République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 26 Novembre 2020

(n° 115 , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/04117 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MCL

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 Décembre 2018 par le juge de l’expropriation de Melun RG n° 17/00025

APPELANT

Monsieur B X

[…]

[…]

comparant en personne, assisté de M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164 substituée par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

INTIMÉES

Commune LA COMMUNE DE LONGUEVILLE HOTEL DE VILLE

[…]

[…]

Représentée par M. G FORTIN, maire de la commune, assisté par M^e Bruno KERN de la SELARL EARTH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0550 substituée par M^e Elwin BAUCHART, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE

France Domaine

[…]

[…]

représentée par M^me Nathalie LAURENT, comparante en visio conférence, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie-José DURAND, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La commune de Longueville située à 100 km à l’est de Paris et comptant 1800 habitants, présente la double particularité d’avoir son centre-ville occupé sur environ 7 ha par la friche industrielle de l’ancienne usine DEGONG fabricant de tubes sans soudure fermée en 2003, et d’être desservie par la gare SNCF qui est en fait celle de Provins ; dans le cadre d’une liquidation judiciaire de l’entreprise MUELLER EUROPE, Monsieur B X a acquis l’ensemble de cette friche industrielle par adjudication sur saisie pour un prix de 510'000 euros par un jugement d’adjudication du TGI de Melun du 21 septembre 2006 pour y réaliser un ensemble immobilier de logements pour retraités et de bureaux de télétravail ; le projet n’a pas vu le jour et le site est resté inoccupé ; depuis son acquisition, M. X n’a réalisé aucun travaux.

Estimant la partie haute du site d’environ 1 ha inoccupée depuis plus longtemps et particulièrement dangereuse, la mairie de Longueville a initié une procédure de déclaration publique afin de constituer une réserve foncière destinée à terme à recevoir un quartier mixte de logements, d’activités économiques, services, commerces et d’équipements entre la rue I J et la gare SNCF.

Un arrêté préfectoral du 2 février 2017 a ouvert l’enquête publique concernant l’expropriation de parcelles au sein de cette friche industrielle.

Par délibération du 14 juin 2016 rendue opposable aux tiers le 16 juin 2016, la mairie de la Commune de Longueville a adopté un plan local d’urbanisme qui délimite et qualifie 1'emprise en cause de zone 2 AUM ; par délibération du 14 juin 2016, elle a instauré un droit de préemption urbain sur notamment la zone 2 AUM ; les biens en cause ne sont pas compris dans une zone d’aménagement différé.

L’ordonnance d’expropriation selon M. X a été rendue le 5 juillet 2017.

Est concerné par l’opération , M. X, propriétaire des parcelles cadastrées […] d’une superficie

de 3.943 m², […] d’une superficie de 124 m2, […] d’une superficie de 1.908 m2, […] d"une superficie de 4.043 m2, […] d’une superficie de 367 m2, […] d’une superficie de 1.131 m2, et AH 247 d’une superficie de 56 m2, toutes sises à Longueville.

Le bien exproprié d’une superficie totale de 11 123 m2 regroupe sept parcelles :

— […] d’une superficie de 3 943 m² surmontée pour les quatre cinquièmes d’un bâti industriel, le reste en friche, située entre les rues de Verdun, du Puyat et D E ;

— […] d’une superficie de 124 m² en totalité surmontée d’un bar hôtel restaurant de trois niveaux donnant sur la place de la […], dont les ouvrants sont murés et qui n’a pu être visité ;

— […] d’une superficie de 1 908 m² non bâtie, en nature de bois taillis, entourée d’un mur d’enceinte, entre la place de la […] et la rue D E ;

— […] d’une superficie de 4 043 m² surmontée d’un bâti industriel donnant sur la rue D E et la rue I J ;

— […] d’une superficie de 367 m² formant une cour bétonnée au sein de la parcelle […] donnant sur la rue I J ;

— […] d’une superficie de 1 131 m² non bâtie, en nature de bois taillis, entourée d’un mur d’enceinte ;

— AH 247 d’une superficie de 56 m² surmontée d’une maison enclavée dans la parcelle […] ;

L’ensemble des parcelles est libre de toute occupation et le site a fait l’objet à la suite d’un rapport d’expertise judiciaire concluant à son délabrement, de trois arrêtés de péril grave et imminent, ordonnant des mesures provisoires nécessaires en date des 20 juin 2015, 9 février 2016 et 11 avril 2016, restés pour partie sans effet, de sorte que la mairie a du engager des travaux de mise en sécurité pour un montant de 43.119, 55 euros.

Faute d’accord sur l’indemnisation la commune de Longueville a, par mémoire visé au greffe le 13 juin 2017, saisi le juge de l’expropriation de Seine et Marne.

Par jugement du 13 décembre 2018, après transport sur les lieux en date du 10 janvier 2018, celui-ci a :

— fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 144 000, 00 euros ;

— condamné la Commune de Longueville à verser à M. X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

M. X a interjeté appel le 14 janvier 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  adressées au greffe, par M. X, appelant, le 12 avril 2019, notifiées le 15 avril 2019 (AR du 17 avril 2019), et le 22 juillet 2019, notifiées le 24 juillet 2020 (AR du 27 juillet 2020, pas d’AR pour la

Selarl Earth Avocats), aux termes desquelles il demande à la cour :

— d’ infirmer le jugement rendu, sauf en ce qu’il lui a alloué une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 6 710 000 euros ;

— de fixer une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- déposées au greffe, par la commune de Longueville, intimée et appelante incidente, le 11 juillet 2019, notifiées le 11 juillet 2019 (AR du 16 juillet 2019), le 22 octobre 2019, notifiées le 28 novembre 2019 ( AR du 2 décembre 2019), et le 28 juillet 2020, notifiées le 30 juillet 2020 (AR du 5 et 6 août 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le Juge de l’expropriation du département de Seine et Marne le 13 décembre 2018 ;

— de fixer l’indemnité totale de dépossession à 101 804 euros comme suit ;

— Indemnité principale : 91 640 euros

— Indemnité de réemploi : 10 164 euros

— de débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner M. X aux dépens ;

— de condamner M. X à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Et dans le second mémoire, de rejeter l’évaluation du commissaire du gouvernement ;

- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 21 juin 2019, notifiées le 23 juillet 2019 (AR du 30 juillet et du 30 août 2019), aux termes desquelles il demande à la cour de ' :

— déclarer recevable 1'appel de Monsieur B X ;

— déclarer non déchu de son appel Monsieur B X ;

— de réformer en cela le jugement de première instance et de fixer l’indemnité à allouer à Monsieur B X, au montant global, remploi inclus, de

232 000 euros ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

Monsieur B X fait valoir que’ :

— Le premier juge n’a donné aucune réponse à son argumentation notamment concernant la méthode et les valeurs dans une motivation lapidaire ;

Concernant le choix de la méthode ;

— Il est critiquable que le premier juge ait retenu la méthode de la récupération foncière ne tenant en compte que la valorisation du terrain ;

— Sur l’état de vétusté et de délabrement ; le mauvais état de certains bâtiments ne doit pas conduire à leur ôter toute valeur. En l’occurrence, si les parties industrielles présentent une toiture par endroit éventrée, il reste des éléments valorisants (façade en brique, portes métalliques ou en bois), l’habitation ne «présente pas de désordres», et les locaux à usage commercial n’ont pas de défauts structurels. S’ensuit, le constat de deux architectes qui, tout en constatant la vétusté du bâti, soulignent qu’il est «structurellement viable» et qu’il « permet sans peine de concevoir un projet de réhabilitation». Enfin, un arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 octobre 2016, dans des circonstances semblables, avait infirmé un jugement n’ayant pris en compte que la valorisation du terrain d’un immeuble dégradé avec arrêté de péril et ayant subi un incendie [Pièce 2] ;

— Sur le coût de démolition ; ce coût n’est défini que selon un devis datant de quatorze ans sur simple forfait, dépourvu de détails et de précisions ;

— Sur le coût de dépollution ; la commune n’établit pas que la pollution concerne le terrain, n’en précise pas l’ampleur, ni le coût réel de dépollution ce qui conduit à considérer que le bâti pourra être, en partie, réaménagé et réhabilité ;

— Ainsi, est à retenir la méthode par comparaison.

Concernant les valeurs de comparaison ;

— Les maisons d’habitation ; des ventes de bâtiments d’entre 80 et 90 m² avec un prix autour de 1900 euros/m² n’ont pas été prises en compte par le premier juge dont l’indemnité ne couvre même pas l’acquisition de deux maisons d’habitation jumelées ;

— Les locaux à usage professionnel et commercial : les valeurs du commissaire du gouvernement sont anciennes et éloignées. Sont proposés des termes de la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières (700 euros /m², 641 euros/m², 603 euros / m² pour locaux industriels et 515 euros/m², 472 euros /m², 452 euros/m² pour des entrepôts) ;

— Les surfaces ; les surfaces doivent être exprimées en SDPHO (Surface Développée Pondérée Hors 'uvre) qui sont pour les constructions à usage industriel de 8 962,30 m², pour usage commercial de 372 m² soit des surfaces utiles de 268 m², et usage d’habitation de 112 m² soit 80,69m² de surfaces utiles ;

— Sur les valeurs : le coefficient d’abattement pratiqué par le commissaire du gouvernement est trop important pour l’habitation et le bâtiment à usage commercial est moins vétuste que le local industriel. Il convient donc de retenir comme suit :

— Construction à usage industriel : 8 962,30 m² x 400 euros = 3 584 920 euros

— Bâtiment à usage commercial : 268 m² x 1500 euros x 0,8 = 321 600 euros

— Habitations : 80, 69 x 2 200 x 0,8 = 142 015 euros

— Terrain : 3 407 m² x 25 euros/m² = 85 175 euros

Total de 4 133 110 euros

— Plus indemnités accessoires : 4 550 000 euros

— Par méthode analytique ; «'sol + constructions'» par évaluations séparées : le terrain en fonction de son usage, localisation, potentialité et de la construction sera évalué à neuf avec application d’un coefficient de vétusté lié à l’état actuel. Selon l’expertise de M. F A expert auprès de la cour d’appel de Paris, la valorisation globale est de 6 097 937 euros qui avec les indemnités accessoires sera arrondie à 6 710 000 euros ;

— Dans son mémoire du 30 juillet 2020 la commune de Longueville verse au débat la pièce 9 sans commentaire.

La commune de Longueville répond que’ :

— Elle souhaite porter à la connaissance de la cour des éléments nouveaux entraînant une modification du montant des indemnités ;

— La méthode de récupération foncière est justifiée ;

— Concernant la réformation du jugement fixant le montant de l’indemnité, il existe une évolution du litige de nature à une demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 567 du Code de procédure civile ;

— Consignation des fonds relatifs au jugement de première instance : la commune de Longueville a consigné les fonds auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Les relevés des états hypothécaires détaillent les inscriptions et privilèges inscrits sur la friche appartenant à M. X, par les services fiscaux de la Seine et Marne pour un montant de 530 099 euros [pièce 4 et 5] ;

— Données techniques : France domaine, le 18 février a évalué la partie au plan local d’urbanisme en zone 2 AUM de 11 1223 m² pour 130 000 euros selon la méthode de la récupération foncière, or ce dernier montant ne prend pas en compte le coût de démolition et les travaux liés à la pollution [Pièce 1]. Cette zone correspond à une zone à urbaniser à vocation d’habitat, équipements, commerces et activités tertiaires, sous réserve de modification de PLU [Pièce 2]. Enfin, ce bien immobilier est libre de toute occupation ;

— État du site et des bâtiments :

— L’appelant n’apporte pas de photographies des toitures, tandis que celles produites montrent un grand nombre de toitures détériorées dont certaines éventrées [Pièce 7] ;

— La partie la plus vétuste de la friche est abandonnée depuis les années 1980 où les moyens de production furent déplacés dans la partie plus récente délaissant la partie haute, objet de la DUP. Un devis de démolition a été réalisé le 24 janvier 2005 de cette partie haute évaluée à 270 580 euros [pièce 9]

— Sur la pollution du site ; il y a eu plusieurs investigations sur ce point ; en avril 2005 où il est mentionné de «concentration actuelle en polluants dans les sols rendant le risque inacceptable que ce soit pour le risque toxique ou cancérigène» [pièce 10] ; en juin 2006 concernant un projet de reconversion qui nécessite l’identification du montant des participations publiques pour un équilibre financier [11] ; en juillet 2010 qui est un diagnostic de pollution confirmant la présence d’hydrocarbures totaux et des métaux, et dans une moindre mesure des composés organo-halogénés volatils [12] ; un autre en juillet 2010 qui est une étude de faisabilité de reconversion où il est noté que les coûts de dépollution oscillent entre 2,6 millions et 1,4 millions et dont l’équilibre serait possible en l’offre de logement, le développement de la gare et d’un marché tertiaire cohérent avec cette dernière [13] piste qui ne correspond pas au marché de la commune, à son image et de ses formes urbaines et usages ;

— Bilan de faisabilité par l’établissement public foncier de l’Ile de France ' EPF ; l’ EPFIF a réalisé en juillet 2011 un bilan d’aménagement sur la totalité de la friche avec un programme de 370 logements où la balance financière se situe à 5 350 000 euros, car pour avoir un équilibre à zéro, il faudrait 155 logements par hectare, soit 1010 logements ce qui n’est pas envisageable [Pièce 14] ;

— La localisation de la pollution : la pollution est présumée importante dans la partie récente de la friche, et une lecture attentive des études [Pièce 10 et 15] permet d’identifier clairement la localisation d’activités polluantes dans la partie expropriée ;

— Méthodologie de réhabilitation ; les normes AFNOR NF X31-620-2 et NF X31-620-3 fixent le cadre des procédures et investigations à mener [Pièce 16] ;

— Coût de mesure des pollutions et de l’analyse de l’état des structures porteuses ; une étude de faisabilité opérationnelle est en cours après étude de marché retenant une offre du 15 avril 2019 pour un montant de 158 540 euros HT dont le premier compte-rendu permet de voir les enjeux de la réhabilitation [pièce 17 et 18] ;

— Procès-verbal de constat des lieux du 2 avril 2019 ; ce PV dressé par M^e G H pour le compte de la SELARL LEXEC le 2 avril 2019 est en contradiction avec les experts de l’appelant. Les constatations et clichés [pièce 19] témoignent d’une dégradation très avancée conduisant au constat qu’une reconversion du site sera longue, difficile et coûteuse. Il est fort à penser que la destruction totale du site sera nécessaire. C’est en cela qu’une réformation du jugement des premiers juges est demandée sur le montant de l’indemnité ;

— Sur la nouvelle demande indemnitaire ; en conséquence de ce qui vient d’être énoncé, ces terrains et bâtiments ont, en définitive, une valeur négative. La commune propose un prix équivalent à celui que M. X a versé pour l’acquisition de la friche, majoré de l’érosion monétaire dont le coefficient était fixé en 2006 à 1,160. Il a acquis la friche industrielle de 71 809 m² pour 510 000 euros [Pièce3], la surface de la DUP étant de 11 123 m², le prix d’acquisition est de 79 000 euros, et ce majoré de l’érosion monétaire de 1,160 correspond à un total de 91 640 euros ;

Les indemnités doivent donc être fixées comme suit ;

— Indemnité principale : 91 640 euros

— Indemnité de réemploi : 10 164 euros

Un total de 101 804 euros.

— Concernant le rejet des demandes de M. X ; la méthode par comparaison est inapplicable, car elle implique la comparaison de valeurs vénales en cas de revente, or l’ensemble immobilier en l’occurrence objet de la DUP ne correspond à aucune vente de même nature répertoriée de par l’aspect atypique et délabré de la friche. Ensuite, l’état de pollution de la friche conduira à la démolition, ce qui apparaît évident au premier juge, ce qui justifie la méthode de récupération foncière proposée ;

— Dans le second mémoire du 22 octobre 2019, il est fait état du rejet de la méthode par comparaison soutenue par le commissaire du gouvernement ; de plus, de nouvelles pièces [Pièce 21, 22, 23] rendent compte et confirment de l’état de délabrement des lieux du fait de l’entrée dans la friche en l’occurrence des agents de la commune ;

— Sur le rejet des demandes du commissaire du gouvernement ; au vu d’un devis de démolition du 24 janvier 2005, le coût en serait de 270 580 euros, or, étant donné l’état de la pollution sur le site, la démolition sera nécessaire et ce, d’autant plus suite aux nouvelles pièces au dossier par les

diagnostics de plomb [21], d’amiante [22] et de structure, charpente, bois et métal [23] ; au surplus de 200 unités, 5 unités sont négatives au plomb et certaines vont jusqu’à 19 mg/m² (risque d’explosion étant fixé à 1mg/cm²) ; plusieurs dizaines de matériaux ont des présences d’amiante ; plusieurs zones nécessitent une dépose complète de la charpente ; ces derniers constats confirment encore l’évidente nécessité de la démolition des bâtiments ce qui a un coût élevé pour la commune ce qui justifie la méthode de récupération foncière ;

— Dans son troisième mémoire du 30 juillet 2020 , elle verse au débat une note de synthèse portant sur les résultats des différents diagnostics qui ont été réalisés dans le cadre du marché relatif à la réhabilitation de la partie «'haute'» de la friche industrielle [Pièce 24] ;

Le Commissaire du gouvernement fait valoir :

— il critique la méthode de la récupération foncière du fait de l’absence de devis de prise en compte des polluants ;

— il précise que concernant la pollution du sol du site, le compte rendu BASOL est en ligne ; il y est conclu à la présence d’une pollution des sols en hydrocarbures et solvants halogènes dans les nappes phréatiques ; une mise en sécurité du site et une interdiction d’accès ont été notamment décrétés.

— Il propose la méthode par comparaison selon 2 approches en valorisant séparément le terrain des constructions en terrain intégré.

— La valeur moyenne de terrains à bâtir en zone industrielle est de 47 euros/m² après comparaison de neuf termes de 2015 et 2016 qui subira un abattement de 50% pour rendre compte de la réalité de la zone 2AUM dont 23,50 euros/m² donnant :

11 123 x 23,50 = 261 390,50 euros avec un abattement pour grande superficie de 20% donnant 209 112,40 euros.

— La valeur de bâti et de terrain intégré pour la maison d’habitation est de 1 855 euros/m² selon la comparaison de quatre termes de 2015 et 2016 et la valeur de 30 % qui correspond au gros 'uvre (1855 x 0,30) x 80m² = 44 520 euros ) ;

— la valeur de bâti et de terrain intégré pour l’hôtel / bar/ restaurant de 112 m² sur deux niveaux soit 224 m² correspond à une moyenne de 1 000 euros selon 4 termes de comparaison de 2015 avec 30% correspondant au gros 'uvre donnant :

(1 005 x 0,30) x 161 m² = 48 541,50 euros ;

— L’estimation du bâti industriel en terrain intégré de 7 200 m² de SDPHO vers une SU : 7 200 m2/1,3 88 =5 187m2 de SU avec une moyenne de 115 euros/m² selon 4 termes de 2015 et 2016, l’ensemble n’est pas hors d’air/hors d’eau, et la valeur de 20 % qui correspond au 2/3 du gros 'uvre sera retenue soit : (115 € x 0,20) x 5 187m2 = 119 301 €.

— Il propose donc de retenir l’indemnité de dépossession suivante :

— Méthode l (terrain) : 209 112,40 €

— Méthode 2 (bâtiments au coût du gros 'uvre en terrain intégré) :

44 520 + 48 541,50 + 119 301 = 212 362,50 €

— Il propose de faire la moyenne arithmétique de ces deux méthodes, dont il ressort une valeur

arrondie de : 210 000 € avec une indemnité de réemploi de 22 000 euros

— Soit une indemnité totale de dépossession de 232 000 euros.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions et pièces

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 14 janvier 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. X du 12 avril 2019, de la commune de Longueville du 11 juillet 2019 et du commissaire du gouvernement du 21 juin 2019 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de M. X du 22 juillet 2019 sont de pures répliques à celles de la commune de longueville du 11 juillet 2019 appelant incident et à celles du commissaire du gouvernement du 21 juin 2019 également appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur l’indemnité de dépossession, à la fois sur la méthode d’évaluation et sur sa fixation.

S’agissant de la date de référence, le premier juge en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation, l’arrêté préfectoral ayant ouvert l’enquête publique étant du 2 février 2017 a retenu la date du 2 février 2016, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

S’agissant des données d’urbanisme, par délibération du 14 juin 2016 rendue opposable aux tiers le 16 juin 2016, la commune de Longueville a adopté un plan local d’urbanisme qui délimite et qualifie l’emprise en cause de zone 2AUM, par délibération du 14 août 2016 a instauré un droit préemption urbain sur cette zone, mais les biens en cause ne sont pas compris dans une zone d’aménagement différé ; ils se trouvent donc en zone 2AUM définie par le plan local d’urbanisme comme : « zone à vocation d’habitat, équipement, commerces et activités tertiaires, sous réserve d’une procédure de modification du plan local d’urbanisme, soumise à orientation d’aménagement », « avant toute opération d’aménagement, il conviendra de s’assurer de la compatibilité de l’état des milieux avec l’usage futur du site conformément à la méthodologie du 8 février 2007 relative à la gestion et à la réhabilitation des sites pollués », « n’y sont admises que la construction d’équipements, d’infrastructures, voiries et de réseaux sous réserve que leur implantation ne met pas encore la poursuite de l’urbanisation future ».

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de parcelles pour une superficie totale de 1123 m², situées entre les rues de Verdun et I J, la rue D E passant au milieu ; bien que ne figurant pas dans la documentation littérale du cadastre, la plupart de ces parcelles sont bâties , avec notamment l’ancien hôtel, et des bâtiments industriels.

L’ensemble exproprié situé en centre-ville, est à l’abandon depuis plusieurs années. Lors du transport sur les lieux du 20 juillet 2018, le juge de l’expropriation a visité les 4 bâtiments et il convient en conséquence de se reporter au procès-verbal et aux photographies prises (maison mitoyenne, bâtiment 4 intérieur dortoir, bâtiment 4 dortoir, bâtiment 3 mur risque d’effondrement, bâtiment 3 jardin avec potentielle fuite d’huile , bâtiment 3 bar restaurant, bâtiment 2 vu d’en haut, bâtiment 2 vue intérieure (haut ), bâtiment 2 de l’intérieur bis , bâtiment 2 vue de la vétusté, bâtiment 2 vétusté, bâtiment 2 toiture , bâtiment 2 état du plancher , la palissade, et la vue côté derrière la palissade) pour de plus amples descriptions.

Le bien est libre d’occupation.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 13 décembre 2018.

- sur l’indemnité principale

A) Sur la qualification juridique

Il n’est pas contesté que les parcelles en cause ne remplissent pas les conditions exigées par l’article l 322-du code de l’expropriation et ne peuvent en conséquence recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exclu cette qualification.

B) Sur la méthode d’évaluation

Le premier juge a indiqué que les expertises réalisées dans le cadre des études de réhabilitation du site, les arrêtés de péril, dossiers photographiques, transport sur les lieux ont établi non seulement l’état de vétusté et d’insalubrité des lieux, mais surtout son état de délabrement avancé ; qu’au surplus les études réalisées sur l’état de pollution du site aux métaux lourds, aux solvants chlorés et aux hydrocarbures totaux démontrent incontestablement la nécessité absolue de la dépollution, laquelle suppose à l’ évidence préalablement sa démolition ; il ajoute que l’expropriant pour établir le prix du terrain nu se calque sur la méthode de la récupération foncière retenue par l’évaluation des domaines avec un prix unitaire de 11,68 euros sans proposer de termes de comparaison, que l’exproprié propose un prix unitaire de 25 euros, avec des termes de comparaison de terrains constructibles à une moyenne de 64 euros unitaires avec un abattement de 50 % compte tenu de la situation en zone 2AUM et que le commissaire du gouvernement a également proposé des termes de comparaison de terrains constructibles pour une moyenne de 47 euros, avec le même abattement, ce qui aboutit au prix unitaire de 27 euros, proche de celui de 25 euros proposé par l’exproprié ; le premier juge a donc retenu la méthode de la récupération foncière et cette valeur de 25 euros.

Il a ajouté que dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, le chiffrage a été fourni pour la démolition d’un montant de 270'580 euros et qu’il convenait de retenir ce chiffrage modeste ; que l’expropriant a démontré par les expertises versées aux débats que la dépollution du site était nécessaire, qu’il convenait dès lors d’appliquer un abattement à la valorisation retenue, qui quelque soit cet abattement, même le plus faible, aboutira à conférer aux parcelles en cause une valeur négative ; le premier juge a donc retenu la proposition de l’expropriant.

1° La méthode de la récupération foncière

L’expropriant sollicite l’application de la méthode de la récupération foncière en faisant état d’un devis de démolition du 24 janvier 2005 pour un montant de 270'580 euros, des investigations relatives à la pollution du site (diagnostic APAVE pièce numéro 10, diagnostic AMENAGEMENT 77 pièce numéro 11, diagnostic société IDDEA pièce numéro 12, étude de faisabilité de reconversion de la friche industrielle «Mueller », réalisée par l’entreprise DEGW pièce numéro 13, d’un bilan faisabilité par l’établissement public foncier d’Île-de-France portant sur la totalité de la friche pièce numéro 14 et du procès-verbal de constat huissier du 2 avril 2019 pièce numéro 19).

Le premier juge a considéré que ces pièces démontraient la nécessité absolue de la dépollution, laquelle supposait à l’ évidence préalablement sa démolition.

Cependant, si le procès-verbal de constat des lieux par huissier du 2 avril 2019 fait état de dégradations des différents bâtiments, la commune de Longueville indiquait elle-même qu’il est 'uniquement très probable’ que la totalité du site devrait être détruite afin de pouvoir procéder à une construction viable et sécurisée et ces constatations sont en outre contredites par les experts mandatés par l’exproprié, à savoir des hommes de l’art, deux architectes ; leurs notes ont en effet une valeur probatoire supérieure aux constatations de l’huissier :

'Monsieur Y (pièce numéro 7) indique le 11 avril 2019 : « le bâti est structurellement viable, il ne faudra donc pas prévoir de grosses interventions sur les structures pour réhabiliter l’ensemble. Ce bâtiment, en l’état, peut être conservé en vue d’être rénové.

'Les travaux permettant la remise en état du bâti ont été estimés à une moyenne de 30 % de la valeur de la construction (prix moyen constaté en région parisienne). Pour une grande partie de ces bâtiments, un simple remaniement de toiture, reprise de l’étanchéité, le changement des menuiseries vandalisées, permettrait une remise en état et aux normes pour recevoir des activités. » Il en conclut que : "les bâtiments existants peuvent faire l’objet d’une réhabilitation dont le coût ne dépasserait pas la valeur de leur construction neuve. Il garde donc un intérêt foncier, aussi bien de l’activité que pour

d’autres affectations (changement de destination)."

'Monsieur Z indique (pièce numéro 9) : « la qualité constructive de ces bâtiments permet sans peine de concevoir un projet de réhabilitation du clos- couvert sur la base de l’existant par le remaniement des toitures et le traitement des murs périphériques ».

L’expropriant verse en outre une étude de faisabilité de reconversion de la friche (pièce numéro 13), faisant état d’un scénario prévoyant notamment la réutilisation ou la réhabilitation de bâtiments existants.

En conséquence, il n’est pas établi par les pièces versées aux débats de l’évidence de la démolition et ce malgré la pollution. S’agissant de l’hypothèse de la démolition, le devis versé aux débats est trop ancien datant de 2005, basé sur un simple forfait, pour être pertinent.

L’expropriant verse plusieurs diagnostics sur l’état de pollution, concernant l’ensemble de la friche mais aucun devis pour tenir compte des polluants hydrocarbures, amiante, plomb pour les parcelles expropriées ; la note de synthèse (pièce N°24) concerne l’ensemble de la friche et ne chiffre pas le coût de la dépollution pour les parcelles en cause.

En conséquence, la présente procédure ne s’inscrit pas dans le cadre des dispositions de la loi Vivien imposant d’appliquer la méthode de la récupération foncière et il convient pour les motifs susvisés de l’écarter ; il convient également en conséquence d’écarter l’avis des domaines du 18 février 2016 qui a fait une évaluation pour la somme de 130'000 euros selon cette méthode de la récupération foncière (pièce numéro 1).

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° La méthode par comparaison et la méthode analytique

Monsieur X propose la méthode par comparaison et indique qu’il peut être également envisagé la méthode dite analytique, sols plus constructions.

Le commissaire du gouvernement propose la méthode d’estimation valeur de terrain et la méthode d’estimation en valeur de bâti et de terrain intégré pour la maison d’habitation .

a) la méthode par comparaison

Il convient d’examiner les références des parties :

Les références de la commune de Longueville

Elle indique que l’ensemble immobilier est hors du sens commun, et qu’aucune vente de même nature n’a été répertoriée, et elle ne produit en conséquence aucune référence.

Les références de M. X

Il propose :

1° Les constructions à usage industriel et commercial

Monsieur X verse aux débats un extrait de la « cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières » (édition Callon Moullé 40^e année pièce numéro 3), qui fait état :

'pour la ville de Provins : valeur de 500 euros/ m² pour les locaux industriels et 515 euros/ m² pour

les entrepôts,

'pour la ville de Nangis : valeur de 641 euros/ m² pour les locaux industriels et 472 euros/ m² pour les entrepôts,

'pour la ville de Montereau (plus éloignée) : valeur de 600 euros/m² pour les locaux industriels et 450 euros/ m² pour les entrepôts .

Cette cote ne correspondant pas à des mutations effectives sera écartée.

[…]

Il propose 5 ventes à Longueville avec les références de publication :

'T1 : vente du 22 juillet 2017, 22, rue de l’Amourée, 90 m², 158'000 euros, soit 1755,56 euros/m²

'vente du 30 mars 2018, […], 81 m², 150'000 euros, soit 1851,85 euros/ m²

'vente du 22 juin 2018, […], 89 m², 178'000 euros soit 2000 euros/ m²

'vente du 22 juillet 2017, 22, rue de l’Amourée, 90 m², 158'000 euros, soit 1755,56 euros/ m²

'vente du 22 décembre 2017, […], 88 m², 188'000 euros, soit 2136,36 euros/m²

Il demande en conséquence de retenir à partir de ces références pour les constructions une valeur de 2200 euros/ m² avec un coefficient pour vétusté de 0,8 pour une valeur de 1760 euros pour une superficie de 80,69 m².

La moyenne est de :

1 755, 56 + 1 851,85 + 2 000 + 1 755,56 + 2 136, 36 = 9 499 / 5 = 1 899 euros

La superficie est la même que celle proposée par le commissaire du gouvernement, correspondant à la surface utile qui sera retenue.

Ces références sont comparables, mais au regard des 3 arrêtés de péril grave et imminent, de l’état de l’habitation il convient d’appliquer un coefficient pour vétusté de 70% soit :

(1899 x 0, 30) x 80 m² = 45576 euros.

3° Les terrains disponibles

Il retient une valeur de 25 euros/m², en se référant au rapport d’expertise de Monsieur A, expert près la cour d’appel de Paris (page 15) qui aboutit à une moyenne de :

26 + 63 + 65 + 68 + 72 + 105 + 109 + 124 + 125 = 757 / 9 = 84 euros et non comme indiqué par l’expert de 120 euros ; ces références comme l’indique le commissaire du gouvernement correspondent à des superficies plus petites, et il convient donc d’appliquer un abattement de 50 % pour emplacement de la zone 2AUM et en raison des superficies un abattement de 40 % ; la valeur retenue est donc de : 84 euros x 0, 5 x 0, 6 = 25, 20 euros.

En conséquence, des éléments de comparaison pertinents étant produits uniquement pour la maison et les terrains, la méthode par comparaison proposée par M. X ne peut être retenue.

Monsieur X propose également la méthode analytique consistant à évaluer séparément le terrain et la construction ; il verse à l’appui un rapport de Monsieur A expert près la cour d’appel de Paris qui avec le concours de deux architectes aboutit à une valorisation de 6'097'937 euros, hors indemnités de remploi qui apparaît finalement plus favorable et qu’il demande de retenir (pièce 4) ; il verse également aux débats les deux études d’architectes consultés sur la construction du bâtiment exproprié (pièce n°7 et n°8).

Cependant, comme l’indique le commissaire du gouvernement, la méthode de l’exproprié visant à retenir la valeur du terrain à laquelle s’ajoutent les constructions à leur valeur à neuf affectée d’un simple coefficient de vétusté variable selon la localisation ne peut être retenue ; en effet il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 20 juillet 2018 et des photographies jointes un délabrement important, notamment en ce qui concerne le bâtiment, ainsi que les couvertures, le site ayant fait l’objet de 3 arrêtés de péril grave et imminent ordonnant des mesures provisoires non mises en 'uvre par l’exproprié prises en charge par la commune à hauteur de 43'119,55 euros pour mise en sécurité ; à la date de référence du 16 juin 2016, l’état de délabrement est établi.

En conséquence, la proposition de l’expropriée selon la méthode analytique basée sur le rapport de M. A sera écartée.

Les références du commissaire du gouvernement

Il propose de retenir la méthode par comparaison selon 2 approches :

'en valorisant séparément le terrain ;

'en valorisant les constructions et terrain intégrés.

1° estimation en valeur de terrain

Il propose 9 références de terrains sur la commune de Longueville et alentours.

N° du terme Date de vente

Adresse

Parcelles Superficie Pris en euros Prix en euros/m²

T1

7 mai 2016

Chalautre

ZC 172

1000

50'000

50

T2

27 mai 2016

Luisetaines

A 874

1500

49'900

33, 27

T3

6 février 2017 maison […]

1085

60'000

55,30

T4

17 mars 2016

Mouy/Seine

ZE 105

1208

57'000

47,19

T5

30 avril 2016

Provins

[…]

1294

52'000

40,19

T6

12 octobre 2015

Provins

AC 240

1189

66'000

55,51

T7

17 juin 2016

Rouilly

ZH 226

1029

50'000

48,59

T8

2 octobre 2015

[…]

C421

1015

55'982

55,15

T9

28 août 2015

Savins

AB 178

1414

65'000

45,97

moyenne

505'882

47,13

Cette moyenne correspond à des terrains à bâtir en zone industrielle de type UX ; la zone 2AUM offre un potentiel de constructibilité, mais une modification du PLU est obligatoire et les réseaux, s’ils sont à proximité, n’offrent pas le potentiel nécessaire pour bâtir.

En conséquence, il convient de retenir ces références pertinentes en appliquant un abattement de 50 % pour correspondre à la réalité de la zone 2AUM soit :

47 x 0,50 = 23,50 euros.

Les terrains sont donc valorisés à la somme de :

11'123 X 23,50 euros= 261'390,50 euros.

Comme demandé par le commissaire du gouvernement au vu des termes de comparaison, il convient d’appliquer en outre un abattement supplémentaire pour grande superficie et de retenir en conséquence :

261'390,50 x 0,80 = 209 112,4 euros

Ces valeurs correspondent aux propositions de l’exproprié, à savoir 25 euros/ m², soit

11 123 x 25 = 278 075 x 0, 80 = 222 460 euros, qui étant plus favorable sera retenue.

b) La méthode analytique : estimation de la valeur du bâti et de terrain intégré pour l hotel/bar/restaurant

[…]

La superficie de 80 m² proposée par le commissaire du gouvernement correspond à celle de l’exproprié.

Le commissaire du gouvernement propose 4 mutations de maisons à Longueville :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Parcelles Superficie Pris en euros Prix en euros/m²

T1

28 août 2015

Amourée

AC 104

87

148'000

1701

T2

9 février 2015

[…]

84

183'000

2179

T3

28 août 2016

Platriez

[…]

70

110'000

1571

T4

19 décembre

2015

Gendron

[…]

75

145'000

1933

moyenne

316

586'000

1854

Ces références sont pertinentes avec comme proposé par le commissaire du gouvernement, la maison ayant son toit, étant donc hors d’air/hors d’eau , une valeur de 30 % correspondant au documents des architectes des bâtiments de France soit :

(1855x 0,30) x 80m²= 44'520 euros.

Il convient cependant également de retenir les références ci-dessus de l’exproprié soit :

(1899 x 0, 30) x 80m² = 45'576

soit une moyenne de 44'520 + 45576 = 90'096/2 = 45'048 euros

2° L’estimation en valeur de bâti de terrain intégré pour l’hôtel/bar/restaurant

La parcelle 118 212 m² correspond à l’hôtel’bar’restaurants dont les ouvertures sont murées, sur 2 niveaux soit une SDPHO de 112 m² x 2= 224 m², et non de 372 m² comme demandé par exproprié.

Au regard de la taille modeste l’ensemble, le commissaire du gouvernement propose une comparaison avec une maison en retenant des termes de comparaison de superficie sensiblement supérieure au précédent à Longueville et alentours :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Parcelles Superficie Pris en euros Prix en euros/m²

T1

[…]

160

162'900

1018

T2

21 juillet 2015

Jutigny

[…]

160

160'000

1000

T3

15 avril 2015

Jutigny

[…]

176

169'000

960

T4

25 mars 2015

Jutigny

[…]

178

185'000

1039

Soit une moyenne de 1004 euros/ m².

En retenant comme proposé par le commissaire du gouvernement comme étant hors d’air, hors d’eau une valeur de 30 % qui correspond au gros 'uvre :

(1 005 x 0,30) x 161m² = 48'541,50 euros

[…] en terrain intégré

Le commissaire du gouvernement propose 4 références de bâti professionnel à Longueville et alentours :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Parcelles Superficie

Pris en

euros

Prix en

euros/m²

T1

30 janvier 2015

Gurcy le Chtl

A 255

651

112'500

173

T2

24 mai 2016

Nangis

ZH 236

1592

145'000

91

T3

5 octobre 2016 Nogent-sur-Seine F 1160

1130

180'000

159

T4

31 décembre

2015

Nogent-sur-Seine AL 276

1152

85'442

74

Soit une moyenne de 116 euros/ m².

Il convient de retenir la surface cadastrale, avec une SDPHO de 7200 m² et non de 8960,30 m² comme demandé par l’ exproprié, soit SDPHO vers SU : 7200m²/1, 388= 5187 m² de surface utile pour une moyenne retenue de 115 euros / m².

Il convient de retenir l’ensemble étant hors d’air/hors d’eau, la valeur de 20 % qui correspond à 2/3 du gros 'uvre soit :

(115 x 0,20) x 5187= 119 301 euros

C) Sur la fixation de l’indemnité

Le total selon la méthode en valeur de terrain est donc de 222 460 euros.

Le total selon la méthode des bâtiments au coût du gros 'uvre terrain intégré est donc de : 45'048 + 119'301 + 48'541,50 = 212'890,50 euros.

Il convient de retenir non comme proposé par le commissaire du gouvernement une moyenne arithmétique des 2 méthodes, mais la méthode la plus favorable à l’exproprié à savoir la méthode bâtiments du gros 'uvre terrain intégré soit la somme de 222460 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité de remploi

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1 000 euros

15 % de 5000 à 15'000 euros = 1 500 euros

10 % au-delà de 15'000 euros soit 222 460 – 15'000 = 207 460 x 10% = 20 746 euros

soit un total de 1 000 + 1 500+ 20 746 = 23 246 euros

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens.

L’indemnité totale d’éviction est donc de :

222 460 + 23 246 = 245 706 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de Longueville à verser la somme de 2 000 euros à M. X au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la commune de Longueville de sa demande au titre de l’article 700 susvisé et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à Monsieur X en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La commune de Longueville perdant le procès sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau

Fixe à la somme totale 245 706 euros l’indemnité à payer par la commune de Longueville à Monsieur B X pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de Longueville cadastrées […], […], […], […], […], […], AH 247 d’une superficie totale de 11'103 m² se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 222 460 euros

— indemnité de remploi : 23 246 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la commune de Longueville à payer à Monsieur X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de Longueville aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT