Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRÊT DU 22 MAI 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/01365 – N° Portalis

DBVK-V-B7A-MP7A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 FÉVRIER 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/07156

APPELANTS :

Maître Z Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

SCP GUILHAUME D – X, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Notaires, […]

[…]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMÉES :

SCI DU BERANGE, immatriculée au RCS de Montpellier sous le N°504 817 396, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Françoise CAMBONIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCI GPDE, immatriculée au RCS de Montpellier sous le N°519 927 461, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Non représentée – assignée par procès verbal de recherches infructueuses du 25/04/16

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 24 DÉCEMBRE 2019 ET ORDONNANCE DE RÉVOCATION DE CLÔTURE ET PRONONÇANT UNE NOUVELLE CLÔTURE DU 11 MARS 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 MARS 2020, en audience publique, M^me E-F G-H ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

M^me Anne-E HEBRARD, Présidente

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M^me E-F G, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRÊT :

— Rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour au 23 avril 2020 prorogé au 22 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M^me Anne-E HEBRARD, Présidente, et par M^me Camille MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI du BERANGE a cédé un ensemble immobilier à usage professionnel commercial ou artisanal situé sur la commune de VALERGUES à la SCI GPDE suivant acte authentique reçu le 1^er avril 2010 par Maître X notaire associé de la SCP C D X, notaires à CASTRIES (34) avec l’assistance de Maître Z Y notaire à […]).

La vente était effectuée sous le régime de la transmission universelle de patrimoine d’un bien immobilier et le bénéfice de l’exonération de TVA instaurée par l’article 257

bis du code général des impôts.

A la suite d’un avis de vérification en date du 1^er août 2013, la SCI du BERANGE a fait l’objet d’une vérification de comptabilité pour la période du 01 janvier 2010 au 31 décembre 2010 aux termes de laquelle elle recevait le 08 octobre 2013 une proposition de rectification qui rejetait le bénéfice de l’exonération, maintenue par réponse aux observations du contribuable du 22 novembre 2013 et décision du directeur des finances publiques du 25 février 2014.

La SCI du BERANGE, par courriers en date des 18 et 23 juillet 2014 mettait en demeure la SCI GPDE puis les notaires, la SCP C D X et Maître Z Y d’avoir à lui régler la somme de 37 819,80 euros représentant les montants du redressement en principal, intérêts et pénalités outre 5 695,80€ au titre des frais d’avocats.

Par actes d’huissier en date des 12 et 27 novembre 2014 la SCI du BERANGE assignait la SCI GPDE, la SCP C D X et Maître Z Y en réparation de ses préjudices.

La SCI GPDE n’était pas représentée.

Par jugement réputé contradictoire du 12 février 2016 le tribunal de grande instance de Montpellier a :

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil

condamné la SCI GPDE à payer à la SCI du BERANGE la somme de 37 819,80 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement

vu les articles 1382 et 1383 du Code civil

condamné in solidum la SCP C D X, notaires et Maître Z Y, notaire, à payer à la SCI du BERANGE la somme de 37 819,80 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement

condamné in solidum la SCI GPDE, SCP C D X, notaires et Maître Z Y, notaire, à payer à la SCI du BERANGE la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la SCI GPDE, SCP C D X et Maître Z Y aux dépens

Le 17 février 2016 la SCP C D X, notaire et Maître Z Y ont interjeté appel total de cette décision à l’encontre de la SCI DU BERANGE et de la SCI GPDE, aux termes d’une même déclaration,

Assignée en signification de déclaration d’appel le 26 avril 2016, signifiée par procès verbal de recherches infructueuses, la SCI GPDE n’a pas constitué avocat,

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 27 juillet 2016,

Vu les conclusions de la SCI DU BERANGE remises au greffe le 30 janvier 2020,

Vu l’ordonnance de révocation de clôture du 11 mars 2020,

Vu l’ordonnance de clôture du 11 mars 2020.

SUR CE :

Les appelants demande de réformer le jugement en toute ses dispositions et contestent leur responsabilité, considérant qu’il n’ont commis aucune faute, les conditions de droit et de fait de l’application de l’article 257 bis du CGI étant réunies tant en ce qui concerne la situation de l’immeuble, dont la vacance est intervenue le jour de la vente pour que l’acquéreur puisse relouer à un locataire de son choix, qu’en ce qui concerne la qualité de redevable de la TVA de l’acquéreur, qui s’était engagé aux termes de l’acte à opter dans les délais légaux.

Ils concluent qu’il ne peut leur être opposé aucun lien de causalité, ce dernier étant imputable à l’absence d’option à la TVA dans les délais de l’acquéreur.

Concernant le préjudice, ils font valoir d’une part, que le montant des redressements, intérêts et pénalité ne peut être mis à leur charge, ni les frais d’avocat s’agissant du montant de l’impôt que devait payer le redevable et d’autre part que le préjudice n’est pas certain, l’intimée disposant d’une action contre l’acquéreur qui s’était obligé au paiement de la TVA et ne pouvant obtenir condamnation de chacun d’entre eux à régler le montant des dommages et intérêts réclamés.

L’intimée demande la condamnation de la société GDPE en exécution de son engagement de prise en charge de la TVA, à lui régler la somme en principal, intérêts et pénalités de 32 124 euros outre la somme de 5 695,80 euros correspondant aux frais d’avocats relatifs à la contestation du redressement.

Elle sollicite également la condamnation in solidum de la SCP C-D X, notaires et Maître Z Y au même montant au titre de la réparation de son préjudice, résultant d’un manquement à leur devoir de conseil et de vérification des conditions d’application de l’exonération, en raison de la situation de résiliation du bail des locaux avant la signature dont ils auraient du tirer les conséquence juridique et de la nécessité de l’assujettissement des deux parties à l’acte à la TVA, ces derniers ne pouvant se retrancher derrière l’assistance de l’expert comptable de l’acquéreur.

Sur la demande en paiement à l’encontre de la société GPDE

Bien que la société GPDE, non constituée, n’ait pas interjeté appel, les appelants demandent l’infirmation jugement en toute ses dispositions et les intimés la confirmation de la condamnation de la société GPDE.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 du code civil dans sa version applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société GPDE s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier sis à Vallergues, composé de plusieurs locaux à usage professionnel, commercial ou artisanal, par acte de vente régularisé le 1^er avril 2010, aux termes duquel la société GPDE a pris l’engagement ferme, en raison du choix des parties de soumettre cette cession aux règles de dispense de TVA prévues par l’article 257 du code général des impôts, de prendre en charge le règlement de la TVA, selon une clause spécifique clairement rédigée : « s i le vendeur devenait redevable d’une quelconque TVA au titre de la vente de l’immeuble, l’acquéreur prend l’engagement, dès à présent, de verser au vendeur, à première demande de celui-ci, un montant égal à la TVA en cause et s’oblige également à rembourser au vendeur tous les frais et droits supplémentaires qui lui seraient réclamés par l’administration fiscale en cas de remise en cause justifiée de la dispense de TVA obtenue ».

Il résulte des pièces du dossier, notamment de l’avis de recouvrement que le montant de TVA mis à la charge du vendeur à la suite du rejet du bénéfice de cette exonération, appliquée à cette vente s’établit à la somme de 25 576 euros en principal, assortie de 3 990 euros d’intérêts de retard et de 2 558 euros de pénalités, soit au total une somme de 32 124 euros au règlement à laquelle sera condamnée la société GPDE.

Aux termes du même acte la société GDPE, s’était engagée, pour entrer dans le champ d’application de la transmission universelle permettant l’exonération de TVA sur le prix de vente de l’immeuble, à formuler son option pour l’assujettissement des loyers à la TVA, dans les délai légaux, soit avant le 31 décembre 2010. Mais cette dernière n’a fait parvenir sa demande d’option que postérieurement à l’expiration de ce délai, excluant toute possibilité d’application des dispositions de l’article 257 du code général des impôts, justifiant le maintien du redressement fiscal notifié à son vendeur, par courrier de l’administration fiscale du 25 février 2014.

Tel que l’a justement décidé le premier juge, cette inexécution de son obligation par la société GDPE a occasionné un préjudice à la Sci du Berange, en rendant définitif le redressement en matière de TVA et vaine toute contestation pour laquelle elle avait engagé des frais de défense à hauteur de 5 695,80 euros.

Il convient en conséquence de confirmer, les condamnations prononcées par le premier juge à l’encontre de la société GDPE

Sur la responsabilité des notaires

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Il est constant que le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets les risques des actes auxquels il prête son concours qu’elles que soient leur compétence.

Le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, quelles que soient les compétences et les connaissances des parties.

L’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement

En l’espèce, par acte du 1^er avril 2020, la Scp C D X avec la participation de Maître Z B, assistant du vendeur, a reçu la vente d’un

ensemble immobilier composé de trois ensembles de locaux à usage professionnel, commercial ou artisanal , consenti par la Sci du Berange à la société GDPE.

Les obligations de la Scp C D X et Maître Z B, en leur qualité d’officiers ministériels de rédacteur d’acte et de participant à l’acte, relèvent de leur responsabilité délictuelle.

Il résulte des pièces communiquées, notamment l’acte de vente que les parties ont entendu soumettre la vente de cet immeuble au régime d’exonération de TVA prévu pour la transmission d’une universalité de biens. Cette exonération a été rejetée aux termes d’un redressement fiscal objet d’une proposition de rectification en date du 8 octobre 2020 justifiée par la vacation de l’immeuble au moment de la cession, ce redressement étant ensuite maintenu, à la suite du recours hiérarchique du vendeur, du fait de l’absence d’option à la TVA de l’acquéreur. Il était suivi d’un avis de mise en recouvrement du montant de la TVA à la charge du cessionnaire, qui évoque l’absence de conseil des notaires.

En application de l’article 257 bis du code général des impôts, inséré par la loi de finance rectificative n°2005-1728 du 30 décembre 2005, les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A.

Selon la doctrine administrative résultant de deux rescrits des 12 septembre et 26 décembre 2006, ces dispositions étaient reconnues applicables à la cession isolée d’immeuble, dés lors, qu’elle concernait d’une part un immeuble affecté durablement à une activité de location soumise à TVA tant par le vendeur que par l’acquéreur antérieurement et postérieurement à la cession et d’autre part des cocontractants assujettis à la TVA.

S’agissant de l’application de nouvelles dispositions de dispense de droits, génératrices de risques, l’application de ce dispositif d’exonération nécessitait une application conforme de ces dispositions et un conseil et une information précise des notaires requis de donner la forme authentique à ces actes.

Il résultait de l’état de la seule doctrine, publiée en 2007 et d’une réponse individuelle de l’administration fiscale que ces dispositions étaient applicables aux immeubles en tout ou en partie vacant au moment de la cession dés lors que le cessionnaire et l’acquéreur pouvaient démontrer qu’ils recherchaient un locataire.

Si cette seule source était insuffisante pour garantir l’absence de risque de rejet de cette exonération notamment en cas de vacance de l’immeuble, ce qui a motivé, dans un premier temps, le redressement opéré, justifié par la résiliation du bail immédiatement avant la cession et l’inopposabilité de la réponse administrative individuelle, l’acte mentionnant que « les biens vendus sont entièrement libres de location ou occupation , les notaires, n’ont pas commis d’erreur de droit, les conditions de vacance provisoire de l’immeuble, constatée dans l’acte et justifiée par la recherche d’un autre locataire par l’acquéreur, ayant été par ailleurs, confirmées par la doctrine administrative ultérieure applicable au moment du redressement et l’abandon de ce motif de redressement.

Il est en effet constant que ce motif de redressement n’a été pas été maintenu, mais remplacé, à la suite du recours hiérarchique du cédant, par courrier de l’administration fiscale du 25 février 2015, par le seul fait de l’absence d’option à la TVA dans les délais par l’acquéreur, ce courrier précisant « la cession du premier avril n’est pas intervenue entre deux bailleurs redevables de la TVA, en conséquence ne pouvait bénéficier de l’exonération », justifiant l’arrêt de tout recours de la Sci du Berange.

Il résulte des clauses de l’acte de vente, que les notaires ont averti leurs clients des risques inhérents à cet acte et pris les dispositions nécessaires à son efficacité par l’insertion de clauses spécifiques destinées à garantir le vendeur, qui supportait seul le risque de remise en cause de l’exonération, en prévoyant :

— d’une part, une clause aux termes de laquelle l’acquéreur s’engageait expressément à opter à la TVA dans le délai légal, rédigée précisément : « l’ACQUÉREUR déclare :.. « que l’immeuble constituera une immobilisation et qu 'il aura également, dans le cadre de l’exploitation de cet immeuble, la qualité de redevable de la TVA en conséquence d’une option pour l’assujettissement des loyers à la TVA sur le fondement de l’article 2602° du code civil, qu’il s’engage à formuler dans les délais prescrits par la loi.

En conséquence, la présente vente sera dispensée de TVA en application de l’article 257 bis du code général des impôts

Il résulte en effet des déclarations précitées des parties que la vente porte sur un immeuble attaché à une activité de location immobilière intervenant entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité, qui n’ont pas la qualité de marchands de biens et que la présente mutation est effectuée au profit d’un acquéreur qui entend exploiter l’universalité transmise.

- d’autre part une clause couvrant le risque de remise en cause de la dispense, qui stipulait « Si le vendeur devenait redevable d’une quelconque TVA au titre de la vente de l’immeuble, l’acquéreur prend l’engagement, dès à présent, de verser au vendeur, à première demande de celui-ci, un montant égal à la TVA en cause et s’oblige également à rembourser au vendeur tous les frais et droits supplémentaires qui lui seraient réclamés par l’administration fiscale en cas de remise en cause justifiée de la dispense de TVA obtenue.

Dans un tel cas, les parties conviennent d’ores et déjà qu’il sera établi, par les soins du notaire soussigné, un acte complémentaire à l’acte authentique de vente. »

Ces clauses permettent de constater, au contraire de ce qu’ a retenu le premier juge, que les notaires avaient vérifié l’application des conditions légales de l’exonération.

La clause de prise en charge de la TVA par l’acquéreur, permettait de remettre les parties dans les conditions d’assujettissement initiales, ce dernier acquéreur, bénéficiaire de l’absence d’avance de trésorerie liée à cette exonération, devant reverser la TVA exigible au cédant.

Il en résulte que les notaires n’ont pas manqué à leur devoir de conseil envers le vendeur, en retenant dans l’acte une clause permettant de parer à l’incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque fiscal qui en découlait pour lui.

Par ailleurs, leur absence de conseil et de diligence quant à l’efficacité et validité de leur acte ne peut être justifiée par la confusion créée avec le courrier de l’expert comptable de la Sci du Berange du 3 septembre 2015, qui fait état de l’échange de courrier avec Maître Y du 14 octobre 2009, concernant le reversement de TVA de 20 511 euros que cette dernière aurait du régler, soit 18/20^e de la TVA récupérée sur l’acquisition de l’immeuble qu’elle avait régularisée le 29 août 2008, si elle n’avait pas choisi d’opter pour le régime de l’exonération prévu par l’article 257 bis du CGI, en ce que ce courrier démontre, au contraire, que le notaire n’envisageait pas, lui même, ce régime d’exonération et qu’il prenait ses dispositions pour assurer l’efficacité de l’acte dans le régime de droit commun, qui ne peut être confondu avec le régime finalement choisi.

Il ressort de ces constatations, que les notaires n’ont commis aucune faute dans le conseil et l’établissement de l’acte de vente, justifiant qu’ils soient déclarés responsables, ces derniers ne pouvant être tenus de la défaillance de l’acquéreur dans son engagement d’option à la TVA, qui a justifié le rejet du régime d’exonération qui devenait inapplicable. Cette formalité ne leur incombait pas, n’étant pas mandatés, s’agissant d’une obligation contractée par l’acquéreur.

Il n’existe par ailleurs pas de relation de cause à effet entre la faute reprochée et le dommage, ce dernier résultant, d’un redressement fiscal maintenu du fait du manquement de l’acquéreur à son engagement d’option, dont il ne résulte pas des pièces communiquées, que l’exécution en ait été vérifiée, dans le délai, par le vendeur et de l’absence de mise en jeu de la clause de paiement, qui aurait du intervenir au moins au moment de la proposition de rectification, alors que les parties étaient toujours en relation et la société GPDE en fonctionnement, tel qu’il résulte des renseignements repris dans les observations du contribuable et non seulement par mise en demeure du 18 juillet 2014.

En conséquence le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SCP C-D X et Maître Z Y à régler à la Sci du Berange une somme de 37 849,80 euros avec intérêts en réparation de son préjudice ainsi que 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens et la Sci du Bérange sera débouté de l’ensemble de ses demandes à leur encontre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SCP C D X et Maître Z Y à régler à la Sci du Berange une somme de 37 849,80 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement et à lui régler une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau

Dit que la SCP C D X et Maître Z Y n’ont pas engagé leur responsabilité envers la Sci du Berange ;

Déboute la Sci du Berange de ses demandes en paiement à l’encontre la SCP C D X et Maître Z Y ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne la Sci du Berange aux dépens de première instance et d’appel et à payer à chacun de la SCP C D X et de Maître Z Y la somme la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE