Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

(n° 422 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04325 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJA4A

Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 janvier 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 23/06136

APPELANT

M. [L] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Karim DJARAOUANE de la SELEURL NASSYHA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0511

INTIMÉE

S.A. ELOGIE SIEMP, RCS de Paris n°552038200, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Héla KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 16 mai 2023, la société Elogie Siemp a consenti un bail d’habitation aux époux [L] [W] et [V] [W] concernant des locaux situés [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [L] [W], qui s’était seul maintenu dans les lieux après avoir divorcé de son épouse, un commandement de payer la somme principale de 5.694,11 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée le 14 mars 2023 de la situation de M. [L] [W].

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la société Elogie Siemp a fait assigner M. [L] [W] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [W],

dire que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

' 9.083,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

' une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

' 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 29 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection a :

constaté que le contrat conclu le 16 mai 2003 entre la société Elogie Siemp et M. [L] [W] concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 14 mai 2023,

rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ordonné à M. [L] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoirement logement,

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 12.800,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur la somme de 4 .726,40 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

rejeté la demande de délais de paiement,

condamné M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 867,71 euros par mois à compter du 1er novembre 2023,

dit que cette indemnité d’occupation est payable jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

condamné M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [L] [W] aux dépens de l’instance

Par déclaration du 26 février 2024, M. [L] [W] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, M. [L] [W] a demandé à la cour, sur le fondement de l’article 24 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

infirmer l’ordonnance de référé du 29 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

statuant à nouveau,

condamner M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 11.498,17 euros, arrêtée au 26 avril 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;

et y ajoutant,

autoriser M. [L] [W] à s’acquitter de la dette par 36 versements mensuels de 319,39 euros couvrant le solde de la dette, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

suspendre les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et dire que s’ils sont respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise;

décider que chaque partie [aura '] la charge de ses dépens d’appel.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la société Elogie Siemp a demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle a:

condamné M. [L] [W] à verser à la société Elogie siemp l somme de 12.800,18 Euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus;

condamné M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d’un montant invariable de 867,71euros ;

statuant à nouveau :

condamner M. [L] [W] à payer à la société Elogie siemp la somme de 11.188,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme d’avril 2024 inclus;

fixer, en cas de résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux au montant de la quittance locative si le bail s’était poursuivi et condamner M. [L] [W] à due concurrence ;

autoriser M. [L] [W] à s’acquitter de l’arriéré par 36 mensualités de 319,39 euros par mois, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant celui de la signification de l’arrêt à intervenir, en sus des échéances courantes ;

débouter M. [L] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

confirmer l’ordonnance de référé du 29 janvier 2024 pour le surplus de ses dispositions en cas de défaillance dans le respect des délais de paiement et en l’absence de paiement des échéances courantes, en ce qu’elle a :

ordonné l’expulsion de M. [L] [W] et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

prévoir une clause de déchéance du terme ;

condamner M. [L] [W] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux dépens, qui seront directement recouvrés par M^e Héla Kacem pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, en particulier des prétentions et moyens développés, à la décision déférée et aux dernières conclusions susvisées échangées en appel.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de relever que, si M. [L] [W] sollicite l’infirmation de l’ensemble des chefs de la décision querellée, cependant il ne formule aucune critique de celle-ci en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire, ses demandes se limitant à l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré au titre des loyers, charges et indemnités, permettant de suspendre les effets de cette clause.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Au cas d’espèce, le montant de la dette locative, actualisé par le bailleur du fait de sa diminution depuis l’audience de première instance et dont il est justifié selon un décompte établi le 24 mai 2024, n’est pas contesté.

L’ordonnance sera donc confirmée sur le principe de cette condamnation provisionnelle mais, au vu de l’évolution du litige, infirmée quant à son montant qui sera ramené à la somme de 11.188,79 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dus au terme d’avril 2024 inclus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Au cas d’espèce, compte tenu de la reprise effective du paiement des loyers et de la situation personnelle et financière du locataire, les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement les plus larges à M. [L] [W], l’autorisant à acquitter la dette locative de 11.188,79 euros en 36 termes mensuels égaux et à bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité due à ce titre ou au titre des loyers et charges, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie selon les modalités prévues au dispositif.

Ainsi, au vu de l’évolution du litige, la décision sera infirmée en ce qu’elle rejette la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Il est fait grief par la société Elogie Siemp à la décision entreprise d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme invariable de 867,71 euros par mois, alors que le montant des sommes facturées à M. [L] [W] fluctue à raison de la régularisation des provisions pour charges, de la régularisation des consommations notamment pour l’eau, de l’application du supplément de loyer de solidarité et du versement de l’Aide personnalisé au logement.

La société Elogie Siemp demande que par conséquent le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, soit fixé au montant de la quittance locative si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux.

Cette demande n’est pas discutée par M. [L] [W].

Comme le fait valoir à juste titre la société Elogie Siemp, l’indemnité d’occupation a une nature indemnitaire mais a aussi un caractère compensatoire de la perte de loyer. Elle assure pour le bailleur la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, il apparaît que comme le demande la société Elogie Siemp, l’indemnité à ce titre doit être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à complète libération des lieux. Il s’ensuit que la décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La décision de première instance sera confirmée quant aux frais et dépens.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de M. [L] [W], avec possibilité pour M^e Héla Kacem de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

condamné M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp la somme provisionnelle de 12.800,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,

condamné M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 867,71 euros par mois à compter du 1er novembre 2023 au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle,

rejeté la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,

et l’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [L] [W] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 11.498,17 euros, arrêtée au 26 avril 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;

Autorise M. [L] [W] à s’acquitter de la dette de 11.498,17 euros par 36 versements mensuels égaux couvrant le solde de la dette, payables en plus du loyer courant, dont le premier versement interviendra, en plus du loyer courant et des charges, avant le 5 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 5 de chaque mois ;

Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [L] [W] se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 2] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

M. [L] [W] devra payer à la société Elogie Siemp une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [L] [W] aux dépens d’appel avec possibilité pour M^e Héla Kacem de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT