MINUTE N° 24/528

Copie exécutoire à :

— M^e Mathilde SEILLE

— M^e Nicolas CLAUSMANN

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 Novembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01186 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIQQ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'':

Monsieur [I] dit [X] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1754 du 23/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [Z] [O] ayant pour mandataire la société NEXITY LAMY

[Adresse 3]

Représenté par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [V] [E] ayant pour mandataire la société NEXITY LAMY

[Adresse 3]

Représentée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 30 janvier 2023, M. [Z] [O] et Mme [V] [E] ont consenti à M. [I] dit [X] [K] et Mme [T] [R] un bail portant sur un logement à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 695,30 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Le 24 mai 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 642,46 euros.

Par acte d’huissier délivré le 21 septembre 2023, M. [O] et Mme [E] ont fait assigner leurs locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des locataires,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 762,10 euros, outre intérêts au taux légal,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’audience du 24 janvier 2024, les bailleurs ont actualisé la dette locative à la somme de 6 068,20 euros au 5 janvier 2024 et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Comparant en personne, M. [K] a sollicité des délais de paiement, faisant état de plusieurs versements récents au profit des bailleurs et d’une promesse d’embauche.

Assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [R] n’était pas présente, ni représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire du 28 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juillet 2023 du bail conclu entre les parties pour un local d’habitation avec garage situé [Adresse 2] à [Localité 4],

— ordonné l’expulsion de M. [K] et Mme [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du terme de février 2023 à un montant égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telles que taxes et pénalités,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 5 789,42 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 24 janvier 2024 (terme de janvier 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] l’indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer avec charges (provision mensuelle avec régularisation annuelle) qui aurait été versé si le bail n’avait pas été résilié et hors toute autre somme telle taxes et pénalités, à compter du terme de février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous condition pour chacun de maintien dans les lieux,

— condamné M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] et Mme [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2023,

— dit que la décision sera transmise par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département, pour son information,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu que le montant de la dette locative, l’absence d’élément objectif sur l’évolution de la situation professionnelle et financière des locataires et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avec charges ne permettaient pas d’envisager l’octroi de délais de paiement.

Mme [R] et M. [K] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 15 mars 2024.

Par ordonnance du 29 août 2024, la présidente de chambre a constaté l’irrecevabilité de l’appel interjeté par Mme [R] en l’absence de paiement du droit de procédure.

L’affaire été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 4 juillet 2024, M. [K] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter la partie adverse de son appel incident ainsi que l’ensemble de ses fins et prétentions,

— accorder à M. [K] et à Mme [R] les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

En tout état de cause,

— condamner la partie adverse aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’appelant fait valoir qu’il a connu des difficultés dans le règlement de son loyer de manière ponctuelle, ayant cessé son activité de livreur en octobre 2023 pour passer son permis poids-lourd. Il indique avoir retrouvé une activité salariée en mars 2024 et percevoir un salaire mensuel de 1007 euros. Il précise que les locataires ont toujours effectué des versements partiels malgré leurs difficultés financières et que les règlements ont désormais repris, de sorte qu’il y a lieu de leur accorder les plus larges délais et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 juin 2024, M. [O] et Mme [E] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 28 février 2024 par le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden en ce qu’il a :

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juillet 2023 du bail conclu entre M. [O] et Mme [E] d’une part, et M. [K] et Mme [R] d’autre part, pour un local à usage d’habitation avec garage sis [Adresse 2] à [Localité 4],

' ordonné l’expulsion de M. [K] et Mme [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement avec garage sis [Adresse 2] passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du terme de février 2023 à un montant égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, pénalités',

' condamné solidairement M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 5 789.42 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 24 janvier 2024 (terme de janvier 2024 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' condamné in solidum M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] l’indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versées si le bail n’avait pas été résilié et hors toute autre somme telle taxes, pénalités’à compter du terme de février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous condition pour chacun de maintien dans les lieux,

' dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département, pour son information,

' rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision,

— infirmer le jugement rendu le 28 février 2014 par le tribunal de proximité d’llkirch-Graffenstaden en ce qu’il a :

' condamné M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [K] et Mme [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2023.

Statuant à nouveau sur ces motifs,

— condamner in solidum M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, relativement à la première instance,

— condamner in solidum M. [K] et Mme [R] aux entiers dépens de la première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 mai 2023,

Y ajoutant,

— donner acte à M. [O] et Mme [E] de l’actualisation de leur créance à la somme de 9 267.86 euros, au principal, arrêtée au 24 mai 2024, incluant l’échéance de mai 2024,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 9 267.86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus au 24 mai 2024, incluant l’échéance du mois de mai 2024,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de M. [K] et Mme [R],

— condamner in solidum M. [K] et Mme [R] à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel,

— condamner in solidum M. [K] et Mme [R] aux entiers dépens de la présente instance d’appel et de ses suites.

Les intimés font valoir que l’arriéré dû au 24 mai 2024, soit 18 mois après leur entrée dans les lieux, s’élève à la somme de 9 267.86 € et que les intimés ne justifient d’aucun motif pouvant expliquer une telle inexécution.

Ils soutiennent que le paiement du loyer courant n’a pas repris et que les locataires ne sont pas en mesure de régler leur importante dette locative, de sorte que l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ne se justifie pas.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, les bailleurs ont fait délivrer à M. [K] et Mme [R] le 24 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 2 642,46 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période de février à mai 2023.

M. [K] ne démontre pas, et ne soutient au demeurant pas, que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées.

En conséquence, c’est par de justes motifs que le premier juge a constaté que les locataires n’avaient pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire était donc acquise et le bail résilié depuis le 25 juillet 2023.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte actualisé révélant que la dette s’est aggravée pour atteindre au 24 mai 2024 la somme de 9 267.86 euros, les loyers de février à mai 2024 n’ayant pas été honorés.

L’appelant ne justifie pas de l’apurement, même partiel, de sa dette locative, ni du règlement du loyer courant.

Par conséquent, M. [O] et Mme [E] sont fondés à réclamer la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [R] à leur payer la somme de 9 267.86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Cependant, la cour relève que les intimés sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [K] et Mme [R] au paiement de la somme de 5 789.42 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 24 janvier 2024 (terme

de janvier 2024 inclus), de sorte qu’il convient, en ajoutant au jugement déféré, de condamner l’appelant au paiement de la somme de 3 478,44 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période du 25 janvier 2024 au 24 mai 2024 (terme de mai 2024 inclus).

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire  :

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, M. [K] ne justifie d’aucun versement et ne démontre pas avoir repris le règlement du loyer courant, contrairement à ce qu’il soutient.

Au contraire, les bailleurs produisent un décompte révélant que la dette s’est aggravée pour atteindre 9 267.86 euros à la date du 24 mai 2024.

Par ailleurs, M. [K] ne produit aucun justificatif concernant sa situation professionnelle et ses revenus actuels.

Il se contente de produire un avis d’imposition sur ses revenus de l’année 2021 faisant état d’un revenu fiscal de référence de 4 614 euros.

L’appelant ne démontre donc pas être en situation de régler chaque mois, outre le loyer courant, le montant des mensualités de sa dette locative.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement et ordonné l’expulsion des locataires.

Sur les demandes formées par les intimés à l’encontre de Madame [T] [R] :

Par ordonnance du 29 août 2024, l’appel formé par Madame [R] a été déclaré irrecevable en raison du non-paiement du droit de timbre prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts, dont elle était redevable du fait du rejet de sa demande d’aide juridictionnelle par décision du 28 mai 2024.

Il convient d’inviter les intimés à présenter leurs observations sur la recevabilité de leurs demandes dans le cadre de leur appel incident, en tant que dirigées contre Madame [R].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens de l’instance seront réservés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la condamnation de M. [I] dit [X] [K] et Mme [T] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens est in solidum,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] dit [X] [K] à payer à M. [Z] [O] et Mme [V] [E] la somme de 3 478,44 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période du 25 janvier 2024 au 24 mai 2024 (terme de mai 2024 inclus),

ORDONNE la réouverture des débats concernant les demandes formées par les intimés contre Madame [T] [R],

INVITE les intimés à présenter leurs observations sur la recevabilité de leurs demandes dans le cadre de leur appel incident, en tant que dirigées contre Madame [R],

RENVOIE l’affaire à l’audience du lundi 27 janvier 2025 à 09h- salle 28,

RESERVE les dépens.

Le Greffier La Présidente