ARRET N°

du 09 septembre 2025

N° RG 24/01269 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQ52

[J]

[J]

S.A.S. ETIS-RP

c/

S.C.I. SCI IMMO SAKURA 77BO

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL BQD AVOCATS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

APPELANTES :

d’un jugement rendu le 07 juin 2024 par le le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes

1) Madame [O] [J], née le 9 avril 1983 à [Localité 9] (Martinique) et demeurant [Adresse 7] [Localité 16] [Adresse 1]),

Représentée par M^e Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Daniel BARRANCO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

2) Madame [R] [J], née le 14 septembre 1955 à [Localité 12]

(Martinique) et demeurant [Adresse 8],

Représentée par M^e Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Daniel BARRANCO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

3) La société ETIS-RP, société par actions simplifiées immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 790 162 861, ayant siège social au [Adresse 2] à CLICHY (92110), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés ès-qualité audit siège,

Représentée par M^e Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Daniel BARRANCO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

La société Immo SAKURA 77BO, société civile immobilière au capital de 2.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Troyes sous le n° 911 400 646, dont le siège est sis, [Adresse 4] à [Adresse 17] (10100), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés ès-qualité audit siège,

Représentée par M^e Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Caroline LAVERDET de la SELARL LAVERDET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

M^me Christel MAGNARD, conseiller

M^me Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Lucie NICLOT, greffier lors des débats

M^me Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et M^me Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat de bail en date du 23 décembre 2019, la SCI [G] a donné à bail à la SAS ETIS-RP et à M. [S] [X] (co-preneur) un appartement situé [Adresse 4] à Romilly sur Seine (10100).

La SCI Immo SAKURA 77BO se trouve actuellement aux droits de la SCI [G] par l’effet de l’achat de l’immeuble intervenu le 17 mai 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2022, la SCI Immo SAKURA 77BO a fait délivrer congé à la SAS ETIS-RP et à M. [S] [X] de quitter les lieux pour le 25 décembre 2022.

Le congé a été délivré pour 'motifs sérieux et légitimes’ au visa de l’article 15-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 invoquant au titre des motifs du congé, la réalisation de travaux important dans le logement.

Par assignation des 9 et 16 mars 2023, la SCI Immo SAKURA 77BO a fait citer la SAS ETIS-RP et M. [S] [X] devant le tribunal judiciaire de Troyes aux fins d’obtenir principalement, la validation du congé et l’expulsion des locataires et de tous occupants de leurs chefs.

La SCI Immo SAKURA 77BO sollicitait également la condamnation de la SAS ETIS-RP et de M. [S] [X] au paiement d’une somme de 3.241,36€ au titre des loyers et charges échus et impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer chargé à compter du 26/12/2022 et jusqu’à la libération des lieux.

Par jugement du 07 juin 2024, le tribunal judiciaire de Troyes a :

Accueilli l’intervention volontaire de mesdames [O] [J] et [R] [J] en leur qualité d’occupantes effectives des lieux loués.

Débouté Mme [O] [J] et les autres défenderesses de leurs prétentions tendant à voir reconnaître Mme [O] [J] en qualité de preneuse du bail de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14].

Déclaré le bail du 23 décembre 2019 relatif à l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], soumis au régime de droit commun du code civil.

Constaté la validité du congé délivré le 31 mai 2022.

Constaté en conséquence la résiliation du bail à la date du 25 décembre 2022.

Ordonné à la SAS ETIS-RP et de M. [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés, à charge d’expulsion cas de non-respect de cette obligation.

Condamné in solidum la SAS ETIS-RP et de M. [S] [X] à verser à la SCI Immo SAKURA 77BO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisés par la restitution des clés.

Condamné in solidum la SAS ETIS-RP et de M. [S] [X] à payer à la SCI Immo SAKURA 77BO la somme de 3241,36 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2023 inclu avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Condamné in solidum la SAS ETIS-RP, M. [S] [X] ainsi que mesdames [O] et [R] [J] aux dépens de la procédure et à payer à la SCI Immo SAKURA 77BO la somme de 800 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les motifs décisoires de ce jugement retiennent que le bail querellé a été signé le 23 décembre 2019 mentionnant, en qualité de preneur à bail la société ETIS-RP, représentée par sa gérante Mme [O] [J] et M. [S] [X].

Le premier juge a estimé que Madame [O] [J] n’a signé le bail qu’en qualité de gérante de la société ETIS et non en son nom personnel de sorte qu’elle ne peut se prétendre personnellement titulaire d’un droit d’occupation.

Le jugement querellé retient également que les locations consenties aux personnes morales sont exclues de l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Le premier juge indique que l’insertion dans le contrat de bail de plusieurs articles de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de caractériser l’accord exprès des parties sur l’application de l’entier régime de la loi du 6 juillet 1989. Enfin le jugement déféré précise que le bail stipule que les locaux sont loués pour « usage exclusif et indéterminé ».

Le jugement déféré retient en conséquence que le congé délivré sur le fondement des dispositions du code civil et respectant un délai de préavis de sept mois apparaissait adéquat au regard de l’usage des lieux.

Le 1er août 2024, la SAS ETIS-RP, Mme [O] [J] et Mme [R] [J] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées par voie numérique et déposées au greffe de la cour le 12 mars 2025, les appelants sollicitent par voie d’infirmation de la décision déférée de :

Dire applicable au litige les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, peu important à cet égard qu’une personne morale ait été portée par erreur ou calcul partie au bail d’habitation liant les parties, dès lors où la destination des locaux est uniquement l’habitation et que la loi est d’ordre public de protection, ce qui implique qu’il ne saurait y être dérogé par une convention particulière ;

Restituer aux actes passés entre les parties leur exacte qualification, et dire que dès lors que le bail a été conclu pour la seule habitation de la personne physique qui y habite et qui dirige l’être moral supposé avoir qualité de locataire, est nécessairement elle-même la locataire en titre, en cette qualité de personne physique ; et dire par conséquent que Madame [O] [J] a qualité de locataire et est donc partie à ce bail d’habitation aux lieux et place de la personne morale ETIS-RP qui y est stipulé ;

Dire nul le congé « pour motifs sérieux et légitimes » délivré aux locataires à la requête de la SCI IMMO SAKURA 77BO le 31 mai 2022, en l’absence de tout motif sérieux et légitime, s’agissant uniquement, pour justifier l’éviction, du projet d’une opération de promotion immobilière par division du local d’habitation loué en plusieurs appartements ;

Le dire encore nul comme délivré en violation de l’article 15 III interdisant à un bailleur de s’opposer au renouvellement du bail si la locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement avec elle, avec des ressources de 202 euros par mois;

Condamner ladite SCI bailleresse à payer au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel la somme de quatre mille cinq cents euros, soit mille cinq cents euros à la personne morale et à chacune des intervenantes volontaires, ce au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner l’intimée aux entiers dépens de première instance et d’appel, par application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour d’appel de Reims le 12 mars 2025, la SCI Immo SAKURA 77BO sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Troyes le 17 juin 2024 et la condamnation de la SAS ETIS-RP, Mme [O] [J] et Mme [R] [J] aux dépens de l’appel ainsi qu’à payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

Lors de l’audience du 10 juin 2025, le président a sollicité du conseil de l’intimé une note en délibéré à produire avant le 14 juillet 2025 justifiant des conditions de la vente du local entre la SCI [G] et la SCI Immo SAKURA 77BO.

Cette note en délibéré a été déposée au greffe de la cour d’appel de Reims le 07 juillet 2025 indiquant que la SCI Immo SAKURA 77BO n’a pas été en mesure d’obtenir copie de son acte de vente.

' Vu les conclusions récapitulatives des appelants signifiées le 12 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 12 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

De manière liminaire, la cour relève en premier lieu que les conditions d’occupation du local loué ne correspondent pas aux termes du contrat de bail.

Le bail est stipulé consenti à la SAS ETIS-RP, représentée par sa gérante Mme [O] [J] et à M. [I] [P] [D] à titre individuel, alors qu’il apparaît dans les conclusions des appelantes que l’occupation du local était en fait réalisée à titre d’habitation par M. [I] [P] [D] d’une part et par Mme [O] [J] d’autre part. Les appelants exposant que la SAS ETIS-RP n’exerçait aucune activité commerciale dans les lieux loués et en déduisent que le bail est en réalité conclu au profit de M. [I] [P] [D] et de Mme [O] [J].

La cour relève que le jugement de résiliation du bail est prononcé à l’encontre de la SAS ETIS-RP et de M. [I] [P] [D] alors que M. [I] [P] [D] n’est ni appelant du jugement du 07 juin 2024, ni intervenant volontaire à l’appel.

Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie de la résiliation du bail du chef de M. [I] [P] [D].

La cour relève enfin que la qualification du bail selon les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou selon les dispositions du code civil ne s’étend pas au congé délivré le 31 mai 2022 (pièce intimée n° 4) qui mentionne être soumis aux dispositions de l’article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur ce :

1- Sur le régime applicable au bail du 23 décembre 2019

Pour être soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit être conclu pour l’habitation du locataire et si le bailleur peut être une personne morale, il est constant qu’à moins d’un accord exprès des parties pour soumettre leur bail aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ces dispositions ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales.

Si les locations conclues par les personnes morales dans le but particulier de loger leur personnel restent donc soumises aux dispositions de droit commun du code civil, le caractère d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose de soumettre aux dispositions de cette loi les locations mixtes, consenties à la fois à une personne morale et à une personne physique qui réside dans les locaux à titre d’habitation. Cette règle ne recevant exception qu’en cas de volonté expresse et non équivoque des parties.

(Rép. min. no 28248, JOAN 20 août 1990, p. 3973. – V. aussi Rép. min. no 9116, JOAN 17 déc. 1990, p. 5774).

En l’espèce, pour soumettre le bail aux dispositions du code civil, le premier juge a retenu les motivations ci-après :

'Le bail signé le 23 décembre 2019 stipule que les locaux situés [Adresse 6], correspondant à un appartement, sont loués pour un loyer mensuel de 800 € et pour un 'Usage exclusif d’indéterminé'. Le bail mentionne dans plusieurs de ses clauses les articles de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, cette simple mention des articles ressortant de l’usage d’un formulaire par le gestionnaire immobilier ayant rédigé le contrat, ne permet pas de caractériser l’accord exprès des parties sur l’application de l’entier régime de la loi du 6juillet 1989.'

Toutefois, s’agissant d’un bail mixte, souscrit au profit d’une société commerciale et d’un particulier : M. [I] [P] [D], (dont les liens avec les parties restent indéterminés) le premier juge ne pouvait, sans inverser la présomption tirée du caractère d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, déterminer que le bail était soumis au code civil sans relever que les parties avaient expressément stipulé que la convention relevait du régime de droit commun des baux et non de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Or, la convention de bail ne précise dans aucune de ses clauses spécifiques que l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est exclue du champ contractuel et, tout au contraire, le contrat de bail fait référence aux dispositions de cette loi.

La mention contractuelle de destination des locaux est libellée comme suit : 'Usage exclusif d’indéterminé', ce qui ne peut renseigner utilement la cour qui en déduira, même si la société ETIS-RP ne justifie pas d’une activité commerciale dans les locaux, que le co-preneur M. [I] [P] [D] avait contracté le bail pour y établir son logement.

En conséquence, par voie d’infirmation de la décision déférée sur ce point, il sera jugé que le bail du 12 décembre 2019 entre la SCI [G] (bailleresse) d’une part et la SAS ETIS-RP et M. [I] [P] [D] (co-preneurs) d’autre part, est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2- Sur la qualité de locataire de Mme [O] [J] :

Les appelantes exposent : 'qu’il appartiendra à la cour de céans d’infirmer, et de restituer aux actes leur exacte qualification, en disant que c’est bien Madame [O] [J] qui est seule à pouvoir être co titulaire du bail d’habitation, aux côtés de Mr [P] [D], et non pas une personne morale, dès lors où ce bail a été souscrit pour les seuls besoins de se loger et d’y loger sa mère (Mme [R] [J]), et non pas pour exercer une quelconque activité commerciale.'

Toutefois, si Mme [O] [J] produit pour justifier sa qualité de locataire une attestation d’assurance habitation pour les locaux (pièce appelante n° 6) et une taxe d’habitation à son nom et à l’adresse des lieux loués (pièce n° 19), il n’en demeure pas moins que la cour ne saurait dénaturer les termes contractuels du bail aux termes desquels le premier locataire est ainsi désigné :

'Société ETIS-RP, société par action simplifiée au capital de 19 950 euros, immatriculée au RCS sous le numéro 790 162861 RCS [Localité 13], ayant son siège social à [Adresse 10]) au [Adresse 2] et représentée par Madame [J] [O].'

Il ressort de l’extrait Kbis de la SAS ETIS-RP (pièce intimée n° 6) que Mme [O] [J] est présidente et directrice générale de la société ETIS-RP, laquelle directrice et présidente est domiciliée, à la date de l’extrait Kbis (06/03/2023), au [Adresse 3] et non aux lieux loués : [Adresse 5] à [Localité 14].

Il est donc clairement stipulé que Mme [O] [J] n’a signé le bail qu’en qualité de représentante de la SAS ETIS-RP et non en qualité de co-preneuse à titre personnel.

Les appelantes ne contestent pas que les loyers de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] ont été payés soit par la société ETIS-RP (pièce appelantes n° 18) soit par une autre société (SARL YAHADE – pièce appelantes n° 28).

Enfin, les correspondances expédiées par Mme [O] [J] à la SCI Immo SAKURA 77BO portaient toutes 'l’en tête’ : [O] [J] – [11].

Dès lors, même s’il ressort de l’extrait infogreffe produit par Mme [O] [J] (pièce n°22) que la société ETIS-RP n’avait aucun établissement commercial domicilié au [Adresse 4] à [Localité 15] , la cour ne saurait considérer Mme [O] [J] comme ayant signé le bail du 23 décembre 2019 en une autre qualité que celle de présidente de la SAS ETIS-RP, cotitulaire dudit bail avec M. [P] [D].

La décision déférée sera donc confirmée de ce chef en ce qu’elle a dénié à Mme [O] [J] la qualité de locataire des locaux.

3- Sur la validité du congé délivré le 31 mai 2022

Il a donc été retenu par la cour :

Que le bail du 23/12/2019 était un bail mixte soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Que Mme [O] [J] ne pouvait se prévaloir de la qualité de locataire à titre personnel.

Que dès lors Mme [R] [J], mère de Mme [O] [J] ne pouvait avoir que la qualité d’occupante non-locataire du chef de la société ETIS-RP.

Pour contester la validité du congé délivré le 31 mai 2022 par exploit de commissaire de Justice, les appelantes invoquent le fait que ce congé délivré pour le 25 décembre 2022 contreviendrait aux dispositions de l’article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en ce que :

En cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat de location intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, alors que le bailleur étant une personne morale, le bail du 23-26/12/2019 est légalement conclu pour six années et ne vient à expiration que le 26 décembre 2025.

Le motif du congé ne constituerait pas un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15-1 visé.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail, même s’il a fait délivrer congé, si le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans, ou lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans. 'Alors qu’en l’espèce, sous couvert de la personne morale ETIS-RP, Madame [O] [J], présidente de l’être moral, a à sa charge dans les lieux loués sa mère, [R] [J], âgée de soixante-sept ans et ayant pour tout revenu une pension de retraite de 202 euros par mois.'

3-1/ Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Sur ce :

A/ Sur la date du terme du bail :

Par application des articles 10 al 1er et 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bail donné par un bailleur personne morale qui n’est pas une société de famille, doit être de six années.

En l’espèce, la SCI [G], bailleur d’origine est une SCI de famille pouvant consentir des baux de 03 années au titre de l’article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il résulte en effet de la pièce de l’intimée n° 10 (statut de la SCI [G] et état civil des associés) que cette SCI est constituée de M. [Z] [N] et de sa fille Melle [G] [N].

En conséquence, le bail signé le 23 décembre 2019 avec prise d’effet au 26 décembre 2019 pouvait régulièrement être stipulé pour trois années et venir à expiration pour son premier terme au 26 décembre 2022, date pour laquelle le congé a été délivré (25/12/2022).

B/ Sur la date du terme pour lequel le congé pouvait être délivré :

Il a été retenu par la cour :

Que le terme du bail du 23-26/12/2019 était fixé au 26/12/2022.

Que la SCI Immo SAKURA 77BO a acquis l’immeuble de la SCI [G] par acte de Me [H], Notaire à Romilly sur Seine du 17 mai 2022. (Pièce intimée n°2)

Il s’ensuit, pour répondre aux conclusions des appelantes, que le terme du contrat de location en cours intervenant le 26/12/2022, soit moins de trois ans après la date d’acquisition (17/05/2022), le bailleur ne pouvait effectivement donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, soit pour le 26 décembre 2025.

Toutefois, les dispositions invoquées par les appelantes pour contester la validité du congé sur ce point ne concernent que les congés délivrés aux fins de vendre, alors qu’en l’espèce, le congé délivré par la SCI Immo SAKURA 77BO, l’est à un autre titre.

La loi étant d’application stricte, il ne saurait être fait application des dispositions de l’article 15-1 alinéa 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 réservées au 'congé pour vendre’ à la délivrance d’un congé 'pour justes motifs’ notamment visés par l’alinéa 1er du même texte.

C/ Sur le motif du congé délivré le 31 mai 2022 :

S’il est constant que la loi ne précise pas la liste des motifs jugés légitimes et sérieux, la jurisprudence a au fil du temps précisé quelles raisons pouvaient entrer dans la catégorie des motifs légitimes et sérieux justifiant le congé, lesquels se regroupent en deux principales catégories : ceux imputables au preneur et ceux indépendants de ce dernier.

— Concernant les motifs propres au locataire, jugés suffisamment légitimes et sérieux pour que le bailleur lui donne congé, figure l’inexécution des obligations qui incombe au locataire du fait de la signature du bail, comme le non-paiement du loyer, l’absence de souscription à une assurance pour couvrir le logement, le non-respect de la destination des lieux par la modification de leur usage ou encore un usage non paisible du bien loué etc…

— Concernant les motifs légitimes et sérieux ne découlant pas du comportement du locataire, figure notamment l’expropriation pour cause d’utilité publique, ainsi que la démolition du bien ou encore la reprise pour travaux de rénovation ou réhabilitation.

En conséquence, le congé délivré par la SCI Immo SAKURA 77BO reprenant au titre des motifs de l’acte : « en raison de travaux de restructuration et de redistribution des pièces de votre logement en vue d’une division immobilière avec pour objectif d’optimiser la valeur du bien ainsi sa rentabilité » répond bien aux critères du 'motif légitime et sérieux’ prévu par l’article 15-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Immo SAKURA 77BO justifie dans ses conclusions et pièces de la réalité des travaux envisagés pour un budget de 94.500 euros (plans et devis de la société de construction Antaribat du 04/01/2022 – pièce intimée n° 8)

En conséquence, le congé ayant été délivré dans les six mois de son terme et portant sur un motif légitime et sérieux, justifié dans son principe par les pièces produites par le bailleur, la décision ayant déclaré le congé valable sera confirmée sur ce point, mais par substitution de motifs quant à la qualification juridique du cadre légal fixant les droits des parties.

3-2/ Il résulte des dispositions de l’article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que :

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Sur ce :

Il est constant que les dispositions du III de l’article 15 s’appliquent aux trois cas de reprise du logement par le bailleur mentionnés au I du même texte (reprise, vente ou motif sérieux et légitime) et bénéficient aux locataires ainsi qu’aux personnes occupantes du logement et dont le locataire à la charge.

Il ressort des pièces produites que Mme [R] [J] était âgée de 67 ans au terme du bail et ne disposait que d’une retraite de 224,86€/mois au 01/10/2022 (pièces appelantes n°15)

Toutefois, il a été retenu par la cour et par confirmation sur ce point de la décision déférée, que Mme [O] [J] n’était pas locataire à titre personnel des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 14].

Il s’ensuit que la mère de Mme [O] [J], Mme [R] [J], ne peut être raisonnablement considérée soit comme locataire des locaux, soit comme 'à la charge’ d’un des deux locataires.

En effet il n’est justifié d’aucun lien entre M. [I] [P] [D] et Mme [R] [J] et cette dernière ne saurait être considérée comme 'à charge’ de la SAS ETIS-RP au sens de l’article 15 III précité, au risque de constituer un abus de bien sociaux au préjudice de cette société.

En conséquence, Mme [R] [J] ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article 15 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la décision déférée sera confirmée sur ce point.

Enfin, pour répondre au moyen des appelantes, il ne saurait être tiré aucune conséquence de l’absence de notification aux locataires du droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 à l’occasion de la vente intervenue entre la SCI [G] et la SCI Immo SAKURA 77BO.

En effet, cet article est inapplicable en l’espèce, celui-ci s’appliquant « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots » ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

4 – Sur l’arriéré locatif :

Le premier juge avait avalisé le décompte des loyers échus et dus au 01/11/2023 (échéance de novembre comprise) pour 3.241,36€ (pièce 9-1 de l’intimée).

Dans leurs conclusions, mesdames [O] et [R] [J] et la Sté ETIS-RP indiquent à ce sujet que :

'Au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, le premier juge a retenu une somme de 3241.36 euros au titre des arrérages de loyers qu’il a condamné les colocataires inscrits au bail à payer.

Or, une partie de cette somme était déjà payée, voire la totalité, et la cour dira donc que cette condamnation doit être prononcée en deniers et quittance, à charge pour les locataires de rapporter la preuve du fait qu’ils se sont libérés de leur obligation de paiement des loyers.'

En cause d’appel, la SCI Immo SAKURA 77BO produit un décompte des loyers et charges échus et impayés au 01 avril 2024 (échéance d’avril comprise) pour la somme de 2.431,02 euros, (pièce n° 9) mais ne demande toutefois pas l’actualisation de sa créance dans le cadre de ses conclusions d’appel.

Sur ce :

Il appartient à celui qui se prétend libéré d’une dette d’en justifier le paiement.

En l’espèce, les locataires invoquent des paiements mais sans en justifier par une quelconque pièce versée en procédure.

La cour ne pourra bien évidemment faire droit aux prétentions des appelants sur ce point, rappelant qu’une condamnation en 'deniers et quittance’ ne peut être reçue.

La SCI Immo SAKURA 77BO ne sollicitant pas l’actualisation de sa créance dans ses conclusions d’appel, la décision sera confirmée sur ce point à charge d’en actualiser la créance lors des opérations d’exécution.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure d’appel.

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Le sens de la présente décision conduit la cour à confirmer la condamnation solidaire aux dépens et frais irrépétibles de procédure de première instance mise à la charge de la SAS ETIS-RP de M. [S] [P] [D] et de mesdames [O] et [R] [J], intervenantes volontaires en première instance.

En cause d’appel, la SAS ETIS-RP, Mme [O] [J] et Mme [R] [J], succombant à leur recours, seront condamnées aux dépens d’appel ainsi qu’à payer in solidum entre elles et à la SCI Immo SAKURA 77BO la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire,

Infirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 07 juin 2024 (RG N° 23/00871), en sa disposition déclarant le bail conclut le 23 décembre 2019 entre la SCI [G] d’une part, bailleur (aux droits de laquelle se trouve actuellement la SCI Immo SAKURA 77BO) et la SAS ETIS-RP et M. [S] [P] [D] d’autre part, co-preneurs et portant sur un immeuble sis [Adresse 6], soumis au régime commun des baux à loyer.

Statuant sur la seule disposition infirmée, quant au régime juridique applicable au bail du 23 décembre 2019,

Dit que le bail conclut le 23 décembre 2019 entre la SCI [G] d’une part (aux droits de laquelle se trouve actuellement la SCI Immo SAKURA 77BO), bailleur, et la SAS ETIS-RP et M. [S] [P] [D], d’autre part, co-preneurs et portant sur un immeuble sis [Adresse 6] est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Confirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 07 juin 2024 (RG N° 23/00871) en toutes ses autres dispositions déférées.

Y ajoutant

Condamne in solidum entre eux la SAS ETIS-RP, Mme [O] [J] et Mme [R] [J] aux dépens de l’appel.

Condamne in solidum entre eux la SAS ETIS-RP, Mme [O] [J] et Mme [R] [J] à payer à la SCI Immo SAKURA 77BO la somme totale de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président de chambre