ARRÊT N° 50

N° RG 23/00515

N° Portalis DBV5-V-B7H-GX34

[E]

C/

S.A.R.L. LE COELACANTHE

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 11 février 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 11 février 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Monsieur [W] [E]

né le 09 Août 1969 à [Localité 8] (72)

[Adresse 2]

[Localité 4] [Adresse 1]

Monsieur [C] [E]

né le 27 Juin 1997 à [Localité 6] (33)

[Adresse 3]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉE :

S.A.R.L. LE COELACANTHE

(Agence PHISA)

[Adresse 5]

ayant pour avocat postulant M^e Vincent DOUTREUWE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

Exposant que, mandatée par la SARL Les Pictaviens afin de trouver un acquéreur pour le fonds de commerce de supérette qu’elle exploitait à Port-des-Barques ([7]), elle avait présenté l’affaire aux consorts [W] et [C] [E], qui l’avaient visitée le 21 janvier 2019 puis avaient signé le 15 juillet 2019 une proposition d’achat au prix de 270.000 € incluant expressément 15.000 € de frais d’agence suivie le 27 août 2019 de la signature d’une promesse synallagmatique de vente et d’achat du fonds au prix de 255.000 € net vendeur outre 15.000 € d’honoraires pour l’agence à la charge de l’acquéreur assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, et faisant valoir que les consorts [E] n’avaient pas régularisé la vente bien qu’ils aient obtenu leur financement en lui écrivant y renoncer pour des raisons conjoncturelles, la société Le Coelacanthe, exploitant sous l’enseigne 'Agence Phisa', a fait assigner [W] et [C] [E] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle par actes des 30 juin et 5 juillet 2021 pour les entendre condamner solidairement à lui verser la somme de 15.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020 date de sa mise en demeure, outre celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [E] ont conclu au rejet de cette action et réclamé 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en soutenant que le mandat invoqué, non renouvelé à son échéance, était éteint à la date de l’avenant invoqué qui ne pouvait donc l’avoir prorogé ; et que la promesse de vente était en tout état de cause caduque, le financement n’ayant pu être obtenu en raison de l’incertitude sur l’existence du droit au bail attaché au fonds.

Par jugement du 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a

* condamné solidairement [W] et [C] [E] à verser à la SARL Le Coelacanthe la somme de 15.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020

* condamné solidairement [W] et [C] [E] à verser à la SARL Le Coelacanthe la somme de 3.000 €

* condamné solidairement [W] et [C] [E] aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a retenu, en substance,

— que l’agence établissait par la production d’un bon de visite signé avoir présenté l’affaire aux consorts [E]

— que si elle ne pouvait se prévaloir du mandat reçu le 17 mars 2017 de la société Les Pictaviens car il avait pris fin le 18 mars 2019, elle avait reçu le 25 avril 2019 un nouveau mandat aux termes d’un acte improprement qualifié d''avenant’ à ce mandat

— que ceux-ci avaient souscrit l’engagement de lui payer 15.000 € d’honoraires dans leur promesse d’achat puis dans la promesse synallagmatique de vente

— qu’il semblait qu’ils avaient bien obtenu leur financement bancaire

— qu’il résultait de leur courrier qu’ils s’étaient ravisés pour des raisons externes, et conjoncturelles

— que les difficultés afférentes au bail dont il était fait état étaient sans incidence sur la vente prévue, et qu’il était d’ailleurs établi que les consorts [E] avaient pris le fonds en location gérance quelques mois plus tard

— que la vente devant être regardée comme parfaite, l’agence avait droit à sa commission.

MM [W] et [C] [E] ont régularisé appel le 28 février 2023.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 10 juin 2024 par les consorts [E]

* le 23 août 2023 par la SARL Le Coelacanthe.

Les consorts [W] et [C] [E] demandent à la cour

— d’infirmer le jugement du 8 décembre 2022

statuant à nouveau :

— de juger recevables et fondées leurs demandes

— de débouter la SARL Le Coelacanthe de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— de la condamner à leur verser 1.500 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle leur a causé en manquant à son devoir de conseil

— de la condamner à leur payer en application de l’article 700 du code de procédure civile

. 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance

. 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel

— de la condamner aux entiers dépens.

Ils soutiennent que la promesse synallagmatique de vente et d’achat qu’ils ont signée est devenue caduque le 15 novembre 2019, jour prévu pour la réitération de l’acte en la forme authentique, en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt qui y était stipulée, le financement leur ayant été refusé en raison de l’incertitude liée à l’existence du bail commercial.

Ils s’étonnent que le tribunal ait pu les condamner au vu d’une supposition, en retenant qu’ils 'semblaient’ avoir obtenu leur crédit bancaire.

Ils indiquent en justifier par un courrier de notaire et une attestation

Ils maintiennent que le mandat donné par la société Les Pictaviens à la société Le Coelacanthe était au surplus caduc, étant venu à expiration avant la signature ultérieure d’un 'avenant’ qui est nécessairement nul. Ils ajoutent que l’agence n’a jamais effectué la moindre diligence, qu’elle n’a pas procédé à la moindre visite du bien.

Ils affirment que le gérant de la société Le Coelacanthe sait très bien ce qu’il en est avec le bail, élément indispensable du fonds de commerce que les bailleurs, arguant d’impayés par la cédante, ont refusé de renouveler, ce qui explique que la société Les Pictaviens leur a en définitive donné le fonds en location-gérance, la procédure judiciaire pour faire reconnaître l’existence d’un bail étant toujours en cours.

Ils réclament indemnisation du préjudice que leur a causé l’agence en leur faisant signer le 27 août 2019 une promesse de vente dénuée d’efficacité juridique puisqu’à sa date, le bail du fonds cédé avait expiré le 30 avril 2019, et ils indiquent avoir dû exposer de nombreux frais en raison de cette déconvenue.

La SARL Le Coelacanthe demande à la cour

— de confirmer le jugement

— de débouter les consorts [E] de leurs demandes

— de condamner solidairement [W] et [C] [E] à lui payer la somme de 15.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020, date de mise en demeure

— de les condamner solidairement à lui payer 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle déclare approuver la motivation du jugement, qu’elle s’approprie.

Elle affirme avoir bien agi dans le cadre d’un mandat valable.

Elle fait valoir que le bon de visite signé des appelants prouve que c’est bien par son entremise qu’ils ont eu connaissance de l’affaire.

Elle rappelle qu’ils se sont engagés à deux reprises, dans la promesse d’achat puis dans la promesse synallagmatique, à lui verser 15.000 € d’honoraires.

Elle soutient qu’ils avaient bien obtenu le prêt bancaire érigé en condition suspensive de la réitération de la vente, le notaire chargé d’instrumenter le confirmant.

Elle indique que les [E] père et fils lui ont écrit renoncer en raison de motifs conjoncturels qui ne sont pas de nature à les dispenser de leur obligation, la condition suspensive étant réalisée.

Elle récuse tout manquement à son devoir de conseil en affirmant qu’il appartenait aux consorts [E] de l’aviser d’une difficulté s’il s’en était réellement révélée une au titre du bail commercial, et elle ajoute que la promesse synallagmatique signée le 27 août 2019 fait bien référence au bail en cours qui expirait le 20 mai 2020 et non au 30 avril 2019.

L’ordonnance de clôture est en date du 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La promesse synallagmatique d’achat et de vente du fonds de commerce de la société Les Pictaviens énonce en son chapitre IV que les consorts [W] et [C] [E], acquéreurs, recourent pour financer le paiement du prix à un emprunt bancaire d’un montant total de 297.000€ et stipule en ses chapitres IV et VI que l’obtention de ce prêt constitue une condition suspensive de la vente.

La société Le Coelacanthe réclame aux consorts [E] ses honoraires en soutenant qu’ils n’ont pas régularisé la vente alors qu’ils avaient obtenu le prêt bancaire.

Elle ne rapporte pas la preuve de cette affirmation, catégoriquement contestée par les appelants.

Le courrier du notaire de [Y] [U] adressé le 18 janvier 2021 à son conseil (sa pièce n°1) dans lequel il écrit avoir pu obtenir des cessionnaires l’information qu’ils avaient obtenu leur prêt, ne constitue pas une telle preuve ; il n’est que référendaire ; et il émane d’un officier ministériel dont l’implication dans le litige tenant à l’effectivité du bail commercial ressort du courrier que lui adressait le notaire qui assistait les consorts [E] (pièce n°2 des appelants).

Quant au courrier adressé en date du 28 mai 2020 par les consorts [E] à la société Le Coelacanthe, il n’a pas la portée que celle-ci lui attribue ; il n’énonce pas qu’ils auraient obtenu leur financement ; et, s’il fait état de leur

'souhait d’arrêter le projet en cours’ et évoque dans l’un de ses développements la conjoncture qui s’était obscurcie, il indique surtout expressément que la date prévue pour la vente est passée depuis le 15 novembre 2019, ce qui renvoie au délai de réalisation de la condition suspensive.

En tout état de cause, MM [W] et [C] [E] établissent quant à eux avoir sollicité et ne pas avoir obtenu le prêt bancaire objet de la condition suspensive.

S’ils ne produisent pas d’attestation bancaire en ce sens, indiquant que la Caisse d’Épargne qu’ils avaient sollicitée pour le prêt refuse d’en établir une, ce qui est possible, ils versent aux débats (leur pièce n°9) l’attestation, circonstanciée, conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, dont la sincérité n’est pas suspecte et qui n’est pas contredite, du témoin [B] [N], exploitant d’un hôtel et conseiller en financement, qui relate avoir rencontré à la demande de la commune le dirigeant de la SARL Les Pictaviens dont les repreneurs du fonds rencontraient des difficultés pour lever des financements ; avoir contacté la Caisse d’Epargne auprès de laquelle la demande de prêt avait été faite, et appris du conseiller de cet établissement que celui-ci n’avait pas souhaité donner suite ; avoir collecté les pièces pour présenter un dossier de demande de prêt auprès de différents établissements ; avoir obtenu un avis favorable de la part d’un établissement financier avec des réserves notamment sur le bail commercial; avoir conseillé à ses clients de se rapprocher d’un avocat pour traiter cette question juridique ; et au vu des difficultés évoquées par l’avocat, avoir conseillé aux consorts [E] d’opter pour une location-gérance dans l’attente de lever les différents verrous car la cession pure du fonds n’était pas envisageable.

Ces indications sont en cohérence avec le courrier du notaire [F] [I] à son confrère [L] [P] [U] (pièce n°2) et avec les énonciations de l’ordonnance de référé rendue le 8 juin 2021 par le président du tribunal judiciaire de La Rochelle dans la cause opposant au bailleur commercial la SARL Les Pictaviens et la SARL [E] -société constituée par [W] et [C] [E] pour prendre le fonds en location-gérance- (pièce n°3), dont il ressort clairement en effet l’existence d’un litige sur le bail commercial -lequel est un éléments essentiel du fonds de commerce- en raison de loyers impayés et d’un différend sur la prise en charge du remplacement d’une vitrine cassée en 2018, la bailleresse refusant en définitive aux consorts [E] le renouvellement du bail qu’ils étaient venus solliciter puis signifiant un commandement visant la clause résolutoire.

Ces éléments sont probants de la demande du prêt bancaire par les consorts [E] et de son refus par l’établissement financier, étant relevé qu’il n’est pas établi, ni prétendu, que les consorts [E] devraient rapporter dans des formes et/ou délai particuliers la preuve de la défaillance de la condition..

La condition suspensive ayant ainsi défailli, sans qu’il soit établi que les consorts [E] en aient empêché l’accomplissement, la promesse synallagmatique était caduque, et la société Le Coelacanthe n’est pas fondée à leur réclamer paiement des honoraires prévus à son profit en cas de vente du fonds.

Le jugement, qui les y a condamnés, sera ainsi infirmé, de même qu’en ses chefs de décision afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [E] n’établissent pas au soutien de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, avoir subi un préjudice en raison d’un manquement à son devoir de conseil commis par l’agence immobilière, particulièrement relativement au bail commercial, et ils seront déboutés de la demande de dommages et intérêts qu’ils formulent à ce titre.

La société Le Coelacanthe succombe en sa demande et elle supportera les dépens de première instance et d’appel.

Elle versera une indemnité de procédure aux consorts [E], ensemble, au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il déboute les consorts [E] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts

statuant à nouveau :

DÉBOUTE la SARL Le Coelacanthe de tous ses chefs de prétentions

ajoutant :

REJETTE toutes demandes autres ou contraires

CONDAMNE la SARL Le Coelacanthe aux dépens de première instance et d’appel

LA CONDAMNE à payer à [W] et [C] [E], ensemble, la somme globale de 5.000 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,