ARRET N°

du 24 mai 2016

R.G : 14/02387

Y

C

SARL L’HERMITAGE

XXX

c/

X

Z

NL

Formule exécutoire le :

à :

Maître Pascal GUILLAUME

SCP COUTURIER-PLOTTON-VANGHEESDAELE-FARINE

SCP BILLION MASSART RICHARD SIX

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 24 MAI 2016

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 11 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de TROYES

Monsieur F Y

XXX

XXX

Madame B C épouse Y

XXX

XXX

SARL L’HERMITAGE

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître HONNET, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMES :

Maître L-M X

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP COUTURIER-PLOTTON-VANGHEESDAELE-FARINE, avocats au barreau de l’AUBE,

Maître D Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP BILLION MASSART RICHARD SIX avocats au barreau de l’AUBE et ayant pour conseil Maître GOARANT avocat au barreau de GRENOBLE.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame LAUER, conseiller, entendue en son rapport

Madame BOUSQUEL, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 22 mars 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2016 et signé par Madame MAILLARD, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par compromis de vente du 10 juin 2011, M. F Y, en sa qualité de gérant de la SARL l’Hermitage, assisté de M^e L-M X et en présence de M^e D Z, a cédé le fonds de commerce sous l’enseigne « l’hôtel » à la SARL Antipodes Resort.

Le même jour, M. F Y en sa qualité de gérant de la SCI Immobilière Amélia Troyes, assisté de M^e L-M X et en présence de M^e D Z, a cédé un bâtiment à usage d’hôtel à la société Fournier Delestre Assets Management.

Par acte reçu le 14 octobre 2011 par M^e D Z substituant M^e L-M X la vente du fonds de commerce a été régularisée moyennant un prix de 340'000 € payable au plus tard le 15 décembre 2011. L’acte contient un privilège de vendeur.

Par acte reçu le même jour par M^e D Z, la vente du bâtiment à usage d’hôtel a été régularisée moyennant un prix de 500'000 € payable au plus tard le 31 décembre 2011. L’acte contient un privilège de vendeur.

Les demandeurs n’ont jamais été payés et par décision du 26 avril 2012, le tribunal de commerce d’Antibes a déclaré la SARL Antipodes resort et la société Fournier Delestre Assets management en liquidation judiciaire.

Par acte d’huissier des 14 et 29 août 2012, M. F Y et M^me B C épouse Y, ainsi que la SARL l’Hermitage et la SCI immobilier Amélia Troyes ont assigné M^e L-M X et M^e D Baux en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Troyes.

M^e L-M X et M^e D Baux ont nié toute faute.

Par jugement du 11 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Troyes a condamné in solidum M^e L-M X et M^e D Z à payer à la SARL l’Hermitage la somme de 180'000 €, à la SCI immobilier Amélia Troyes la somme de 250'000 €, à M. F Y et M^me B C épouse Y la somme globale de 36'615 €, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du jugement. De plus, il a condamné M. F Y à payer à M^e L-M X la somme de 10'000 € de dommages et intérêts. L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée et M^e L-M X ainsi que M^e D Z ont été condamnés in solidum à régler aux demandeurs la somme de 10'000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en complément des dépens.

M. F Y, M^me B C épouse Y, la SARL l’Hermitage et la SCI immobilière Amélia Troyes ont interjeté appel.

Selon leurs dernières conclusions du 16 mars 2016, ils sollicitent l’infirmation du jugement déféré dans la mesure utile et prient la cour de :

Confirmer dans la mesure utile le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Troyes le 11 juillet 2014 en ce qu’il a retenu la responsabilité de M^e X et de M^e Z,

Infirmant dans la mesure utile cette décision sur le montant de la réparation des préjudices,

— dire et juger qu’en vertu des dispositions de l’article 1382 du Code civil dans le cadre de la responsabilité du notaire le principe applicable et la réparation intégrale du préjudice financier,

— condamner en conséquence in solidum M^e L-M X et M^e D Z à payer avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance soit à compter du 14 août 2012 :

— la somme de 823'221 € à titre de dommages et intérêts pour ensemble des préjudices subis par la SCI immobilière Amélia Troyes,

— la somme de 545'725 € à titre de dommages et intérêts au profit de la SARL l’Hermitage,

— la somme de 424'273 € à titre de dommages et intérêts au profit de M. et M^me Y,

— dire et juger n’y avoir lieu à accueillir M^e L-M X en sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts pour dénigrement compte tenu de la médiation pénale intervenu le 2 septembre 2013,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que le montant des dommages et intérêts alloués à M^e X en réparation du préjudice moral ne pourra excéder l’euro symbolique,

en toute hypothèse,

— débouter M^e L-M X et M^e Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de leur appel incident,

— condamner M^e X et M^e Z in solidum à verser à la SCI immobilier Amélia Troyes, SARL l’Hermitage et à M. et M^me Y une indemnité de 20'000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M^e X et M^e Z aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que le premier juge a sous-évalué leurs prejudices et a retenu la responsabilité de M. F Y à tort.

Sur le premier point, ils invoquent un arrêt de la Cour de cassation du 2 juillet 2014 aux termes duquel, selon eux, en matière de responsabilité notariale il y a lieu à réparation intégrale du préjudice financier subi de sorte que le jugement déféré ne pouvait se contenter de retenir la perte de chance d’éviter le risque d’impayé. Ils entendent démontrer l’étendue de leurs préjudices financiers par un rapport d’expertise comptable. Ils reprochent au tribunal de les avoir déboutés de leur demande de réparation du préjudice lié au retard de paiement au motif que la stipulation d’indemnités de retard ne concernait que les parties, ce qui, selon eux, constitue une erreur d’interprétation des termes du contrat. Ils revendiquent réparation du préjudice consécutif à la perte de crédibilité de la SARL l’Hermitage auprès des banques quant à un projet d’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel restaurant. De même, ils estiment en lien de causalité avec la faute du notaire la prise en charge des honoraires de l’expert-comptable qu’ils ont dû mandater, le paiement des dettes fiscales qui devaient être acquittées par le cessionnaire à compter de son entrée en jouissance, les charges d’exploitation spécifique liées à la vente du fonds de commerce au cours de l’année 2011 sans compter les frais de poursuite engagés à l’encontre des notaires, les frais de déplacement pour se rendre dans les bureaux de l’acquéreur et enfin les frais d’assistance devant le tribunal de commerce d’Antibes. Sur les préjudices de la SCI Amélia Troyes, ils prétendent que les acomptes versés par les acquéreurs de chambres d’hôtel aux notaires ont permis de payer leurs honoraires et des droits d’enregistrement. Ils revendiquent également l’indemnité contractuelle de retard, la réparation de la perte des loyers qui auraient dû être appelés par les notaires aux nouveaux propriétaires, la réparation du préjudice subi du fait de la sous-estimation de la plus-value par M^e Z, la réparation de l’impossibilité de reprendre l’activité qui était escomptée grâce à la vente des murs de l’hôtel le Marais ; la réparation de la perte de crédibilité auprès des banques ; le remboursement de la quote-part de taxe foncière ; la réparation de la perte de résultat depuis le 1^er octobre 2011 du quatrième trimestre 2011 à février 2013.

Sur le préjudice subi par les époux Y, ils invoquent la vente précipitée de leur domicile conjugal et de leur voiture rendues nécessaires pour faire face aux saisies et blocages de leurs compte bancaires. Ils prétendent que le tribunal aurait dû réparer intégralement la perte de rémunération de M. Y ainsi que leur préjudice moral. Ils soulignent notamment que M. Y s’est retrouvé sans emploi pendant plus de deux ans, son épouse ne percevant plus aujourd’hui que le RSA. Ils estiment ainsi que leur couple n’a d’ailleurs pas résisté à ces épreuves à tel point qu’une procédure de divorce a été engagée.

Ils expliquent également qu’ils subissent un manque à gagner en l’absence d’activité de la SARL l’Hermitage, lequel doit être réparé intégralement contrairement à ce qu’a décidé le premier juge en diminuant l’indemnité de 50 %.

Par ailleurs, ils prétendent que la condamnation à dommages et intérêts de M. Y pour propos diffamatoires est injustifiée dans la mesure où M^e X n’a pas formulé cette demande lors de la médiation pénale alors que, lors de cette audience, M. Y s’est excusé de ses propos.

M^e L-M X et M^e D Z ont formé appel incident.

Selon ses conclusions du 24 février 2016, M^e L-M X sollicite l’infirmation du jugement déféré et prie la cour de :

— constater que les appelants n’établissent ni la réalité de la faute alléguée à l’encontre du notaire, ni l’existence d’un préjudice en relation avec cette dernière,

— décharger en conséquence M^e X de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre par le tribunal de grande instance de Troyes dans son jugement du 11 juillet 2014,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le préjudice invoqué par les époux Y et leur société devait s’analyser en une perte de chance,

— dire et juger en conséquence que les sommes mises à la charge du notaire ne sauraient excéder 170'000 € au titre de la cession du fonds de commerce et de 150'000 € s’agissant de la vente des murs,

— débouter les appelants de toutes prétentions plus amples ou contraires,

— confirmer la décision des premiers juges en ce qu’ils ont estimé que M. Y avait engagé sa responsabilité à l’égard de M^e X par ses agissements malveillants,

— porter la condamnation de M. Y de ce chef à la somme de 15'000 €,

— condamner in solidum les appelants au versement d’une indemnité de 10'000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens en faisant application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel incident, M^e L-M X fait valoir que le notaire n’a pas à éclairer les parties sur la portée d’une clause qui, si elle est susceptible d’induire un risque pour l’une ou l’autre de celle-ci, figure clairement à l’acte et ne peut laisser planer aucun doute sur sa signification dans l’esprit des cocontractants; qu’il n’a pas à conseiller les parties sur l’opportunité économique de l’opération et que, de plus M. Y est un professionnel de l’hôtellerie expérimenté ayant à plusieurs reprises acquis et cédé des fonds et murs d’hôtel; qu’il connaissait parfaitement les acquéreurs et souhaitait mener à bien une opération financière purement spéculative compte tenu du délai très court qui s’est écoulé entre sa propre acquisition et la revente. Il estime ainsi qu’il n’est pas démontré que si les vendeurs avaient bénéficié d’une mise en garde écrite, ils auraient renoncé à la réalisation de l’opération, de sorte que les vendeurs ne sauraient, subsidiairement, que se prévaloir d’une perte de chance .Il souligne que les nouvelles modalités de règlement ont été convenues directement entre les parties qui étaient en relation constante compte tenu du projet de morcellement de l’immeuble, M. Y ayant d’ailleurs participé au montage directement élaboré par les acquéreurs sans intervention du notaire puisqu’il conservait un lot dans la copropriété. Il ajoute que le projet a été soumis plusieurs jours avant la régularisation du compromis et que M. Y était parfaitement à même de mesurer l’ampleur des engagements qu’il prenait, la solvabilité des acquéreurs, vérifiée par le notaire, n’étant au demeurant pas sujette à caution. Il précise qu’il a dûment inscrit le privilège du vendeur et stipulé un intérêt de retard mais qu’il n’y avait aucun motif d’insérer une clause résolutoire de plein droit qui ne constitue jamais qu’une simple faculté et se justifiait d’autant moins que les délais de paiement étaient extrêmement brefs. Il observe que la résolution judiciaire pouvait être demandée en référé par les appelants dès le début de l’année 2012, les liquidations judiciaires n’étant intervenues que fin avril 2012 et qu’il n’appartenait pas au notaire d’engager l’action lui-même comme le lui a demandé le conseil de M. Y. Il en déduit que ce dernier a commis lui-même une faute en n’engageant pas cette action. Il soutient que l’impossibilité de recouvrer la créance a pour origine la liquidation judiciaire, qu’il n’y a donc pas de lien de causalité avec la faute reprochée au notaire et que le préjudice n’est pas certain, la créance, privilégiée, ayant été déclarée. Par ailleurs, il conteste les préjudices invoqués. Sur sa propre demande, il fait valoir qu’il a été victime de la part de M. Y d’une politique de dénigrement et de menaces en vue de le déstabiliser et le décrédibiliser à l’égard de sa clientèle. Il ajoute que la médiation pénale ne s’oppose pas à l’indemnisation au civil.

Selon ses conclusions du 3 mars 2016, M^e D Z sollicite l’infirmation du jugement déféré et prie la cour de,

vu l’article 1382 du Code civil,

— dire et juger que les sociétés l’Hermitage et immobilier Amélia Troyes, M. et M^me Y ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute de nature à engager la responsabilité civile professionnelle de M^e Z, notaire,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que les sociétés l’Hermitage et immobilier Amélia Troyes, M. et M^me Y ne rapportent pas la prevue de l’existence d’un préjudice présentant un lien de causalité directe avec les fautes reprochées,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que les sociétés l’Hermitage et immobilier Amélia Troyes, M. et M^me Y ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une perte de chance,

en conséquence,

— débouter les sociétés l’Hermitage et immobilier Amélia Troyes, M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes,

si la cour considère que les sociétés l’Hermitage et immobilier Amélia Troyes justifient de l’existence d’une perte de chance, dans ce cas, ramener le pourcentage retenu à de plus justes proportions,

— condamner in solidum la SCI immobilier Amélia Troyes, la SARL l’Hermitage, M. et M^me Y au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en complément des dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel incident, M^e D Z fait valoir que les modalités de paiement ont directement été négociées entre les parties sans intervention du notaire ainsi que cela résulte des mentions mêmes de l’acte. Il invoque la jurisprudence suivant laquelle il n’y a plus de place au devoir d’information quand la convention est parfaite lorsque le notaire intervient. Il observe que les cessions ont eu lieux entre deux professionnels de l’immobilier rompus à la matière, la modification manuscrite démontrant que la discussion s’est nécessairement engagée. Il rappelle les diverses diligences qu’il a effectuées et qui montraient que rien ne laissait supposer un risque d’insolvabilité des acquéreurs, insolvabilité que ceux-ci ont d’ailleurs organisée. Il relève à cet égard que les éventuels comportements dolosif des parties à l’acte peuvent être de nature à exclure toute responsabilité du notaire. Il considère que les modalités de paiement doivent s’analyser au regard des circonstances de la cause, à savoir que les ventes sont intervenues entre deux professionnels de l’immobilier et s’accompagnaient d’une intention spéculative de la part du vendeur. Quant au reproche de ne pas avoir inséré une clause résolutoire, il réplique qu’il aurait fallu que cette clause soit acceptée par les acquéreurs et que celle-ci ne dispense pas de saisir une juridiction pour la voir constatée. Il réplique également aux observations adverses qu’une seule vente n’est intervenue sur les lots de copropriétés et a servi à acquitter un acompte sur le prix de vente des murs et non pas à régler les honoraires du notaire. Pour le surplus, il s’associe aux observations de M^e L-M X et conteste les préjudices invoqués.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément référé à leurs écritures.

SUR CE,

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ces dispositions légales, le notaire est tenu d’une obligation particulière d’information et doit rapporter la preuve de l’exécution de celle-ci.

Après examen des compromis de vente et des actes authentiques litigieux ainsi que des échanges entre les parties, par des motifs précis que la cour adopte, le premier juge a exactement retenu que M. Y avait pris connaissance au plus tard le 8 juin 2011 du compromis de vente des murs ainsi que du compromis de vente du fonds de commerce avec un règlement à terme après transfert de propriété, ces documents ayant été modifiés suite aux observations du notaire de l’acquéreur.

Il a de même exactement retenu qu’avant la signature des deux compromis de vente en date du 10 juin 2011, M. F Y avait pris connaissance des modifications relatives aux conditions de vente et que les modifications manuscrites démontraient que la question des dates de transfert de propriété et de délais de paiement avait été évoquée lors de la signature des compromis.

Enfin, il a exactement constaté que M^e L-M X ne démontrait néanmoins pas avoir informé spécialement les vendeurs sur l’exacte portée des actes convenus, alors que les modalités de paiement du prix à terme étaient particulièrement favorables aux acquéreurs.

La cour constate de plus que le courrier électronique du 8 juin 2011 (pièce n° 3 de M^e X) par lequel l’étude a envoyé à M. Y le compromis modifié suite aux observations du notaire de l’acquéreur n’a pas cru devoir attirer l’attention du vendeur sur la modification des modalités de règlement du prix alors qu’il a bien attiré son attention sur le fait qu’aucun dépôt de garantie ne serait versé et qu’il convenait de faire réaliser un diagnostic. Il en résulte que le notaire avait bien conscience de la nécessité d’attirer l’attention du vendeur sur les modifications apportées suite aux observations du notaire de l’acquéreur et qu’il devait donc appeler son attention sur l’ensemble des modifications sans omettre celle relative aux modalités de règlement du prix.

Il en est de même du compromis de vente du fonds de commerce (pièce n° 7 ter de M^e X) pour lequel, par courrier électronique du 8 juin 2011 l’étude a adressé à M. Y le projet modifié en attirant son attention sur la suppression du versement de l’indemnité d’immobilisation et le maintien de la clause pénale sans toutefois attirer son regard sur la modification des modalités de règlement du prix.

Si M^e X et M^e Z indiquent devant la cour qu’ils ont bien évidemment attiré l’attention du vendeur sur ces modifications, ils n’en rapportent pas la preuve alors que l’obligation de conseil qui pèse sur un notaire revêt un caractère absolu lié à sa qualité d’officier ministériel.

Il est dès lors indifférent que les extraits Kbis des sociétés acquéreurs n’aient montré aucun risque à la date où ils ont été levés, l’information sur la modification des modalités de règlement du prix devait être donnée au vendeur afin de susciter sa réflexion sans qu’il n’y ait lieu à ce stade, pour le notaire, de s’interroger ni sur la teneur du conseil à donner ni sur l’opportunité économique de l’acte.

Enfin, c’est également à juste titre que, par motifs adoptés, le premier juge a retenu que les compétences ou connaissances personnelles des vendeurs révélées par la mention manuscrite de conservation d’un lot au profit de M. F Y et par le souhait explicitement stipulé par les parties de ne pas recourir à un intermédiaire pour les négociations ne dispensait pas M^e L-M X et M^e D Z de leur devoir de conseil aux termes duquel le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties. C’est ainsi à bon droit que, par motifs adoptés, il a également jugé que M^e Z, en dépit de la négociation directe entre les parties, ne démontrait pas avoir spécialement informé les vendeurs sur l’exacte portée des actes convenus, alors que les modalités de paiement du prix à terme étaient particulièrement favorables aux acquéreurs.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que le défaut de conseil de M^e L-M X et de M^e D Z était établi.

Sur le lien de causalité entre la faute et les prejudices

La cour se réfère à la chronologie des faits relatée dans le jugement déféré. Il en résulte que les prix de vente devaient être payés les 15 et 31 décembre 2011 au titre des cessions respectives du fonds de commerce à la SARL Antipodes resort et des murs de l’hôtel à la SARL Fournier Delestre Assets management et que cette dernière a été mise en redressement judiciaire moins d’un mois après sa mise en demeure de payer par les demandeurs. Il en est de même de la SARL Antipode resort mise en redressement judiciaire moins d’un mois après la date de paiement du 15 décembre 2011.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que compte tenu de ces délais et de l’action en justice, il n’était pas établi que les demandeurs aient fautivement tardé à engager une action résolutoire étant précisé qu’en toute hypothèse, ils n’auraient pu la poursuivre en raison du principe de suspension des poursuites individuelles posées à l’article L 622-21 du code de commerce en cas de procédure collective.

Pour autant, le premier juge a retenu qu’en l’absence de faute des demandeurs concourant au défaut de paiement des prix de vente et pouvant exonérer en partie les défendeurs, M^e L-M X et M^e D Z dont le défaut de conseil a directement contribué à ce défaut de paiement seraient tenus à entière réparation envers les demandeurs.

Or, si le devoir de conseil avait été exercé, à savoir si l’attention des vendeurs avaient été attirée sur la modification des modalités de règlement du prix, il n’est pas acquis qu’ils n’auraient pas accepté ces nouvelles modalités. En outre, après avoir été dûment éclairés par les notaires, tout au auraient-ils pu négocier le maintien des conditions initiales voire refuser de contracter aux nouvelles conditions, l’issue de ces négociations étant en elle-même aléatoire.

Les appelants font valoir à juste titre que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences, la victime n’étant pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable. Néanmoins, ce principe signifie également que seul l’exact préjudice doit être réparé;

La cour considère ainsi qu’il n’y a pas de lien de causalité directe entre le défaut de respect du devoir de conseil des notaires et l’absence de paiement du prix de vente. Elle estime ainsi que le seul préjudice en lien direct avec la faute des notaires consiste en une perte de chance de négocier le maintien des conditions initiales ou de refuser de contracter aux conditions nouvelles. En résumé, en l’espèce, l’exact préjudice constitue une perte de chance qui ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas contracter avec des conditions de règlement risquées.

Cette perte de chance doit être appréciée dans son ampleur.

Il résulte en effet de l’acte de cession du 14 octobre 2011 (pièce n° 9 de M^e X) du fonds de commerce de la SARL l’Hermitage au prix de 340'000 € que celle-ci l’avait acquis elle-même le 30 juillet 2010 au prix de 295'000 €. Le compromis de vente ayant été régularisé le 10 juin 2011, il s’est donc que écoulé moins d’un an entre l’acquisition du fonds par la SARL l’Hermitage et sa revente qui a donné lieu à une plus-value non négligeable.

Il en est de même de la cession des murs de l’hôtel (pièce n° 6 de la SCI immobilier Amélia Troyes) qui les a revendus à la SARL Fournier Delestre assets management le 14 octobre 2011 après les avoir acquis le 30 juillet 2010.

Par ailleurs, il est confirmé, et non contesté par les appelants, que vendeur et acquéreur étaient en relations d’affaires habituelles. En effet, il résulte de la pièce n° 15 produite par les appelant en ses annexes numéros 24 et 16 page 201 que suite aux procédures collectives des sociétés appelantes, M. F Y s’est porté acquéreur de deux fonds de commerce appartenant à ses acquéreurs dont il est d’ailleurs entré en jouissance début mai 2012.

Il n’est de même pas contesté que les négociations ont eu lieu entre les parties hors de tout intermédiaire, ce qui résulte des mentions mêmes de l’acte de M^e Z (pièce n° 6 des appelants)

Enfin, informé de l’indisponibilité de son notaire la date prévue pour la signature des actes authentiques, M. F Y n’a pas souhaité faire déplacer le rendez-vous de signature afin que son notaire puisse être présent à ses côtés. Ce qui démontre qu’il semblait pressé de conclure les ventes.

Ces circonstances établissent ainsi que les ventes ont eu lieu entre des professionnels de l’hôtellerie aguerris aux affaires, animés à tout le moins de l’intention de faire fructifier celles-ci, si ce n’est d’une intention spéculative.

Au regard de ces circonstances, la perte de chance de ne pas contracter apparaît faible aux yeux de la cour.

Elle sera donc évaluée à 10 %, pourcentage à l’aune duquel il convient d’examiner les différentes demandes indemnitaires.

Sur les préjudices de la SARL l’Hermitage et de la SCI immobilière Amélia Troyes

Par motifs adoptés, le premier juge a exactement retenu que les prix de cession n’avaient pas été réglés suite aux procédures collectives des sociétés acquéreurs et que, au regard du déroulement de ces procédures, les chances de règlement des prix de cession apparaissaient des plus compromises.

La perte de chance de ne pas contracter et donc de la possibilité de conserver les biens dans le patrimoine de la SARL l’Hermitage et de la SCI immobilière Amélia Troyes sera donc évaluée à 10 % du prix auquel le fonds de commerce et des murs ont été respectivement vendus aux sociétés défaillantes.

Le jugement qui a retenu une perte de chance de 50 % d’éviter le risque d’impayé sera donc infirmé.

La perte de chance de conserver le fonds de commerce dans le patrimoine de la SARL l’Hermitage sera donc évaluée à 34'000 € et la perte de chance de conserver les murs dans le patrimoine de la SCI immobilière Amélia Troyes sera évaluée à 50'000 €.

Sur les autres préjudices communs à la SARL l’Hermitage et à la SCI immobilier Amélia Troyes :

Sur le retard de paiement :

Les appelants reprochent au tribunal de les avoir déboutés de cette demande en invoquant la clause prévue à l’acte de cession qui prévoyait de plein droit une indemnité de 1 % par mois de retard en cas de non-paiement d’une somme à échéance.

Néanmoins, c’est à juste titre que le jugement déféré retient que ces stipulations contractuelles ne concernent pas les notaires mais les seules parties au contrat. La cour rappelle au surplus qu’elle ne retient pas de lien de causalité directe entre la méconnaissance par les notaires de leur obligation de conseil et l’absence de paiement du prix. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la perte de crédibilité auprès des banques

Les appelants reprochent au premier juge de les avoir déboutés de cette demande au motif que le préjudice ne serait pas justifié alors que, selon eux, il résulte des pièces versées aux débats qu’ils démontrent bien que tout un ensemble de courriers et de correspondances ont été échangés concernant l’acquisition par M. Y d’un fonds de commerce d’hôtel restaurant.

C’est par des motifs précis et circonstanciés que le premier juge a retenus que les sociétés demanderesses ne justifiaient pas de l’existence de leur nouveau projet. Aucun élément supplémentaire n’est communiqué à hauteur de cour de sorte que le jugement sera confirmé étant rappelé, en tout état de cause, qu’il n’y a pas de lien de causalité directe entre ce préjudice et la faute reprochée aux notaires et que l’échec des projets ne signifie pas ipso facto que les sociétés demanderesses ont perdu leur crédibilité auprès des banques, cette perte de crédibilité n’étant d’aillleurs pas démontrée .

Sur les autres préjudices de la SARL l’Hermitage :

Sur la prise en charge des honoraires de l’expert-comptable :

M^e L-M X et M^e D Z reprochent au tribunal de les avoir condamnés à indemniser la SARL l’Hermitage de ce préjudice alors que, selon eux, le rapport en question ne ferait qu’établir une liste de préjudices non retenus par le tribunal et qu’il ne serait pas démontré, selon eux, que ce suivi hebdomadaire n’aurait pas été néanmoins utile compte tenu des autres projets d’achats immobiliers de la société.

Il ne peut toutefois être sérieusement contesté que la défaillance des sociétés acquéreurs a nécessité un suivi comptable renforcé quelle que soit l’utilité de ce suivi au regard des autres projets de la société. La société venderesse ayant, par la méconnaissance par les notaires de leur devoir de conseil, perdu la chance de ne pas concrétiser ces ventes, c’est à bon droit que le premier juge a condamné les notaires à l’indemniser de ce chef de sorte que le jugement sera confirmé sur le principe, le quantum devant néanmoins être infirmé compte tenu de la perte de chance de 10 % retenue par la cour. Le préjudice sera donc fixé à 2 000 €.

Sur la quote-part de la cotisation foncière des entreprises, de la contribution sur la valeur ajoutée et sur la contribution sur l’audiovisuel

La SARL l’Hermitage reproche au jugement de l’avoir déboutée de cette demande alors qu’il est démontré selon elle que ces contributions ont été payées par elle à pure perte et précisément en relation directe avec la faute commise par M^e X et M^e Z.

Néanmoins, c’est à juste titre que, par motifs adoptés, le tribunal a retenu que les notaires avaient suffisamment respecté leur devoir de conseil en insérant la stipulation contractuelle sur le paiement des dettes fiscales dans l’acte notarié sans que, à la date où il a été levé, l’extrait K bis de la SARL antipodes resort ne fasse mention d’une procédure collective qui aurait pu nécessiter la prise de garanties supplémentaires. La décision sera donc confirmée sur ce point.

Sur les charges d’exploitation supportées en 2011 :

La SARL l’Hermitage fait grief au tribunal de l’avoir déboutée de cette demande alors qu’elle a justifié de dépenses spécifiques effectuées à la demande de l’acquéreur et de frais de poursuite engagés à l’encontre des notaires.

La cour fait néanmoins siens les motifs du jugement qui sera donc confirmé sur ce point. Elle ajoute au surplus qu’en tout état de cause, des réparations sont utiles à la conservation du patrimoine de la SARL, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un préjudice. Quant les frais de poursuite, qui ne sont d’ailleurs pas repris dans la demande chiffrée, ils constituent des dépens d’instance.

Sur les frais de déplacement et sur les frais d’assistance devant le tribunal de commerce d’Antibes :

La SARL l’Hermitage reproche au premier juge de l’avoir déboutée de ces demandes et fait valoir sur le premier préjudice que si le notaire s’était déplacé, et s’il avait pu rencontrer son client, il aurait alerté celui-ci sur les risques de signer les deux actes dépourvus de toute garantie de paiement.

Pour autant, c’est à juste titre que, par motifs adoptés, le premier juge a retenu que les frais de déplacement n’étaient pas imputables au défaut de respect du devoir de conseil du notaire pas plus que les honoraires d’avocat aux fins de présentation d’un dossier de reprise du fonds de commerce. La seule signature des actes imposait au demeurant le déplacement. Le jugement sera confirmé.

Sur les autres préjudices de la SCI immobilière Amélia Troyes

Sur la perte des loyers

C’est à juste titre que le tribunal retient que la perte des loyers est sans lien direct avec le manquement des notaires à leur obligation de conseil. De plus, M^e X et M^e Z rappellent à juste titre que le notaire n’est pas gestionnaire et qu’en l’absence de mission spécifique en ce sens, il ne lui appartient pas d’appeler des loyers mensuels dus au titre des ventes régularisées. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI immobilière Amélia Troyes de cette demande.

Sur l’estimation erronée de la plus-value

La SCI immobilière Amélia Troyes reproche au premier juge de l’avoir déboutée de cette demande alors qu’il est démontré selon le rapport d’expertise que M^e Z a payé à l’administration fiscale une plus-value de 4 918 € qui n’était pas due.

Or, cette erreur d’estimation ne constitue pas un préjudice en lien avec la méconnaissance du devoir de conseil. Le jugement sera confirmé

Sur l’impossibilité de reprise d’activité, la quote-part de la taxe foncière, et la perte de résultat depuis le 1^er octobre 2011

M. Y indique qu’en sa qualité de gérant de la SCI, il devait disposer après la vente des murs d’une trésorerie de 50'000 €. Il reproche au tribunal d’avoir estimé, pour le débouter de cette demande, que son potentiel d’achat restait minime au regard des fonds nécessaires pour un nouveau projet sans prendre en considération le fait que la SCI aurait nécessairement eu recours à un concours bancaire, ce qui lui est désormais totalement impossible compte tenu de l’absence de paiement et de la liquidation judiciaire de la société acquéreur.

La cour rappelle que l’absence de paiement ne revêt pas un lien de causalité directe avec la faute reprochée aux notaires. Quant à la quote-part de taxe foncière, elle renvoie à ses observations précédentes concernant la SARL l’Hermitage.

De même, c’est à juste titre que le tribunal a retenu, par motifs adoptés, qu’il n’était pas justifié que le défaut de conseil des notaires soit une cause nécessaire de la perte de loyers.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI immobilière Amélia Troyes de ces trois demandes.

Sur les préjudices de M. et M^me Y

Au titre de la vente précipitée de leur domicile conjugal et de la voiture

Pas davantage devant la cour que devant le tribunal, les époux Y ne justifient de la réalité de ce préjudice dont, en tout état de cause, le lien de causalité avec la faute reprochée aux notaires n’est pas établi. En effet, à l’appui des diverses demandes indemnitaires est produit un rapport d’expert comptable (pièce n° 15 des appelants) qui se borne à affirmer que la maison a été « bradée pour faire face aux difficultés financières personnelles du fait de l’absence de conseil sur le risque de non-paiement ». Cette affirmation est dépourvue de la moindre analyse de ces difficultés et de tout élément de discussion critique. Il en est d’ailleurs de même pour tous les prejudices énumérés dans ce rapport et en particulier pour le véhicule. C’est donc à juste titre que, par motifs propres et adoptés, le tribunal a rejeté ces demandes. Le jugement sera confirmé.

Sur la perte de rémunération de M. Y

M. Y reproche au tribunal de n’avoir retenu qu’une perte de chance de réinvestir le capital produit par les deux ventes afin de se procurer un salaire. Il revendique la réparation intégrale de son préjudice qu’il évalue à 82'930 €. Il affirme qu’il a été démontré que son revenu était de 41'465 € et qu’il a donc perdu 82 930 € entre le 1^er octobre 2011 et le 15 octobre 2013.

M. Y produit:

— l’avis d’imposition sur le revenu 2009, calculé sur les revenus de 2008 qui mentionne un revenu imposable du couple de 29'681 €,

— l’avis d’imposition sur le revenu 2010, calculé sur les revenus de 2009 qui mentionne un revenu imposable du couple de 67'216 €,

— l’avis d’imposition sur le revenu 2011, calculé sur les revenus de 2010 qui mentionne un revenu imposable du couple de 27'503,16 €

Il produit également en pièce n° 39 et 40 des bulletins de salaire de sa rémunération de dirigeant de la SARL l’Hermitage laissant apparaître un cumul net imposable de 4 340, 70 € au 31 décembre 2015 et de 618, 64 € au 31 janvier 2016.

Néanmoins, s’il affirme qu’il n’a perçu aucun revenu du 1^er octobre 2011 au 15 octobre 2013, l’imputabilité de cette absence de revenus au défaut de conseil reproché aux notaire n’est nullement démontrée.

En outre, c’est à juste titre que M^e X et M^e Z lui opposent que les revenus de 2008 et de 2009 ne peuvent entrer dans le revenu de référence alors que la SARL l’Hermitage n’a été propriétaire du fonds qu’à compter du 30 juillet 2010.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que, par motifs adoptés, le tribunal a retenu que M. Y avait seulement perdu la chance de réinvestir le capital de manière à se procurer un salaire, perte qu’il a calculée au vu des salaires déclarés en 2008, 2009 et 2010.

Le quantum sera néanmoins revu en fonction de la perte de chance de 10 % retenue par la cour de sorte que le préjudice doit être fixé à 53,72 € par mois, soit sur les 25 mois sollicités, 1 343 €. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Sur le préjudice moral

M. F Y fait grief au tribunal d’avoir limité à 7500 € la réparation de son préjudice moral alors que, selon lui la responsabilité des notaires a eu pour effet de ruiner totalement sa vie. M^e L-M X et M^e D Z lui opposent que les époux Y avaient d’autres activités rémunératrices et que M. F Y a bien repris une activité en suite de la vente du fonds de commerce de l’hôtel le Marais, les appelants ne démontrant pas que les difficultés conjugales psychologiques soient en lien avec les fautes reprochées.

Il ne peut être nié que, si, de par la faute des notaires, les époux Y ont été privés de la seule chance de ne pas contracter, comme l’a retenu le tribunal, le défaut de conseil a été une cause nécessaire de leur préjudice moral compte tenu des soucis auxquels ils ont dû faire face.

Il apparaît cependant que le tribunal a surévalué ce préjudice, M. Y étant un professionnel de l’hôtellerie aguerri aux affaires, lesquelles comportent nécessairement une part d’aléas. Le préjudice sera donc fixé à 4 000 €. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Sur le manque à gagner en l’absence d’activité de la SARL l’Hermitage

Les époux Y font grief au jugement déféré d’avoir limité leur indemnisation à 50 % alors que selon eux, le préjudice financier doit être réparé intégralement. Ils s’appuient sur un résultat d’exploitation moyen annuel de la SARL l’Hermitage de 94'956 € faisant ressortir un manque à gagner total de 197'843 € du 1^er octobre 2011 au 31 octobre 2013.

M^e L-M X et M^e D Z estiment de leur côté que l’indemnisation allouée par le tribunal ne repose sur aucun fondement puisque, constatant l’absence de démonstration et de justification de cette demande, il aurait dû tirer les conséquences de ces constatations et rejeter cette demande. M^e Z relève également que M. Y était gérant de diverses sociétés à même de lui procurer des revenus de capitaux mobiliers et fonciers si bien que les avis d’imposition sur les années 2009 à 2011 ne peuvent permettre un quelconque calcul du préjudice revendiqué.

La cour rappelle que M. et M^me Y ne peuvent solliciter une indemnisation personnelle mathématiquement égale au résultat d’exploitation moyen annuel de la SARL l’Hermitage. En outre, comme le relèvent les intimés à juste titre, aucun élément du dossier ne confirme que les revenus de capitaux mobiliers et fonciers perçus de 2009 à 2011 proviennent de la SARL l’Hermitage.

Ce préjudice n’étant pas justifié, la demande sera rejetée et le jugement infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Sur la demande reconventionnelle de M^e L-M X

M. F Y reproche au jugement déféré de l’avoir condamné à indemniser M^e L-M X qu’il a diffamé par des propos tenus sur un réseau social alors que le notaire n’a formulé aucune demande de dommages et intérêts suite à la médiation pénale qui est intervenue entre les parties. Il estime également choquant que le premier juge ait alloué au notaire fautif une indemnité supérieure à celle qu’il lui a alloué en réparation de son propre préjudice moral.

M^e L-M X rappelle que la médiation pénale ne s’oppose nullement à ce que des dommages et intérêts soient sollicités dans le cadre d’une action civile. Il estime cependant que le tribunal a sous-évalué son préjudice et revendique une indemnité de 15'000 €.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu que l’attitude de M. F Y avait porté atteinte à l’honorabilité de M^e L-M X et qu’il lui a alloué 10'000 € de dommages et intérêts en réparation. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens mais infirmé sur l’article 700 du code de procédure civile. M^e L-M X et M^e D Z seront donc condamnés in solidum à régler aux demandeurs la somme de 5 000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance.

Les appelants à titre principal succombant principalement à hauteur d’appel, ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et verseront à ce titre à M^e D Z la somme de 3 000 € et à M^e L-M X la somme de 3 000 € en complément des dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Troyes le 11 juillet 2014,

Et, statuant à nouveau,

Condamne in solidum M^e L-M X et M^e D Z à régler à :

— la SARL l’Hermitage la somme de 36'000 €,

— la SCI immobilière Amélia Troyes la somme de 50'000 €,

— M. F Y et M^me B C épouse Y la somme de 5 343 €,

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement du 11 juillet 2014 jusqu’à parfait paiement,

Déboute la SARL l’Hermitage, la SCI immobilière Amélia Troyes ainsi que M. F Y et M^me B C épouse Y du surplus de leurs demandes,

Condamne in Solidum M^e L-M X et M^e D Z à payer à la SARL l’Hermitage, la SCI immobilière Amélia Troyes ainsi que M. F Y et M^me B C épouse Y la somme globale de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Confirme pour le surplus le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Troyes le 11 juillet 2014,

Et, y ajoutant,

Déboute la SARL l’Hermitage, la SCI immobilière Amélia Troyes ainsi que M. F Y et M^me B C épouse Y de leur demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne à payer à ce titre à M^e L-M X et à M^e D Z la somme de 3 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL l’Hermitage, la SCI immobilière Amélia Troyes ainsi que M. F Y et M^me B C épouse Y aux dépens d’appels qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président