TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire délivrée le :

à MaîtreCOURREGE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Maître BILSKI CERVIER

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8ème chambre

1ère section

N° RG 21/14574

N° Portalis 352J-W-B7F-CVSAB

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Février 2024

DEMANDERESSE

Madame [M] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Mauricia COURREGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2616

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

Décision du 27 Février 2024

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/14574 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSAB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [G] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, le cabinet Nexity Lamy.

Le 11 août 2021, Mme [G] a été convoquée à l’assemblée générale du 13 septembre 2021, cette dernière devant se tenir exclusivement selon les modalités de vote par correspondance.

Mme [G] a rempli et retourné son formulaire de vote et a notamment voté « contre » aux résolutions n°21 à 25 portant sur des décisions à prendre relatives à la vente de la jouissance des jardins et des terrasses du rez- de- chaussée pour la SCI SLM – M.[T], Mme [S], la succession [C], Mme [Y] et la succession [J].

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 septembre 2021 lui a été notifié le 23 septembre 2021.

Par courrier du 4 octobre 2021, Mme [G] a signalé au syndicat des copropriétaires que le procès-verbal n’était pas conforme en ce qu’il a évoqué un second vote pour les cinq résolutions n°21 à 25 alors que le formulaire de vote par correspondance n’avait prévu qu’un seul vote et a, en conséquence, demandé sa rectification.

En l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires, Mme [G] a fait assigner devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires, par acte du 22 novembre 2021, aux fins essentielles d’obtenir l’annulation des résolutions n°21 à 25 de l’assemblée générale du 13 septembre 2021.

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, Mme [G] demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1169 du code civil ;

Annuler les résolutions n°21 à 25 du procès-verbal du 13 septembre 2021 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [G] le somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, le syndicat des copropriétaires par conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023 sollicite du tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 17-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats

Débouter Mme [M] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Mme [M] [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [M] [G] aux entiers dépens ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 23 janvier 2023 et fixée à l’audience du 18 octobre 2023.

Elle a été mise en délibéré au 30 janvier 2024 prorogée au 27 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 à 25 de l’assemblée générale du 13 septembre 2021

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale."

L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que:

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; […]"

En outre, l’article 25-1 de la même loi dispose que « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »

Enfin, aux termes de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

En cas de vote par correspondance, le syndic doit, à peine de nullité, expressément prévoir « la passerelle de majorité » de l’article 25-1 (TJ Orléans, 5 mai 2021, n°21/00417).

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°21 à 25 de l’assemblée générale du 13 septembre 2021, Mme [G] se fonde notamment sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 17 al.3 du décret du 17 mars 1967 et fait valoir que :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale a indiqué qu’aux termes du premier vote, les résolutions querellées avaient été rejetées pour n’avoir été votées que par 27 copropriétaires représentant 560/1009 voix et qu’il a été immédiatement procédé à un second vote soumis aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui a alors conduit à l’adoption des cinq résolutions. Or, le formulaire de vote par correspondance ne comprenait la possibilité que d’un seul vote sans mention de passerelle ou de second vote de sorte que ce second vote n’a en réalité pas eu lieu révélant ainsi l’inexactitude du procès-verbal ;

— ce procès-verbal contrevient en outre au droit de vote des copropriétaires en comptabilisant les voix du premier vote pour le calcul du second vote sans prévoir la possibilité d’un second vote aux copropriétaires dans le formulaire de vote par correspondance ;

— le formulaire prévu par l’arrêté du 2 juillet 2020 peut être adapté et complété ;

— pour ces motifs, la nullité est encourue sans que Mme [G] ait à justifier d’un grief.

En outre, elle se fonde sur les articles 11.I et 13 du décret du 17 mars 1967 pour soulever la nullité de ces résolutions résultant de l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées et prétend que :

— les résolutions critiquées portent sur des contrats de vente de jouissance de jardins et terrasses, parties communes. Or, les conditions essentielles de ces ventes notamment la délimitation des jardins devaient être déterminées par le descriptif du géomètre expert, lequel n’était pas joint à la convocation de sorte que les copropriétaires n’ont pu en prendre connaissance avant le vote ;

— à l’évidence, ce descriptif de géomètre expert ne saurait se confondre avec le projet de modification de l’état descriptif de division comme le soutient le syndicat des copropriétaires puisqu’il ne fournit pas les éléments manquants ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut déduire du vote des copropriétaires que ces derniers se sont estimés suffisamment informés.

Enfin, elle invoque la nullité en se fondant sur l’article 1169 du code civil et soutient que le prix consenti par le syndicat des copropriétaires pour l’aliénation de parties communes à savoir 150 euros/m² est dérisoire et abusif et enfin, contraire à l’intérêt collectif. Elle rappelle que la concession d’un droit de jouissance exclusif s’analyse comme un acte de disposition et doit faire l’objet d’une véritable contrepartie conforme au marché parisien.

En tout état de cause, elle relève que les résolutions critiquées se trouvent dépourvues de portée puisque la modification du règlement de copropriété subséquente a été rejetée à la résolution n°20 de la même assemblée générale.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en affirmant que :

— le formulaire de vote par correspondance est conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020 puisqu’il prévoit trois colonnes, POUR, CONTRE et ABSTENTION ;

— la passerelle prévue aux articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 est automatique dans le vote par correspondance, le premier vote sert automatiquement au deuxième vote puisqu’il ne s’agit pas d’une question distincte et que ce mode de vote ne permet pas la tenue d’un débat ;

— dès lors, il ne saurait être déduit que le procès-verbal de l’assemblée générale est erroné au motif que le second vote prévu par la passerelle n’a pas eu lieu ;

— Mme [G] ne démontre pas avoir subi un grief ni que le résultat aurait été différent si le formulaire de vote avait fait une distinction entre le premier et le second vote ;

— contrairement à ce qu’allègue Mme [G], l’adoption de ces résolutions démontre que l’assemblée générale s’est estimée en possession d’éléments suffisants pour voter et en tout état de cause, le projet de modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété établi par le géomètre M. [E], le 28 octobre 2020, a été joint à la convocation ;

— s’agissant du prix de vente, sa détermination a été suffisamment précise puisque les copropriétaires ont proposé le prix de 150 euros /m² et que la surface de chaque jardin était mentionnée dans le descriptif du géomètre ;

— le prix d’acquisition d’un droit de jouissance ne peut être comparé au prix de l’acquisition d’un terrain puisqu’il ne s’agit pas d’un droit de propriété mais un droit d’usage privatif du sol, partie commune ;

— les copropriétaires du rez- de chaussée ont acquis leur lot à un prix plus élevé en raison du droit accessoire de jouissance de fait des jardins et supportent depuis toujours les charges afférentes à ces jardins ; par conséquent, les résolutions votées ne visaient en réalité qu’à entériner une situation existante ;

— le rejet de la modification du règlement de copropriété n’a pas d’incidence sur l’approbation de la cession des parties communes puisque les résolutions sont indépendantes et que de surcroît, les copropriétaires ont approuvé la modification de l’état descriptif de division relatives à la création des nouveaux lots.

Sur ce,

La résolution n°21 de l’assemblée générale du 13 septembre 2021 a été votée en ces termes :

« Résolution n°21 : Décision à prendre relative à la vente de la jouissance des jardins du RDC – SCI SLM- M [T]

Clé de répartition 00003-1 Charges communes générales – Article 26/26-1

M. [T], représentant la SCI SLM souhaite acheter la jouissance du jardin devant leurs lots au prix de 150€/M2 selon descriptif du géomètre expert soit pour 58m² – 8700 €.

M. [T], représentant la SCI SLM souhaite déplacer la barrière derrière les grands arbres réduisant ainsi leur surface.

L’assemblée générale décide de céder la jouissance des lots nouvellement créés à M. [T] représentant la SCI SLM pour le lot n°167 Bat Droite Escalier D représentant 3/1039èmes

Ce lot sera indissociable du lot n°123

Ce lot sera nommé Lot n°270 au rez de chaussée du bâtiment droite Escalier D la jouissance des exclusive d’un jardin, lot indissociable du lo n°269 pour les 286/100.000 èmes

Vote sur la proposition :

Vote par correspondance : 36 765 voix / 1009 voix

ont voté contre : 4 83 voix / 1009 voix

Abstentions : 5 122 voix / 1009 voix

[…]

Ont voté pour : 27 560 voix / 1009 voix

[…]

Cette résolution n’est pas adoptée à la majorité qualifiée de 27 copropriétaires sur 53, représentant 673 voix sur 1009 voix conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant le projet présenté ayant obtenu l’adhésion d’au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Second vote sur la proposition :

Vote par correspondance : 36 765 voix / 1009 voix

ont voté contre : 4 83 voix / 1009 voix

[…]

Abstentions : 5 122 voix / 1009 voix

[…]

Ont voté pour : 27 560 voix / 1009 voix

Cette résolution est adoptée à la majorité absolue de 505 voix sur 1009 voix, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965."

De la même manière, ont été votées aux termes d’un second vote :

— la résolution n°22 relative à la vente de la jouissance des jardins au rez-de-chaussée à Mme [S] d’une superficie de 52 m² au prix de 7.800 euros;

— la résolution n°23 relative à la vente de la jouissance des jardins au rez-de-chaussée à la succession [C] d’une superficie de 56 m² au prix de 8.400 euros ;

— la résolution n°2 relative à la vente de la jouissance de la terrasse du rez-de-chaussée à Mme [Y] d’une superficie de 17 m² au prix de 2.550 euros ;

— la résolution n°25 relative à la vente de la jouissance de la terrasse du rez-de-chaussée à la succession [J] d’une superficie de 12 m² au prix de 1.800 euros.

Il est constant que les votes au cours de l’assemblée générale du 13 septembre 2021 sont tous intervenus au moyen du formulaire de vote par correspondance.

Or, l’examen du formulaire de vote (pièce n°2 de la demanderesse) permet de constater qu’il n’a pas été prévu, sur ce document, de second vote aux résolutions n°21 à 25.

Il apparaît ainsi, sans que cela ne soit contesté par le syndicat des copropriétaires, que les voix du premier vote des copropriétaires ont été comptabilisées pour le calcul des voix du second vote sans que cette possibilité de procéder à un second vote ait été matériellement offerte auxdits copropriétaires dans le formulaire.

Or, en procédant de la sorte, le syndicat des copropriétaires a privé les copropriétaires de la possibilité d’évoluer dans leur réflexion et de modifier leur vote à l’issue des débats entre les deux tours. Si le syndicat des copropriétaires soutient qu’en l’absence de débats, les copropriétaires n’ont aucune raison de voter différemment au second vote, il n’appartient pas à celui-ci de préjuger de leur choix. De plus, il ne peut être exclu qu’un copropriétaire décide au second vote de suivre la position de la majorité notamment afin d’éviter un contentieux ou pour toute autre raison.

Par conséquent, pour ce seul motif et sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par la demanderesse, il y a lieu d’annuler les résolutions n°21 à 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2021.

Sur les autres demandes

Le syndicat de copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens et à payer à Mme [G] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation des résolutions n°21, 22, 23, 24 et 25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeub1e sis [Adresse 2] tenue le 13 septembre 2021;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e sis [Adresse 2] aux entiers dépens;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e sis [Adresse 2] à payer à Mme [M] [G] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024.

La GreffièreLa Présidente