Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07548 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5POH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 15/05671

APPELANTE

SA SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D’ART CINÉMATOGRAPHIQUE – SEDAC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 084 986

[…]

[…]

représentée par M^e Etienne RIONDET de la SELEURL RIONDET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R024

INTIMÉE

LA BANQUE DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 104 891

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Françoise HONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0444

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2005, la BANQUE DE FRANCE a donné en renouvellement à la société SEDAC divers locaux à usage de salle de spectacles sis à Paris 3^e, […] et […] à Paris 3^e pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2004 pour expirer le 31 décembre 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros.

La société SEDAC exploite dans les locaux le théâtre Déjazet.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2012, la BANQUE DE FRANCE a notifié à sa locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1^er janvier 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 130.000 € aux clauses et conditions du bail expiré.

La société SEDAC a accepté le renouvellement de son bail, mais a refusé le nouveau loyer sollicité.

Par acte d’huissier en date du 22 avril 2015 la BANQUE DE FRANCE a assigné la société SEDAC notamment aux fins de voir fixer le montant du loyer principal annuel à la somme de 130 000 euros au 1^er janvier 2013.

Par jugement avant dire droit du 17 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a désigné M^me A-B en qualité d’expert aux fins d’étudier la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail au 1^er janvier 2013 et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours.

M^me A-B a déposé son rapport le 21 octobre 2016 aux termes duquel elle estime la valeur locative annuelle en principal au 1^er janvier 2013 des locaux à la somme en principal de 92.000 euros.

Par un jugement en date du 8 février 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— Fixé à la somme de 92.000 € (quatre vingt douze mille euros) par an en principal à compter du 1^er janvier 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre l’indivision (sic) BANQUE DE

FRANCE bailleresse et la SA SEDAC preneuse, pour les locaux sis à Paris 3^e , […] et […].

— Dit que les éventuels compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal depuis le 22 avril 2015, date de l’action en justice et à compter de chaque échéance nouvelle et capitalisation.

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Par déclaration en date du 11 avril 2018, la société SEDAC – Société d’Exploitation d’Art Cinématographique- a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions,notifiées par le RPVA le 28 juin 2018, la société SEDAC – Société d’Exploitation d’Art Cinématographique,SAS, - demande à la Cour de :

— REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant du loyer annuel à 92.000 € à partir du 1 er janvier 2013

Statuant à nouveau,

— FIXER à la somme de 63.450 € par an, en principal, à compter du 1^er janvier 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la Banque de France, bailleresse, et la société SEDAC, preneuse, pour les locaux sis à […] et […]

— DIRE que chacune des parties assumera la charge de la moitié des dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 septembre 2018, la BANQUE DE FRANCE demande à la Cour de :

— Déclarer mal fondée la Société SEDAC en son appel à toutes fins qu’il comporte,

— L’en débouter.

Vu les pièces produites, les textes applicables et la jurisprudence ensemble.

Vu le rapport déposé le 21 Octobre 2016 par Madame A-B Expert désigné par jugement du 17 Septembre 2015.

— Confirmer le jugement rendu le 8 Février 2018 en toutes ses dispositions.

— Condamner la Société SEDAC à payer à la Banque de France la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, et ce au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour.

— Condamner la Société SEDAC aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Marie-Françoise HONNET, avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2020.

MOTIFS

Sur la valeur locative de renouvellement au 1^er janvier 2013 des locaux donnés à bail

L’appelante ne conteste pas l’évaluation de la valeur locative selon la méthode dite de la jauge mais elle soutient que le prix moyen de 31 euros/fauteuil appliqué par l’expert judiciaire fondé sur une moyenne issue des chiffres établis par l’association pour le soutien du théâtre privé est critiquable et n’est pas adapté au théâtre DEJAZET. Elle considère que le prix moyen est de 23,71 euros, tel que relevé par M. X expert qu’elle a sollicité ; que le nombre de places vendables est de 495, le 2^e balcon n’ayant été ouvert au public que suite à la visite de la commission de sécurité effectuée le 25 mars 2016. S’agissant du coefficient multiplicateur, elle expose qu’il s’agit d’un théâtre de dimension moyenne ; que l’environnement est, contrairement à ce que le bailleur et l’expert judiciaire ont relevé, peu favorable, la place de la République étant un lieu où se cristallise les mouvements contestataires ; que le quartier se paupérise ; que l’accès par la rue Béranger n’est pas utilisable ; que la place de la République depuis son nouvel aménagement apparaît comme un lieu vaste et vide ; que la clientèle s’est déplacée vers le quartier de la Bastille ; que le coefficient de 4,75 proposé par M. X est adapté au théâtre dont s’agit. Sur le recoupement avec la valeur locative par fauteuil, elle considère que le prix de 186 euros indiqué par l’expert judiciaire et repris par la BANQUE DE FRANCE est trop élevé faisant valoir que les théâtres de référence ne sont pas comparables. L’appelante considère qu’au regard des conditions spécifiques de bail mettant à sa charge la taxe foncière et les travaux du 606, il doit être appliqué un abattement de 15%. Elle ajoute devoir louer des locaux complémentaires de bureaux, d’atelier et de rangement de décors dans le même immeuble en raison de l’absence de locaux annexes ; que la dimension de la salle de spectacle ne permet pas de produire de spectacles de grande envergure ; que l’entrée du public sur le boulevard du temple est petite ; que l’accueil du public est étroit ; que la construction, ancienne, comprend des surfaces peu utiles ; qu’elle doit entretenir les peintures marouflées, les fresques , moulures et ornements ; que le théâtre fait relâche le lundi et ferme une partie du mois d’août; qu’il est difficile de remplir la salle de façon régulière, facteurs qui doivent être pris en compte pour apprécier la valeur locative.

La BANQUE DE FRANCE critique la méthode utilisée par M. X, expert intervenant à la demande de la locataire, lequel s’est appuyé sur les recettes journalières du théâtre par catégorie de places à partir d’une liste de spectacles incomplète et auxquelles il convient notamment d’ajouter les places gratuites précisant que la répartition des sièges par catégorie, le tarif et l’attribution de sièges gratuits relève du choix de l’exploitant, le prix étant ainsi de 29 euros. Elle expose que M^me A B s’est appuyée sur une méthode normative tenant compte des prix moyens des théâtres parisiens conformément à l’usage, tout comme M. Y également consulté par la locataire qui doit être retenu ; que le prix moyen des théâtres parisiens est, selon ces deux experts de 31 euros la place ; que c’est en revanche à tort que M. Y a ensuite appliqué un correctif pour parvenir à 23 euros. La bailleresse soutient qu’il doit être retenu comme prix moyen celui proposé par l’expert judiciaire, chiffre proche de celui retenu par M. Z qu’elle a consulté ; que la recette théorique est donc de 495 places x 31 euros normatifs x 1 séance par jour, soit une recette théorique journalière de 15 345 euros. Elle expose que le coefficient multiplicateur selon la méthode de la jauge varie entre 4 et 7 en fonction de l’emplacement et de la taille du théâtre ; que contrairement à ce que M. X a indiqué, l’environnement du théâtre est propice à cette activité comme l’a relevé l’expert judiciaire ; que s’agissant des caractéristiques du théâtre, celui-ci dispose d’une salle unique dans la tradition des beaux théâtres parisiens ; que le coefficient de 4,75 proposé par M. X ne peut pas être retenu et d’ailleurs tant l’expert judiciaire que M. Y ont proposé un coefficient 6. S’agissant de la valeur locative par fauteuil de 186 euros, M. Y a relevé 210 euros/fauteuil, M. Z 200 euros ; la valeur relevée par M. X de 123 euros/fauteuil est sans rapport avec le marché locatif pour cette catégorie de locaux à Paris. Elle soutient enfin qu’il n’y a pas lieu à abattement de la valeur locative.

La cour rappelle que par application des dispositions des articles L145-36 et R 145-10 du code de commerce, le loyer des locaux monovalents, à l’instar des théâtres, est déterminé par rapport aux usages dans la branche d’activité considérée.

La valeur locative des théâtres est usuellement évaluée selon la méthode de la jauge, ce qui n’est pas discuté par les parties, recoupée le cas échéant par la méthode par fauteuil.

La valeur locative correspond à la recette journalière théorique maximum (jauge) x un coefficient, la jauge étant le nombre de places vendables x un prix moyen de la place x nombre de séances journalières.

L’expert judiciaire a considéré que la valeur locative à la jauge s’établissait à : 31 euros (prix moyen 'normatif') x 495 places vendables x 1 (nombre moyen de séances journalières théoriques) x 6 (coefficient) soit 92 000 euros.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux, à usage exclusif selon le bail de 'cinéma, de théâtre dramatique, lyrique, chorégraphique et de variétés ainsi que de salle de concerts', sont situés dans le 3^e arrondissement, à proximité immédiate de la Place de la République, au sein d’un pôle de vie nocturne animé et populaire, la cour rappelant que la valeur locative des locaux dont s’agit s’apprécie au 1^er janvier 2013 et non à la date de l’arrêt.

L’expert judiciaire a relevé sur la place de la République la présence d’un nombre important de cafés/restaurants appartenant à des chaînes (Léon, C D, E F,G H, HIPPOPOTAMUS) ainsi que des salles de spectacles présentes dans le secteur telle que le théâtre du gymnase, le théâtre de la Renaissance, le Palais des glaces, le caveau de la république, L’APPOLO théâtre, le […], le Théâtre de la porte Saint Martin, l’Espace des carreaux du temple… La présence de ces salles de spectacles et des enseignes de restaurants/ cafés citées appartenant notamment à des chaînes, ce qui permet une grande amplitude horaire, vient corroborer le fait que le quartier est animé contrairement à ce que prétend la locataire qui s’appuie sur l’avis de son expert amiable lequel a considéré, sans apporter d’éléments précis, que le quartier connaît 'un certain déclin en matière d’activités nocturnes'. M. Z, expert amiable sollicité par la bailleresse, a précisé que le bâtiment du théâtre disposait en pied d’immeuble de deux restaurants (Brasserie DEJAZET et Pizzéria RENATO) encadrés par un bar à vin et restaurant, une brasserie alsacienne et L’E F, établissements ouverts le soir avant et après les spectacles. Si M. Y, expert amiable également sollicité par la locataire, a relevé une 'paupérisation du quartier', aucune preuve objective n’en est apportée et il a par ailleurs indiqué que le théâtre se situe sur une artère passante à 80 mètres de la place de la République qu’il qualifie de 'centre animé avec une vie nocturne populaire', ce qui est un environnement favorable pour une activité de théâtre.

S’il est exact que la Place de la République est le lieux de diverses manifestations, il n’est pas démontré par la locataire de perturbations en résultant précisément dans l’exercice de son activité, étant rappelé que la valeur locative s’apprécie au 1^er janvier 2013 et non au vu d’événements postérieurs.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont très bien desservis par les transports en commun (ligne de bus et station République, lignes 3,5,8,9) mais que les places de parking sont limitées dans le secteur et que le stationnement est interdit sur la place de la République et le boulevard du Temple.

Il s’ensuit que les locaux disposent d’une implantation très favorable à la date du 1^er janvier 2013 pour l’activité de salle de spectacle et plus précisément de théâtre exercée par la société SEDAC.

Les locaux litigieux dont s’agit dépendent d’un immeuble ancien, leur surface utile est de 847,72 m², ce qui n’est pas discuté. La salle est, aux termes du rapport judiciaire, 'richement décorée : murs et balcons sont ornés de reliefs dorés et de trophes, le plafond est doté d’une fresque et l’escalier monumental habillé de décors d’après Daumier'. L’accès principal se fait par le boulevard du Temple, avec un linéaire de façade de 3 mètres, le trottoir étant surélevé de 11 marches par rapport à la chaussée de sorte que la visibilité extérieure du théâtre est amoindrie. Il existe un accès secondaire

par la rue Bérenger utilisé par les artistes et les décors dont il n’est pas démontré par la locataire qu’il n’était pas utilisable à la date de renouvellement du bail.

L’expert judiciaire a relevé l’absence de vraies loges, de surfaces administratives et d’équipements scénographiques modernes.

A la date du renouvellement du bail, le nombre de places est de 495 places vendables, ce qui n’est pas discuté par les parties. Il s’agit d’un théâtre de capacité moyenne.

L’expert judiciaire, M^me I B, a retenu un prix moyen 'normatif’ de 31 euros la place sur le fondement du rapport de la Cour des comptes de 2014 portant sur l’activité de 'L’association pour le soutien du théâtre privé’ entre 2007 et 2012 dont il ressort un prix moyen des théâtres privés parisiens de l’ordre de 31 euros la place. Toutefois le prix retenu par l’expert judiciaire est une moyenne statistique calculée sur les prix moyens des places des théâtres privés parisiens dont la jauge varie de 150 à 1032 places alors que l’expert elle-même reconnaît que le prix moyen progresse à proportion de la capacité ; par conséquent ce prix 'normatif', non représentatif et dont il n’est pas établi qu’il correspondrait aux usages de la profession, doit être écarté.

M^me A B a, dans un tableau reprenant la programmation détaillée de l’année 2012, relevé, à partir des recettes TTC réalisées par le théâtre DEJAZET un prix moyen par séance de 23 euros, hors places gratuites, ce qui correspond au prix moyen retenu par M. X. La cour relève que le tableau figurant au rapport d’expertise judiciaire mentionne les deux spectacles (le Bal des Pompiers et la compétition de Pole Dance) que la bailleresse reproche à M. X d’avoir oublié. Il convient donc de retenir ce prix de 23 euros.

Toutefois, selon la méthode de la jauge, il importe de déterminer la recette théorique de sorte qu’il convient de réintégrer les places gratuites comme le soutient la bailleresse.

Il y a 6 078 entrées gratuites, au vu du rapport de M^me A B, sur un total de 32 082 entrées, soit 26 004 entrées payantes.

Il convient de réintégrer les entrées gratuites aux recettes :

—  6 078 x 23 euros = 139 794 euros TTC + 601 269 euros TTC (recettes TTC hors places gratuites figurant dans le tableau de M^me A B)

Il s’ensuit que le prix moyen par séance est le suivant (741 043 euros /26 004) : 28, 49 euros, arrondi à 28,50 euros.

La recette théorique journalière est corrigée par un coefficient, compris entre 4 et 7, qui tient compte notamment de la spécificité du théâtre et de son emplacement.

Si l’expert judiciaire et M. Y ont proposé un coefficient de 6, M. X a proposé un coefficient de 4,75.

Les parties ne discutent pas le nombre moyen de séances journalières théoriques proposé par l’expert judiciaire (une séance).

Au regard de l’emplacement très favorable à la date du 1^er janvier 2013 pour l’activité de salle de spectacle et plus précisément de théâtre exercée par la société SEDAC ; de la capacité moyenne de la salle de belle qualité décorative dans la tradition des théâtres anciens ; d’une très bonne desserte par les transports en commun mais un stationnement difficile, de la faible visibilité extérieure du théâtre ; du transfert sur l’exploitant de charges exorbitantes (impôts fonciers, travaux de mise aux normes et une partie des grosses réparations) ; de l’absence de vraies loges et de surfaces administratives

contraignant la locataire à louer des locaux annexes et à l’absence d’équipements scénographiques modernes, un coefficient de 5,5 sera retenu, soit une valeur locative annuelle en principal de : 495 places vendables x 28,50 euros x 5,5 x 1 (nombre moyen de séances journalières théoriques) = 77 591,25 euros, arrondie à 77 591 euros.

S’agissant de la méthode de recoupement par fauteuil, l’expert judiciaire a relevé des prix par fauteuil compris entre 171 euros et 350 euros pour La Grande Comédie sis à Paris 8^e, la Comédia à Paris 10^e, le théâtre Hébertot et Petit Hébertot à Paris 17^e, Théâtre de la Renaissance à Paris 10^e , théâtre des Mathurins à Paris 8^e et l’Olympia à Paris 9^e. Si ces références, à l’exception de l’Olympia, portent sur une activité similaire à celle du théâtre Dejazet, il convient d’y apporter des correctifs en raison d’une localisation et configuration différente, M. Z relevant à juste titre qu’il est 'difficile de comparer plusieurs théâtres entre eux, chaque local étant unique'.

Au regard de l’emplacement très favorable à la date du 1^er janvier 2013 pour l’activité de salle de spectacle et plus précisément de théâtre exercée par la société SEDAC ; de la capacité moyenne de la salle de belle qualité décorative dans la tradition des théâtres anciens ; d’une très bonne desserte par les transport en commun mais un stationnement difficile, de la faible visibilité extérieure du théâtre ; de l’absence de vraies loges et de surfaces administratives et des prix pratiqués pour d’autres théâtres, le prix par fauteuil peut être fixé à la somme de 177 euros, soit une valeur locative de (177 x 495 fauteuils) de 87 615 euros.

Eu égard au transfert sur l’exploitant de charges exorbitantes étant relevé que toutefois seule une partie de l’article 606 est transférée, transfert dont il n’est pas établi que les baux des théâtres cités en référence comprendraient des clauses similaires, il convient d’appliquer un abattement de 7% , soit une valeur locative de 81 481 euros.

La valeur de recoupement par fauteuil étant cohérente avec la valeur locative évaluée par la méthode dite à la jauge, il convient de retenir la valeur locative selon la méthode dite à la jauge, conforme aux usages, de 77 591euros (arrondie) à compter du 1^er janvier 2013.

Par conséquent le jugement de première instance, qui a retenu une valeur locative de 92 000 euros, sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes

S’agissant de la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative pour lequel une expertise était nécessaire et de l’intérêt des parties, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l’expertise.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La BANQUE DE FRANCE qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris sur le montant de la valeur locative du bail renouvelé au 1^er janvier 2013,

Le confirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe à la somme de 77 591 euros par an HT/HC à compter du 1^er janvier 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la BANQUE DE FRANCE bailleresse et la SA SEDAC (Société d’Exploitation d’Art Cinématographique) preneuse, pour les locaux sis à Paris 3^e, […] et […].

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la BANQUE DE FRANCE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE