision de loyer, mais se borne à demander sa condamnation pour diverses indemnités, et notamment pour un préjudice de jouissance pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à ses obligations d’entretien du bien donné à bail.

Ainsi, contrairement aux appréciations du premier juge, la débitrice n’a pas saisi le juge compétent ni d’une exception d’inexécution, ni n’a présenté devant le juge commissaire une quelconque contestation faisant valoir une exception d’inexécution.

Dès lors, il n’existe pas d’instance en cours relativement à la déclaration de créance dont le juge commissaire a été saisi, contrairement aux allégations de la preneuse.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

Selon le contrat de bail, les locaux loués sont destinées exclusivement à une activité d’hôtel restaurant bar et annexes.

Il ressort du contrat de bail que :

— le bailleur conservera à sa charge les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés le cas échéant à la réalisation de ces travaux, les travaux destinés à remédier à la vétusté, les travaux de mise en conformité avec la réglementation des locaux loués ou de l’immeuble dont ils dépendent dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 (article 8. Charges) ;

— ainsi que les travaux de mise en conformité avec la réglementation des lieux loués ou l’immeuble dans lesquels ils se trouvent, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations prévues à de l’article 606 du code civil.

En outre, par ordonnance en date du 20 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a fait injonction au bailleur de réaliser avant le 30 juin 2021 les travaux de réfection de la toiture et de charpente des locaux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2021, en déboutant la société Le Vieux Logis de sa demande subsidiaire d’expertise des locaux donnés à bail.

La preneuse a également produit un rapport d’expertise amiable de Monsieur [H] du 7 juin 2021, mettant en évidence la nécessité de travaux structurels urgents, comportant la remise en état de la toiture et de la charpente, incombant au bailleur, rendus nécessaire par l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau, afin que d’assurer la jouissance paisible de l’entreprise de restauration.

Et par arrêt en date du 22 février 2022, la cour de céans a infirmé l’ordonnance de référé susdite en ce qu’elle avait rejeté la demande d’expertise présentée par la preneuse, et a ordonné cette mesure d’instruction.

Dans sa note de synthèse en date du 6 décembre 2023, l’experte judiciaire considère que :

— l’état de la charpente et de la maçonnerie, qui sont d’ordre structurel, créée un risque actuel pour la sécurité des personnes, et n’a pas de répercussion sur l’entretien locatif ;

— la piscine et le local piscine, ne sont pas conformes à la réglementation, ce défaut de conformité ayant été accru par l’absence d’entretien par la preneuse, mais celle-ci n’ayant que peu d’impact sur le défaut de conformité, incombant au bailleur.

Et dans son rapport définitif du 16 février 2024, l’experte judiciaire a notamment indiqué que :

— les désordres structurels touchant la poutre dans la grande salle de restaurant, soutenant le solivage du plancher d’étage, ne permet pas d’utiliser simultanément cette salle avec un étage utilisé, car en l’état du plancher, l’étage supérieur ne pouvait être utilisé ni en grenier ni en habitation, alors que l’étage doit pouvoir être exploité a minima en vestiaires du personnel, lingerie ou bureau ;

— le plancher n’a pas de solives suffisamment importantes, de sorte que si ce n’est pas la poutre qui cédera, ce sont les solives, rendant impossible l’utilisation de la salle en dessous ;

— ce désordre rendant ainsi le restaurant non conforme à la réglementation des planchers en bois ;

— un mur de façade présentant des fissures à l’évolution dangereuse, résultant de travaux de rénovation d’une non-conformité aux règles de l’art, diminuant sa résistance aux tempêtes, tassements de terre ou séismes éventuels ;

— l’insuffisance de l’isolation de la toiture, non conforme à la réglementation en vigueur au jour de la conclusion du bail ;

— S’agissant de la charpente de l’isolation du toit et de la maçonnerie d’étage,

la nécessité d’effectuer le bouchage de l’arase maçonnée, d’effectuer une meilleure isolation thermique, les désordres constatés étant d’ordre structurel et réglementaire n’ayant pas de répercussion sur l’entretien locatif ;

— s’agissant de la piscine, du local piscine, et des équipements annexes,

l’absence de bonde de fond, la non-conformité des skimmers, la non-conformité du projecteur, le manque de débit de la pompe pour assurer le renouvellement de l’eau conformément aux normes applicables,

l’absence de local technique fermé,

l’absence de conformité de l’échelle d’accès,

l’absence de conformité des plages et terrasses de la piscine aux normes de sécurité,

dont la charge incombe au bailleur selon l’expert ;

— l’absence de conformité de l’eau sanitaire, du système de filtration, la non-conformité de l’échelle d’accès, des risques pour la sécurité des personnes touchant au local technique ouvert avec des produits dangereux ;

— S’agissant de la piscine du local piscine, bien que la piscine et local technique soient non entretenus par un locataire, ce qui par ce comportement a accru le mode opératoire de la remise aux normes, la fuite du steamer existait lors de la prise de bail et les manquements de sécurité soit d’équipement (filtration ; échelle) ou du local technique non fermé sont d’ordre de conformité avec la réglementation ne sont pas un défaut de réparation locative ;

— s’agissant des réseaux d’assainissement, soit la fosse toutes eaux du bâtiment de l’hôtel, la nécessité d’une reprise de la fosse de manière à la rendre étanche pour éviter l’infiltration des eaux usées dans les sols et la mise au point d’un système de ventilation qui à l’époque n’était pas obligatoire, et ce pour évacuer les gaz de fermentations nocifs, et la nécessité de changer le système d’assainissement pour le rendre conforme à la réglementation ;

— la mauvaise perméabilité du sol révélée, montre un regard en charge, provoque des odeurs et oblige à changer le système d’épandage pour être conforme, et ses défauts ne concernent pas les réparations locatives ;

— des infiltrations d’eau à la porte d’accès la cuisine, qui n’est pas étanche, et qui n’est pas conforme à la réglementation en matière de mise en oeuvre du seuil et d’accès aux personnes à mobilité réduite.

Ainsi, cette expertise fait ressortir des difficultés de jouissance touchant la salle de restaurant, compte tenu des défauts de structure de la solive du plancher, touchant le bâtiment de l’hôtel, notamment au regard des effluves nocives consécutives aux fuites du réseau d’assainissement, et des difficultés de jouissance touchant la piscine et ses annexes, notamment au regard de la non-conformité de l’eau sanitaire et des risques pour la sécurité des personnes afférent au local technique ouvert.

Et ce rapport objective que les difficultés susdites ont trait à des manquements du bailleur à son obligatoire de délivrance en début de bail, ou à son obligation d’exécuter les travaux lui incombant en cours de bail.

Nonobstant la poursuite de l’exploitation, évoquée notamment dans le rapport du mandataire judiciaire, ces difficultés de jouissance constituent autant de difficultés sérieuses de nature à affecter la créance de loyers et charges dont l’admission est demandée, et ce tant dans son principe que dans son quantum.

La preneuse a ainsi opposé avec succès une contestation sérieuse.

Et la contestation touchant à la clause pénale, dont l’assiette est constituée par le principal des loyers et charges impayés, suivra leur sort.

Il y aura donc lieu de se déclarer incompétent pour statuer sur l’admission de la créance du bailleur et sur la clause pénale, de renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, d’inviter la bailleresse à saisir la juridiction compétente, de confirmer l’ordonnance du juge-commissaire du 5 mars 2024, et le jugement sera confirmé de ces chefs.

* * * * *

La bailleresse sera condamnée aux dépens de première instance, et le jugement sera confirmée de ce chef.

Succombante encore à hauteur d’appel, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances et sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la preneuse la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la société civile immobilière [Adresse 9] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la société civile immobilière La Maison d’Outremer aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société par actions simplifiée Le [Adresse 11] de [Adresse 7] la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,