Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03582 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVP6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/07034

APPELANTE

S.A.S. L’ATELIER MAREY venant aux droits de la société LES TISSUS MAREY par changement de dénomination sociale agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 784 839 086

[…]

[…]

représentée par, M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069, avocat postulant

a s s i s t é e d e M e G é r a r d V A N C H E T d e l a S C P L Y O N N E T D U M O U T I E R – VANCHET-LAHANQUE – GUYOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0190, avocat plaidant

INTIME

Monsieur Z D E Y

né le […] à PARIS

[…]

[…]

représenté par, M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

assisté de M^e Géraldine MACHINET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Marie-Sophie L’ELEU DE LA SIMONE, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

La société Les Tissus Marey devenue aujourd’hui l’Atelier Marey, exploite un fonds de commerce de vente de tissus et d’articles textiles destinés au prêt à porter depuis 1962 dans un immeuble sis à […], où elle est titulaire de neuf baux. Le bailleur unique est Monsieur X Y, propriétaire de tout l’immeuble depuis le décès de son père survenu en 1978.

Elle s’est vu consentir un premier bail dépendant de l’immeuble du […], dans les années soixante. Par la suite, au fur et à mesure du développement de son activité, elle a étendu son occupation de l’immeuble en devenant titulaire de 8 autres baux par acquisition des droits aux bail ou fonds de commerce initialement loués à des tiers (et notamment à la Société de Construction Immobilière et Industrielle, et à la société Anitex), ou par fusion-absorption (avec les Etablissements Colin). Elle occupe à présent la majeure partie (1.100 m2) de l’immeuble du […] aux termes de 9 baux distincts ayant des dates d’échéance différentes, désignés par les lots 30, 40, 50, 60, 80, 150, 160, 170, 190.

Les parties sont en conflit ayant donné lieu à plusieurs litiges et a plusieurs décisions de justice auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et procédure, et notamment :

• Un jugement du juge des loyers commerciaux du 10 juin 2015 confirmé par arrêt de la Cour du 10 mai 2017 rejetant la demande de fixation des loyers des lots 150 et 160 à la valeur locative.

• Un jugement rendu le 1er avril 2019 ayant annulé un acte de sommation du 12 décembre 2014, rejeté les demandes du bailleur aux fins de résiliation du bail du lot 170, tant sur le fondement de la clause résolutoire, que par l’appréciation au fond de la gravité des manquements reprochés à la société locataire.

• Un arrêt rendu le 15 septembre 2021 par la cour d’appel de Paris, confirmant le jugement précité.
• Un jugement rendu le 10 mai 2019 ayant notamment rejeté la demande de résiliation des baux des lots 40, 60, 160, 170 et 190, tant sur le fondement de la clause résolutoire que par l’appréciation au fond de la gravité des manquements reprochés à la société locataire. La Cour est saisie d’un appel formé contre ce jugement, qui fait l’objet de l’instance enrôlée sous le n° 19/11600

Et en dernier lieu :

• Un jugement rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris, portant sur les baux des lots 40,60 et 80, qui a statué dans les termes suivants :

REJETTE les demandes de nullité des congés des lot 40, 60 et 80,

DIT que le congé sans offre de renouvellement délivré le 20 juillet 2012 par Monsieur Z Y à la société LES TISSUS MAREY à la suite d’une demande de renouvellement délivrée par le preneur le 23 avril2012 a mis fin à compter du 30 juin 2012 au contrat de bail portant sur les locaux (lot 40) situés […],

DIT qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, Monsieur Z Y est redevable d’une indemnité d’éviction et la société LES TISSUS MAREY a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail du lot 40 expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

DIT que le congé sans offre de renouvellement délivré le 29 juin 2012 par Monsieur Z Y à la société LES TISSUS MAREY a mis fin à compter du 31 décembre 2012 au contrat de bail portant sur les locaux (lot 60) situés […],

DIT qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, Monsieur Z Y est redevable d’une indemnité d’éviction et la société LES TISSUS MAREY a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail du lot 60 expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

DIT que l’itératif du congé sans offre de renouvellement délivré le 20 novembre 2017 par Monsieur Z Y à la société LES TISSUS MAREY suite à une demande de renouvellement délivrée par le preneur le 26 juin 2013 à effet du 1er juillet 2013 a mis fin à compter du 30 juin2013 au contrat de bail portant sur les locaux (lot 80) situés […],

DIT qu’en l’absence de motif justifié et établi, Monsieur Z Y est redevable d’une indemnité d’éviction et la société LES TISSUS MAREY a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail du lot 80 expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert B C, […] à Paris (') avec mission (') de visiter les lieux, à savoir les lot 40,60 et 80 situés […] à Paris, ('), de donner tous éléments pour déterminer si les neuf baux liant les parties constituent une entité économique et si l’éviction du preneur de trois lots a une incidence sur l’intégralité du fonds de commerce du preneur, rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par les baux, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction des lots 40, 60 et 80 dans le cas d’une perte de fonds, de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, eu égard aux autres baux subsistants, de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire pour l’occupation des lieux, objets des baux des lots 40,60 et 80, depuis respectivement les 1er juillet 2012, 1er janvier 2013 et 1er juillet 2013 jusqu’à leur libération effective, à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement des baux et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet des congés,(')

DECLARE irrecevable la demande en paiement des régularisations de charges des lots 40 et 60 de Monsieur Z Y,

REJETTE les demandes de résiliation judiciaire des baux des lots 40 et 60,

REJETTE les demandes d’expulsion,

REJETTE la demande d’expertise de Monsieur Z Y visant à vérifier l’existence des manquements contractuels du preneur,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle des lots 40, 60 et 80 due par la société LANG pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

(')

La société Les Tissus Marey devenue aujourd’hui l’Atelier Marey a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 18 février 2020 ; la procédure, enrôlée sous le numéro de 20/0 3582, a été clôturée le 24 novembre 2021.

• Un jugement rendu le 24 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, portant sur les baux des lots 170 et 190, qui a statué dans les termes suivants :

DEBOUTE la société LES TISSUS MAREY de sa demande de nullité des refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à elle délivrés le 26 mars 2018 au titre des baux portant respectivement sur les locaux composant le lot n'170 et sur les locaux composant le lot n'190 de l’immeuble sis […],

DEBOUTE, en conséquence, la société LES TISSUS MAREY de ses demandes tendant à voir dire que les baux portant sur les lots n« 170 et n »190 se sont renouvelés et que le présent jugement vaudra bail,

DIT que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 26 mars 2018 par M. Z Y à la société LES TISSUS MAREY a mis fin à compter du 3l décembre2017 au bail les liant portant sur les locaux composant le lot no l70 de l’immeuble sis […],

DIT que les motifs du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 26 mars 2018 par M. Z Y à la société LES TISSUS MAREY au titre du bail susvisé ne sont ni graves ni légitimes, au sens de l’article L.145-I7 du code de commerce,

DIT, en conséquence, que ce refus de renouvellement ouvre droit pour la société LES TISSUS MAREY à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 1er janvier 201 8 et jusqu’à son paiement,

DEBOUTE M. Z Y de sa demande en validation du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du26 mars 2018 susvisé, de sa demande d’expulsion de la société LES TISSUS MAREY des locaux composant le lot n« 170 de l’immeuble sis 42 ne de Cléry à Paris 2è »'" et de sa demande de condamnation de la société LES TISSUS MAREY à lui payer la somme de 17 474,54 euros au titre des travaux afférents à l’appentis vitré compris dans les locaux loués,

DIT que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 26 mars 201 8 par M. Z Y à la société LES TISSUS MAREY a mis fin à compter du 31 décembre 2017 au bail les liant portant sur les locaux composant le lot n'190 de l’immeuble sis […],

DIT que les motifs du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 26 mars 20 I 8 par M. Z Y à la société LES TISSUS MAREY au titre du bail susvisé, soit ne sont ni graves ni légitimes, au sens de l’article L.l45-17 I- I er du code de commerce, soit ne rentrent pas dans le champ d’application de l’article L.145-17-1I-2e du même code,

DIT, en conséquence, que ce refus de renouvellement ouvre droit pour la société LES TISSUS MAREY à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 1"' janvier 2018 et jusqu’à son paiement,

Déboute M. Z Y de sa demande en validation du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 26 mars 2018 susvisé et de sa demande d’expulsion de la société LES TISSUS MAREY des locaux composant le lot n°190 de l’immeuble sis […],

DEBOUTE M. Z Y de sa demande d’expertise portant sur la réalité des manquements contractuels de la société LES TISSUS MAREY, notamment en ce qui concerne les travaux réalisés sans autorisation du bailleur et de constater les travaux réalisés aux frais du bailleur dans les lots nol70 et 190,

AVANT DIRE DROIT au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur le surplus des demandes de la société LES TISSUS MAREY, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert B C […] à Paris (') avec mission, (') de visiter les lieux, à savoir les lots n°170 et […], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, donner tous éléments permettant au tribunal de déterminer si les locaux, objets des neuf baux consentis à la société LES TISSUS MAREY dans l’immeuble sis […], constituent un ensemble économiquement indivisible et si l’exploitation du fonds de commerce peut se poursuivre dans les seuls locaux dont les baux sont en cours, de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds ('), de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, ('), d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, eu égard aux autres baux subsistants, à titre de renseignement, de dire si, à son avis, le loyer, dans chacun des deux baux concernés, aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date du 31 décembre 2017, (')

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

RESERVE les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Les Tissus Marey devenue aujourd’hui l’Atelier Marey a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 19 novembre 2020 ; la procédure, enrôlée sous le numéro 20/16 725, a été clôturée le 8 décembre 2021.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de statuer sur les appels formés à l’encontre du jugement du 19 décembre 2019 et du 24 septembre 2020 par un seul et même arrêt, après jonction des instances, sous le numéro de rôle 20/03582.
De même, il existe un lien de connexité évident entre les instances ci-dessus, et celle dont la Cour est saisie, figurant au rôle sous le numéro 19/11600, portant sur les baux des cinq lots 40,60, 80, 160,170 et 190, dont la résiliation est poursuivie par acquisition de la clause résolutoire après signification de commandements de payer, subsidiairement par demande de résilation judiciaire pour fautes; et le litige porte sur l’exigibilité de certaines charges dont pourrait dépendre le sort des baux.

Pour une bonne administration de la justice, dans l’intérêt des parties de trouver une solution complète de leur litige qui porte sur le sort des baux, qu’ils soient résiliés, renouvelés ou expirés, alors que malgré la pluralité de baux il n’y a qu’un seul bailleur, une seule société locataire et un seul fonds de commerce, il apparaît opportun d’ordonner le renvoi de toutes les instances à l’audience de mise en état du 9 mars 2022, en vue de leur jonction.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéro 20/16 725 et 20/03 582, qui se poursuivront sous le seul numéro 20/03582,

Ordonne la réouverture des débats,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 9 mars 2022 à 9 heures 30, en vue de sa jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro 19/11600,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT