22/03/2022

ARRÊT N°250/2022

N° RG 21/02102 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OEX5

CBB/MB

Décision déférée du 27 Avril 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 20/1583)

D E

J Z -B

SARL ESTOLOSA

C/

H X

F X

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTS

Monsieur J Z-B

[…]
Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Laurence DUPUY-JAUVERT, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

SARL ESTOLOSA au capital de 31 000 euros inscrite au RCS de Toulouse prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Laurence DUPUY-JAUVERT, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur H X

[…]

[…]

Représenté par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame F X

[…]

[…]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS
Suivant bail en date du 27 octobre 2003 renouvelé en 2013, la Sarl Tubsud représentée par son gérant M. X, a consenti à la Sarl Estolosa la location à usage commercial d’un terrain pour l’exploitation d’un golf situé Lieu dit […] parcelle cadastrée ZC 87.

Suivant convention d’occupation précaire à titre gratuit en date du 29 août 2013, M. X a consenti à M. Z-B la mise à disposition d’un bâtiment situé sur la parcelle attenante ZC 124 où la Sarl entrepose divers équipements et voiturettes du golf. A côté de ce bâtiment, se trouve une maison constituée d’une ancienne ferme appartenant à M. X qui a été vendue en 2020 à M^me Y.

La convention a été dénoncée le 3 décembre 2019 à effet au 4 septembre 2020.

M. X demande l’expulsion des lieux de M. Z alors que ce dernier fait valoir qu’une action au fond est engagée depuis août 2020 pour la requalification de l’acte et son rattachement au bail commercial.

PROCEDURE

Par acte en date du 19 octobre 2020, Monsieur X a fait assigner Monsieur Z-B devant le Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en matière de référés pour obtenir la libération des lieux, son maintien constituant un trouble manifestement illicite, son expulsion ou celle de tout occupant du bâtiment au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame X et la SARL Estolosa sont intervenues volontairement à l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 27 avril 2021, le juge a':

- déclaré recevable l’intervention volontaire de M^me F M-N épouse X,

- déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL Estolosa,

- constaté que l’acte de donation transmettant la propriété du hangar litigieux à M^me X est produit aux débats et débouté Monsieur Z-B et la SARL Estolosa de leurs autres demandes de communication,

- dit que le maintien de Monsieur J Z-B dans le hangar objet de la convention d’occupation précaire à titre gratuit en date du 29.08.2013 constitue un trouble manifestement illicite,

- ordonné l’expulsion de Monsieur J Z-B ou de tout occupant de son chef du bâtiment qu’il occupe actuellement à Dremil Lafarge la Ferme Borde Haute à usage d’entrepôt au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

- dit irrecevables les demandes reconventionnelles en provision et expertise articulées par la SARL Estolosa,

- dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de remise en fonctionnement de l’installation électrique sous astreinte en l’absence de toute voie de fait ou désordre,

- rejeté toutes les autres demandes des parties,

- condamné Monsieur Z-B à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par déclaration en date du 6 mai 2021, Monsieur Z-B et la SARL Estolosa ont interjeté appel de l’ordonnance.

L’ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués, à l’exception de celles qui ont’déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL Estolosa et, dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de remise en fonctionnement de l’installation électrique sous astreinte en l’absence de toute voie de fait ou désordre.

Par ordonnance du 30 juin 2021, le premier président a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur Z-B et la SARL Estolosa, dans leurs dernières écritures en date du 27 janvier 2022 demandent à la cour au visa des articles 542, 564, 905-2, 910-4 du code de procédure civile, 1219, 1240 du code civil, L145-1 et suivants du Code de Commerce, R5132-66 du Code de Santé publique, et R4216-1 à 34 du code du travail, de':

- infirmer l’ordonnance de référé du 27 avril 2021,

- débouter Monsieur H X de l’intégralité de ses demandes,

- débouter également Madame F M-N de l’intégralité de ses demandes,

y ajoutant,

- écarter le moyen tendant à soutenir que l’appel est dépourvu d’objet et, plus généralement, toute idée de défaut d’intérêt à maintenir le présent recours,

- ordonner la réintégration de la SARL Estolosa et Monsieur Z-B dans le hangar,

- condamner in solidum, Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 10.000€ à titre de provision pour exécution abusive.

A titre reconventionnel,

- faire injonction à Monsieur et Madame X de justifier et produire sous astreinte définitive de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

*l’acte authentique de vente de la ferme à usage d’habitation aux époux A par acte reçu par Maître C,

- condamner in solidum Monsieur et Madame X à payer à la SARL Estolosa et Monsieur Z-B la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner in solidum Monsieur et Madame X aux entiers dépens.

Ils exposent que':

- le 28 janvier 2021 les bailleurs ont fait délivrer à la Sarl Estolosa un congé avec refus de renouvellement du bail commercial et une expertise a été ordonnée par le tribunal judiciaire le 29 juillet 2021 en vue d’évaluer l’indemnité d’éviction'; le 15 décembre 2021 M. et M^me X les ont assignés pour voir ordonner l’enlèvement du chapiteau et la destruction du chemin d’accès';

- par assignation du 14 août 2020 ils ont assigné le bailleur pour voir requalifier le bail d’entrepôt en bail commercial,

- M. Z-B a quitté les lieux le 29 juillet 2021 en exécution de la décision ce qui ne signifie pas que l’appel n’a plus d’objet, alors qu’il demande sa réintégration et des dommages-intérêts à titre provisionnel,

- ils évoquent l’existence d’une contestation sérieuse au regard de l’instance au fond visant la requalification de la convention en un bail commercial verbal portant sur le hangar, s’agissant d’un local accessoire à l’exploitation commerciale des lieux'; une décision d’expulsion pourrait entrer en contradiction avec la décision au fond et une remise en état ne pourrait intervenir eu égard aux projets de Madame X de transformer le hangar en maison d’habitation,

- la dénonciation de la convention ne fait pas obstacle à l’exécution de l’article V -3 qui fait obligation au bailleur de maintenir l’alimentation en eau et en électricité de l’exploitation commerciale de la Sarl malgré la dénonciation de la convention d’occupation précaire'; le défaut d’exécution de cette clause autorisait l’occupante à se maintenir dans les lieux,

- la résiliation de la convention et l’expulsion nuisent à l’exploitation et la pérennité de son fonds par la Sarl et aucune solution alternative n’est possible s’agissant de l’entreposage des machines outils, produits phytosanitaires, carburant et, voiturettes utiles au golf sans compter les risques de vol'; le stockage en extérieur est impossible'; la Sarl doit disposer d’un entrepôt d’au moins 200 m² et les bâtiments loués ne sont pas adaptés à l’usage d’entretien de l’exploitation du golf ; il n’existe pas d’autres emplacements possibles considérant la configuration des lieux en pente dans une zone protégée non constructible et l’absence de voie carrossée,

- un abri précaire a été installé mais ce ne peut être qu’une solution temporaire,

- en raison de la situation sanitaire la Sarl a suspendu son activité pendant de longs mois, sa situation économique est fragile,

- en vertu de l’article 9 de la convention M. X a sollicité la liquidation de l’astreinte à la somme de 63'000 €, cet appel incident du 23 juillet 2021 est tardif et donc irrecevable en application de l’article 905- 2 et, il s’agit d’une prétention nouvelle irrecevable en application de l’article 564, au demeurant cette question relève de la compétence du juge de fond’ puisqu’elle est conditionnée à l’examen de l’inexécution de l’obligation.

Monsieur et Madame X, dans leurs dernières écritures en date du 22 octobre 2021 demandent à la cour au visa des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, de':

- constater l’appel de Monsieur J Z-B dénué d’objet,

- confirmer purement et simplement la décision entreprise ayant prononcé l’expulsion de Monsieur J Z-B ou tout occupant de son chef,

- constater que le maintien de Monsieur J Z-B dans les lieux loués, au-delà de la date du 4 septembre 2020, constitue un trouble manifestement illicite,

- ordonner l’expulsion de Monsieur J Z-B ou de tout occupant de son chef du bâtiment qu’il occupe actuellement à Dremil-Lafage, la Ferme Borde Haute, à usage d’entrepôt au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

- débouter Monsieur J Z-B et la SARL Estolosa de l’intégralité de leurs demandes incidentes ou reconventionnelles sans lien avec le présent litige,

- rejeter l’intervention volontaire de la SARL Estolosa,

- débouter Monsieur J Z-B et la SARL Estolosa de l’intégralité de leurs demandes et notamment celle liée à la réintégration dans les lieux ou à l’allocation de dommages et intérêts à titre provisionnel,

- condamner Monsieur J Z-B au paiement de la somme de 65 600,00euros correspondant à l’astreinte courue entre le 4 septembre 2020 et le 29 juillet 2021, soit 328 jours à 200,00 euros par jour,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils répliquent que':

- M. X a dû résilier la convention d’occupation précaire puisqu’il vient de vendre sa maison,

- le bail commercial et cette convention sont deux actes distincts'; l’appelant opère entre ces actes une confusion injustifiée pour se maintenir dans les lieux,

- la saisine du juge du fond en vue de la requalification de la convention n’exclut pas la compétence du juge des référés pour voir constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, ce qui est constitué par le maintien de l’occupant dans les lieux malgré la résiliation,

- la requalification en accessoire au bail commercial n’a aucune chance de prospérer': rien dans le bail commercial ne permet de considérer que le hangar est inclus dans l’assiette du bail'; les termes de la convention démontrent la volonté des parties d’exclure le hangar de l’assiette du bail'; et le renouvellement du bail en 2013 n’en fait pas état ; la seule introduction d’une instance au fond ne suffit pas,

- la libération des lieux est urgente': ils ont l’intention de transformer le bâtiment en leur habitation principale ce qui a toujours été leur projet'; ils ont laissé un préavis de neuf mois pour permettre à l’occupant de s’organiser'; un permis de construire a été obtenu'; ils ont vendu leur maison principale, ancien domicile, durant l’été 2020,

- ils n’ont pas à produire l’acte de vente consentie auprès d’un tiers, ce qui est hors débat,

- il est dû en application de l’article neuf de la convention une clause pénale en raison du défaut de libération des lieux,

- en raison de la reprise des lieux opérée suivant procès-verbal du 29 juillet 2021, l’instance d’appel n’a plus d’objet si ce n’est l’appel incident en liquidation de l’astreinte actualisée à la somme de 65'600 € pour 328 jours,

- la mise à exécution de l’ordonnance de référé n’a rien d’illicite et ne peut donc justifier une demande de dommages-intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2022.

MOTIVATION

L’exécution de la décision de première instance assortie de plein droit de l’exécution provisoire n’a pas pour effet de vider l’instance d’appel de son objet ou d’intérêt, la cour étant saisie de la critique de la décision ayant ordonné l’expulsion de M. Z-B après avoir dit que le maintien de l’occupant dans les lieux à la suite du congé du 3 décembre 2019 à effet au 4 septembre 2019 et de la sommation du 18 août 2020 constituait un trouble manifestement illicite. De sorte qu’en cas d’infirmation, l’appelant sollicite sa réintégration dans les lieux, ce qui est l’objet du litige et l’exécution de la décision sans attendre le résultat de l’appel en cours se fait aux risques et périls de ceux qui en prennent l’initiative. L’appel est donc recevable.

Par ailleurs, la décision sera confirmée en ce qu’elle a déclarée recevable l’intervention volontaire de la Sarl Estolosa et en ce qu’elle est l’occupante du bâtiment litigieux.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire.

La condition de l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise par l’article 835 al. 1er ; pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’occupation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété, droit constitutionnel, et donc un trouble manifestement illicite que le juge des référés est en droit de faire cesser.

En l’espèce, le bail commercial du 27 octobre 2003 a été consenti à la Sarl Estolosa par la Sarl Tubsud dont M. I X était le gérant. Ce bail a été reconduit le 29 août 2013 par la SCI Tubsud dont le gérant est H X au profit de la Sarl Estolosa.

La convention en litige dénommée «'bail d’entrepôt'» a été consentie par M. H X à M. J B. Les parties à ces deux conventions sont donc totalement distinctes.

Cette convention a été consentie à titre gratuit pour une durée indéterminée dans l’attente de la réalisation du projet de cession immobilière envisagée par M. X. Les termes de la convention sont très explicites à cet égard et M. Z-B ne pouvait l’ignorer.

En effet, au paragraphe « Exposé'» il est clairement indiqué que M. X est propriétaire d’un ensemble immobilier dont un bâtiment constituant sa résidence principale et diverses annexes non utilisées qu’il se réserve le droit de vendre dans les années à venir'; «'l’occupant a manifesté le désir que, dans l’attente de l’aboutissement de ce projet de cession, la jouissance d’une annexe lui soit conférée, pour y entreposer exclusivement des machines-outils de jardinage lui permettant d’entretenir le golf que sa société exploite à proximité et des voitures de golf appartenant à cette dernière. En conséquence, il a été convenu que le propriétaire consentirait exceptionnellement à M. J B et exclusivement à ce dernier une convention d’occupation précaire dans les conditions indiquées ci-dessous'». Le caractère précaire de l’occupation rappelé également au paragraphe III du bail, était donc clairement visé.

La convention consentie pour une durée indéterminée «'pourra prendre fin à tout moment à la demande de l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de 9 mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception sans que cette demande ait besoin d’être motivée'».

M. X a délivré congé le 3 décembre 2019 en respectant le délai de préavis conventionnel de 9 mois. Ainsi au 4 septembre 2020 l’occupant devait avoir quitté les lieux.

Pour considérer que son maintien dans les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite M. Z-B oppose':

- l’action engagée par assignation du 18 août 2020, à la suite de la délivrance du congé et à quelques jours de sa prise d’effet, en revendication de la commercialité du bâtiment en ce qu’il est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce de la Sarl Estolosa. Or, le paragraphe III de la convention précise que M. B «'ne pourra en aucun cas revendiquer le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L 145-1 et R145-1 et suivants du code de commerce'»'; de sorte que la contestation de la nature du bail du bâtiment ne peut constituer une contestation sérieuse du trouble né de son maintien dans les lieux passé le délai du congé,

- le défaut d’exécution de l’article V-3 de la convention qui fait obligation au bailleur de maintenir l’alimentation en eau et en électricité de l’exploitation commerciale de la Sarl malgré la dénonciation de la convention d’occupation précaire autorisant donc l’occupante à se maintenir dans les lieux'; cette clause indique qu’en cas de dénonciation du présent contrat par le propriétaire, ce dernier s’engage à fournir une alimentation en eau et électricité au profit de la Sarl Estolosa avec laquelle un bail commercial est conclu avec le bailleur, à la charge de ce dernier à la limite de la propriété dudit bail commercial'; or, si l’inexécution de cette obligation permet au juge de contraindre le bailleur en application de l’article 835 al 2, elle ne peut constituer la contestation sérieuse du trouble manifestement illicite né du maintien dans les lieux passé le congé’dès lors que l’obligation du service en eau et électricité auquel le bailleur s’est engagé à l’égard de la société tierce à la convention est sans rapport avec l’occupation illicite du bâtiment,

- l’absence de solution alternative pour l’exploitation du fonds de la Sarl Estolosa qui justifierait le maintien dans les lieux'; or, cette circonstance ne peut constituer une contestation sérieuse du trouble manifestement illicite dès lors que dès l’origine, M. Z-B connaissait la précarité de la situation, que le bailleur lui avait clairement signifié son intention de reprendre le bâtiment pour vendre, qu’il s’est donc engagé en toute connaissance de cette précarité et que pendant toute la durée du bail et du préavis, il ne rapporte pas la preuve d’avoir recherché une solution autre que l’occupation de ce bâtiment.

L’expulsion des lieux considérant le maintien abusif de la Sarl Estolosa apparaît la seule disposition applicable qui, au demeurant, n’apparaît pas disproportionnée au but poursuivi constitué par la reprise de la propriété des lieux par son propriétaire et aux intérêts des seules parties concernées par la convention soit M. X et M. Z-B.

La demande reconventionnelle de la Sarl Estolosa et M. Z-B visant la production sous astreinte définitive de l’acte authentique de vente de la ferme à usage d’habitation aux époux A par acte reçu par Maître C, se heurte à une contestation sérieuse née de la clause IV du bail précaire qui dispose que le congé pour reprise par le bailleur ou pour délaissement par le locataire n’a pas à être motivé. De sorte que M. X n’a pas à produire l’acte de vente immobilière concernant le bâtiment anciennement loué sachant par ailleurs, que la vente était envisagée dès l’origine, ainsi qu’il était indiqué au premier paragraphe de la convention.

Dans ces conditions, la décision sera confirmée en toutes les dispositions soumises à la cour sachant qu’en cause d’appel et à la lecture des dernières conclusions des appelants, ils ont renoncé aux demandes de rétablissement des services d’eau et d’électricité dans le practice et le hangar, de provision et d’expertise.

Les appelants succombant en leur demande de réintégration des lieux, leur demande de dommages et intérêts pour exécution abusive est sans objet et ils en seront déboutés.

La demande de liquidation d’astreinte par M. et M^me X est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

- Déclare l’appel recevable.

- Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 27 avril 2021 en toutes ses dispositions soumises à la cour.

- Déboute la Sarl Estolosa et M. Z-B de leur demande de dommages et intérêts pour exécution abusive.

- Déclare irrecevable la demande de liquidation d’astreinte formée par M. et M^me X.

- Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la Sarl Estolosa et M. Z-B à verser à M. et M^me X la somme de 1500€.

- Condamne la Sarl Estolosa et M. Z-B aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER 1. O P Q R