ARRET N°

du 21 janvier 2025

R.G : N° RG 24/00335 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOSH

[K]

c/

S.A. PLURIAL NOVILIA

BD

Formule exécutoire le :

à :

M^e Marine CENS

M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 10 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

Madame [B] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-51454-2024-00692 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Marine CENS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Suivant contrat de location en date du 29 juin 2020, la SA Plurial Novilia a consenti à madame [B] [K] la location d’un logement sis [Adresse 2] moyennant le règlement d un loyer mensuel de 340,77 euros hors provisions sur charges.

Madame [B] [K] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA Plurial Novilia lui a ait délivrer un commandement de payer le 12 mai 2022 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 549,02 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

La SA Plurial Novilia a saisi la CCAPEX le 17 mai 2022.

Par assignation du 22 septembre 2022 dénoncée à la préfecture de la Marne le 23 septembre 2022 la SA Plurial Novilia a fait citer Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à payer un arriéré locatif de 718,23€ arrêté au mois d’août 2022 outre une indemnité d’occupation précaire équivalente au loyer chargé jusqu’à la remise effective des clés.

Par jugement du 10 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :

' Prononcé la résiliation du bail du 29 juin 2020 à compter du 13 juillet 2022.

' Condamné Mme [K] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 3.979,57 euros (trois mille neuf cent soixante-dix-neuf euros et cinquante-sept centimes), représentant les loyers et charges impayés au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 834,76 euros et à compter du jugement pour le surplus.

' Autorisé Mme [K] à s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités de 111 euros en plus du loyer, la dernière mensualité comprenant le solde de la dette et les frais,

' Dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui le 05 de chaque mois ;

' Suspendu les effets de la résiliation du bail durant l’exécution des-dits délais et dit qu’à défaut de respect de ce moratoire la résiliation du bail reprendra ses entiers effets.

' Ordonné en cas de non respect du moratoire accordé, l’expulsion de Mme [K] et de tous occupant de son chef.

' Condamné Mme [K] au paiement d’une indemnité d’occupation de 475,01 euros égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

' Débouté Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts.

' Condamné Mme [K] aux dépens et à payer à SA Plurial Novilia la somme de 80€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses motifs décisoires relatifs au rejet de la demande de dommages et intérêts pour délivrance d’un logement non conforme, le premier juge retient qu’il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie que les désordres invoqués trouvent leurs causes dans l’occupation du locataire.

Le 28 février 2024 Mme [K] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Toutefois dans ses conclusions signifiées par RPVA et déposées à la cour le 25 mai 2024 Mme [K] ne sollicite que l’infirmation de la décision déférée sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant de nouveau elle sollicite de :

' Juger la SA Plurial Novilia responsable de son préjudice de jouissance.

' Condamner la SA Plurial Novilia à régler à Madame [B] [K] la somme de 2.500 euros en réparation de ses préjudices,

' Ordonner la compensation de cette somme avec les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayées,

' Accorder à Madame [K] des délais de 36 mois pour apurer sa dette résiduelle;

' Juger que pendant ce temps les effets de la clause résolutoire seront suspendus

' Juger inéquitable de condamner Madame [K] aux frais irrépétibles et dépens de la SA Plurial Novilia.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA et déposées à la cour le 26 juillet 2024 la SA Plurial Novilia sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] le 10 novembre 2023 et le rejet des prétentions de Mme [K].

La SA Plurial Novilia sollicite la condamnation de Mme [K] aux dépens de l’appel et à lui payer la somme de 1.200€ au titre des frais irrépétibles de procédure.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelante signifiées le 25 avril 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 26 juillet 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les dispositions non contestées dans les conclusions de l’appelante

La cour est saisie d’un appel portant sur toutes les dispositions du jugement du 10 novembre 2023, toutefois Mme [K] ne sollicite dans ses conclusions d’appel que l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Dès lors les autres dispositions déférées seront confirmées.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ;cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il ressort également des articles 3-2 de la même loi du 06 juillet 1989 et 1731 du code civil que lorsqu’un état des lieux d’entrée a été réalisé le preneur est présumé avoir reçu les lieux loués dans l’état décrit dans ce document et, à défaut de réserve dans l’état des lieux, en bon état de réparation locatives.

Si un état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé la présomption posée par l’article 1731 du code civil ne s’applique pas.

En l’espèce pour justifier de sa demande de dommages et intérêts Mme [K] invoque les désordres suivants ayant selon elle porté atteinte à son droit à jouissance paisible du logement donné à bail par la SA Plurial Novilia :

Moisissures récurrentes ayant entraîné une coupure d’électricité dans une chambre et le salon.

Sanitaires régulièrement bouchés. (Baignoires, chasse d’eau, toilettes)

Gonds de la porte de la chambre d’enfant instables.

Une prise électrique à nu (cache tombé)

Planche sous baignoire non fixée

Interphone de l’entrée commune non réparé

Absence de sécurisation des boites aux lettres

La SA Plurial Novilia conteste l’imputabilité au bailleur des désordres invoqués par Mme [K], précise que depuis le jugement dont appel une première visite technique avec maintenance a été programmée le 23/12/2023 au sein du domicile de la locataire pour évoquer la question des moisissures toutefois celle-ci n’a pas pu se dérouler en raison de l’absence de cette dernière, de même pour un second rendez-vous du 22/01/2024.

La SA Plurial Novilia indique enfin que Mme [K] ne paie toujours pas son loyer et que la dette locative ne cesse de s’accroître.

Sur ce :

Il convient de reprendre les désordres invoqués par le locataire :

a) Sanitaires bouchés – gonds des huisseries – prise de courant

Il sera rappelé qu’en vertu de la liste annexée au décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant les réparations locatives, le locataire doit notamment entretenir et procéder au :

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. (V de la liste)

Dégorgement des canalisation d’eau (IV de la liste)

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. (III c de la liste)

L’état des lieux d’entrée du 06 juillet 2020, régularisé par la SA Plurial Novilia et Mme [K] (pièce intimée n° 10-11) mentionne en ce qui concerne les sanitaires-gonds des huisseries et prises de courant une seule réserve mineure : 'salle de bain bonde baignoire à revoir'.

La SA Plurial Novilia justifie de plusieurs interventions d’entretien en cours de bail chez Mme [K] entre août 2020 et 01/2024 (pièces n° 13-14-15-16, 18-19 et 20).

Le bailleur justifie notamment de ses interventions de débouchage des colonnes communes 'd’évacuation toilettes’ (intervention 14/02/2022 pièce n° 15) et même alors que cela relève de l’entretien locatif d’une intervention de débouchage en partie privative le 09/08/2022 (pièce n° 16).

Ainsi les désordres invoqués dans les conclusions de l’appelante, relatifs aux sanitaires-gonds des huisseries et prise de courant, ne peuvent relever que de l’usage du locataire et de son manque d’entretien au sens des obligations d’entretien locatif qui lui incombent.

Par voie de confirmation de la décision déférée, ces désordres ne seront pas retenus à la charge du bailleur.

b) Planche sous baignoire non-fixée

Ce désordre ne figurait pas dans l’état des lieux d’entrée du 06/07/2020 de sorte que sa reprise relevait de l’entretien locatif dû par Mme [K] au terme du point III c de la liste des réparations locative dressée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Par voie de confirmation de la décision déférée, ce désordre ne sera pas retenu à la charge du bailleur.

c) Interphone et sécurisation des boites aux lettres

S’agissant de l’interphone de l’appartement de Mme [K], une réserve figure sur l’avenant de l’état des lieux d’entrée avec la mention : 'Entrée – interphone à remplacer'.

Cette intervention a été réalisée par le bailleur le 20 août 2020 (pièce intimée n° 13 ordre de service te facture de réalisation des travaux)

Mme [K] invoque encore le fait qu’il existe des vols de courrier et de colis et que le bailleur n’a pas procédé à des travaux de sécurisation des boites aux lettres.

Il sera rappelé que ce désagrément est causé par la commission d’une infraction pénale par des tiers.

Ces infractions sont certes favorisées par la configuration des bâtiments, mais aucune obligation n’impose au bailleur de modifier cette configuration, acceptée par les parties lors de la prise de possession des lieux loués.

Par voie de confirmation de la décision déférée, ces désordres ne seront pas retenus à la charge du bailleur.

d) Moisissures

Pour rejeter ce poste de préjudice le premier juge a retenu que :

' Il convient de se reporter à l’état des lieux d’entrée du 06 juillet 2020 qui ne mentionne aucune trace de moisissures et les fenêtres en PVC et les VMC étaient en bon état ; il est donc possible que les traces de moisissures que l’on peut voir sur les photos versées au dossier par Madame [K] proviennent d’une mauvaise ventilation du logement.'

L’examen de l’état d’entrée du 06 juillet 2020 régularisé par la SA Plurial Novilia et Mme [K] (pièce intimée 10) mentionne que l’appartement était en bon état général lorsqu’il a été remis à Mme [K]. La VMC y est décrite comme étant en bon état de fonctionnement en séjour, chambre 1 et chambre 2.

Toutefois l’avenant à l’état des lieux d’entrée du 06/07/2020 (pièce intimé 11) relève une trace noire de moisissure en chambre 2 avec intervention prévue (pose de fongicide).

Les treize photographies versées aux débats par Mme [K] (pièce n° 1) mettent en exergue plusieurs traces de moisissures relativement importantes dans plusieurs pièce de l’appartement.

Il est donc raisonnable de penser que le désordre de moisissure existant lors de l’entrée dans les lieux du 06/07/2020 s’est amplifié au cours de l’occupation entre 2020 et 2023.

La SA Plurial Novilia ne verse aux débats aucune pièce justifiant que Mme [K] aurait obstrué les entrées et évacuations d’air du logement ou détérioré le mécanisme de la VMC existante.

Dès lors aucune pièce produite aux débats ne permet d’affirmer, comme le fait le premier juge, que la moisissure est apparue du chef de l’occupation de Mme [K] et d’une mauvaise ventilation du logement pendant son occupation, et ce d’autant que le bailleur a décidé, in fine, de modifier la VMC existante et de la remplacer par une VMC plus puissante de 30 m3. (Lettre du bailleur à Mme [K] du 30/01/2024 et ordre de service de SA Plurial Novilia du 30/01/2024 – pièce appelante n° 19 et pièce intimée n° 19)

Il est donc raisonnable de retenir que les moisissures apparues au cours du bail étaient minimes mais préexistantes à l’entrée dans les lieux de Mme [K] et se sont accrues du fait d’un sous-dimentionnement de la VMC d’origine.

Sur ce problème la SA Plurial Novilia ne justifie d’une intervention sur la VMC que le 16 janvier 2024, soit à la suite du jugement dont appel.

En conséquence ce désordre sera retenu dans sa matérialité et imputé à un défaut d’entretien du bailleur par infirmation sur ce point de la décision déférée.

En conséquence, il se déduit de l’ensemble de ces éléments que, seule la présence de moisissures peut être imputée à la SA Plurial Novilia au titre d’un défaut de délivrance du logement à Mme [K].

Ce désordre n’a pas empêché l’occupation du logement et n’était pas de nature à justifier le défaut de paiement des loyers.

Toutefois il sera accordé à Mme [K] une indemnité pour préjudice de jouissance partiel de 500 €.

3/ Sur la demande compensation et de délai de paiement

Ainsi qu’il l’a été ci-dessus énoncé les dispositions du jugement du 10/11/2024 relatives à la résiliation du bail au 13 juillet 2022, la condamnation de Mme [K] au paiement d’une somme de 3.979,57 euros représentant les loyers et charges impayés au 31 août 2023, le principe de l’octroi de délais de paiement au visa de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, et la suspension des effets de la clause résolutoire au bon respect de ce moratoire, sont confirmées en appel.

Par infirmation de la disposition du jugement du 10 novembre 2023 ayant rejeté la demande de dommages et intérêts formulée devant le juge des contentieux de la protection par Mme [K], la SA Plurial Novilia sera tenue de payer à Mme [K] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble partiel de jouissance.

Cette somme se compensera avec les loyers impayés arrêtés au 31/08/2023 de sorte que, à cette date, et sous réserve des indemnités d’occupation postérieures, Mme [K] reste redevable de la somme compensée de 3.479,57€ (3979,57€ – 500€) ladite somme produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 834,76 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Ainsi Mme [K] sera, par infirmation de la décision déférée sur ce point, autorisée à s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités de 96 euros en plus du loyer, la dernière mensualité comprenant le solde de la dette et les frais.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

En l’espèce, Mme [K] ne voyant son appel que très partiellement retenu, elle conservera la charge des dépens de l’appel.

Toutefois la SA Plurial Novilia succombant partiellement à l’appel il ne sera pas fait droit à sa demande de frais irrépétibles de procédure.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 10 novembre 2023 (RG N° 22/03295) en toutes ses dispositions comprenant les dépens et les frais irrépétibles de procédure de première instance, excepté celles relatives à :

La demande de dommages et intérêts formée par Mme [K] pour trouble de jouissance.

Le montant des délais de paiement accordés au visa de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989

Statuant de nouveau sur ces dispositions :

Condamne la SA Plurial Novilia à payer à Mme [B] [K] la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Ordonne la compensation de cette somme avec les loyers et indemnités d’occupation échus et impayés liquidés par le jugement déféré du 10 novembre 2023.

Condamne en conséquence Mme [B] [K] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 3.479,57 euros, représentant les loyers et charges impayés au 31 août 2023 compensés avec les dommages et intérêts ci-dessus liquidés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 834,76 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Autorise Mme [B] [K] à s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités de 96 euros en plus du loyer, la dernière mensualité comprenant le solde de la dette et les frais,

Dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui le 05 de chaque mois ;

Suspend les effets de la résiliation du bail durant l’exécution des-dits délais et dit qu’à défaut de respect de ce moratoire la résiliation du bail reprendra ses entiers effets.

Y ajoutant :

Condamne Mme [B] [K] aux dépens de l’appel.

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président