ARRET N°155

N° RG 23/01247 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZZC

[V]

C/

[L]

[A]

S.C.P. [J] [Y] [M] [N]

S.C.P. SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 15 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01247 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZZC

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mai 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

Madame [I] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur [W] [L]

né le 30 Septembre 1947 à [Localité 8] (Vietnam)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [E] [A] épouse [L]

née le 03 Novembre 1946 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

ayant tous les deux pour avocat M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.C.P. [J] [Y] [M] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.C.P. SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant toutes les deux pour avocat postulant M^e Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

[I] [V] a vendu aux époux [L]/[A] au prix de 780.000' une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 7].

L’acte authentique, dressé le 25 mai 2016 par maître [J], notaire associé assistant la venderesse et maître [O], notaire associé assistant les acquéreurs, stipulait que Mme [V] avait déposé un permis de construire modificatif et qu’elle se portait fort de l’obtenir.

[E] [A] épouse [L] et [W] [L] ne recevant pas d’informations sur l’obtention de ce permis modificatif, en ont requis de madame [V], et ont fini par apprendre qu’elle avait essuyé un refus le 16 août 2016.

Elle a déposé le 8 août 2018 une nouvelle demande de permis de construire modificatif qui a également fait l’objet d’un refus, le 31 août 2018.

Une troisième demande de permis de construire modificatif déposée le 27 septembre 2019 a été refusée le 23 janvier 2020.

Faisant valoir que Mme [V] n’avait pas exécuté son engagement de porte-fort, les époux [L] l’ont fait assigner, ainsi que la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] et la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D], devant le tribunal judiciaire de La Rochelle pour voir retenir leur responsabilité, la première sur un fondement contractuel, les autres sur un fondement délictuel, sollicitant dans le dernier état de leurs prétentions la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer :

.10.200' à parfaire au titre des frais de main d’oeuvre pour les travaux de dépose des matériaux non conformes et de travaux de mise en conformité de la construction

.57.200' à parfaire au titre des travaux de gros oeuvre

.20.000' au titre des travaux de second oeuvre (électricité, plomberie, cloisons sèches)

.10.000' à parfaire au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage

.6.000' à parfaire au titre des frais de relogement durant les travaux

.10.000' en réparation de leur préjudice moral

outre 5.000' au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutenaient à l’appui de leur action que la venderesse avait manqué à sa promesse et qu’aucune validation des irrégularités n’étant désormais possible au vu du nouveau PLU ils n’avaient d’autre choix que d’entreprendre les travaux pour rendre l’immeuble conforme aux prescriptions d’urbanisme, et ils reprochaient aux notaires de n’avoir pas rempli leur devoir de conseil en ne leur expliquant pas le sens et la portée de la promesse de porte-fort ainsi que l’incidence du défaut de déclaration d’achèvement des travaux faits par Mme [V].

Mme [V] concluait à titre principal au rejet de cette action en contestant la nécessité pour les propriétaires de réaliser une mise en conformité du bien.

Elle sollicitait subsidiairement l’entière garantie des notaires, en soutenant qu’ils avaient manqué à leur devoir de conseil en ne lui expliquant pas la portée de la clause de porte-fort.

Les notaires concluaient au rejet des demandes formées à leur encontre en indiquant que la clause correspondait à la volonté des parties, qu’elle était utile au vu de l’absence de certificat de conformité de l’immeuble vendu, et que sa portée était parfaitement claire.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :

* dit que Mme [V] avait manqué à son engagement de porte-fort à l’égard des époux [L]/[A]

* condamné Mme [V] à verser 66.550' aux époux [L]/[A] en réparation de ce manquement

* débouté les époux [L]/[A] de leurs demandes d’indemnisation au titre des travaux de second oeuvre, des frais d’assurance dommages-ouvrage, des frais de déménagement et d’un préjudice moral

* dit que les responsabilités de la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] et de la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] n’étaient pas engagées

* débouté les époux [L]/[A] de leurs demandes de condamnation dirigées contre la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] et la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D]

* débouté Mme [V] de sa demande tendant à être garantie par Me [J] et Maître [O] des condamnations prononcées à son encontre

* condamné Mme [V] à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile

.4.000' aux époux [L]/[A]

.4.000' à la SCP [J]-[Y]-[M]-[N]

.4.000' à la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D]

* débouté Mme [V] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles

* condamné Mme [V] aux dépens

* rejeté sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance :

— que Mme [V] avait déposé dès avant la signature de l’acte de vente une demande de permis de construire modificatif, ce dont il résultait que le permis de construire initial n’avait pas été respecté

— que les termes de la clause de porte-fort étaient clairs, s’agissant pour le vendeur de s’engager à obtenir le permis modificatif et non à accomplir des démarches en vue de l’obtenir, et qu’ils ne prêtaient pas à confusion, a fortiori pour Mme [V], qui est un professionnel de l’immobilier

* qu’il était constant que le permis modificatif n’avait pas été obtenu

* que son absence de délivrance résultait même d’un défaut de diligence de Mme [V] dans l’exécution de ses engagements, puisque sa demande n’avait pas abouti faute pour elle d’avoir fourni à la mairie les pièces complémentaires que celle-ci lui réclamait

* qu’en raison du changement de PLU entre-temps intervenu, la situation n’était plus régularisable désormais

* que ce manquement à la promesse de porte-fort se résolvait en une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par les acheteurs en raison de l’absence de permis rectificatif

* que ce préjudice était réel, l’expiration du délai de la prescription de l’action civile susceptible d’être engagée contre les propriétaires pour les contraindre à remettre l’immeuble en conformité n’étant pas certaine, et la non-conformité administrative étant imprescriptible

— que ce préjudice correspondait aux sommes nécessaires pour obtenir une attestation de conformité, évaluables à 66.500' au vu du rapport d’expertise amiable établi par Mme [U]

— que la responsabilité des notaires n’était pas engagée, l’insertion de la clause étant utile et même nécessaire, sa portée étant très claire ; et les acquéreurs ayant toutes les informations dès avant l’acte de vente quant à l’absence de réception par la mairie de la déclaration attestant l’achèvement des travaux réalisés par Mme [V] et l’acte mentionnant expressément l’absence de certificat de conformité et le dépôt par la venderesse d’une demande de permis modificatif.

Madame [V] a relevé appel le 30 mai 2024.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 14 décembre 2023 par madame [V]

* le 14 septembre 2023 par les époux [L]

* le 19 août 2023 par la SCP [J]-[Y]-[M]-[N]

* le 17 octobre 2023 par la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D].

Madame [V] demande à la cour :

— de réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions

— de débouter M et Mme [L] de toutes leurs demandes, dont leur appel incident

.de condamner les notaires SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] et SCP [J]-[Y]-[M]-[N] à la relever indemne à hauteur de 80% des sommes qui pourraient être prononcées à son encontre

— de condamner les époux [L] à lui verser 4.000' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner les époux [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle argue de nullité la promesse de porte-fort stipulée dans l’acte de vente du 25mai 2016 en soutenant qu’une telle promesse est assortie d’une obligation de résultat alors que nul ne peut

se porter fort d’une décision d’une personne publique, qui relève uniquement de la légalité et n’est pas négociable ni contractualisable.

Elle indique qu’elle n’avait jamais contracté de promesse de porte-fort, qu’elle ne savait pas ce dont il s’agissait, que les notaires ne le lui ont pas expliqué, faute de quoi elle n’aurait évidemment pas souscrit un engagement impliquant une obligation de résultat alors qu’il s’agissait de s’engager à obtenir un permis modificatif, c’est-à-dire sur une obligation de moyen

Elle conteste le préjudice allégué par les époux [L], en affirmant qu’il n’existe aucune obligation de mettre en conformité l’immeuble, soutenant que toute action en vue d’une mise en conformité est prescrite, tant administrative que pénale et civile. Elle indique que le préjudice tenant à ce qu’en cas de sinistre, l’immeuble devrait être reconstruit selon le permis initial et non dans l’état réel où il se trouve est purement hypothétique et éventuel, et qu’en tout état de cause, il ressort d’une étude d’architecte que la reconstruction selon le permis de construire initial ne serait pas plus onéreuse de sorte qu’il n’y aurait pas de préjudice.

Elle réfute tout préjudice économique et tout préjudice moral en objectant qu’une juridiction ne peut se fonder sur des documents non contradictoires et en faisant valoir que l’immeuble s’est considérablement valorisé depuis son achat.

Si une condamnation était toutefois prononcée à son encontre, elle demande à en être relevée indemne au moins à hauteur de 80% par les notaires en affirmant qu’elle n’aurait tout simplement pas vendu dans ces conditions s’ils avaient rempli envers elle leur devoir de conseil.

Les époux [L] demandent à la cour :

¿ à titre principal :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [V] avait manqué à son engagement de porte-fort à l’égard des époux [L]/[A], en ce qu’il a condamné Mme [V] à leur verser 66.550' en réparation de ce manquement et en ses chefs de décision afférents aux dépens et à l’indemnité de procédure

— d’actualiser la somme allouée de 66.550' pour la porter à 106.700' TTC

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre des travaux de second oeuvre, des frais d’assurance dommages-ouvrage, des frais de déménagement et d’un préjudice moral

En conséquence :

— de condamner Mme [V] à leur payer les sommes suivantes :

.travaux de second oeuvre : 58.300'TTC

.frais d’assurance dommages-ouvrage : 5.134,24'

.frais de déménagement : 6.000'

.préjudice moral : 10.000'

— de condamner Mme [V] aux entiers dépens d’appel

— de la condamner à leur payer 4.000' au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

¿ à titre subsidiaire :

— de juger que la responsabilité de Mme [V] est engagée au titre de la promesse de porte-fort au titre de sa responsabilité contractuelle

— de juger engagée la responsabilité de Me [O] et donc de la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D]

— de juger engagée la responsabilité de Me [J] et donc de la SCP [J]-[Y]-[M]-[N]

— de condamner in solidum Mme [V], la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] et la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] à leur payer

.frais de maîtrise d’oeuvre : 24.200'TTC

.travaux de gros oeuvre : 82.500'TTC

.travaux de scond oeuvre : 58.300'TTC

.assurance dommages-ouvrage : 5.134,24'

.relogement durant les travaux et déplacement du mobilier : 6.000'

.préjudice moral : 10.000'

— de condamner in solidum Mme [V], la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] et la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] aux dépens de l’instance et à leur payer la somme de 4.000' au titre des frais irrépétibles

¿ à titre infiniment subsidiaire :

— de juger que la responsabilité de Mme [V] est engagée au titre de la promesse de porte-fort au titre de sa responsabilité contractuelle

— de juger engagée la responsabilité de Me [O] et donc de la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D]

— de juger engagée la responsabilité de Me [J] et donc de la SCP [J]-[Y]-[M]-[N]

— de condamner in solidum Mme [V], la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] et la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] à leur payer

.préjudice économique : 150.000'

.préjudice moral : 100.000'

— de condamner in solidum Mme [V], la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] et la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] aux dépens de l’instance et à leur payer la somme de 4.000' au titre des frais irrépétibles.

Ils indiquent qu’ils s’étaient d’emblée rendus compte dès la phase pré-contractuelle que les plans du permis de construire ne correspondaient pas à la construction, et que la déclaration d’achèvement des travaux ne portait pas trace d’une réception en mairie, et avoir interrogé à ce sujet l’agence immobilière ; que Mme [V] leur assura alors qu’elle avait elle-même déposé en mairie la déclaration d’achèvement, et d’autre part qu’elle se faisait fort d’obtenir le permis de construire modificatif ; qu’au vu de sa qualité de gérante d’une société de promotion immobilière particulièrement connue dans l’Ouest de la France, et de sa spécialisation dans la restauration d’immeubles anciens, ils crurent pouvoir lui faire confiance et se satisfirent de ses assurances ; que c’est ainsi qu’ils signèrent l’acte d’achat, dans lequel la venderesse s’engageait par voie de promesse de porte-fort.

Ils exposent avoir constaté que Mme [V] ne déposait pas les demandes qu’elle s’était engagée à déposer, puis qu’ayant fini par le faire à la suite de leurs relances, elle leur dissimulait le refus de la mairie.

Ils indiquent qu’elle a ainsi manqué à son engagement, et qu’eux-mêmes se trouvent aujourd’hui propriétaires d’une construction illégale puisque les travaux réalisés ne correspondent pas au permis de construire initial et que les modifications n’ont pas été acceptées par un permis modificatif.

Ils soutiennent dans les motifs de leurs conclusions que la demande de nullité de la promesse de porte-fort formulée pour la première fois par Mme [V] est doublement irrecevable, d’une part car elle impliquerait s’il y était fait droit que ce soit alors la vente elle-même qui soit nulle au vu du caractère déterminant de cette stipulation pour les acquéreurs, et que l’anéantissement du contrat ne peut être sollicité pour la première fois en cause d’appel ; et d’autre part parce que cette action en nullité est prescrite depuis le 25 mai 2021, cinq ans après la vente, ou au plus tard depuis le 16 août 2021, cinq ans après le refus du permis de construire.

Subsidiairement, ils opposent à l’appelante que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; et qu’elle répond de son engagement contractuel.

Ils constatent que le dol ou l’erreur visés dans les conclusions de l’appelante ne font l’objet d’aucun développement.

Ils affirment la réalité du préjudice que leur cause l’irrégularité de la construction qu’ils ont achetée, en soutenant que l’appelante fait une présentation mensongère de la situation en prétendant que le problème tiendrait à une différence dans les matériaux et à la forme d’une partie de la toiture lors des travaux de réhabilitation, alors que l’illicéité vient de ce qu’une partie du bâtiment supplémentaire a été ajoutée à la place d’un patio et qu’un ancien bâtiment devant être détruit ne l’a pas été, de sorte qu’il existe une augmentation de la surface créée et surtout une longueur de bâtiment en limite séparative Nord de plus de 15 mètres, ce qui est totalement proscrit par le PLUi, et non régularisable.

Ils se prévalent à cet égard du rapport d’expertise unilatéral établi par l’expert de justice [P] [U] qui expose cette situation et qui indique qu’elle ne peut se résoudre que soit par la délivrance d’un permis modificatif par la mairie, soit par la remise en conformité du bâtiment avec le permis initial passant par la démolition du bâtiment en Nord-Ouest fond de parcelle et la recréation du patio.

Ils récusent l’affirmation de l’appelante qu’ils seraient à l’abri de toutes poursuites ou injonctions en raison de l’acquisition de la prescription décennale, en indiquant que la mairie ne partage pas cette analyse et que la prescription ne court pas en l’absence de dépôt d’une déclaration d’achèvement de travaux, qui constitue le point de départ du délai.

Ils ajoutent que la légalité administrative est imprescriptible

Ils indiquent que l’illicéité non régularisable de la construction ne manquera pas de poser problème en cas de revente du bien.

Ils ajoutent qu’en cas de sinistre, leur bien ne pourrait pas être reconstruit à l’identique.

Ils récusent les avis de valeur invoqués par l’appelante à l’appui de sa contestation de leur préjudice, en objectant qu’il ne s’agit pas d’expertises, et qu’ils ne prennent pas en considération l’illégalité de la construction.

Ils affirment que quel que soit le prix du marché, ils subissent un préjudice du fait du non-respect de son engagement par leur cocontractante.

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il retient l’évaluation de Mme [U], mais demandent à la cour d’y substituer l’évaluation actualisée que celle-ci a récemment faite à leur requête.

Ils forment appel incident pour obtenir l’indemnisation refusée par les premiers juges des travaux de second oeuvre, qu’ils ne chiffrent désormais plus en cause d’appel forfaitairement mais poste par poste ; de leurs préjudices matériels et de leur préjudice moral.

À titre subsidiaire, ils invoquent la responsabilité des notaires.

Ils reprochent à Me [O] d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne leur ayant pas expliqué ce qu’est une promesse de porte-fort et en ne les ayant pas alertés sur le risque qu’ils prenaient en l’acceptant, et sur le risque que les travaux restent illégaux puisqu’aucun délai de contestation n’était forclos en l’absence de dépôt par Mme [V] d’une déclaration d’achèvement des travaux.

Ils reprochent à Me [J] un défaut d’efficacité de l’acte qu’il a dressé, en ce que sa rédaction laisse penser que les travaux résultant du permis de construire avaient été réalisés et qu’ils avaient fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux car il y est indiqué 'une déclaration d’achèvement de travaux dont copie est annexée a été déposée le 12 avril 2010, indiquant un chantier achevé depuis le 15 mars 2010', alors qu’il n’y avait nulle trace d’accusé de réception par la ville de [Localité 7], que le notaire n’a pas vérifié s’il en existait une, et a ainsi présenté comme avéré un dépôt de la déclaration en mairie qui ne l’était pas.

Ils affirment que ces fautes des notaires leur ont fait perdre une chance de ne pas contracter qui est selon eux de 100%.

À titre infiniment subsidiaire, ils demandent à Mme [V] et aux notaires, in solidum, réparation de leur préjudice matériel évalué à 150.000' et de leur préjudice moral évalué à 100.000'.

La SCP [J]-[Y]-[M]-[N] demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner Mme [V] ou tout succombant aux dépens d’appel et à lui payer 6.000' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle réfute la nullité alléguée de la promesse de porte-fort en rappelant qu’il s’agit d’un engagement personnel et autonome du promettant, qui n’engageait pas l’administration. Elle ajoute que celle-ci a au demeurant compétence liée, et n’aurait eu d’autre possibilité que de délivrer le permis modificatif si les éléments produits s’étaient avérés conformes aux exigences légales. Elle considère que l’appelante confond promesse de porte fort et stipulation pour autrui.

Elle soutient que l’insertion de cette promesse était utile au regard de l’exigence exprimée avant la vente par les époux [L] auprès de l’agence immobilière d’obtenir un permis modificatif ainsi qu’un certificat de conformité des travaux réalisés, et de ce qu’une demande de permis modificatif établie par un architecte avait, de fait, été déposée le 1er avril 2016 soit avant la vente et était en cours d’instruction, la clause de porte-fort étant ainsi conforme à leur intérêt.

Elle fait valoir que la promesse de porte-fort est un mécanisme légal, et était ici adaptée.

Elle récuse le grief de manquement à son devoir de conseil en affirmant que tout au contraire, l’acte explique en détail l’absence de certificat de conformité, les sanctions civiles et administratives assortissant le défaut de conformité de l’ouvrage, leur caractère imprescriptible et leurs conséquences, de sorte que Mme [V] avait compris la situation et la portée de son engagement à obtenir le permis modificatif exigé par les acheteurs, et que ceux-ci savaient acheter un bien dont la construction n’était pas régulière, déclarant en faire leur affaire personnelle.

Elle rejette aussi le grief de n’avoir pas vérifié l’existence de l’accusé de réception prouvant le dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement des travaux, en soutenant que les termes dont l’acte use à ce sujet ne sont nullement affirmatifs contrairement à ce qui est soutenu, et en objectant que le notaire n’est pas tenu d’informer les parties des données de fait qui sont déjà connues d’elles à la date de l’acte, principe qui s’applique en l’espèce où les époux [L] avaient écrit à l’agence immobilière le 22 décembre 2015 avant donc la vente que 'la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ne comportait ni accusé de réception ni visas de la mairie'.

Elle ajoute qu’une vérification de sa part du dépôt de la déclaration d’achèvement du chantier n’aurait pas eu d’incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte dès lors que l’absence de certificat de conformité était constatée, et que l’acte stipulait justement une clause relative à l’obtention du permis modificatif et du certificat de conformité.

Elle conteste subsidiairement l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec son intervention, en soutenant que ce lien de causalité a été rompu par la négligence de Mme [V] à déposer une demande complète puis par le changement du PLU qui a rendu la situation impossible à régulariser.

Elle conteste la réalité de la perte de chance invoquée par l’une et l’autre des parties, en affirmant qu’il n’est pas démontré que davantage informées sur la clause, les parties auraient agi autrement, les acquéreurs ayant résolu d’acheter en connaissant le problème et la venderesse sachant qu’elle ne pouvait vendre qu’en s’engageant à obtenir le permis modificatif que les époux [L] lui demandaient.

La SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] demande à la cour

— de confirmer le jugement

— de débouter Mme [V] comme les époux [L]/[A] des demandes qu’ils forment à son encontre

— de condamner Mme [V] ou tous succombants aux dépens d’appel et à lui payer 6.000' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle affirme que la clause de porte-fort avait été négociée d’un commun accord entre les parties.

Elle argue d’irrecevabilité la demande en nullité de la clause comme étant nouvelle en cause d’appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile en soutenant, à l’instar des époux [L], qu’elle aboutit à l’anéantissement du contrat de vente.

Elle indique que la promesse de porte-fort ne portait absolument pas sur un engagement de l’administration.

Elle soutient que les époux [L] ne sollicitant pas l’infirmation du jugement à l’appui de leurs demandes subsidiaire et infiniment subsidiaire en condamnation formulée à son encontre, la cour ne peut que confirmer le jugement.

Elle soutient qu’il n’y avait pas place à un devoir de conseil puisque la vente était déjà parfaite en l’état d’une promesse de vente acceptée ; que les acquéreurs avaient signalé à la venderesse avant la vente l’absence de preuve du dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux, l’absence de déclaration de conformité et la nécessité d’obtenir un permis de construire modificatif, de sorte qu’elle n’avait pas à leur dire ce qu’ils savaient déjà.

Elle conteste en tout état de cause avoir commis une faute en faisant valoir qu’elle a pris soin de faire figurer dans l’acte une clause très explicite alertant sur les conséquences de la non-conformité des travaux, et que la stipulation d’une promesse de porte-fort était utile et nécessaire puisqu’elle permettait à Mme [V] de pouvoir vendre un bien dont les époux [L] voulaient voir la situation régularisée, et auxdits époux de disposer d’un recours en indemnisation cas de défaillance de la venderesse.

Elle affirme que les acquéreurs ne pouvaient pas ne pas avoir compris que la mairie à laquelle la venderesse s’obligeait à demander un permis modificatif pouvait l’accorder ou non.

Estimant que les deux parties ont fait preuve de négligence, la venderesse dans le dépôt de la demande et les acheteurs dans l’absence de relances de leur cocontractante, elle soutient qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les prétendus griefs qui lui sont reprochés à tort et les préjudices allégués.

Elle considère encore plus subsidiairement que les parties ne justifient d’aucun préjudice né, certain et actuel, Mme [V] ne faisant que supporter les conséquences de sa propre carence et les époux [L] ne pâtissant pas d’une mise en conformité qui n’entraînera ni réduction de superficie ni réduction de volumes.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande de Mme [V] en nullité de la clause de promesse de porte-fort

¿ sur la recevabilité de cette demande

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les époux [L] ne formulent pas dans le dispositif de leurs conclusions d’intimés leurs moyens d’irrecevabilité de la demande de l’appelante en nullité de la promesse de porte-fort tirés de sa nouveauté en cause d’appel et de la prescription.

la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] ne formule pas non plus dans le dispositif de ses conclusions son moyen d’irrecevabilité de cette demande fondé sur sa nouveauté en cause d’appel.

En tout état de cause, cette demande de nullité émanant de la partie défenderesse à l’action constitue une défense au fond tendant à faire écarter la demande formée à son encontre et peut, comme telle, être proposée en tout état de cause (cf Cass 2 ° civ. 16.12.2004 P n°03-12642)

¿ sur le fond de la demande en nullité de la promesse de porte-fort

Mme [V] argue de nullité la promesse de porte-fort stipulée dans l’acte de vente du 25 mai 2016 en soutenant qu’une telle promesse est assortie d’une obligation de résultat alors que nul ne peut se porter fort d’une décision d’une personne publique, qui relève uniquement de la légalité et n’est pas négociable ni contractualisable.

Aux termes de l’article 1120 du code civil en sa rédaction applicable en la cause, antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 au vu de la date de conclusion du contrat, on peut se porter fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci ; sauf l’indemnité contre celui qui s’est porté fort ou qui a promis de ratifier, si le tiers refuse de tenir l’engagement.

La promesse de porte-fort est un engagement personnel autonome du porte-fort, qui promet à son cocontractant le fait d’un tiers.

Si le porte-fort est certes débiteur d’une obligation de résultat, celle-ci est autonome (cf Cass. Com. 01.04.2014 P n°13-10629).

Son inexécution ne peut se résoudre par l’exécution forcée, mais seulement par des dommages et intérêts.

Il en résulte que la promesse par laquelle Mme [V] s’est portée fort d’obtenir de la mairie le permis de construire modificatif nécessité par les travaux réalisés dans sa maison du [Adresse 4] à [Localité 7] n’est pas nulle pour porter sur un fait qui procède de la décision d’une personne publique, puisqu’elle n’a d’effets qu’entre les parties au contrat de vente de cette maison, qu’elle n’est pas susceptible d’engager la commune, et que son inexécution ne peut donner lieu qu’à la condamnation de Mme [V] à des dommages et intérêts.

* sur la défaillance de la promettante

L’acte authentique de vente dressé le 25 mai 2016 contient en pages 14 et 15 la stipulation suivante :

'DISPOSITIONS RELATIVES À LA CONSTRUCTION

EXISTENCE DE TRAVAUX

Le VENDEUR déclare fait réaliser des travaux de rénovation ainsi qu’un agrandissement de la maison et construction d’une piscine et ce, en vertu des prescriptions d’un permis de construire délivré par M. le Maire de [Localité 7] le 04 janvier 2008 sous le numéro PC 17300 07 0279.

Le VENDEUR déclare que ce permis n’a fait l’objet d’aucun retrait ni recours.

Une copie dudit arrêté est ci-annexée après mention.

Une déclaration d’achèvement des travaux, dont copie est ci-annexée après mention, a été déposée le 12 avril 2010, indiquant un chantier achevé depuis le 15 mars 2010.

ÉTANT ICI PRÉCISÉ par le VENDEUR qu’une demande de permis de construire modificatif a été déposée auprès de l’autorité compétente en date du 1er avril 2016 ainsi qu’il résulte du récépissé délivré par cette dernière.

Une copie de ladite demande ainsi que du récépissé est ci-annexée après mention.

Le VENDEUR déclare se porter fort de l’obtention de ce permis modificatif et d’en justifier auprès de l’acquéreur.

Le VENDEUR déclare être informé des dispositions des articles L.241-1 et L.242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros oeuvre ou de second oeuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d’oeuvre.

ABSENCE DE CERTIFICATION DE LA CONFORMITÉ

La construction nouvelle du BIEN n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, ainsi que le propriétaire le déclare.

Les PARTIES sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire :

° sanctions pénales : l’infraction pénale se prescrit par un délai de trois ans après l’achèvement. Une amende comprise entre 1.200 euros et 6.000 euros par mètre carré de surface construite pourra être exigée. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

° sanction civile fondée sur une action en responsabilité de la part des tiers : le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement dans la mesure où cet achèvement est antérieur au 18 juin 2008, à compter de cette date le délai de prescription est de cinq ans à compter de la découverte des faits permettant d’exercer l’action, sachant que la durée de cinq ans se cumule avec la durée déjà écoulée antérieure au 18 juin 2008 sans pouvoir excéder dix ans. Pendant cette durée les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice pouvant le cas échéant aller jusqu’à la condamnation à démolir aux frais du propriétaire.

° sanction civile de la part de la collectivité : aux termes de l’article L.480-14 du code de l’urbanisme, la communauté ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent Livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L.421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

° sanctions administratives : ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :

En cas de demande de permis de construire sur la construction, la situation actuelle devra être régularisée, par suite préalablement au nouveau permis devra être demandé le certificat de conformité des constructions originaires, avec les conséquences inhérentes à un éventuel refus de ce certificat qui impliqueraient alors la mise en conformité de celles-ci. Toutefois, si la construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de 'urbanisme sauf si la construction est de nature à exposer ses occupants ou des tiers à un danger, ou si elle se trouve située dans un site classé ou un parc naturel.

Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité, téléphone.

En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, sauf à prouver que l’immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.

L’ACQUÉREUR déclare en faire son affaire personnelle.'

L’obligation du promettant étant une obligation de résultat, il engage sa responsabilité envers son cocontractant si le tiers ne fait pas ce que lui-même avait promis qu’il ferait.

Il est démontré par les productions, et constant aux débats, que le maire de [Localité 7] n’a pas accordé le permis de construire modificatif dont Mme [V] s’était portée fort de la délivrance.

Il a refusé par décision du 17 août 2016 la demande de permis de construire modificatif visée à l’acte de vente, que Mme [V] avait déposée le 1er avril et complétée le 25 mai 2016 (cf pièce n°3).

Il a refusé le 31 août 2018 la demande de permis de construire modificatif que madame [V] avait déposée le 8 août 2018 (cf pièce n°14);

Il a refusé le 23 janvier 2020 la demande de permis de construire modificatif qu’elle avait déposée le 27 septembre 2019 (cf pièce n°26).

Ainsi, la délivrance du permis de construire modificatif dont Mme [V] s’était portée fort à l’égard des époux [L] n’est pas advenue.

Elle a donc manqué à son engagement.

Le premier juge a pertinemment relevé que la première demande de permis modificatif avait été refusée par la mairie en raison de la faute de Mme [V], qui avait négligé de fournir dans les délais les pièces requises et que la mairie lui avait réclamées, et qu’ensuite, la modification du PLUi entre-temps intervenue rendait impossible la régularisation des non-conformités de la construction que visaient les deux demandes suivantes de permis modificatif.

C’est à bon droit que le tribunal a jugé que ce manquement de Mme [V] à sa promesse se résolvait en une indemnité destinée à compenser le préjudice lié au refus du permis modificatif.

C’est aussi à raison qu’il a retenu que le préjudice des époux [L] qu’elle devait indemniser tenait en premier lieu à la nécessité de faire les travaux pour rendre la maison conforme à son permis de construire, puisque la situation n’est pas régularisable, qu’il n’est pas démontré qu’elle soit couverte par une prescription de l’action administrative d’autant qu’aucune déclaration d’achèvement des travaux n’a été déposée, et que l’irrégularité de la construction déprécie nécessairement le bien à sa revente, outre qu’il ne peut être reconstruit à l’identique en cas de sinistre.

Il est inopérant, pour Mme [V], de faire valoir que le bien s’est valorisé depuis son achat, alors qu’elle produit à l’appui de cette affirmation une expertise qui ne fait pas état de l’irrégularité de la construction et une autre qui n’en tient pas compte.

En tout état de cause, l’augmentation générale des prix de l’immobilier intervenue depuis l’achat du bien ne retire rien à cette évidence qu’acheté à un prix qui n’intégrait pas cette irrégularité à laquelle la venderesse s’était engagée à ce qu’il soit remédié, il devra être revendu en en avisant l’acquéreur, ce qui aura nécessairement pour effet de le déprécier par rapport à un bien comparable mais conforme à la réglementation.

La réalité du préjudice subi par les époux [L] est démontrée par ces éléments concordants que sont les refus de permis de construire modificatifs et le rapport de l’expert de justice [P] [U], qui les décrit et les analyse.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le chiffrage de ce préjudice peut quant à lui être apprécié au regard d’un élément unique, s’il est régulièrement versé aux débats et probant, comme en l’espèce où les époux [L] ont demandé à un expert de justice, Mme [U], de l’évaluer, ce que celle-ci a fait de façon très argumentée et détaillée dans un rapport d’expertise du 6 avril 2021 (leur pièce n°29) chiffrant ce coût à la somme de 52.000' HT outre 8.500' de frais de maîtrise d’oeuvre soit 60.200' HT, évaluation convaincante et non contredite, de sorte que c’est pertinemment que le jugement condamne Mme [V] à payer aux époux [L] la somme de 66.550' TTC.

Les époux [L] sont fondés à demander à la cour d’actualiser ce montant compte-tenu de l’augmentation du coût des travaux intervenue depuis janvier 2020 en Nouvelle Aquitaine à la suite, notamment, de la crise sanitaire de 2020 et de la guerre en cours en Ukraine depuis février 2022, qui ont sensiblement contribué à la hausse du coût des matériaux, de l’énergie et plus généralement de la construction, ainsi que l’expose l’expert de justice [U] dans un rapport complémentaire en date du 19 juillet 2023 (pièce n°31 des intimés), détaillant l’augmentation de l’indice du coût de la construction de 1.770' du m² à 2.077' entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2023 aboutissant à un prix de 75.000'HT soit 82.500'TTC, outre 21.800' HT de maîtrise d’oeuvre soit 24.200'TTC.

C’est ainsi au paiement d’une somme actualisée de 106.700' TTC que Mme [V] sera condamnée, par réformation du jugement.

Les époux [L] sont aussi fondés à obtenir le coût des travaux de second oeuvre nécessités par cette remise en conformité, que le premier juge avait à bon droit refusé de leur allouer parce qu’ils sollicitaient à ce titre une somme forfaitaire mais dont ils produisent désormais en cause d’appel une évaluation détaillée et convaincante émanant du même expert de justice [P] [U], dont le chiffrage ventilé poste par poste -cloisons, électricité, plomberie, peinture.. – s’établit à 53.000' HT soit 58.300'TTC.

Par réformation du jugement, qui avait rejeté ce poste de demande à bon droit faute de devis ou de justificatif permettant de chiffrer ce poste, ils sont aussi fondés à obtenir réparation devant la cour, où ils produisent un devis (leur pièce n°32) de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, pour la somme justifiée et non contestée de 5.134,24'.

S’agissant de leur demande au titre de frais de déménagement et de déplacement de meubles durant les travaux, les époux [L] ne démontrent pas plus en cause d’appel qu’en première instance la nécessité de déménager durant la mise en oeuvre des travaux de remise en conformité, et le rejet de cette prétention sera confirmé.

S’agissant de leur demande au titre d’un préjudice moral, les époux [L] ne rapportent pas plus en cause d’appel qu’en première instance la preuve, qui leur incombe, de la réalité d’un tel préjudice.

Mme [V] sera ainsi condamnée à payer aux époux [L]/[A] en réparation de leur préjudice la somme de (82.500 + 24.200 + 58.300 + 5.134,24) = 170.134,24'.

* sur la responsabilité des notaires

La cour ne statue que sur la responsabilité des notaires telle que recherchée par Mme [V], les époux [L] ne la recherchant qu’à titre subsidiaire, pour le cas, non advenu, où leurs demandes principales dirigées contre la seule [I] [V] n’auraient pas été accueillies.

Madame [V] reproche aux notaires d’avoir prévu dans l’acte une clause de porte-fort sans lui en expliquer la nature, et de ne pas l’avoir informée qu’elle s’engageait en cela envers ses cocontractants à une obligation de résultat et non pas à une obligation de moyen.

Il ressort des productions que Mme [V], qui est promoteur immobilier de profession et a suivi de près la construction de sa propre habitation, savait avant de le vendre que son bien n’était pas conforme au permis de construire qu’elle avait déposé en octobre 2007 et qui lui avait été accordé le 4 janvier 2008, puisqu’elle n’avait pas démoli comme prévu le bâtiment en fond de parcelle et qu’elle avait transformé en pièce d’habitation ce qui restait un patio sur le permis accordé, outre que le permis faisait état au titre de la SHON d’une surface de 260,40 m² alors que la maison réellement construite a une SHON de plus de 280 m².

Les époux [L] ont détecté par eux-mêmes la non-conformité du bien au permis de construire sitôt qu’ils s’y sont intéressés, et ont écrit dès le 22 décembre 2015 à l’agence immobilière avant la date de signature du compromis -fixée au 29 décembre- qu’ils avaient relevé 'des contradictions et des lacunes’ dans le projet de compromis et ses annexes, indiquant notamment

'(….)

* permis de construire – La construction définitive de la maison, telle que nous l’avons visitée en décembre, ne correspond pas aux plans et vues figurant dans le permis de construire annexé. Les modifications réalisées par rapport à ce permis ont dû faire l’objet d’une demande rectificative et d’une autorisation qui doivent être ajoutées au dossier

(….)

* déclaration d’achèvement – La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ne comporte ni accusé de réception ni visa de la mairie. Il est néanmoins précisé sur le formulaire que la déclaration est 'soit adressée au maire par pli recommandé avec demande d’avis de réception, soit déposée contre décharge'. À défaut de visa de la mairie et en l’absence supposée de toute contestation des services de l’urbanisme, un accusé de réception de cette déclaration doit pouvoir être produit.

(…)'.

L’importance qu’ils attachaient à ces anomalies est attestée par la forme recommandée avec demande d’avis de réception, peu habituelle, qu’ils avaient donnée à ce courrier, dont ils avaient adressé une copie à leur notaire Me [O] (cf leur pièce n°4).

La question de la non-conformité au permis de construire de 2008 des travaux réalisés par Mme [V], et de l’absence de preuve du dépôt d’une déclaration d’achèvement à laquelle s’attachent d’importants effets juridiques, étaient ainsi pleinement dans le champ contractuel.

C’est assurément pour que la vente se fasse avec des acheteurs conscients du problème et entendant qu’il soit résolu que Mme [V] a déposé après la signature du compromis une demande de permis de construire modificatif en vue de régulariser ces non-conformités invoquées par les acquéreurs, et l’acte de vente énonce expressément ainsi qu’il a été plus haut rapporté d’une part, que la construction nouvelle du bien n’avait pas fait l’objet de la délivrance d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n’a pas été contestée, et d’autre part que la venderesse avait déposé une demande de permis le 1er avril 2016.

Au vu de ces éléments, l’insertion dans l’acte de vente par les notaires d’une clause par laquelle Mme [V] déclarait se porter fort de l’obtention de ce permis modificatif et s’engageait en justifier auprès des acquéreurs était parfaitement conforme aux termes dans lesquels l’accord des parties s’était noué.

Elle constituait une modalité pertinente, adaptée à la volonté des parties et à la situation, et à l’efficacité de l’acte dont les instrumentaires sont garants.

Lue aux parties par le notaire comme toutes les clauses de l’acte authentique de vente dressé le 25 mai 2016, elle est exprimée dans des termes aisément compréhensibles pour quiconque, le fait de se porter fort envers quelqu’un de l’obtention de quelque chose constituant une notion commune et non juridique, qui n’a pas besoin d’explication particulière, et l’appelante discute cette évidence en glosant sur la notion juridique de 'promesse de porte-fort’ dont la formulation spécifiquement juridique et quant à elle passablement peu usitée pourrait nourrir une incompréhension mais qui ne figure pas dans l’acte, lequel recourt à la formulation commune.

Madame [V] n’est pas davantage fondée à soutenir que les notaires auraient manqué à leur devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur le fait qu’une obligation de résultat et non pas de moyen pèse sur qui se porte fort, alors qu’il n’était nul besoin de recourir à ces concepts très juridiques pour qu’elle soit avisée et consciente de souscrire par cette clause un engagement, ce qui ressort de la formulation par elle-même selon laquelle elle déclarait se porter fort de l’obtention du permis modificatif qu’elle avait demandé.

Le devoir de conseil des notaires n’impliquait pas non plus d’alerter madame [V] sur cette évidence -a fortiori à ses yeux de femme d’affaires, dirigeante d’une importante société de promotion immobilière (cf pièce n°2 des intimés)- que celui qui souscrit un engagement envers une autre personne répond envers elle des conséquences si son engagement n’est pas tenu.

Mme [V] n’établit aucune faute à la charge des notaires dont elle recherche la responsabilité.

Les premiers juges ont en outre relevé que le préjudice qu’elle est tenue de réparer et dont elle leur demande garantie a pour cause sa propre carence à avoir déposé dans les temps une demande complète de permis de construire modificatif, le rejet qu’a essuyé sa demande d’avril 2016 étant motivé par son absence de fourniture des documents et informations qui lui avaient été réclamés, et les refus ultérieurs tenant à une modification entre-temps intervenue du PLUi qui rendait désormais impossible une régularisation qui était possible lorsqu’elle l’avait sollicitée à l’époque de la vente dans la demande dont elle se portait fort de l’issue favorable.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté Madame [V] de sa demande en garantie à l’encontre de la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] et de la SCP [J]-[Y]-[M]-[N].

* sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et ils seront également confirmés.

Madame [V] succombe en son appel et en supportera les dépens.

Elle versera une indemnité aux intimés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

REJETTE la demande de madame [I] [V] en nullité de la clause par laquelle elle s’est portée fort envers les époux [L] dans l’acte de vente du 25 mai 2016, de l’obtention du permis de construire modificatif

CONFIRME le jugement entrepris sauf quant aux montant de la somme mise à la charge de Mme [V] au titre de la réparation des préjudices subis par les [L] du fait de l’inexécution de l’engagement souscrit à leur profit et en ce qu’il a débouté les époux [L]/[A] de leurs demandes d’indemnisation au titre des travaux de second oeuvre et des frais d’assurance dommages-ouvrage

statuant à nouveau de ces chefs :

CONDAMNE madame [I] [V] à payer aux époux [L]/[A] la somme de170.134,24' à titre de réparation

ajoutant :

REJETTE toutes prétentions autres ou contraires

CONDAMNE madame [I] [V] aux dépens d’appel

LA CONDAMNE à payer au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

* aux époux [L]/[A], ensemble : la somme de 4.000'

* à la SCP [H]-[O]-[B]-[C]-[D] : la somme de 2.000'

* à la SCP [J]-[Y]-[M]-[N] : la somme de 2.000'

ACCORDE à la Selarl Mady-Gillet-Briand-Petillion, avocat, le bénéfice de la faculté prévue à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,