ARRET N°

du 10 mars 2020

R.G : N° RG 19/00607 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EUPU

S.A.S. FONCIA I.C.R

c/

C

CEL

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP DELGENES VAUCOIS JUSTINE DELGENES

la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 10 MARS 2020

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 25 février 2019 par le tribunal de grande instance de CHARLEVILLE MEZIERES

SAS FONCIA I.C.R

Dont le siège social est […] ayant établissement sous l’enseigne 'FONCIA CAPITAINE’ […]

Représentée par M^e Christophe VAUCOIS de la SCP DELGENES VAUCOIS JUSTINE DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMEE :

Madame B D C épouse X

[…], […]

[…]

Représentée par M^e Philippe BOUCHER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau des ARDENNES, et Maître Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller, rédacteur

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 février 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS , PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 29 février 2000, Madame B C épouse X (Madame X) est devenue propriétaire d’un appartement F 5 réunissant les lots n°3,4 et 6 au premier étage de la copropriété de l’immeuble sis 87/89 cours Briand à Charleville-Mézières.

Les fonctions de syndic de la copropriété susdites ont été confiées à la société par actions simplifiée Foncia Icr (la société Foncia).

Des infiltrations d’eau ont affecté l’immeuble et plusieurs de ses appartements, dont celui de Madame X.

Le 26 février 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a décidé d’engager des travaux de couverture, zinguerie et maçonnerie pour mettre fin aux désordres, et en a confié l’exécution au syndic.

Madame X s’est plainte de désordres occasionnés par ces travaux.

Le 30 janvier 2018, Madame X a assigné la société Foncia devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, en réparation de ses préjudices.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame X a demandé la condamnation de la société Foncia aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat par huissier de justice du 17 octobre 2016, avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer les sommes de:

—  24 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice pécuniaire;

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral;

—  5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Foncia a demandé de:

A titre principal:

— dire et juger qu’il n’existe aucune lien de cause à effet entre la pose d’un bardage en façade extérieure sans

déclaration administrative préalable, et l’absence de location de l’appartement;

— dire et juger qu’en l’absence de lien de causalité, il ne peut y avoir droit à indemnisation;

— constater que l’enlèvement des garde-corps des fenêtres de l’appartement de Madame X a été de la seule initiative personnelle de l’Eurl Nord Est Toitures, et n’est aucunement de son fait;

— constater que ce retrait des garde-corps a été décidé par l’Eurl Nord Est Toitures en raison de ce qu’ils étaient vétustes et menaçaient de tomber sur le trottoir;

— constater que ce retrait des garde-corps trouve son origine dans le défaut d’entretien par Madame X de son propre appartement, ce qui constitue une faute de sa part;

— dire et juger que la faute d’un tiers et la faute de la victime sont exonératoires de responsabilité;

en conséquence;

— débouter Madame X de l’ensemble de ses prétentions;

Subsidiairement, pour le cas où une faute serait retenue contre elle;

— constater que Madame X n’établit pas la preuve de l’impossibilité de relouer, laquelle lui incombe pourtant, ne justifiant aucunement des démarches qu’elle aurait entreprises aux fins de location et de refus de la part de locataires potentiels de contracter avec elle;

— constater, en tout état de cause, que le retard pris dans la remise dans l’état antérieur incombe exclusivement à l’Eurl Nord Est Toitures;

— constater que Madame X ne prouve pas que son état de santé aurait été altéré;

— constater que les problèmes d’infiltration d’eau rencontrés dans son appartement ne sont aucunement de son fait, et ne peuvent en conséquence entrer en considération dans le montant de l’indemnisation d’un éventuel préjudice, par ailleurs non établi dans son quantum ni même dans son principe, les difficultés de la vie quotidienne auxquelles chacun est exposé ne présentant aucune caractère anormal;

— constater que Madame X ne prouve pas qu’elle aurait vendu cet appartement moins de 8000 euros qu’il aurait dû l’être;

— dire et juger qu’un déclin des prix du marché immobilier sur Charleville-Mézières, facteur non démontré en preuve, ne peut entrer en ligne de compte puisque étant sans lien de causalité avec une éventuelle faute, d’ailleurs inexistante ainsi que précédemment démontré;

— constater qu’en tout état de cause Madame X n’établit aucunement qu’elle aurait disposé d’un acquéreur pour 100 000 euros, de sorte qu’il s’agirait d’un préjudice purement hypothétique, donc non indemnisable;

— constater qu’une mauvaise remise en état de la façade, après dépose du bardage, ne lui incomberait aucunement, mais exclusivement à l’Eurl Nord Est Toitures;

En conséquence,

— débouter Madame X de l’ensemble de ses prétentions, et la condamner aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 25 février 2019, le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières

a:

— condamné la société Foncia à payer à Madame X la somme de 24 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice pécuniaire;

— condamné la société Foncia à payer à Madame X la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral;

— débouté Madame X de sa demande de dommages-intérêts pour baisse anormale du prix de vente;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties;

— condamné Madame X aux entiers dépens avec distraction au profit du conseil de la société Foncia, et à payer à celle-ci la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 7 mars 2019, la société Foncia a relevé appel de ce jugement.

Le 21 janvier 2020, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:

— le 16 août 2019 par la société Foncia, appelante;

— le 15 janvier 2020 par Madame X, intimée.

Par voie d’infirmation, la société Foncia demande le débouté intégral des prétentions de Madame X, et la condamnation de celle-ci aux dépens des deux instances avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Madame X demande la confirmation intégrale du jugement, et la condamnation de la société Foncia à lui payer une somme supplémentaire de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral résultant de la présente procédure en cause d’appel.

Elle demande encore la condamnation de la société Foncia aux dépens d’appel avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

MOTIVATION:

Sur les fautes du syndic:

Madame X recherche la responsabilité délictuelle de droit commun, fondée sur l’article 1382 ancien du code civil, applicable au litige, à l’égard de la société Foncia, en sa qualité de syndic de la copropriété litigieuse.

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment tenu d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il est tenu d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Définissant le logement décent comme répondant aux caractéristiques qu’il définit en son article 1er, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise en son article 2 que le logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à l’obligation, pour les dispositifs de retenue des personnes, dans le

logement et dans ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, de se trouver dans un état conforme à leur usage.

Il résulte du décret du 30 janvier 2002 susdit que le garde corps est un dispositif de sécurité pour les personnes, de telle sorte que le logement qui en dépourvu perd sa décence, et partant perd son usage d’habitation.

Lorsque l’immeuble est classé, ou se situe dans le champ de visibilité d’un immeuble lui-même classé, il ressort de l’article L. 621-32 du code du patrimoine, dans sa version applicable du 24 mars 2012 au 9 juillet 2016, applicable au présent litige, que les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un tel immeuble, bâti ou non bâti, sont soumis à l’autorisation préalable de l’autorité administrative, prise après avis de l’architecte des Bâtiments de France.

En l’espèce, il est constant que les travaux votés par le syndicat des copropriétaires le 26 avril 2012 (couverture, zinguerie, maçonnerie) était consécutifs à de multiples infiltrations affectant l’immeuble tant dans ses parties communes que privatives.

Les travaux votés par le syndicat ont commencé en octobre 2012 et se sont achevés en avril 2013.

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 26 février 2013, et de ses annexes, que ces travaux, confiés à l’entreprise Nord Est Toiture, ont notamment compris des travaux de zinguerie, qui ont modifié l’aspect initial extérieur de l’immeuble, et qui nécessitaient donc, préalablement à leur réalisation, une déclaration de travaux soumise à l’avis préalable de l’architecte des bâtiments de France, puisque l’immeuble était situé dans un secteur protégé.

Or, aucune autorisation préalable n’a été présentée ou obtenue de l’autorité administrative compétente, tandis qu’il résulte notamment de l’avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine des Ardennes du 11 décembre 2013 et du rapport de la direction régionale des affaires culturelles du 8 janvier 2014 que l’immeuble était situé en secteur sauvegardé.

En outre, il ressort des éléments versés au dossier que depuis le 22 février 2013 au moins, l’exécution de ces travaux de bardage a conduit à la dépose et la disparition des gardes-corps posés sur trois fenêtres de l’appartement de Madame X.

Madame X vient faire reproche au syndic, après l’exécution des travaux votés par le syndicat, achevés en avril 2013, ayant conduit à la dépose des gardes corps pour permettre le bardage en zinc, de n’avoir accompli aucune diligence pour procéder à la repose ou au remplacement des gardes corps, reprochant par la même au syndic son inertie fautive.

Madame X reproche encore au syndicat d’avoir engagé les travaux, en secteur protégé, en ne respectant pas les prescriptions légales et réglementaires y afférentes susdites.

* * * * *

Il résulte de l’avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine des Ardennes du 11 décembre 2013 que les gardes corps supprimés étaient indispensables en termes de sécurité.

Le rapport de la direction régionale des affaires culturelles du 8 janvier 2014, faisant suite au déplacement sur les lieux de ce service le même jour, met en évidence que:

— les travaux de zinguerie réalisés dans une teinte sombre sont très visibles, et viennent masquer les éléments de modénature intéressants (encadrement des baies);

— la mise en place de ces éléments a supprimé les gardes corps, qui, en plus d’assurer la sécurité des habitants,

participent au dessin de la façade (il s’agissait probablement de gardes-corps en fond moulée comme à l’étage supérieur);

— compte tenu de l’implantation de l’immeuble en secteur sauvegardé et de sa qualité architecturale, il convient de procéder à une dépose des éléments non autorisés préalablement, et de restituer les garde-corps (soit par ceux déposés s’ils sont encore en possession de l’entreprise, soit par un modèle simple avec lisse en bois);

— ces derniers travaux devant être examinés par les copropriétaires, un délai est donné pour entreprendre la dépose;

— en tout état de cause, le syndic devait informer le service territorial de l’architecture et du patrimoine des Ardennes de l’avancée du dossier au plus tard début avril 2014.

Il apparaît en outre que malgré les nombreux rappels émanant tant de Madame X, que de la commune ou de la Drac, et dont elle ne dénie pas avoir eu connaissance, le syndic n’a fait procéder à la dépose de la zinguerie et la remise en état du garde-corps qu’au mois de mars 2016.

C’est de manière inopérante que la société Foncia se prévaut de ses diligences ayant trait au rendez-vous avec l’architecte des Bâtiments de France du 8 janvier 2014, dont rapport cité plus haut, et de ses prises de contact avec l’entreprise Nord Est Toiture les 6 décembre 2013 et 3 janvier 2014, convoquant notamment cet entrepreneur à cette réunion.

En effet, il convient de relever que cette réunion, dont les conclusions sont sus rapportées, n’ont fait que confirmer le désordre initial, sans y mettre fin, sans que les rares contacts de la société Foncia avec la société Nord Est Toitures, infructueux, et sans demande avec d’autres entrepreneurs, ne soient de nature à infléchir le constat global d’une négligence prolongée de la société Foncia.

Cette négligence est d’autant plus avérée qu’à compter de son courrier du 19 novembre 2014, la société Foncia demande à l’assureur de protection juridique de Madame X d’adresser l’ensemble de ses réclamations directement à la société Nord Est Toiture, manifestant ainsi son désintérêt pour la suite de l’affaire.

Pour justifier la dépose initiale du garde-corps, la société Foncia soutient désormais que celle-ci était rendue nécessaire par l’état des gardes corps, menaçant ruine, à laquelle se devait de procéder la société Nord Est Toiture en qualité d’entrepreneur normalement soucieux de sécurité.

Non sans contradiction, la société Foncia, se prévaut aussi de cette dépose comme d’une faute d’un tiers, exonératoire de sa propre responsabilité.

Elle souligne notamment que les devis présentés par la société Nord Est Toiture ne prévoyaient aucune prestation de dépose des garde-corps.

Cependant que c’est l’inertie prolongée de la société Foncia à procéder à la repose ou au remplacement des garde-corps enlevés par la société Nord Est Toiture, après l’achèvement des travaux en avril 2013, qui a généré le dommage subi par Madame X, c’est vainement que l’appelante en appelle au fait de ce tiers, étranger à sa propre faute génératrice du dommage.

En n’accomplissant aucune diligence tendant à la repose ou au remplacement des gardes corps après l’achèvement des travaux en avril 2013, la société Foncia a commis une faute.

En n’observant pas les dispositions légales ou réglementaires propres à la réalisation des travaux en secteur sauvegardé, dont l’exécution lui avait été confiée par le syndicat des copropriétaires, le syndic a commis une autre faute.

Sur les préjudices de Madame X:

De manière liminaire, il conviendra d’observer l’absence de tout lien de causalité entre les préjudices dont se prévaut Madame X, développés ci-dessous, et l’irrespect fautif par la société Foncia des dispositions légales ou réglementaires propres à la réalisation des travaux en secteur sauvegardé.

Sur l’impossibilité de relocation:

L’inertie fautive du syndic quant à la repose de ses garde-corps du mois de février 2013 à mars 2016 a empêché la jouissance paisible par Madame X, du fait des travaux de bardage et notamment de l’absence de garde-corps, élément de sécurité indispensable.

L’absence de remplacement des garde-corps, élément indispensable à la décence du logement, et partant à son usage d’habitation, concourt suffisamment à la démonstration de l’impossibilité de relocation de l’appartement de Madame X.

Il est donc inutile de rechercher si cette dernière a justifié de ses démarches aux fins de relocation, et du refus des locataires potentiels.

Il est justifié du paiement par le dernier locataire d’un loyer mensuel de 660 euros, ce y compris la provision sur charges.

Dès lors que les travaux votés par le syndic ont pris fin en avril 2013, et que les garde-corps n’ont été reposés qu’en mars 2016, Madame X a subi sur une période de 35 mois une perte de loyer et provision sur charges de 23 100 euros.

La perte de chance de relouer l’appartement, qui tiendra compte notamment de la situation du bien, sera entièrement réparée par l’allocation d’une indemnité de 20 000 euros, que la société Foncia sera condamnée à payer à Madame X, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs, Madame X, qui a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour baisse anormale du prix de vente de l’appartement, a demandé la confirmation intégrale du jugement: le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’intéressée de ce poste de préjudice.

Sur le préjudice moral:

Les nombreuses démarches dont Madame X a justifié par ses divers mails et courriers suivis de réponses dilatoires, et les tracas résultant de la longue inertie de la société Foncia, mis en évidence notamment par les attestations de Mesdames Z et A, ont généré un préjudice moral, qui sera entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 5000 euros, que la société Foncia sera condamnée à payer à Madame X, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral généré par la procédure d’appel:

En produisant un certificat médical du 11 juin 2019, Madame X soutient que la procédure d’appel génère de nouveau un préjudice moral.

Cependant, Madame X ne démontre pas l’intention dolosive ou malicieuse de l’appelante, seule à même à faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice, et qui ne se confond pas avec la seule erreur de la société Foncia sur le principe et l’étendue de ses droits, ni avec l’échec de ses prétentions en cause d’appel.

Madame X sera donc déboutée de sa demande indemnitaire à ce dernier titre.

* * * * *

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Foncia de sa demande au titre des frais irrépétibles

de première instance, l’a condamnée aux entiers dépens de première instance avec distraction au profit du conseil de Madame X, et ce sans inclure dans les dépens le constat d’huissier de justice du 17 octobre 2016, qui n’a pas été ordonné en justice, et a condamné la société Foncia à payer à Madame X un somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

La société Foncia sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, sera condamnée aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit du conseil de Madame X, et à payer à celle-ci, conformément à sa demande, une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Y ajoutant:

Déboute Madame B C épouse X de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral généré par la procédure d’appel;

Déboute la société par actions simplifiée Foncia Icr de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne la société par actions simplifiée Foncia Icr aux entiers dépens d’appel et à payer à Madame B C épouse X la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

Ordonne distraction au profit de la Selarl Jurilaw Avocats Conseil, conseil de Madame B C épouse X, de ceux des dépens d’appel dont elle a eu à faire l’avance sans en avoir reçu provision.

Le greffier La présidente