R.G. : N° RG 21/01894 – N° Portalis DBVQ-V-B7F-FCFY

ARRÊT N°

du : 01 mars 2022

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Benoît GARCIA

M^e Anne BAUDIER

COUR D’APPEL DE REIMS

1ère CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 1er MARS 2022

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 17 septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes (RG 21/00106)

Madame D Z

[…]

10370 VILLENAUXE-LA-GRANDE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004372 du 14/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Benoît GARCIA, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMÉE :

Madame F I H veuve X

[…]

10100 PARS-LES-ROMILLY

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 1er mars 2022, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, Monsieur Benoît PETY, président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Benoît PETY, président de chambre

M^me Anne LEFEVRE , conseiller

M^me Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur PETY, Président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon contrat de bail conclu sous seing privé le 28 janvier 2012, M^me D Z a pris en location auprès de M^me F X une maison d’habitation sise sur la commune de Villenauxe-la-Grande (10370), […], pour un loyer mensuel initial de 450 euros.

Par acte du 27 juillet 2020, à effet au 27 janvier 2021, M^me X a fait délivrer à la locataire un congé pour motif sérieux et légitime.

M^me Z, contestant les motifs de ce congé, a fait délivrer assignation à M^me X le 8 janvier 2021, pour voir déclarer cet acte nul, et la voir tenue à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et volonté de nuire, outre aux dépens.

M^me X a reconventionnellement conclu à la validité dudit congé, et a demandé de dire la locataire sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais, risques et périls de M^me Z, de la condamner à une indemnité d’occupation et à une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Par ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a :

-déclaré recevables les demandes de M^me Z mais les a dites non fondées,

-prononcé la validation du congé donné par M^me X à effet au 21 janvier 2021 et la résiliation du bail passé entre M^me X et M^me Z relatif aux logement et cave situés 6 Rue du Marois 10370 Villenaux-la-Grande,

-dit M^me Z occupante sans droit ni titre,

-ordonné en conséquence à défaut de libération spontanée des lieux l’expulsion de M^me Z et de celle de tous occupants de son chef par toutes voies, moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, conformément à l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,
-ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira de désigner aux frais risques et périls de M^me Z,

-condamné M^me Z à payer à M^me X une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, provisions sur charges comprises et réévalué comme le serait le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié,

-condamné M^me Z à payer à M^me X la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné M^me Z aux entiers dépens,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris M^me Z de sa demande indemnitaire au titre d’une 'résistance abusive et d’une volonté de nuire caractérisée’ de M^me X.

M^me Z a régulièrement interjeté appel de cette décision, suivant déclaration du 6 octobre 2021, recours portant sur tous les chefs de l’ordonnance.

Aux termes de ses écritures du 15 novembre 2021, elle demande à la cour de dire son appel recevable et bien-fondé, d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau de :

-juger nul et de nul effet le congé délivré à M^me Z par ministère d’huissier du 27 juillet 2020,

-juger que le bail d’habitation passé entre M^me X et M^me Z en date du 28 janvier 2012 est valide,

-débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes,

-la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et volonté de nuire caractérisée,

-la condamner aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction, pour ces derniers, au profit de son conseil.

Suivant conclusions du 10 décembre 2021, M^me X poursuit la confirmation de l’ordonnance et la condamnation de l’appelante, outre aux dépens, à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2022.

Sur ce, la cour,

I- Sur la demande principale

Par application combinée des articles 1728 du code civil et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le congé délivré à M^me Z par acte d’huissier du 27 juillet 2020 mentionne que :

'Le présent congé est justifié par :

1. L’usage non paisible des lieux loués :

.troubles de voisinage

.bruits et tapage nocturnes

.nuisances sonores

.insultes et menaces

2. Les retards réguliers des loyers et des charges, ces derniers payables d’avance mensuellement'.

A l’appui de son recours, l’appelante réfute ces griefs, et fait valoir l’enjeu considérable pour elle de la présente procédure, puisqu’il s’agit de conserver ou non son logement.

Elle argue essentiellement de ce que les pièces produites par M^me X sont anciennes, de sorte qu’à la date de délivrance du congé ne serait démontré aucun trouble de voisinage de son fait, étant par ailleurs, au jour de ses écritures, à jour du paiement de ses loyers, et n’ayant, au cours des 10 années du bail, été destinataire d’aucun commandement de payer.

Si M^me X ne conteste pas qu’à ce jour, M^me Z est effectivement à jour de ses loyers, il résulte des nombreux courriers produits aux débats qu’à tout le moins, entre les années 2013 à 2016, les retards étaient très fréquents, comme en témoignent les courriers versés à la procédure émanant soit de la bailleresse, soit de la locataire, qui s’expliquait sur sa carence, ou du conciliateur de justice saisi à l’initiative de M^me X.

Plus sérieux apparaissent les troubles de voisinage évoqués dans le congé et qu’illustrent les multiples attestations produites par M^me X et, notamment :

.Le témoignage de M. A, maire de la commune, qui déclare connaître M^me Z pour des problèmes de logement, être intervenu d’abord auprès d’un bailleur social puis auprès de M^me X pour lui trouver un logement, les relations avec le voisinage s’étant rapidement tendues. Il souligne que, régulièrement, il était informé du comportement de M^me Z envers les voisins : 'à chaque nouveau logement que M^me Z habite, la quiétude des habitants du quartier se détériore'.

.La convocation adressée par le conciliateur de justice à M^me Z: 'il m’a été indiqué que vous vous en preniez à votre voisine M^me B, que vous faisiez volontairement du bruit de bonne heure le matin, que vous l’agressiez verbalement (dépôt de plainte en gendarmerie), que vous vous mêliez de la gestion de la location du pavillon qui ne vous concerne pas'. M^me Z ne s’est pas rendue à la convocation du conciliateur.

.Les courriers adressés par M^me X à sa locataire dans lesquels elle relate les griefs que lui transmettent les voisins.

.Les auditions de M^me X auprès des services de gendarmerie dans lesquelles elle relate, par exemple, le fait que M^me Z G elle-même en ses lieu et place des locataires pour la maison mitoyenne et qu''avec la nouvelle locataire M^me B M^me Z a indiqué qu’elle ne parlerait sans doute pas à ces gens-là (ils sont portugais). Les problèmes ont vite commencé (…) Tout est prétexte à conflit'. Une autre audition insiste sur le fait que, depuis que M^me Z est dans les lieux, M^me X ne réussit pas à garder un locataire stable dans la maison d’à côté: 'M^me Z cause trop de problèmes, pendant un certain temps je n’ai même plus voulu le louer pour éviter les soucis'. Un autre locataire, resté seulement trois mois, lui a déclaré qu’elle ne trouverait jamais de locataire qui reste tant que M^me Z sera là.

.M^me Berger et M^me C, voisines, témoignent des 'embrouilles avec plusieurs personnes du voisinage', 'des insultes et des menaces en sus du bruit permanent qu’elle fait à partir de 6 heures du matin'. Elles évoquent une voisine vulgaire, qui dénigre ses voisins auprès de tiers, qui s’amuse à cacher le contenaire à poubelles, etc.

.M^me Liuti témoigne d’un jet de balai en sa direction: 't’as de la chance de ne pas l’avoir pris dans la gueule (…)' 'Elle ne supporte pas d’avoir quelqu’un à côté d’elle'.

Ces témoignages sont nombreux, évoquent des faits précis, répétés, qui ont, notamment, conduit M^me X à rencontrer des difficultés pour louer la maison mitoyenne à celle occupée par M^me Z, l’intimée soulignant qu’il lui est indispensable de pouvoir bénéficier de ces deux loyers pour pouvoir décemment vivre de sa retraite.

Les quelques attestations produites aux débats par M^me Z, qui la décrivent comme une personne calme et respectueuse, dans des termes très génériques, ne viennent pas utilement remettre en question les témoignages détaillés et circonstanciés relatés ci-dessus, qui émanent de diverses personnes du voisinage ou autorités.

Si l’appelante fait par ailleurs valoir ses problèmes de santé (elle est titulaire de la carte 'mobilité inclusion priorité’ et bénéficie de l’allocation adulte handicapé pour un taux de plus de 80 %), ces éléments sont sans influence sur les constats susvisés.

Enfin, si les témoignages produits par M^me X sont, pour certains, effectivement anciens, ils retracent un parcours de location d’emblée très chaotique, du fait de M^me Z, pour l’ensemble des raisons évoquées plus haut.

A cet égard, davantage que la question du retard de paiement des loyers, les troubles de voisinage dûment justifiés constituent un motif 'légitime et sérieux’ au sens du texte susvisé, expliquant que la bailleresse ait pu délivrer le congé litigieux.

La cour confirme donc l’appréciation du premier juge en ce qu’il a dit valide le congé délivré le 27 juillet 2020 à effet au 27 janvier 2021.

Partant, les autres dispositions du jugement querellé (expulsion, indemnité d’occupation, etc.), qui ne sont pas autrement contestées que par les motifs ci-dessus évoqués relatifs à la validité du congé litigieux, sont également confirmées.

L’ordonnance de référé est par conséquent confirmée en son intégralité.

II- Sur la demande en dommages et intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à débouter M^me Z de sa demande en dommages et intérêts au titre d’une prétendue résistance abusive et volonté de nuire de M^me X, ce en quoi le jugement est encore confirmé.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le sens du présent arrêt conduit :

-d’une part, à confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné M^me Z aux dépens et mis à sa charge une indemnité pour frais irrépétibles de 100 euros,

-d’autre part, à mettre à la charge de l’appelante, qui succombe en son recours, les dépens d’appel, et de dire qu’elle sera tenue de régler à l’intimée, en équité, une somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me D Z à payer à M^me F H veuve X la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^me D Z aux dépens d’appel.