N° RG 20/05627

N° Portalis DBVX-V-B7E-NF7D

Décision du

Tribunal de proximité de MONTBRISON

Au fond

du 31 août 2020

RG : 11-19-0367

[S]

C/

[H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 MAI 2022

APPELANT :

M. [G] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emmanuelle BAUFUME de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Assisté par M^e Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉE :

Mme [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas POIRIEUX de la SELARL POIRIEUX-MANTIONE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

******

Date de clôture de l’instruction : 04 Octobre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mars 2022

Date de mise à disposition : 04 Mai 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Suivant contrat sous seing privé en date du 5 mars 2013, à effet au 1er avril 2013, madame [W] [H], propriétaire, a donné à bail à monsieur [G] [S] et à son épouse madame [C] [P] une villa sise [Adresse 4]. Les preneurs versaient la somme de 890 euros au titre du dépôt de garantie. Le montant du loyer stipulé était de 890 euros à régler par mois d’avance et le premier de chaque mois.

L’état des lieux d’entrée faisait état d’un logement considéré globalement comme étant en 'bon état'.

Courant 2017 les loyers cessaient d’être payés régulièrement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 10 juillet 2019 à monsieur [S] après décès de son épouse à l’effet d’avoir paiement d’une somme de 18.729 euros représentant le montant des loyers et charges impayés. En vain.

Après saisine de la juridiction compétente, par jugement réputé contradictoire du fait de la défaillance du locataire, en date du 31 août 2020, le tribunal de proximité de MONTBRISON a condamné monsieur [S] à payer à madame [H] la somme de 27.868,11 euros au titre de la dette de loyer et charges échus impayés dûs au 25 mai 2020 avec intérêts au taux légal.Monsieur [S] a été condamné aux dépens. Le tribunal devait rappeler que la décision était assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La date du 25 mai 2020 pour l’arrêt des comptes correspondait à la date du départ volontaire des lieux anciennement loués à monsieur [S].

Ce dernier a relevé appel de la décision aux fins de totale réformation.

Selon monsieur [S], il y aurait lieu de retenir que le logement était indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989, qu’il est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution le dispensant de payer son loyer et au minimum d’en réduire le montant.

Il invoque pour ce faire l’état dégradé de la toiture laissant passer des infiltrations d’eau et cause de moisissures à l’intérieur du logement, l’absence de réaction de la bailleresse à ses demandes d’intervention pour mettre fin à ces désordres, l’absence d’un système de ventilation efficace, un volet défectueux, la panne de télécommande du portail, le réseau électrique non-conforme, un regard d’évacuation des eaux usées bouché, la dissimulation de l’existence d’une cuve à fuel et les pannes répétitives et anormales de la chaudière.

Il y aurait lieu reconventionnellement de condamner madame [W] [H] à lui payer la somme de 5.387,06 euros au titre des travaux exécutés en lieu et place du bailleur pour palier à ses manquements, somme qui serait intégralement justifiée par les factures versées aux débats par l’appelant.

Il est soutenu sur ce point que, confronté à l’inertie de la propriétaire et de la régie immobilière en charge de la gestion du bien, monsieur [S] aurait été contraint d’assurer à ses frais la réfection de la salle de bains dès lors que le logement était clairement insalubre et inhabitable. Les coûts engendrés par ces travaux seraient demeurés à sa charge, à l’instar du carrelage posé dans la cave à la demande de madame [H].

A titre subsidiaire il est soutenu que le préjudice moral que lui aurait causé l’indifférence de la bailleresse au regard des désordres immobiliers dénoncés devrait entraîner le versement de dommages et intérêts intégralement compensatoires de sa dette de loyer, ne laissant subsister aucune dette de part et d’autre.

Il conviendrait par contre de maintenir la condamnation de madame [H] au titre des travaux financés par lui pour le montant déjà évoqué de 5.387 euros.

Il y aurait lieu, à tout le moins, de lui accorder les plus larges délais de paiement, monsieur [S] se reconnaissant dans l’incapacité financière de payer au comptant ce solde de loyers.

Il revendique enfin une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de son adversaire aux dépens.

A l’opposé madame [H] conclut à la confirmation du jugement et au rejet de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de son adversaire. Elle entend obtenir la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de monsieur [S] aux dépens.

SUR QUOI LA COUR

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le premier devoir du locataire est de payer le loyer convenu en temps et en heure.

Nul ne peut se dispenser de cette obligation au nom de l’exception d’inexécution reprochée au bailleur, si ce n’est en cas d’impossibilité absolue de vivre dans le logement objet de la location dans des conditions décentes au sens de l’article 6 de la loi précitée et uniquement sur décision de justice.

En l’espèce, il est avéré que monsieur [S] a cessé totalement de payer son loyer, de sa seule initiative, au début de l’année 2017 pour des motifs totalement étrangers à la prétendue indécence des lieux et reconnus par lui comme étant liés à une chute de revenus consécutive au décès de son épouse.

Cela étant, il est démontré que si la toiture a pu laisser passer certaines infiltrations d’eau, elle a été réparée en deux temps, tout d’abord en urgence en mars 2017, puis plus à fond courant 2019 pour plus de 20.000 euros.

Si l’agence régionale de santé a pu constater en 2015 que le logement manquait de ventilation par manque de sorties d’air, elle a implicitement fait reproche au locataire de ne pas suffisamment aérer son logement par ouverture des fenêtres, faute de présence d’une ventilation mécanique qui n’est pas obligatoire dans les logements anciens et qui ne fait donc pas légalement défaut dans le cas présent.

Peu importe en matière d’indécence du logement que le jardin ait pu être encombré de prétendus blocs de béton qu’il aurait fallu faire enlever, qu’un volet ait pu souffrir d’une défectuosité non décrite ou que la télécommande du portail n’ait pas fonctionné au bout d’un certain temps d’utilisation s’agissant de menus désordres d’entretien à la charge du locataire.

Quant à la prétendue non-conformité de l’installation électrique du logement, elle ne peut être décrétée à la seule vue de quelques photographies non authentifiées. Il en est de même du fait de la présence d’un puits dans le jardin qui dans des circonstances obscures et non explicitées aurait été la cause de la détérioration de la robinetterie intérieure.

Si monsieur [S] a cru devoir entreprendre des travaux de 'réfection’ de sa salle de bains sans que la nature de ces travaux ne soit détaillée, il l’a fait sans l’aval de la bailleresse et à son insu. Il est donc mal fondé à en demander le remboursement, ce d’autant que la Cour en ignore la pertinence et l’efficacité.

Le débouchage des canalisations et des regards d’évacuation des eaux usées du fait de leur encombrement par des accumulations de déchets ménagers est du domaine de l’entretien courant à la charge du locataire.

Quant à la présence d’une ancienne cuve à fuel dont l’existence aurait été cachée au locataire par la bailleresse à son entrée dans les lieux, faute d’explication compréhensible sur sa prétendue dangerosité, on ne peut considérer que madame [H] a commis une faute quelconque en n’en parlant pas à monsieur [S].

On note en réalité, à la lecture du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 15 mai 2020 établi contradictoirement, que les deux parties ont estimé que les lieux étaient en 'bon état’ dans l’ensemble des pièces de cette maison, que l’humidité en était absente si ce n’est sous forme de 'traces’ dans le placard d’une des chambres qu’on ne peut imputer au clos et au couvert assuré par le bailleur, faute du moindre élément de preuve à ce sujet.

Ce même procès-verbal établit par contre que ce logement a été restitué ' sale’ avec un extérieur en 'très mauvais état’ faute d’entretien et non désherbé.

S’agissant des prétendues pannes récurrentes de la chaudière assurant le chauffage de ce logement, elles ne sont prouvées par rien, si ce n’est par les propres courriers de plainte du locataire qui ne sont corroborés par aucun document technique, alors que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Il y a lieu en définitive de dire et juger que l’état d’indécence du logement tel que dénoncé par monsieur [S] n’est aucunement prouvé et que rien ne milite en faveur d’une compensation quelconque entre ce qui est dû au titre des loyers, qui n’est pas contesté en son montant, et de prétendus dommages et intérêts compensatoires d’un état d’indécence du logement non prouvé.

Il convient donc de confirmer le jugement de condamnation à paiement prononcé par le premier juge après rejet des prétentions de monsieur [S].

Reste sa demande subsidiaire en délais de paiement fondée sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Une telle mesure, rejetée expressément par la bailleresse, ne peut intervenir que lorsque le débiteur affiche une volonté objective de sortir d’une situation d’endettement et démontre avoir les capacités financières de le faire dans le délai maximum de deux ans imposé par la loi.

Or, en l’espèce, monsieur [S], qui est pratiquement resté deux ans sans payer de loyer et qui est le premier à reconnaître qu’il n’a pas les moyens de rembourser une somme aussi importante, ne disposant que d’une très faible retraite, ne réunit donc aucun des éléments propres à lui permettre de bénéficier d’un échéancier qui s’avère n’avoir aucune chance d’être tenu.

Il convient donc de rejeter cette demande subsidiaire.

L’équité commande de faire une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de madame [H] pour une somme de 1.500 euros pour les deux instances.

Monsieur [S] qui succombe doit supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déboute monsieur [G] [S] de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne monsieur [G] [S] à payer à madame [W] [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.

Le condamne aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT