R.G. : N° RG 21/01177 – N° Portalis DBVQ-V-B7F-FAQW

ARRÊT N°

du : 23 novembre 2021

BP

Formule exécutoire le :

à :

la SCP LE NUE-LEROY-PLAGNE

la SCP MCM ET ASSOCIÉS

COUR D’APPEL DE REIMS

1ère CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2021

APPELANTS :

d’une ordonnance rendue le 04 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Châlons-en-Champagne (RG 21/00029)

Monsieur E X Z

[…]

51530 SAINT-MARTIN-D’ABLOIS

Représenté par M^e Elodie PLAGNE de la SCP LE NUE-LEROY-PLAGNE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame A Y épouse X Z

[…]

51530 SAINT-MARTIN-D’ABLOIS

Représentée par M^e Elodie PLAGNE de la SCP LE NUE-LEROY-PLAGNE, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMÉE :

S.A. FONCIERE EPILOGUE

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie CAPELLI de la SCP MCM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de

REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 novembre 2021, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M. Benoît PETY, président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Benoît PETY, président de chambre

M^me Anne LEFEVRE, conseiller

M^me Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur PETY, président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties:

Par acte authentique dressé le 2 juillet 2014 par M^e Alli, notaire à Morangis, M. E X et M^me A Y, son épouse, ont vendu à la SA Foncière Epilogue leur immeuble d’habitation sis à Saint-Martin-d’Ablois (51), […] au prix de 119 500 euros, l’acte mentionnant en leur faveur une faculté de rachat dans le délai de cinq années.

Par acte d’huissier du 21 avril 2020, la société Foncière Epilogue a fait assigner les époux X-Z-Y devant le magistrat des référés au tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de voir :

— Constater que les défendeurs occupent le logement du […] à Saint-Martin-d’Abois sans droit ni titre,

— Ordonner leur expulsion immédiate des lieux si besoin avec le concours de la force publique,

— Les condamner in solidum à lui payer la somme provisionnelle de 8 013,13 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation du 2 juillet 2019 au 1er février 2020 et les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 111 euros à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Les condamner in solidum aux dépens ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros.

A l’audience, la personne morale poursuivante produisait un nouveau décompte à concurrence de la somme de 13 873,13 euros.

Par ordonnance du 4 mai 2021, le juge des référés saisi a :

— renvoyé les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles,

Dès à présent,

— Constaté que M. X-Z et M^me Y épouse X-Z occupaient sans droit ni titre le logement du […] à Saint-Martin-d’Ablois,

— ordonné la libération des locaux et la restitution de toutes les clefs du logement,

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. et M^me X-Z, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné solidairement M. X-Z et M^me Y épouse X-Z à payer à la SA Foncière Epilogue la somme provisionnelle de 11 853,13 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation et taxes foncières impayées au 12 avril 2021, outre intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé,

— condamné solidairement M. X-Z et M^me Y épouse X-Z à payer à titre provisionnel à la SA Foncière Epilogue une indemnité mensuelle d’occupation de 1 111 euros à compter du 13 avril 2021 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— condamné in solidum M. X-Z et M^me Y épouse X-Z aux dépens,

— condamné in solidum M. X-Z et M^me Y épouse X-Z à verser à la SA Foncière Epilogue la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X-Z et M^me Y épouse X-Z ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 10 juin 2021, leur recours portant exclusivement sur la disposition les condamnant solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 11 853,13 euros, outre les intérêts.

Par conclusions signifiées le 19 juillet 2021, M. X-Z et M^me Y épouse X-Z demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les condamne à payer à la SA Foncière Epilogue la somme de 11 853,13 euros. Ils forment contre cette dernière une demande d’indemnisation de leurs frais non répétibles à concurrence de 2 000 euros, sans préjudice des entiers dépens.

Les époux appelants exposent que le décompte de la société Foncière Epilogue est erroné en ce qu’il comprend la taxe foncière pour 2015 à 2020, la société intimée s’étant engagée à assurer le règlement de ces taxes.

* * * *

Par des écritures signifiées le 9 août 2021, la SA Foncière Epilogue conclut pour sa part à la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, au rejet de l’ensemble des prétentions des appelants et à leur condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour cette personne morale, c’est l’acte authentique qui fait foi, la mention reprise dans un courrier du

3 juillet 2014 émanant de ses services et selon laquelle l’acquéreur prendrait en charge la taxe foncière à compter de 2015 correspondant à une erreur.

* * * *

L’instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 28 septembre 2021.

* * * *

Motifs de la décision:

— Sur la créance de la SA Foncière Epilogue arrêtée au 12 avril 2021:

Attendu que la discussion qui oppose les parties ne porte pas sur les indemnités d’occupation dues à cette date par les époux X-Z mais uniquement sur la question de la taxe foncière annuelle à compter de 2015;

Qu’en effet, M. et M^me X-Z exposent qu’ils ne sont pas redevables de cette taxe foncière à compter de l’année 2015, comme cela est explicitement mentionné dans le courrier que la personne morale acquéreur de leur immeuble leur a fait parvenir le 3 juillet 2014, lettre libellée en ces termes: 'La taxe foncière sera à notre charge à partir de 2015. Elle reste à votre charge pour 2014 comme il est stipulé dans l’acte de vente. La taxe pour les ordures ménagères et la taxe d’habitation seront à votre charge pendant toute la durée de la vente avec faculté de rachat';

Que la société Foncière Epilogue objecte que cette lettre comporte manifestement une erreur et qu’il faut uniquement s’en rapporter aux termes de l’acte authentique de vente qui seul fait foi;

Que la lecture de cet acte comporte bien un paragraphe 2) comme l’énonce la partie intimée, paragraphe intitulé 'Indemnités d’occupation et charges liées’ et notamment libellé comme suit: 'Pendant toute la durée de la faculté de rachat, le vendeur paiera directement, ou le cas échéant remboursera, à l’acquéreur l’intégralité des coûts de toute nature, qu’ils soient liés à l’occupation ou la propriété du bien, en ce compris de manière non exclusive les frais d’entretien et de réparation, les charges de fourniture d’énergie et d’eau, les taxes d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères, les polices d’assurance, les éventuelles dépenses engagées (lettres recommandées, constats d’huissiers) par l’acquéreur pour percevoir les sommes dues par le vendeur, ainsi que le complément de droits de mutation et autres pénalités en cas de redressement fiscal relatif à la vente objet des présentes;

Que la cour observe qu’il n’est pas explicitement fait référence à la taxe foncière dans ce paragraphe en page 5 de l’acte de vente avec faculté de rachat;

Que l’examen de cet acte révèle cependant en page 11 un paragraphe intitulé 'Impôts et contributions’ ainsi rédigé: 'Il est ici précisé qu’ordinairement, il est stipulé dans tout acte de vente: L’acquéreur acquittera, à compter du jour fixé pour l’entrée en jouissance, les impôts, contributions, taxes et charges de toute nature auxquels l’immeuble ci-dessus désigné peut et pourra être assujetti, sans exception ni réserve étant précisé à ce sujet:

- que la taxe d’habitation de l’année en cours demeurera en totalité à l’occupant au 1er janvier,

-que la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de rôle se répartiront prorata temporis entre vendeur et acquéreur; dès à présent l’acquéreur s’engage (quand bien même il pourrait lui-même prétendre à une exonération) à rembourser à première demande au vendeur la fraction lui incombant, quand bien même ce remboursement aura lieu sur présentation de l’avis de recouvrement de la taxe foncière de l’année en cours.

Compte tenu du fait que la présente vente est consentie avec faculté de rachat et par dérogation à ce qui est indiqué ci-dessus, il est expressément convenu entre les parties que, tant que durera la convention d’occupation précaire susvisée, le vendeur sera seul débiteur définitif des taxes d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères et qu’il s’engage expressément à rembourser l’acquéreur du montant de cette dernière taxe dans le mois de la justification de son acquittement.

Concernant les taxes foncières, celles-ci seront à la charge du vendeur pour l’année 2014, sans récupération prorata temporis et à la charge de l’acquéreur pour les années suivantes;'

Qu’il est donc acquis, nonobstant les développements contraires de la partie intimée dans ses écritures, que l’acte notarié de vente à réméré contient bien des dispositions spécifiques aux taxes foncières dans les termes sus-visés, termes absolument non contradictoires avec ceux du courrier adressé le 3 juillet 2014 par l’acquéreur aux époux vendeurs;

Qu’en définitive, il est juridiquement acquis que les époux X-Z prennent à leur charge la taxe foncière 2014, la société Foncière Epilogue devant supporter la taxe foncière à compter de l’année 2015 comprise;

Qu’il s’ensuit que le décompte arrêté le 12 avril 2021 par la société Foncière Epilogue pour un montant total de 13 873,13 euros doit être diminué des taxes foncières 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, soit le calcul suivant:

13 873,13 euros – (936 + 970 + 974 + 1 017 + 1 042 + 1 090 + 1 090) euros = 6754,13 euros;

Que les époux X-Z seront ainsi condamnés solidairement à payer cette somme provisionnelle à la partie intimée augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance déférée, la décision entreprise étant en cela infirmée;

— Sur les dépens et les frais non répétibles:

Attendu que le sens du présent arrêt conduit à laisser à la charge de la SA Foncière Epilogue les dépens d’appel, l’équité justifiant qu’elle verse aux appelants une indemnité pour frais irrépétibles de 800 euros;

Que la personne morale intimée sera par ailleurs déboutée de sa propre prétention indemnitaire à cette fin;

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et dans les limites de l’appel,

— Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle condamne solidairement M. et M^me X-Z à payer à la SA Foncière Epilogue la somme de 11 853,13 euros au titre des indemnités d’occupation et taxes foncières arrêtées au 12 avril 2021;

Prononçant à nouveau,

— Condamne solidairement M. E X-Z et M^me A Y épouse X-Z à payer à la SA Foncière Epilogue la somme provisionnelle de 6 754,13 euros augmentée des intérêts légaux à compter de l’ordonnance déférée au titre des indemnités d’occupation et taxes foncières impayées au 12 avril 2021;

— Condamne la SA Foncière Epilogue aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser à M. et M^me X-Z une indemnité de procédure en cause d’appel de 800 euros;

— Déboute la SA Foncière Epilogue de sa demande indemnitaire exprimée au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier. Le Président.