ARRET N°

du 09 juin 2020

R.G : N° RG 19/01437 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EWNH

S.A.S. GOSINOVE

c/

S.A.S.U. EXCELLENCE MOTORS

Formule exécutoire le :

à

 :

la AARPI PASCAL GUILLAUME & JEAN-PIERRE

la SELARL SJFC

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 09 JUIN 2020

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 17 mai 2019 par le tribunal de grande instance de TROYES

S.A.S. GOSINOVE

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal GUILLAUME de l’AARPI PASCAL GUILLAUME & JEAN-PIERRE, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître HONNET avocat au barreau de l’AUBE

INTIMEE :

S.A.S.U. EXCELLENCE MOTORS

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène VAN HOYLANDT-PERRIN de la SELARL SJFC, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR:

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller rédacteur

Madame Florence MATHIEU, conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Z A-B

ARRET SANS DEBATS ( application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance du 25 mars 2020 N° 304/2020 )

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 9 juin 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Z A-B, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2013, la SASU Excellence Motors, anciennement dénommée SA Etablissements Berni, exploitant une concession automobile à l’enseigne BMW-Mini, a pris à bail à compter du 1^er décembre 2013 divers locaux à usage commercial appartenant à la SAS Gosinove anciennement dénommée SCI Troyes Nord Automobile, […], d’une superficie de 2750 m2 au sol outre 830 m2 à l’étage.

Le loyer annuel principal hors taxe et hors charges était fixé à la somme de 132 000 euros.

Suivant exploit d’huissier du 30 mars 2016, la SASU Excellence Motors a fait délivrer congé à son bailleur à échéance du 30 novembre 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2016, la SASU Excellence Motors a fait part à son bailleur de son impossibilité de libérer les locaux à la date convenue et a proposé en conséquence de lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 354, 26 euros hors taxes par jour jusqu’à la libération effective des lieux devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 novembre 2016, la SAS Gosinove a accepté le maintien dans les lieux de la SASU Excellence Motors au-delà de l’échéance du bail à la condition que celle-ci s’engage sur une période ferme de quatre mois moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 18 000 euros hors taxes, payable d’avance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2016, la SASU Excellence Motors a refusé cette proposition et a annoncé se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2017 moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 13 185, 40 euros TTC par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 décembre 2016, la SAS Gosinove a refusé cette proposition et a mis en demeure la SASU Excellence Motors d’avoir à quitter immédiatement les lieux et d’avoir à lui régler l’indemnité d’occupation correspondant au double du montant du loyer.

Le 23 décembre 2016, il a été délivré à la SASU Excellence Motors une sommation d’avoir à quitter les lieux, de participer à un état des lieux anticipé fixé au 31 décembre 2016 et de payer la somme de 13 190, 26 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation majorée.

Le 31 décembre 2016, un procès-verbal de pré-état des lieux a été dressé par Maître X, huissier de justice.

Le 31 janvier 2017, l’état des lieux de sortie a été établi par Maître X d’une part et Maître

Jouaen d’autre part.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2017, la SAS Gosinove a mis en demeure la SASU Excellence Motors de procéder au règlement de la somme de 27 056, 12 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 17 263, 07 euros correspondant aux travaux de remise en état des locaux et de justifier des contrats d’entretien annuel de sécurité ainsi que des justificatifs de vidange des cuves de récupération des huiles usées et séparateurs d’hydrocarbures.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2017, la SASU Excellence Motors a transmis les rapports de vérification des installations de sécurité, des justificatifs de vidange des cuves de récupération des huiles usées et séparateurs d’hydrocarbures et s’est opposée au règlement des sommes réclamées.

C’est dans ces circonstances que par acte du 1^er août 2017, la SAS Gosinove a fait assigner la SASU Excellence Motors devant le tribunal de grande instance de Troyes sur le fondement des articles L 145-1 et suivants, L 145-28 et R 145-1 du code de commerce, 1103 du code civil aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 52 634, 03 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due pour les mois de décembre 2016 et janvier 2017, aux travaux de remise en état et aux travaux de mise en conformité des locaux, outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

La SASU Excellence Motors a conclu au débouté des demandes et, à titre reconventionnel, à la condamnation de la SAS Gosinove à lui restituer le montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 22 000 euros HT.

Par jugement du 17 mai 2019, le tribunal :

— a débouté la SAS Gosinove de l’intégralité de ses demandes,

— a condamné la SAS Gosinove à payer à la SASU excellence Motors la somme de

22 000 euros en remboursement du dépôt de garantie avec intérêt légal à compter de la décision,

— a condamné la SAS Gosinove à payer à la SASU Excellence Motors la somme de

2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la SAS Gosinove aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :

* s’agissant de la demande en paiement de l’indemnité d’occupation :

— que le bail commercial conclu le 2 décembre 2013 avait pris fin le 30 novembre 2016 par l’effet d’un congé et non par la mise en oeuvre d’une clause résolutoire ayant pour objet de prévoir à l’avance la résiliation d’un contrat de façon automatique dans le cas où l’une des parties ne respecterait pas ses obligations contractuelles,

— que la clause prévoyant le versement par le preneur d’une indemnité d’occupation figurait exclusivement au sein de l’article 12 relatif à la clause résolutoire et que celle fixant l’indemnité

d’occupation au double du montant du loyer, qui constituait en tout état de cause une clause pénale susceptible de modération par le juge, n’était donc pas applicable en l’espèce,

— que la SASU Excellence Motors ayant procédé au règlement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer révisé, la SAS Gosinove devait être déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer,

* s’agissant des réparations locatives :

— que les deux huissiers ont constaté que les locaux avaient été nettoyés et qu’ils étaient en bon état d’entretien et de réparation et que la SAS Gosinove, qui ne produisait que des devis, ne rapportait pas la preuve que les travaux dont elle sollicitait le paiement avaient effectivement été exécutés et réglés par ses soins comme le prévoyait le bail ,

* s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, qu’aucune somme n’étant due par le preneur, il convenait de lui restituer le dépôt de garantie qu’il avait versé.

Par déclaration reçue le 28 juin 2019, la SAS Gosinove a formé appel de la décision.

Par conclusions notifiées le 27 septembre 2019, elle demande à la cour :

Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants, L145-28 et R. 145-1 du code

de commerce, 1103, 1156 et suivants du code civil, ou de tout autre à y suppléer,

— de juger tant recevable que bien fondé l’appel interjeté par SAS Gosinove,

— d’infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement,

Et statuant à nouveau,

— de juger qu’en application de l’article 12 § 4 du bail, l’indemnité d’occupation

due par la SASU Excellence Motors à compter du 1^er décembre 2016 s’élève à la somme de 26 370,80 € TTC et l’y condamner,

Subsidiairement, si par extraordinaire ladite clause devrait être analysée comme

une clause pénale, de constater que celle-ci n’est pas disproportionnée,

— de condamner en conséquence la SASU Excellence Motors à verser à la SAS

Gosinove la somme de 26 370,80 € TTC au titre des indemnités d’occupation

majorées de décembre 2016 et janvier 2017,

— de condamner la SASU Excellence Motors au paiement de la somme de

26 263,23 € au titre des réparations locatives et des mises aux normes,

— de condamner en outre la SASU Excellence Motors au paiement de la somme

de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— de débouter la SASU Excellence Motors de toutes ses demandes,

— de condamner la SASU Excellence Motors au paiement des entiers dépens avec pour ceux d’appel faculté de recouvrement au profit de M^e Pascal Guillaume , Avocat à la Cour,

et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 16 décembre 2019, la SASU Excellence Motors demande à la cour :

Sur l’indemnité d’occupation :

A titre principal,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le bail avait pris fin le 30 novembre 2016 par le biais d’un congé délivré par la preneuse et non par la mise en oeuvre de la clause résolutoire, laquelle n’a jamais été activée en l’espèce,

En conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la clause résolutoire dont se prévaut la SAS Gosinove au soutien de sa demande n’est pas applicable en l’espèce,

En conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SAS Gosinove de sa demande de rappel d’indemnité d’occupation,

En conséquence,

— de débouter la SAS Gosinove de sa demande de rappel d’indemnité d’occupation pour les mois de décembre 2016 et janvier 2017, correspondant au double de l’indemnité d’occupation versée par la SASU Excellence Motors, au titre des mêmes mois, soit la somme de

26 370, 80 euros TTC,

En tout état de cause,

— de juger que les conditions prévues par le contrat de bail commercial régularisé le

2 décembre 2013 pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire et des sanctions qui y sont attachées ne sont pas réunies,

En conséquence,

— de débouter la SAS Gosinove de sa demande de condamnation de la SASU Excellence Motors d’avoir à lui verser la somme de 26 370, 80 euros TTC à titre de rappel d’indemnité d’occupation pour les mois de décembre 2016 et janvier 2017 en application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la clause portant au double du dernier montant annuel révisé l’indemnité d’occupation due par le preneur constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge conformément aux dispositions de l’article

1152 ancien du code civil,

Sur les frais de remise en état des locaux :

A titre principal,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’aux termes des stipulations contractuelles, le preneur ne pouvait être contraint de procéder au remboursement des frais de remise en état des locaux que sur présentation par le bailleur de factures dûment acquittées par ce dernier,

— de constater qu’en l’espèce, la SAS Gosinove ne produit que des devis au soutien de sa demande de prise en charge des frais de remise en état des locaux,

En conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SAS Gosinove de ses demandes à ce titre (17 263,07 euros TTC au titre des frais de remise en état des locaux et 9000,16 euros TTC au titre de la mise en conformité de l’électricité et des portes sectionnelles),

A titre subsidiaire,

— de juger que les devis produits sont excessifs et injustifiés compte tenu notamment du projet de démolition des locaux loués,

En conséquence,

— de débouter la SAS Gosinove de sa demande de condamnation à ce titre,

Sur l’indemnité contractuelle d’immobilisation :

— de constater que la SAS Gosinove ne formule plus de demande à hauteur d’appel au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation prévue à l’article 11 du contrat de bail commercial conclu entre les parties,

— de juger que le paiement de cette indemnité n’est payable au bailleur que sur présentation par celui-ci de factures de travaux de remise en état et/ou de réparation dûment acquittées,

— de juger que le paiement de cette indemnité n’est due que pendant la durée d’immobilisation des biens loués nécessaire à la réalisation des réparations,

— de constater que la SAS Gosinove ne produit aucune facture acquittée de remise en état et/ou de travaux de réparation concernant les lieux loués,

— de constater que la SAS Gosinove n’a procédé à aucun travaux après le départ des lieux de la SASU Excellence Motors,

En conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SAS Gosinove de sa demande en paiement d’une indemnité contractuelle à hauteur de la somme de 29 535, 29 euros,

A titre reconventionnel,

A titre principal,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Gosinove à payer à la SASU Excellence

Motors la somme de 22 000 euros HT correspondant au montant du dépôt de garantie avec intérêt légal à compter du jugement,

A titre subsidiaire,

Si la cour venait à octroyer des sommes à la SAS Gosinove,

— d’ordonner la compensation entre ces sommes,

Plus généralement,

— de débouter la SAS Gosinove de toutes ses demandes,

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

— de confirmer le jugement,

— de débouter la SAS Gosinove de ses demandes en paiement à ce titre,

— de condamner la SAS Gosinove à payer à la SASU Excellence Motors la somme de

5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— de condamner la SAS Gosinove aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée et devait être appelée à l’audience du 18 mai 2020.

Cette audience n’a pu se tenir en raison de la crise sanitaire.

Les parties ont donné leur accord à l’application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’ancien article 1156 du code civil applicable au litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’ancien article 1162 du même code dispose que dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme.

Il appartient en tout état de cause aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.

Dans ce cadre, il n’est pas permis, pour interpréter une clause, de s’attacher exclusivement au titre qui lui a été donné s’il est contradictoire avec son contenu, seul ce qui est contenu dans cette clause étant

de nature à refléter la commune intention des parties.

En l’espèce, pour débouter la SAS Gosinove de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation du double conformément aux termes de l’article 12 paragraphe 4 du bail souscrit entre les parties le 2 décembre 2013, le tribunal a jugé que cette disposition figurant sous l’article 12 dont le titre est 'clause résolutoire', elle ne pouvait trouver à s’appliquer dans le cas d’un congé.

L’appelante soutient que le premier juge a dénaturé la clause figurant dans le bail et qu’il ne pouvait pas être lié par le titre donné à la clause.

L’intimée demande confirmation du jugement, les dispositions prévoyant que l’indemnité d’occupation sera égale au double du montant du loyer constituant l’une des sanctions des manquements du preneur à ses obligations contractuelles et ne s’appliquant que dans le cas d’acquisition de la clause résolutoire.

Elle demande en tout état de cause, si la cour devait considérer que les stipulations de cette clause ne sont pas claires et précises, que le contrat s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

La clause litigieuse figurant au bail est ainsi libellée :

12. Clause résolutoire

Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un (1)mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte d’huissier et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité ni qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.

Si dans ce cas le preneur se refusait à quitter les biens loués immédiatement, il suffirait pour l’y contraindre d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les biens loués statuant en la forme des référés ….

A défaut par le preneur d’évacuer les biens loués, il serait redevable au bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour la période séparant la date du congé ou de la résiliation du bail et celle du départ effectif du preneur, au double du montant du dernier loyer annuel révisé, outre les charges, et sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit du bailleur.

Le fait que le bail commercial ait pris fin par l’effet d’un congé et non par l’effet d’une clause résolutoire ne fait pas débat.

Il ressort de l’examen complet du bail et des articles annonçant les clauses qui y sont insérées qu’à aucun autre endroit que celui de l’article 12 ci-dessus développé, il n’est question du congé sinon dans l’article 2 sur la durée du bail où il est précisé que les deux parties auront la faculté de délivrer congé.

Il s’agit d’une disposition générale qui résulte de la loi et qui ne dit rien sur la commune intention des parties dans l’hypothèse où celui qui est à l’initiative du congé se maintiendrait dans les lieux après la date prévue.

Ainsi que le relève à juste titre l’appelante, le juge n’est pas lié par le titre donné à une clause qui peut se révéler erroné dès lors qu''il s’avère en contradiction avec son contenu.

Il est clair à la lecture de ce contenu que les parties ont entendu voir doubler le montant de l’indemnité d’occupation lorsqu’il est mis fin au bail, que ce soit par un congé ou par une résiliation.

Il est précisé à cet égard que si le preneur se maintient dans les lieux malgré le congé qu’il a délivré au bailleur, il manque, comme celui qui n’a pas payé ses loyers, à ses obligations contractuelles en ne libérant pas les lieux à la date à laquelle il devait le faire.

Tel est le cas en l’espèce puisque c’est la SASU Excellence Motors qui, à l’examen de l’historique des courriers échangés entre les parties, a délivré congé le 30 mars 2016 à échéance du 30 novembre 2016 pour finalement solliciter le 20 octobre 2016 la SAS Gosinove afin de ne quitter les lieux que le 31 janvier 2017, et ce, tout en refusant la majoration de l’indemnité d’occupation demandée par la bailleresse alors que la locataire était devenue sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux.

Ainsi, en se référant de manière explicite au congé qui est expressément visé dans l’article 12 pour justifier le doublement de l’indemnité d’occupation, et sans qu’il soit besoin d’interpréter la clause qui apparaît suffisamment claire et dépourvue d’équivoque pour ne pas faire application de l’ancien article 1162 ci-dessus visé, – clause qui est au surplus usuelle dans les baux commerciaux -, la commune intention des parties n’a pas été de limiter la portée de cette disposition au seul cas d’application de la clause résolutoire mais d’y intégrer également le cas du congé échu.

La décision sera infirmée de ce chef.

Aux termes de l’ancien article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

La clause fixant l’indemnité d’occupation au double du montant du dernier loyer annuel révisé présente le caractère d’une clause pénale susceptible de modération par le juge.

En l’espèce, la SAS Gosinove soutient que si la clause devait être analysée comme une clause pénale, il conviendra de dire que celle-ci n’a rien de disproportionné et de maintenir en conséquence le montant qui a été conventionnellement fixé compte tenu du comportement de la locataire.

La SASU Excellence Motors répond qu’il y a lieu de modérer cette clause en raison de la mauvaise foi de la bailleresse qui vient maintenant exciper du fait que l’occupation des lieux, après l’expiration du bail, compte tenu de la disposition des lieux et notamment de la cour commune, mais aussi de la promiscuité des locaux, constituerait un handicap majeur à toute relocation des locaux précédemment donnés à bail à la concession OPEL alors qu’il n’y a jamais eu aucune difficulté à ce sujet.

Le juge, pour qui la réduction des obligations résultant d’une clause pénale manifestement excessive n’est qu’une simple faculté, n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la peine qui y est forfaitairement prévue.

La cour considère que dans le cas d’espèce, la clause pénale prévoyant le doublement de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après l’expiration du bail n’apparaît pas manifestement excessive compte tenu du fait que la SASU Excellence Motors est à l’initiative du congé et qu’il lui

appartenait donc de prendre toute disposition pour quitter les lieux à la date convenue mais qu’elle a néanmoins tenté d’imposer ses conditions – une somme inférieure au loyer – à la bailleresse quant au montant de l’indemnité d’occupation qu’elle entendait voir fixer alors que le bail était expiré et qu’elle était donc occupante sans droit ni titre.

Il y a donc lieu d’infirmer la décision et de condamner la SASU Excellence Motors à payer à la SAS Gosinove la somme de 26 370, 80 euros au titre des indemnités d’occupation majorées de décembre 2016 et janvier 2017.

Les réparations locatives et de mise aux normes :

L’article 4 du bail prévoit que le preneur devra tenir les biens loués, pendant toute la durée du bail, en bon état d’entretien et supportera toutes réparations qui pourraient être nécessaires sauf les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur et qu’il devra faire effectuer annuellement au moins par des organismes habilités la vérification des installations électriques, de chauffage, de lutte contre les incendies et en justifier au bailleur à la première demande de ce dernier en lui adressant la copie des comptes-rendus de visite.

Aux termes de l’article 11 du bail, le preneur devra rendre les biens loués en parfait état de propreté, d’entretien et de réparation qui lui incombe au titre du présent bail et les restituer libres de tout mobilier, enseignes, matériel, marchandises, stocks et agencement qui n’auraient pas fait accession au bailleur en vertu de l’option dont ce dernier dispose, que, à cet effet, un mois au plus tard avant l’expiration du bail ou lors de son départ effectif s’il est antérieur, il sera procédé contradictoirement, sur convocation du bailleur, au constat de l’état des biens loués, état qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur et encore que le preneur devra faire exécuter à ses frais l’ensemble de ces réparations pour la date d’expiration du bail, sous le contrôle du maître d’oeuvre du bailleur dont il supportera les honoraires. Dans l’hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations dans les délais ci-dessus, comme dans celle où il ne répondrait pas à la convocation du bailleur, ce dernier fera dresser par l’état des lieux, qui sera considéré de convention expresse entre les parties comme contradictoire et fera chiffrer le montant desdites réparations. Toutes réparations requises, le cas échéant, seront effectuées à la diligence exclusive du bailleur à la suite de la reprise de possession des biens loués par la ou les entreprises mandatées par ses soins à cet effet, le preneur devant régler directement au bailleur le montant des réparations sur présentation des factures dûment acquittées.

La SAS Gosinove soutient que l’état des lieux de sortie dressé par Maître Y le 31 janvier 2017 mentionne des dégradations pour lesquelles des devis ont été sollicités, outre des frais de mise aux normes et d’entretien des installations de sécurité qui n’ont pas été intégralement assumés par la locataire.

Elle ajoute qu’il est de jurisprudence constante que le bailleur n’est pas tenu de justifier de la réalisation des travaux de remise en état par la production de factures acquittées.

C’est par une motivation qui sera intégralement adoptée par la cour que le premier juge, pour débouter la SAS Gosinove de ses demandes à ce titre, a justement considéré :

— que les devis correspondaient à des travaux de remise en état dont la réalité avait été constatée par les procès-verbaux d’état des lieux de sortie établis par les huissiers de justice,

— mais que la bailleresse ne rapportait pas la preuve que les travaux avaient été effectivement exécutés, ce qu’exigent les stipulations contractuelles précitées.

Pas plus à hauteur d’appel qu’en première instance, la SAS Gosinove ne justifie de l’exécution des travaux effectivement réglés par elle puisqu’elle produit les mêmes devis que devant le premier juge.

La décision sera par conséquent confirmée de ce chef.

L’indemnité contractuelle d’immobilisation :

Aucune demande ni contestation n’étant formée à ce titre par l’appelante, il n’y a pas lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SAS Gosinove de sa demande en paiement d’une indemnité contractuelle à hauteur de la somme de 29 535, 29 euros.

La restitution du dépôt de garantie à la SASU Excellence Motors :

Le bail prévoit dans son article 10 que pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse ce jour au bailleur qui le reconnaît une somme indivisible équivalente à deux mois de loyer en principal soit 22 000 euros et que à l’expiration du bail, le présent dépôt de garantie sera restitué au preneur après déménagement, établissement de l’état de sortie des biens loués et remise des clés, paiement de tous loyers, charges et accessoires ainsi que de toutes indemnités dont il pourrait être débiteur envers le bailleur et sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux qui pourraient être nécessaires à la remise en parfait état locatif des biens loués.

Il ressort de ce qui précède que la somme de 26 370, 80 euros au paiement de laquelle la SASU Excellence Motors a été condamnée est supérieure au montant du dépôt de garantie qu’elle a versé à son entrée dans les lieux.

Il n’y a donc pas lieu à restitution du dépôt de garantie et il convient d’imputer les sommes dues sur le montant versé par la locataire (22 000 euros).

La décision sera infirmée de ce chef.

Par application des règles de la compensation entre créances réciproques, la SASU Excellence Motors sera condamnée à payer à la SAS Gosinove la somme de 4370, 80 euros.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera infirmée.

En équité, chaque partie gardera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagés.

Les dépens :

La décision sera infirmée.

La SASU Excellence Motors restant in fine débitrice de la SAS Gosinove sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel avec pour ceux d’appel faculté de recouvrement direct au profit de Maître Guillaume, avocat à la cour, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et sans audience ;

Confirme le jugement rendu le 17 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Troyes en ce qu’il a débouté la SAS Gosinove de sa demande au titre des réparations locatives et frais de mise aux normes.

L’infirme pour le surplus de ses dispositions.

Statuant à nouveau ;

Dit qu’en application de l’article 12 du bail souscrit le 2 décembre 2013, l’indemnité d’occupation majorée due par la SASU Excellence Motors pour décembre 2016 et janvier 2017 s’élève à la somme de 26 370, 80 euros TTC.

Dit que la clause prévoyant le versement d’une indemnité d’occupation doublée s’analyse en une clause pénale mais qu’il n’y a pas lieu de la réduire.

Dit que par le jeu de la compensation entre les créances réciproques des parties

tirée de la créance d’indemnité d’occupation de 26 370, 80 euros TTC pour la SAS Gosinove et de la créance de remboursement du montant du dépôt de garantie de 22 000 euros pour la SASU Excellence Motors, la SASU Excellence Motors reste redevable de la somme de

4370, 80 euros ;

En conséquence, condamne la SASU Excellence Motors à payer à la SAS Gosinove la somme de 4370, 80 euros.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SASU Excellence Motors aux dépens de première instance et d’appel avec pour ceux d’appel faculté de recouvrement direct au profit de Maître Guillaume, avocat à la cour, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente