ARRET N°

du 09 juin 2020

R.G : N° RG 19/01158 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EVYK

E

X

S.A.S. MON RESEAU IMMO.COM

c/

Z-H

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e Elodie FOULON

M^e Emilie DELIERE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 09 JUIN 2020

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 03 mai 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS

Madame D F E épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES

Monsieur C I J X

[…]

[…]

Représenté par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES

S.A.S. MON RESEAU IMMO.COM

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES

INTIME :

Monsieur B N Z-H

[…]

[…]

Représenté par M^e Emilie DELIERE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR:

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Catherine LEFORT, conseiller rédacteur

Monsieur Cédric LECLERC, conseiller,

GREFFIER :

Monsieur K L-M

ARRET SANS DEBATS ( application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance du 25 mars 2020 N° 304/2020 )

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 9 juin 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur K L-M, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 avril 2017, M. B Z a signé avec M. C X et M^me D E épouse X un compromis de vente aux fins d’acquérir un immeuble à usage d’habitation comprenant trois appartements, deux studios et une cave situé […] à Reims (51), au prix de 231.000 euros, outre les honoraires de la SAS Monreseau-Immo.com d’un montant de 12.000 euros.

La vente était conclue sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant de 265.000 euros, au taux maximum de 2'% hors assurances et d’une durée de 24 ans, l’obtention du prêt devant intervenir au plus tard le 30 juin 2017 et l’acte authentique devant être signé au plus tard le 31 juillet 2017.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 29 août 2017, les vendeurs et la société Monreseau-Immo.com ont mis en demeure M. Z de régulariser la vente dans un délai de quinze jours.

Par courrier du 12 septembre 2017, M. Z a répondu qu’il n’avait pas obtenu son prêt bancaire.

Par courrier du 12 octobre 2017, la société Monreseau-Immo.com a mis en demeure M. Z de l’indemniser de son préjudice à hauteur de 12.000 euros résultant de l’absence de réalisation de la vente par son fait.

M. Z a ensuite diffusé sur internet des commentaires négatifs sur la société Monreseau-Immo.com, qui

l’a alors mis en demeure de l’indemniser à ce titre. Cette dernière a également porté plainte pour diffamation contre M. Z le 17 novembre 2017.

Par acte d’huissier du 5 septembre 2018, la société Monreseau-Immo.com et les époux X ont fait assigner M. Z devant le tribunal de grande instance de Reims aux fins de le voir condamné à payer à M. et M^me X la somme de 23.100 euros au titre de la clause pénale et à la société la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts compensant le préjudice subi du fait de la perte du droit à honoraires et la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et économique du fait des propos dénigrants et diffamatoires qu’il a diffusés.

Le défendeur a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par jugement du 3 mai 2019, le tribunal de grande instance de Reims a':

— condamné M. Z à payer à la société Monreseau-Immo.com la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— rejeté les prétentions respectives des parties au titre des frais irrépétibles,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— laissé les dépens à la charge de chacune des parties qui en a exposé les frais,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que c’était en raison de l’absence de revenus réguliers de M. Z, qui est étudiant, que le prêt avait été refusé, qu’il ne pouvait donc pas lui être reproché de ne pas avoir réalisé la condition suspensive, de sorte qu’aucune clause pénale ni dommages-intérêts ne pouvaient être accordés aux vendeurs ou à la société Monreseau-Immo.com. Il a également jugé que l’atteinte à l’image de marque d’une personne morale constituait un préjudice moral réparable en application de l’article 1240 du code civil, et qu’en l’espèce M. Z avait publié sur internet un commentaire sur la société Monreseau-Immo.com portant atteinte à son image, mais que celle-ci n’apportait pas la preuve d’un préjudice plus conséquent.

Par déclaration du 20 mai 2019, M. et M^me X et la SAS Monreseau-Immo.com ont fait appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes.

Par conclusions n°4 du 12 mai 2020, M. et M^me X et la SAS Monreseau-Immo.com demandent à la cour d’appel de':

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— condamner M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 23.100 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis en date du 21 avril 2017,

— condamner M. Z à payer à la société Monreseau-Immo.com la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte du droit à honoraires,

— condamner M. Z à payer à la société Monreseau-Immo.com la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait des propos dénigrants et diffamatoires diffusés par M. Z,

— débouter M. Z de ses demandes formées au titre de son appel incident,

— condamner M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z à payer à la société Monreseau-Immo.com la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur la responsabilité de M. Z, ils invoquent les dispositions de l’article 1304-3 du code civil et font valoir que la vente a échoué du fait du non accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt, par le fait de M. Z lui-même, puisque le compromis n’a pas été respecté et qu’il avait déclaré que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’opposait aux demandes de prêt et que ses ressources mensuelles lui permettaient d’obtenir le financement. Ils ajoutent qu’il a notifié les refus de prêt après la date fixée au compromis et qu’aucun des deux refus de prêt ne correspond au compromis. Ils soutiennent que l’absence de réalisation de la vente, par le seul fait de M. Z, a causé un préjudice aussi bien aux vendeurs qu’à l’agence immobilière, que celui-ci s’est présenté comme un actif souhaitant investir, que le bien objet du compromis fait d’ailleurs l’objet de divers baux générant des revenus locatifs, et qu’il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que l’emprunteur doit démontrer avoir déposé une ou plusieurs demandes de prêt strictement conformes aux prévisions du compromis.

Sur l’indemnisation, les époux X invoquent l’application de la clause pénale prévue au compromis, estimant que la pénalité de 10'% est due puisque M. Z est responsable de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt. L’agence immobilière fait valoir que la vente n’ayant pu être finalisée par la faute de M. Z, elle n’a pu percevoir ses honoraires de 12.000 euros, de sorte qu’elle subit un préjudice de 12.000 euros dont elle demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle ajoute que M. Z s’est cru autorisé à la dénigrer sur internet en publiant des propos dénigrants, diffamatoires et préjudiciables à l’image de l’entreprise, et que son préjudice moral est bien supérieur aux 500 euros alloués.

Sur l’appel incident de M. Z, la société Monréseau-Immo.com soutient que l’abus de liberté d’expression est caractérisé lorsque les termes sont injurieux, diffamatoires ou excessifs, que les avis négatifs à son égard sont isolés, que le message publié par M. Z ne comporte pas d’informations sur des pratiques commerciales et nuit sciemment et publiquement à son image.

Par conclusions n°2 du 9 mars 2020, M. Z-H demande à la cour de':

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes, en ce qu’il a débouté la société Monreseau-Immo.com de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 12.000 euros et en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X et de la société Monresau-Immo.com au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Monreseau-Immo.com la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

et statuant à nouveau,

— débouter la société Monreseau-Immo.com de toute demande sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— à titre subsidiaire, ramener la condamnation à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner les époux X et la société Monreseau-Immo.com au paiement d’une somme de 3.000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction.

Sur l’appel principal, il fait valoir que la faute de l’emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques et aux délais stipulés au contrat est exclue lorsque la banque aurait de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières, et qu’en l’espèce, il ne saurait être déduit de la clause de condition suspensive une date butoir pour notifier les refus de prêt au-delà de laquelle la clause pénale serait exigible, puisque la sanction de la non information des vendeurs par l’acquéreur dans le délai est la caducité du commandement, huit jours après une mise en demeure infructueuse. Il précise qu’il a communiqué un refus de prêt le 24 août 2017, lorsque la banque lui a répondu, qu’aucune mise en demeure ne lui avait été adressée auparavant, et qu’il a justifié, après la mise en demeure du 2 septembre 2017, avoir réalisé les démarches dans les délais. Il fait valoir en outre que les vendeurs ne sauraient lui reprocher d’avoir fait une demande de prêt d’un montant inférieur à ce qui était convenu puisque si le prêt lui a été refusé pour 259.300 euros il aurait été à plus forte raison refusé pour 265.000 euros, et qu’il a correctement effectué les démarches mais n’a pas pu obtenir le prêt. Il conteste avoir trompé ses cocontractants sur sa capacité d’emprunt alors qu’il n’a jamais caché sa qualité d’étudiant qui est mentionné au compromis, que les pages Linkledin et Facebook invoquées par les appelants sont postérieures à la conclusions du compromis et ne peuvent donc les avoir trompés. Il conclut qu’il ne peut être condamné à une quelconque indemnisation tant vis-à-vis des époux X par la mise en oeuvre de la clause pénale, que de la société Monreseau-Immo.com.

Sur son appel incident, il conteste sa condamnation à des dommages-intérêts pour préjudice moral de la société Monreseau-Immo.com, invoquant la liberté d’expression consacrée par les articles 10 et 11 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et rappelant que l’abus de ce droit est caractérisé lorsque les termes employés sont injurieux, diffamatoires ou excessifs. Il fait valoir qu’en l’espèce, les termes employés ne mettent pas en valeur la société Monreseau-Immo.com mais ne sont pas injurieux, diffamatoires ou excessifs'; qu’il n’est pas la seule personne à se plaindre de cette agence immobilière'; que ses propos n’avaient pour but que d’informer les consommateurs de certaines pratiques commerciales'; qu’il n’y a aucune diffamation dans le fait de dire que l’agence attaque ses clients en justice'; que les termes «'incompétente et véreux'», certes peu élogieux, ne caractérisent pas l’injure'; qu’en outre, certains avis cinq étoiles sont le fait de personnes travaillant pour l’agence'; et qu’il n’a pas cherché à lui nuire mais seulement à partager sa mauvaise expérience avec la société Monreseau-Immo.com.

L’ordonnance de clôture a été rendue le'29 avril 2020. Les parties ont donné leur accord à l’application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Mais lorsque l’acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur d’apporter la preuve que le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition suspensive.

En outre, n’est pas fautif l’emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières.

En l’espèce, le compromis de vente du 21 avril 2017 comporte une condition suspensive rédigée comme suit':

«'Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit de l’acquéreur, qui pourra seul y renoncer, de l’obtention par ce dernier d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci dessous':

Montant du prêt': 265.000 euros

Durée du prêt': 24 ans

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance': 2'%

Obligation de l’acquéreur':

L’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans les meilleurs délais.

Toutefois, le vendeur ne pourra pas se prévaloir du non respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’acquéreur déclare sous son entière responsabilité':

- que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêts qu’il se propose de solliciter.

- que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d’obtenir le financement qu’il entend solliciter.

Réalisation de la condition suspensive':

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.

L’acquéreur devra en justifier au vendeur à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 30 juin 2017.

Faute par l’acquéreur d’avoir informé le vendeur ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

L’acquéreur ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement.'»

L’acte stipule par ailleurs que l’acte authentique de vente réitérant le compromis devra intervenir au plus tard le 31 juillet 2017.

Il résulte des pièces produites par les parties qu’à cette date du 31 juillet 2017, et à plus forte raison du 30 juin 2017, M. Z n’a pas obtenu de prêt.

Il produit deux courriers l’un du Crédit Mutuel en date du 6 septembre 2017, l’autre du Crédit Agricole Nord Est du 7 septembre 2017 faisant état d’un refus de prêt. Le courrier du Crédit Mutuel précise': «'Refus en date du 27/06/2017. Conformément à votre demande en date du 25 avril 2017, nous avons étudié votre dossier de

prêt immobilier pour un montant global de 265.000 euros sur une durée de 288 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé […] à Reims. Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à cette demande.'» Ce seul courrier suffit à démontrer que M. Z a été diligent puisqu’il a déposé quelques jours après la signature du compromis une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies à l’acte et qu’il a même obtenu un refus avant l’expiration du délai fixé au compromis.

Le courrier du Crédit Agricole indique': «'Nous avons étudié avec beaucoup d’attention votre demande de prêt d’un montant de 259.300 euros destinée à financer l’achat d’un immeuble sur Reims. Nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner une suite favorable au financement que vous avez sollicité.'» Il convient de préciser que le montant de 259.300 euros, qui certes n’est pas conforme aux caractéristiques définies dans la condition suspensive, correspond au coût global de l’opération (prix de vente, frais de l’acte, commission de l’agence) et que si la banque a refusé le prêt pour 259.300 euros, elle l’aurait refusé également pour 265.000 euros. Par ailleurs, il résulte d’un courriel du Crédit Agricole en date du 26 juin 2017 adressé à la mère de M. Z que ce refus de prêt était en réalité antérieur au 30 juin 2017 et que la banque l’a refusé au motif que M. Z est en études et n’a pas de revenus fixes de sorte qu’il ne peut être réalisé de financement à son nom.

Les appelants ne sauraient invoquer les déclarations faites par M. Z lors du compromis pour prétendre démontrer sa faute. En effet, le fait de déclarer que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêt ne signifie seulement qu’il est capable juridiquement de souscrire un prêt et qu’il n’est pas interdit bancaire. Il ne peut non plus lui être reproché d’avoir déclaré que le montant de ses emprunts et ses ressources mensuelles lui permettent d’obtenir le financement, car il n’est pas démontré que cette déclaration soit fausse. Le simple fait de s’être vu opposer des refus de prêt ne signifie pas nécessairement que M. Z ne perçoit pas de revenus lui permettant de faire face à des remboursements de prêt. Le Crédit Agricole a manifestement pris en compte son statut précaire étudiant, ce dont l’intéressé ne s’est pas caché puisque le compromis mentionne qu’il est étudiant. La stipulation d’une condition suspensive d’obtention de prêt serait bien inutile si le bénéficiaire devait attester à l’avance de la certitude de pouvoir obtenir un prêt.

Il résulte encore des pièces versées aux débats qu’à la suite des refus de prêt du Crédit Mutuel et du Crédit Agricole fin juin 2017, M. Z a tenté, au lieu d’en avertir immédiatement des vendeurs, de faire souscrire le prêt par sa mère, ce qui a été refusé par courrier du Crédit Agricole du 24 août 2017.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si M. Z a quelque peu tardé à prévenir les vendeurs des refus de prêt, il n’a en revanche nullement empêché lui-même l’accomplissement de la condition suspensive et a au contraire effectué toute diligence pour tenter d’obtenir un prêt. Ainsi, la condition suspensive ne s’étant pas réalisée, le compromis de vente est caduc, sans faute de la part de M. Z. Il convient de souligner que les vendeurs et l’agence immobilière n’ont réagi et adressé leur première mise en demeure à M. Z que le 29 août 2017 (réceptionnée le 2 septembre) après avoir reçu le refus de prêt adressé à la mère de ce dernier. M. A leur a alors adressé le 12 septembre 2017 les courriers de refus de prêt des 6 et 7 septembre 2017, ce qui montre d’ailleurs qu’il n’avait pas auparavant obtenu de refus matérialisés par un courrier.

En conséquence, au vu de tous ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M’et M^me X de leur demande au titre de la clause pénale et en ce qu’il a débouté la société Monréseau-Immo.com de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La liberté d’expression est un droit, garanti notamment par les articles 10 et 11 de la Déclaration des droits de

l’homme et du citoyen, dont l’exercice revêt un caractère abusif dans les cas spécialement déterminés par la loi.

Ainsi, la loi du 29 juillet 1881 relative à la liberté de la presse définit et réprime la diffamation et l’injure publique.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, hors restriction légalement prévue, la liberté d’expression est un droit dont l’exercice, sauf dénigrement de produits ou services, ne peut être contesté sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

En l’espèce, le commentaire publié par M. Z sur internet au sujet de l’agence Monreseau-Immo.com est le suivant': «'Conseil': Fuyez. Agence qui attaque ses clients en justice, incompétente et véreux, à éviter tout de suite'!'»

La société Monreseau-Immo.com, qui justifie d’ailleurs avoir déposé plainte au commissariat, n’est pas fondée à invoquer le caractère injurieux ou diffamatoire de ces propos pour solliciter l’indemnisation de son préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par ailleurs, force est de constater que le commentaire publié ne porte pas sur des produits ou services mais vise la personne morale elle-même et relève donc de la loi du 29 juillet 1881 et non du dénigrement de produits ou services pouvant être sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Z à payer à la société Monreseau-Immo.com la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral et de débouter cette dernière de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la présente décision, il convient d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et de condamner M. et M^me X et la société Monreseau-Immo.com, qui succombent en leur action en justice, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de l’avocat de M. Z, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-3034 du 25 mars 2020, par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 3 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Reims en ce qu’il a':

— condamné M. B Z-H à payer à la SAS Monreseau-Immo.com la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— laissé les dépens à la charge de chacune des parties,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE la SAS Monreseau-Immo.com de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. B Z-H de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Monreseau-Immo.com aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel et autorise M^e Emilie Delière, avocate, à les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente