ARRET N°

du 26 novembre 2024

N° RG 24/01082 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQPI

S.A.R.L. SARL ERIKA

c/

SYNDICAT SECONDAIRE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIIER DENOMME ARC I V BIS EXTENSION

SCP CROZAT [Y] MAIGROT

Formule exécutoire le :

à :

M^e Pascal GUILLAUME

la SELARL JACQUEMET SEGOLENE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 24 juin 2024 par le juge commissaire du tribunal de commerce de TROYES

La société ERIKA, société à responsabilité limitée immatriculée sous le n° 438 680 936 au registre du commerce et des sociétés de TROYES, dont le siège se trouve [Adresse 3], prise en la personne de sa gérante, domiciliée en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Elodie TOURNIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMES :

Le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME [Adresse 6] SITUE ENTRE LA [Adresse 8] ET LA [Adresse 9], représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, SELARL d’administrateurs judiciaires au capital de 2 539 458 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le n°423 719 178, dont le siège social est [Adresse 1], prise en son étude sise [Adresse 2], agissant elle-même en la personne de Maître [P] [H] et [S] [V] domiciliés en cette qualité à l’étude de [Localité 7], [Adresse 5],

Représenté par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Jérôme CHAMARD de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La S.C.P. CROZAT [Y] MAIGROT, MANDATAIRES JUDICIAIRES, agissant en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société SARL ERIKA, prise en la personne de son associée, Maître [T] [Y], dont le siège social est [Adresse 4],

Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée

DEBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024,

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La SARL Erika est propriétaire de 4 appartements dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal de commerce de Troyes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL Erika. La SCP Crozat [Y] Maigrot, représentée par Me [T] [Y], a été nommée en qualité de mandataire judiciaire.

Suivant ordonnance du 11 juillet 2011, le président du tribunal de grande instance de Rouen a désigné la SELARL AJ Associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (copropriétés en difficulté). La mission de l’administrateur a ensuite été renouvelée par plusieurs ordonnances et en dernier lieu, le 1er juin 2023, avec effet jusqu’au 25 mai 2024.

Invoquant la défaillance de la SARL Erika dans le paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années, la SELARL AJ Associés a déclaré la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre selon courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 11 janvier 2023 pour un montant total arrêté au 21 novembre 2022 de 256 670.50 euros ventilé en plusieurs lignes.

La SCP Crozat [Y] Maigrot a informé la SELARL AJ Associés que la SARL Erika contestait la créance ainsi déclarée faute de justification.

Par ordonnance du 24 juin 2024, le juge commissaire au redressement judiciaire de la SARL Erika, a ordonné que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] soit définitivement admis à l’état de vérification du passif, à titre privilégié, pour la somme de 94 727.92 euros au titre d’une hypothèque judiciaire sur l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] à [Localité 7], lots 207, 208, 226, 227, 228 et 229.

La SARL Erika a formé un recours contre cette ordonnance par déclaration d’appel du 4 juillet 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, la SARL Erika demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et, statuant à nouveau, :

A titre principal, de :

— Rejeter du passif de la SARL Erika la totalité des créances déclarées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représentée par la SELARL AJ Associés es qualités d’administrateur provisoire à hauteur de 94 727.92 euros à titre privilégié,

— Rejeter toutes demandes et prétentions contraires du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représentée par la SELARL AJ Associés es qualités d’administrateur provisoire, comme étant infondées,

A titre subsidiaire, de :

— Constater l’existence de contestations sérieuses dont l’appréciation ne relève pas de sa compétence juridictionnelle dans le cadre de la vérification du passif,

— Inviter le syndicat des copropriétaires à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir,

— Renvoyer l’examen de la présente affaire à une date ultérieure dans un délai suffisant qui permettra de constater si le syndicat des copropriétaires a saisi la juridiction compétente dans le délai imparti,

En tout état de cause, de :

— Rejeter toute demande contraire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour voir rejeter la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires, la SARL Erika invoque l’article L622-25 du code de commerce et l’absence de mention « certifiée sincère et conforme » dans les déclarations de créances, ainsi que la non-concordance du montant des créances avec les justificatifs joints. Sur ce dernier point, elle estime que l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires procède par confusion lorsqu’il oppose sa qualité et rappelle qu’elle lui permet de procéder par décisions unilatérales, qui ne seraient pas contestables ; elle soutient que ce pouvoir permet à l’administrateur provisoire de procéder à des appels de charges sur la base de budgets qu’il a le droit d’établir unilatéralement dans le but de redresser la copropriété, mais qu’il a l’obligation de rendre compte, comme mandataire, de sa mission et d’être en mesure de justifier les charges de la copropriété qu’il administre.

Subsidiairement, la SARL Erika invoque l’existence d’une contestation sérieuse tenant :

— A l’absence de conformité de la somme déclarée avec celle mentionnée dans le dispositif du jugement du 28 novembre 2016 invoqué, ni à celle mentionnée dans le décompte de l’huissier instrumentaire ; au fait que cette somme n’est pas réduite de 26 985 euros correspondant au total qu’elle a réglé à l’huissier et qu’elle comprend des intérêts calculés sur une somme supérieure au montant déclaré,

— à l’absence de tout document comptable permettant de justifier le quantum exacte de la créance déclarée,

— à l’absence de justification du report à nouveau au 1er janvier 2016 figurant dans l’extrait de compte produit par l’intimée,

— à l’absence de preuve du respect de la clé de répartition des charges.

Par conclusions transmises par voie électronique le 30 août 2024, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé entre la [Adresse 8] et la [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par la SELARL AJ Associés sollicite :

— le rejet de l’intégralité des demandes, dires, fins et conclusions de la SARL Erika,

en conséquence,

— la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— la condamnation de la société Erika à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

en conséquence,

— la fixation au passif de la SARL Erika des créances du syndicat à hauteur de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait observer que, pour invoquer un défaut de motivation de l’ordonnance, la SARL Erika n’en tire pas la conséquence qui devrait la conduire à solliciter l’annulation de la décision ; il affirme que le juge commissaire s’appuie sur les pièces du dossier, désignant ainsi les éléments de preuve produits par les parties, ce qui constitue une motivation suffisante.

S’agissant de la justification de la créance, il entend rappeler que l’administrateur provisoire, dans le cadre des pouvoirs qui lui sont confiés, prend des décisions qui sont consignées dans un procès-verbal de prise de décisions, qui est insusceptible de recours.

Il explique qu’une ordonnance du 9 juin 2016 a confié à la SELARL AJ Associés tous les pouvoirs de l’assemblée générale et que les charges et provisions sur charges de la société Erika ont été appelées sur la base de plusieurs procès-verbaux de décisions, lesquels sont insusceptibles de recours

Il soutient que :

— l’absence de certification n’est sanctionnée par aucune disposition et donc pas par la nullité et qu’il est sans incidence que l’admissibilité de la créance,

— les dispositions de l’article L622-25 du code de commerce s’appliquent uniquement aux créances qui ne résultent pas d’un titre exécutoire et que c’est précisément le cas du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Erika, en vertu d’un jugement définitif rendu le 28 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Rouen,

— il a produit les procès-verbaux de décisions et le relevé de compte individuel de la SARL Erika pour justifier le montant de sa créance, outre le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rouen le 28 novembre 2016 et le bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire ; il rappelle que la production des éléments comptables réclamés par la SARL Erika n’est pas nécessaire puisque les décisions prises par l’administrateur en matière de budget sont exécutoires de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’existence d’une contestation sérieuse aux motifs que :

— les créances en cause sont définitivement exigibles,

— la SARL Erika lui reproche de ne pas tenir compte de règlements qu’elle aurait effectués, sur la base d’un décompte réalisé par l’huissier de la copropriété, qui mentionne les règlement spontanés qu’elle a effectués,

— en aucun cas l’intervention du juge dans la gestion de la copropriété n’a eu pour effet d’effacer les charges dues,

— les appels de charges sont conformes à la répartition fixée dans le cadre du règlement de copropriété,

— il n’a pas pu installer les compteurs individuels, ni les répartiteurs de frais pour des raisons financières , les prescriptions de l’article L174-2 du code de la construction et de l’habitation s’imposant aux copropriétés en fonction des contraintes techniques de l’immeuble et du coût engendré par les installations préconisée ; dans ces conditions, les charges de chauffage continuent d’être réparties entre les copropriétaires en charges communes de chauffage et demeurent exigibles.

La SCP Crozat [Y] Maigrot n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée à personne le 18 juillet 2024.

Par courrier du 26 juillet 2024, elle a précisé qu’elle s’en remet à prudence de justice.

MOTIFS

Sur la motivation de l’ordonnance du juge-commissaire

Il résulte des articles 455 et 458 du code de procédure civile que les jugements non motivés sont frappés de nullité.

La SARL Erika ne demande pas la nullité du jugement, mais son infirmation, qu’elle ne peut obtenir pour défaut de motivation.

***

L’article L624-2 du code de commerce dispose : « Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission ».

Sur la demande de rejet de la créance du passif de la SARL Erika

Si la SARL Erika demande, dans le dispositif de ses conclusions, le rejet de la créance du syndicat des copropriétaires, elle sollicite dans les motifs le rejet de la déclaration de créance, en invoquant les articles L622-25 et R622-23 du code de commerce, qui traitent du contenu de la déclaration, et en arguant d’une absence de certification sincère et véritable des créances déclarées et d’une absence de production de documents justificatifs cohérents et concordants au soutien des montants déclarés.

Il convient de comprendre qu’elle entend voir la créance du syndicat des copropriétaires rejetée en raison d’une irrégularité de la déclaration.

Or il résulte de l’article L624-2 précité, modifié par l’ordonnance n° 2021-1193, du 15 septembre 2021, que l’éventuelle irrégularité de la déclaration de créance au regard des indications et éléments qu’elle doit contenir selon les textes précités est désormais sanctionnée par l’irrecevabilité de la déclaration et non l’irrégularité de la créance elle-même.

La SARL Erika ne peut donc voir rejeter la créance déclarée par le syndicat des copropriétaires au motif que la déclaration de ne serait pas conforme.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Il résulte de l’article R624-5 du code de commerce que lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.

Selon l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat ; le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical.

La SELARL AJ Associés, agissant en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, a déclaré, à titre privilégié pour la période antérieure au 1er septembre 2016 en vertu d’une hypothèque judiciaire publiée et enregistrée le 12 mai 2017 au service de la publicité foncière de Rouen 1 une créance de 94 727.92 euros.

Cette hypothèque a été inscrite pour sûreté du paiement d’une somme de 118 571.51 euros auquel la SARL Erika a été condamnée en principal au profit du syndicat des copropriétaires, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par jugement rendu le 28 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Rouen, aujourd’hui irrévocable.

La SELARL AJ Associés a tenu compte des règlements intervenus après saisie-attribution, ce qui a permis de ramener la dette à la somme déclarée de 94 727.92 euros.

La SARL Erika soutient qu’il n’a pas ainsi été tenu compte du paiement d’une somme globale de 26 985 euros. Elle invoque un décompte établi par un huissier de justice, dont les mentions ne permettent cependant pas d’établir que celui-ci a établi ce décompte alors qu’il agissait pour l’exécution forcé du jugement du 28 novembre 2016 du tribunal de grande instance de Reims et donc que les sommes figurant au crédit doivent être retranchées de la somme totale des condamnations prononcées à l’encontre de la SARL Erika (118 571.51 + 1 500 = 120 071.51 euros).

Mais faute de justifier de paiements pour une somme supérieure à celle déduite par la SELARL AJ Associés, la contestation de la SARL Erika n’est pas sérieuse.

Les intérêts figurant sur le décompte joint à la déclaration de créance sont ceux produits, jusqu’en 2022 par la somme précitée de 120 071.51 euros, augmentée de celle de 750 euros mise à la charge de la SARL Erika par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Rouen par ordonnance du 6 juin 2017 constatant le désistement de la SARL Erika de l’appel interjeté contre le jugement du 28 novembre 2016. La SARL Erika ne justifiant pas de ce que les paiements retranchés par la SELARL AJ Associés seraient intervenus avant 2022, il n’est pas justifié d’une contestation sérieuse quant au calcul desdits intérêts.

Etant rappelé que la créance en cause résulte d’un jugement devenu irrévocable, statuant sur les sommes dues au 31 août 2016, les contestations opposées par la SARL Erika prises de l’absence de tout justificatif comptable, de l’absence de justification d’un montant reporté au 1er janvier 2016 et de l’absence de preuve du respect de la clé de répartition des charges ne sont pas sérieuses.

En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir et l’ordonnance du juge-commissaire doit être confirmée en ce qu’elle admet la créance déclarée par le syndicat des copropriétaires au passif de la SARL Erika à titre privilégié à hauteur de 94 727.92 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SARL Erika, qui succombe, est tenue aux dépens et sa demande en paiement d’une indemnité pour ses frais irrépétibles doit être rejetée.

La créance de la SELARL AJ Associés es qualités au titre de ses frais irrépétibles à fixer au passif de la SARL Erika sera équitablement fixée à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 juin 2024 par le juge commissaire au redressement judiciaire de la SARL Erika,

Y ajoutant,

Fixe à la somme de 1 500 euros la créance de la SELARL AJ Associés ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre des frais irrépétibles de celui-ci à fixer au passif du redressement judiciaire de la SARL Erika,

Déboute la SARL Erika de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SARL Erika est tenue aux dépens de la présente procédure, lesquels seront inscrits au passif de son redressement judiciaire.

Le greffier La présidente