Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 7 mai 2020, n° 18/01040

TGI Saintes 1 décembre 2017

CA Poitiers
Infirmation 7 mai 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Connaissance des vices par le vendeur
La cour a estimé que le vendeur avait effectivement connaissance des vices et a jugé que le GFA avait droit à une réduction du prix d'acquisition en raison de la moins-value causée par ces vices.
Rejeté
Perte de revenu locatif
La cour a jugé que l'état de la toiture n'était pas le seul responsable du retard dans la location de l'appartement et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Préjudice moral
La cour a estimé que le préjudice subi était de nature financière et non moral, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le vendeur aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer une somme sur le fondement de l'article 700 du CPC.

Résumé par Doctrine IA

Le GFA de la Borderie a acheté un ensemble immobilier à la SARL Ecurie Yohann C, mais a constaté des désordres importants sur la toiture peu après l'acquisition. L'acheteur a dénoncé des vices cachés, notamment des infiltrations d'eau, et a mis en demeure le vendeur de prendre en charge les réparations.

Le tribunal de première instance a rejeté la demande du GFA, estimant que les désordres étaient apparents et que le vendeur n'était pas tenu de garantir les vices visibles. La cour d'appel, saisie de l'affaire, a été amenée à statuer sur la nature des désordres et la responsabilité du vendeur.

La cour d'appel a infirmé le jugement de première instance, considérant que les désordres n'étaient pas apparents et que le vendeur avait connaissance de l'état délabré de la toiture. Elle a condamné la SARL Ecurie Yohann C à verser 12 000 euros au GFA pour les travaux de réparation, tout en déboutant ce dernier de ses demandes de réduction de prix, de préjudice financier et moral.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 7 mai 2020, n° 18/01040
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	18/01040
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saintes, 1 décembre 2017
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Thierry MONGE, président
Avocat(s) :	Céline LAPEGUE
Cabinet(s) :	SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN
Parties :	G.F.A. GFA DE LA BORDERIE c/ S.A.R.L. ECURIE YOHANN MIGNET

Texte intégral

ARRET N°132

N° RG 18/01040 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FNQZ

[…]

SARL ECURIE YOHANN C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 7 MAI 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01040 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FNQZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 décembre 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTE :

[…]

La Borderie

[…]

ayant pour avocat M^e Céline LAPEGUE de la SCP DESCUBES BALLOTEAU LAPEGUE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

SARL ECURIE YOHANN C

La Borderie

[…]

défaillante bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me D E,

ARRÊT : - REPUTE CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

-délibéré initialement prévu le 17 mars 2020, prorogé au 07 mai 2020 en raison du contexte sanitaire lié au coronavirus.

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me D E,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte notarié du 26 mai 2014, le groupement foncier agricole de La Borderie représenté par M. X a acquis de la société Ecurie Yohann C un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation composée de deux logements, des garages, chais, divers bâtiments de servitudes, un ensemble d’immeubles bâtis et non bâtis à usage d’exploitation agricole pour un prix de 550 000 euros.

M. X destinant un des deux logements de la maison à la location faisait intervenir un artisan-couvreur. Celui-ci constatait des désordres importants sur la toiture courant mai 2015.

Le 18 juin 2015, M. X écrivait à son vendeur, dénonçait des vices cachés.

Il indiquait qu’il pleuvait dans l’appartement du fait de l’état de la toiture.

Il rappelait n’avoir pu visiter l’appartement qui était fermé lors des deux visites qui avaient précédé l’acquisition.

Il soutenait que l’ancien locataire lui avait confirmé qu’il avait toujours plu dans l’appartement.

Il ajoutait avoir trouvé du silicone dans les tuiles en montant sur le toit.

Il mettait en demeure le vendeur de lui payer les frais de réparation de la toiture, joignait un devis de 12 000 euros.

Par acte du 27 mars 2017, le GFA de la Borderie a fait assigner la société Ecurie Yohann C devant le tribunal de grande instance de Saintes aux fins de la voir condamner sur le fondement de la garantie des vices cachés à lui payer les sommes de 25 000 euros au titre de la réduction du prix d’acquisition, de 6240 euros en réparation de son préjudice financier, 5000 euros en réparation de son préjudice moral.

Le vendeur, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 1 décembre 2017, le tribunal de grande instance de

Saintes a statué comme suit :

'- DIT que les désordres affectant l’immeuble acquis par la société du GFA de « La Borderie » selon acte authentique du 26 mai 2014 constitué d’une maison d’habitation, d’un logement et d’un ensemble d’immeubles bâtis et non bâtis à usage d’exploitation agricole situé « La Borderie » à VILLEMORIN (17) et cadastré section C n° 211 à 217, 476, 477, 517, 518, 576 à 578 et 788 ne constituent pas des vices cachés mais des vices apparents que le vendeur n’est pas tenu de garantir

-DÉBOUTE en conséquence la société du GFA de « La Borderie » pris en la personne de son représentant légal Monsieur X de l’ensemble de ses demandes

-LAISSE les dépens la charge de la société du GFA de " La Borderie'.

Le premier juge a notamment retenu que :

Les désordres allégués ne sont pas des vices cachés car ils sont apparents. Le vice caché est un désordre qui doit échapper à un examen ordinaire.

Le mauvais état de la toiture était visible après examen visuel rapide.

Il en est de même des gouttières à l’intérieur du studio.

M. X s’est montré négligent , se contentant des affirmations du vendeur qui avait affirmé que le local était toujours fermé, achetant sans visiter les lieux.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 27 mars 2018 interjeté par le GFA de la Borderie

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28 juin 2018, le GFA de la Borderie a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

- DIRE bien fondée en l’appel formé par le GFA de la Borderie;

- REFORMER le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau :

-CONDAMNER la SARL ECURIE Yohann C à verser au GFA de la Borderie la somme de 25.000 euros au titre de la réduction du prix d’acquisition du bien en cause;

- CONDAMNER la SARL ECURIE Yohann C à verser au GFA de la Borderie la somme de 6.240 euros au titre des préjudices financiers;

- CONDAMNER la SARL ECURIE Yohann C à verser au GFA de la Borderie la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral;

- CONDAMNER la SARL ECURIE Yohann C à verser au GFA de la Borderie la somme de

3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC;

- CONDAMNER la SARL ECURIE Yohann C aux entiers dépens de première instance et d’appel;

A l’appui de ses prétentions, le GFA soutient notamment que :

— Le vendeur avait connaissance de l’état réel de la toiture.

— De nombreuses infiltrations ont fragilisé la charpente.

— L’absence d’étanchéité d’un toit faisant obstacle à l’utilisation d’un immeuble dans des conditions normales est un vice caché.

— En colmatant les brèches avec du silicone, le vendeur a fait croire que la couverture était en bon état.

— Les vices n’étaient pas apparents, n’étaient visibles qu’en montant sur le toit, en regardant sous les tuiles.

— Il exerce une action estimatoire. La moins-value est estimée à 25 000 euros.

— Il est fondé à demander la condamnation du vendeur à lui payer des dommages-intérêts dès lors qu’il avait connaissance du vice.

— Il n’a loué qu’en mai 2016, a perdu un an de revenu locatif.

— Il subit un préjudice moral, les parties étant toutes deux des cavaliers professionnels.

La société Ecurie Yohann C n’a pas constitué avocat.

Il convient de se référer aux écritures de l’appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 novembre 2019.

SUR CE

Le GFA de la Borderie fonde sa demande sur la garantie des vices cachés dus par le vendeur.

Il soutient que le vice caché est un défaut d’étanchéité de la toiture, que ce défaut a été dissimulé par le vendeur qui a procédé à des reprises ponctuelles avec du silicone.

Il estime que le tribunal s’est trompé en qualifiant les désordres d’apparents dès lors qu’il était impossible de se rendre compte de l’état de la toiture à l’occasion de simples visites .

Le vendeur n’a comparu ni en première instance, ni en appel.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort de l’acte de vente produit (page 17) que le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus .

Les diagnostics visés sont relatifs aux risques d’exposition au plomb, à l’amiante, à la présence de termites, à la performance énergétique , à l’état de l’installation intérieure d’électricité, à l’état des risques naturels et technologiques.

Avaient été repérées la présence de plomb, d’amiante, des anomalies affectant l’installation intérieure d’électricité présentant de réels dangers.

L’acte de vente précise en outre que le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas équipé d’un système de récupération et de distribution des eaux de pluie, est informé des défauts d’entretien et d’usure de l’installation d’assainissement.

Il appartient à l’acquéreur d’établir le caractère caché du vice, la connaissance du vice par le vendeur au regard de la clause de non-garantie des vices cachés qui figure dans l’acte de vente .

Le GFA produit trois attestations :

— M. Z, artisan, atteste être intervenu sur la toiture en 2013, avoir avisé les propriétaires qu’elle n’était pas étanche, devait être refaite. 'Ils m’ont dit qu’ils n’en avaient rien à faire’ .

— M. A, maréchal ferrant, a eu l’occasion de rentrer à l’intérieur de l’appartement, atteste avoir constaté la présence de casseroles et de seaux au sol un jour de pluie.

— M. B, artisan, atteste avoir trouvé une charpente en très mauvais état.

'J’ai constaté que la toiture avait déjà été remaniée à plusieurs endroits et que les tuiles étaient collées au silicone. Les tuiles penchaient à l’envers et ils ont comblé le trou avec du silicone pour empêcher l’eau de passer'.

Selon lui, les nombreuses infiltrations ont fragilisé la charpente ce qui a entraîné un affaissement des pannes. Il explique qu’il a fallu redresser la charpente, relitonner la toiture pour poser les tuiles.

Ces témoignages concordants démontrent que le vendeur avait connaissance en 2013, avant la vente de l’immeuble le 23 mai 2014 de l’état très délabré de la toiture, qu’il avait remédié aux désordres en posant dans l’appartement des seaux et des casseroles destinés à recueillir l’eau qui s’écoulait, qu’il a bouché ou fait boucher grossièrement les trous avec du silicone, bien qu’un professionnel l’eût averti de la nécessité de refaire la charpente.

Le premier juge a estimé qu’il suffisait d’un examen visuel rapide pour constater l’état de la toiture, a également reproché à l’acquéreur de s’être contenté des affirmations du vendeur , de n’avoir n’avoir pas exigé la visite de l’appartement en location.

Il ressort en effet de la mise en demeure adressée à M. C le 18 juin 2013 que la visite de l’appartement avait été impossible lors des deux visites qui avaient précédé l’achat au motif que l’appartement était loué.

Si l’acquéreur pouvait se douter au regard des diagnostics relatifs à l’immeuble que la toiture était dans un état médiocre, la location de l’appartement à la date de la vente, appartement inaccessible lors des visites ne lui ont pas permis de mesurer son état réel, la nécessité d’engager des travaux, laissait penser en tout cas que l’état des lieux était compatible avec la location .

La connaissance de l’état réel de la toiture et des reprises grossières opérées n’étaient pas décelables au moyen d’un examen visuel rapide. Elle exigeait au minimum de monter sur la toiture, voire la compétence d’un couvreur.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu que les désordres étaient apparents.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La mauvaise foi du vendeur, sa connaissance des vices, sa dissimulation de la gravité réelle de l’état de la toiture sont établies par les attestations produites.

Lorsque l’acquéreur conserve la chose, il a droit de se faire rendre une partie du prix.

Le GFA demande une somme de 25 000 euros correspondant à la moins-value alléguée.

Le GFA est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice caché .

Le vendeur sera en conséquence condamné à lui restituer la somme de 12.000 euros qui correspond aux travaux de charpente nécessaires, la somme de 25.000 euros demandée n’étant nullement justifiée.

Le GFA demande en outre une somme de 6240 euros correspondant à la perte de revenu locatif subie du fait des travaux rendus nécessaires.

Au regard de l’état de l’immeuble, des aléas qui caractérisent la location (risque de vacance, d’impayés), il n’est pas démontré que l’état de la toiture soit seul responsable du retard pris dans la location de l’appartement.

Le GFA sera donc débouté de sa demande d’indemnisation relative à une perte de revenu locatif.

De même, le GFA sera débouté de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral, le préjudice subi en l’occurrence étant un préjudice financier.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la société Ecurie C .

Il est équitable de condamner l’intimée qui succombe à payer à l’appelante la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort

-infirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau

— condamne la société Ecurie Yohann C à payer au GFA de la Borderie la somme de 12000 euros

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne la société Ecurie Yohann C aux dépens de première instance et d’appel

-condamne la société Ecurie Yohann C à payer au GFA de la Borderie la somme de 3000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,