ARRET N°

du 12 novembre 2013

R.G : 12/1628 joint au 12/01106

X

c/

SARL PROSDOCIMI

CM

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2013

APPELANT et INTIME :

d’un jugement rendu le 05 avril 2012 par le tribunal de grande instance de REIMS,

Monsieur Z X

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SELARL BILLET MOREL BILLET-DEROI THIBAUT, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE et APPELANTE :

SARL PROSDOCIMI

20 E H

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, présidente de chambre

Monsieur WACHTER, conseiller

Monsieur SOIN, conseiller

GREFFIER :

Madame THOMAS, greffier lors des débats etdu prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 24 septembre 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2013,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2013 et signé par Madame MAILLARD, présidente de chambre, et madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Par acte authentique du 15 octobre 1976, la société Editions 51 aux droits de laquelle se trouve M. Z X a donné à bail commercial à la société Chanel’s Gibus aux droits de laquelle vient la société Prosdocimi exerçant sous l’enseigne Odéon, divers locaux à usage commercial situés 20 E H, 11 E F à Reims pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1976. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises et pour la dernière fois par acte sous seing privé du 4 mai 1995 pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1994 jusqu’au 30 septembre 2003, moyennant un loyer annuel de 15 056,49 euros hors taxes et charges. Faute de congé de renouvellement à son terme, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extra judiciaire en date du 13 octobre 2006, M. X a donné congé à la société Prosdocimi pour le 24 juin 2007 et a offert le renouvellement du bail moyennant un loyer hors charges porté à 24 000 euros, les autres conditions du bail restant inchangées. Par acte d’huissier en date du 26 décembre 2006, la société Prosdocimi a accepté le principe du renouvellement du bail et a fait connaître son désaccord quand au loyer sollicité.

Le 20 juillet 2009 M. X a fait assigner la société Prosdocimi devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims. Par jugement du 28 janvier 2010, ce dernier a dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative des lieux loués au 1^er juillet 2007 et a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. Y qui a déposé son rapport le 16 février 2011. Il a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité et a fixé la valeur locative de l’immeuble à la somme de 350 euros par mètre carré soit à 17 222 euros par an.

M. X a sollicité la fixation du loyer à la somme de 24 000 euros au 1^er juillet 2007, le paiement des intérêts de retard, la capitalisation des intérêts et le paiement d’une indemnité de procédure. La société Prosdocimi a conclu à la fixation du loyer à la somme de 17 272 euros en réclamant paiement d’une indemnité de procédure.

Par jugement du 5 avril 2012, le tribunal a homologué les conclusions du rapport d’expertise, fixé au 1^er juillet 2007, le montant du loyer renouvelé à la somme de 17 272 euros annuels HT et charges les autres clauses du bail restant inchangées, condamné la société Prosdocimi à verser à M. X les intérêts sur le montant du loyer renouvelé à partir du 1^er juillet 2007 en application de l’article 1155 du code civil, a rejeté le surplus des demandes en condamnant la société Prosdocimi à payer à M. X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens y compris les frais d’expertise.

M. X a interjeté appel de cette décision le 24 avril 2012, (procédure numéro 12/1106) et la société Prosdocimi a interjeté appel le 22 juin 2012 (procédure numéro 12/1628).

Par conclusions du 6 mars 2013 M. X demande à la cour de prononcer la jonction de la procédure à celle de l’appel formé par la société Prosdocimi contre le même jugement, d’infirmer le jugement en ce qu’il a homologué le rapport d’expertise, et fixé le loyer à 17 272 euros annuels HT, de dire que le loyer annuel HT et hors charges sera fixé à la somme de 24 000 euros par an à compter du 1^er juillet 2007, de confirmer le jugement pour le surplus, d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, de condamner la société Prosdocimi au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens avec possibilité de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 11 janvier 2013, la société Prosdocimi sollicite de même la jonction de l’appel de M. X au sien afin qu’il soit statué par une seule et même décision, de rejeter l’appel de M. X, de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 17 272 euros HT de l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile de condamner M. X au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens avec possibilité de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur ce, la cour :

Les deux parties ont interjeté appel du même jugement. Il est de l’intérêt d’une bonne justice, au vu du lien existant entre les deux procédures pendantes devant la cour, de les juger ensemble et de prononcer la jonction de la procédure numéro 12/1628 à la procédure numéro 12/1106.

M. X fait observer à la cour que l’expert a conclu a une modification notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité mais préconise un prix qui se révèle être inférieur à celui qui serait résulté de l’application du simple indice du coût de la construction.

Dans son jugement du 28 janvier 2010, le juge des loyers commerciaux faisant application des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce a constaté que le bail à renouveler s’était par l’effet de la tacite reconduction poursuivi pendant une durée supérieure à douze ans de sorte que par application du principe du déplafonnement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

L’article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, qui est à défaut d’accord déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local concerné ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert commis a dans son rapport examiné ces différents points.

En ce qui concerne les caractéristiques du local concerné, l’expert a relevé que le local loué se trouve à l’entrée de la Galerie F reliant la E F à la E H dans un bâtiment sans intérêt architectural à usage de parking et de commerces sur la E F et à usage d’habitation sur la E H, dans le lot numéro 24 de la copropriété dont elle dépend. Il consiste en une boutique avec remise au-dessus à laquelle on accède par un escalier hélicoïdal métallique. La surface du rez -de-chaussée est de 41,56 mètres carrés et se trouve en zone 1 ; celle de l’étage de 48,95 mètres carrés, mais l’expert relève qu’elle est inutilisable commercialement, la hauteur variant de 1,79 mètre à 1,38 mètre sous les poutres en béton de sorte qu’elle a été justement pondérée à 0,2. M. X soutient, contrairement à l’expert que les locaux de l’étage sont d’un accès immédiat et facile et permettent la manutention, la conservation et la disposition des vêtements et que le coefficient de pondération appliqué doit être celui de 40%. Il ne présente aucune pièce permettant de remettre en question les constations de l’expert, corroborées par les photographies annexées au rapport d’expertise démontrant que l’escalier est difficilement praticable et que les locaux de l’étage sont particulièrement bas et ne peuvent servir qu’à stocker des vêtements. Par ailleurs les locaux qui sont équipés de l’électricité, ne présentent aucun point d’eau et ne sont pas équipés de toilettes, ils ont été livrés brut de tout agencement. La superficie pondérée devant être prise en compte est donc celle de 49,35 mètres carrés commerciaux pondérés (CP).

Concernant la destination des lieux, le contrat de bail du 15 octobre 1976 ne contient pas de clause exorbitante et prévoit que les locaux loués devront servir au preneur exclusivement à l’exploitation du commerce de vêtements femme et accessoires et chemiserie homme et accessoires qu’il se propose de créer et qu’il ne pourra y être exercé aucun autre commerce. L’expert a constaté que la société Prosdocimi vend dans les lieux essentiellement des costumes pour hommes bien que la destination des lieux n’ait pas été modifiée. M. X fait justement observer dans ses écrits que cette déspécialisation de fait tolérée gratuitement par le bailleur est notable.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, l’expert relève en se référant à l’indice de valeur des chiffres d’affaires établi par l’INSEE pour le commerce de détail d’habillement en magasin spécialisé, que l’indice de 59,8 en juillet 1995 est passé à 111,7 en juillet 2007, qu’il s’est accru de 86% en douze ans et que cette progression a été nettement plus rapide que celle concernant les commerces de détail en général. Il souligne le caractère favorable de cette évolution en matière de prêt à porter et précise que sur vingt quatre commerces de vêtements d’homme, dix huit se trouvent dans l’aire délimitée par la E H jusqu’à la E Jeanne d’Arc, la E du Cadran Saint Pierre et la place d’Erlon et que sur quatorze commerces de vêtements d’homme dans l’hyper centre, cinq se situent E F ou dans le Galerie F dans un rayon de 50 mètres les uns des autres. La situation du local est donc très favorable pour le commerce considéré. L’expert ajoute que l’évolution des facteurs de commercialité qui s’étend sur une période de treize ans est marquée par la piétonnisation de la Place d’Erlon, la montée en puissance de deux grands parkings et l’emprise d’enseignes nationales. Il relève que la concurrence débridée des centres commerciaux dans un contexte général d’une lente diminution de la population dans l’agglomération n’a pas empêché, du moins jusqu’en 2003, un accroissement constant de la chalandise visible à la fréquentation des parkings. Il conclut à une évolution à la hausse, de manière notable, des facteurs locaux de commercialité durant la période considérée.

Concernant les prix couramment pratiqués, l’expert a dans son rapport fait observer qu’il est peu pertinent de rechercher en dehors de la Galerie des références de valeur locative. M. X conteste les conclusions de l’expert et soutient qu’il ne peut être fait abstraction des valeurs locatives élevées pratiquées dans la E H et dans la E F à chaque extrémité de la Galerie et notamment du loyer d’une boutique de 95 mètres carrés située 27 E H s’élevant à 900 euros /mètre carré CP et des loyers de la boutique Mango E H, du magasin Armand Thierry à l’angle de la E H et de la E Talleyrand établi sur la base de 808 euros /mètre carré et du magasin Yves Rocher établi sur la base de 1060 euros / mètre carré et des loyers des magasins situés 6 E Buirette et 12 E du Cadran Saint Pierre. L’expert a après avoir fait une analyse des arguments et des références fournis par les parties a de manière pertinente exclu les références situées en dehors de la galerie et notamment E H ou E F en faisant observer que les lieux y sont découverts, les enseignes y sont nationales et la commercialité plus forte et qu’il en était de même pour les prix pratiqués dans le Passage Subé (et adjacents) plus ancien, couvert par une verrière conçue de façon plus intelligente mais qui ne parviennent pas à la E Vesle. L’expert précise justement que les mêmes observations restent valables pour la Galerie l’Etape et celle d’Erlon qui bénéficient de deux grandes enseignes sur plus de mille mètres carrés chacune (Monoprix et Fnac).

L’expert a pour fixer la valeur locative retenu celle de l’enseigne PantaShop, de l’enseigne Trésor et d’un local vide (lots 16-17 de la Galerie) proposées par M. X. Le bailleur lui reproche toutefois d’avoir écarté le lot numéro 23, soit le 'magasin Turquoise’ qui a un mesurage quasi identique à celui du lot 24 et dont le loyer au mois d’octobre 2007, était de 24 000 euros soit de 514,91 euros au mètre carré. Les pièces versées aux débats établissent toutefois que selon acte notarié du 3 septembre 1998, la société Chouet LM a cédé son bail à la société Dith Cor et qu’une demande de renouvellement du bail a été présentée par cette dernière à M. X le 7 septembre 2006. La lettre adressée à la société Dith Cor le 12 octobre 2006 par le Cabinet Pérou, gérant immobilier de M. X, et la quittance du 28 décembre 2006 démontrent que le principe du renouvellement a été acquis et que le loyer se rapportant au lot numéro 23 était fixé à 3 997,30 euros par trimestre soit par an HT à 15 989,20 euros. Ce loyer était en vigueur à la date du 1^er juillet 2007, il n’a été augmenté qu’ à l’occasion de la conclusion d’un nouveau bail avec effet à compter du 1^er octobre 2007, suite à une cession de bail et à une déspécialisation. En ce qui concerne le lot numéro 20 situé face au local 24, soit la Boutique Trésor l’expert a considéré qu’il s’agissait d’une référence valable et en a tenu compte pour l’évaluation de la valeur locative. Pour ce qui est des lots 17 et 18 ou 16 et 17, l’expert précise qu’une obscurité pèse sur l’emplacement de ces lots ; le local Penny Black situé de l’autre côté de la galerie a été loué pour un prix de 334 euros du mètre carré en juillet 2007, soit à un prix en rapport avec l’évaluation faite par l’expert. En conséquence c’est à juste titre que le premier juge a retenu la valeur locative fixée par l’expert et fixé au 1^er juillet 2007 le montant du loyer renouvelé à la somme de 17 272 euros annuels hors taxes et charges. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

La société Prosdocimi a été condamnée à payer les entiers dépens de première instance y compris les frais d’expertise et à payer à M. X une indemnité de procédure. Il résulte toutefois des éléments du dossier que les deux parties s’accordaient sur le principe du renouvellement du bail mais s’opposaient sur le montant du loyer, M. X souhaitant obtenir un loyer annuel de 24 000 euros tandis que le loyer annuel proposé était de 14 800 euros hors charges et hors taxes. La société Prosdocimi a accepté les conclusions de l’expert et a, après dépôt du rapport sollicité l’homologation de celui-ci. En conséquence il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu’elle a exposés et de dire que les frais d’expertise seront supportés pour moitié par chacune des parties. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Le jugement non critiqué sur les autres points sera confirmé pour le surplus.

M. X qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance d’appel et ses frais irrépétibles et paiera à la société Prosdocimi la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Ordonne la jonction de la procédure numéro 12/1628 à la procédure 12/1106 ;

Infirme partiellement le jugement rendu le 5 avril 2012 par le juge des loyers du tribunal de grande instance de Reims en tant qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

et statuant à nouveau ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens et que les frais d’expertise seront supportés pour moitié par chacune des parties ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

et y ajoutant ;

Condamne M. Z X à payer à la société Prosdocimi la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z X aux entiers dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. Z X de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente