ARRET N°

du 11 février 2025

R.G : 20/01414

N° Portalis DBVQ-V-B7E-E4TQ

Société [Adresse 7]

c/

1) [H] [D]

2) [N] [F],

épouse [H]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 25 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de REIMS,

SCCV VILLA EUGENIA, société au capital de 1 500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 798 576 054, ayant son siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège,

Représentée par M^e Cécile REGNIER, avocat au barreau de REIMS (SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON-BRACONNIER), postulant, et par M^e Stéphane DHONTE, avocat au barreau de LILLE (SELARL DHONTE &ASSOCIES), plaidant,

INTIMES :

1) Monsieur [D] [H], né le 8 mars 1978, à [Localité 5] (Algérie), de nationalité française, gouvernant, demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 4],

Représenté par M^e Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS (SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER),

2) Madame [F] [N], épouse [H], née le 7 octobre 1984, à [Localité 6] (Maine-et-Loir), de nationalité française, chef de réception, demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 4],

Représentée par M^e Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS (SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS,

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER,

DEBATS :

A l’audience publique du 7 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025,

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, en remplacement de la présidente, régulièrement empêchée, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La SCCV [Adresse 8] a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, une opération immobilière dénommée [Adresse 8] sur les parcelles situées [Adresse 1]. La déclaration d’ouverture de chantier a été établie le 6 décembre 2013.

Par acte notarié du 26 décembre 2013, M. [D] [H] et son épouse Mme [F] [N] ont acquis de la SCCV Villa Eugenia, en l’état futur d’achèvement, les droits immobiliers dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] moyennant la somme de 276 000 euros, la livraison étant initialement prévue au plus tard le 31 mars 2015.

La livraison est finalement intervenue le 27 septembre 2016 et les époux [H] ont emménagé le 1er novembre 2016 motif pris du fait que la réception avait été acceptée avec les réserves relatives à l’absence de chauffage et de réseau électrique.

Par courrier du 12 juillet 2016, les époux [H] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SCCV [Adresse 8] de remédier aux désordres. Cette dernière leur a répondu que le retard de livraison était imputable à des causes indépendantes de sa volonté et notamment le placement en liquidation judiciaire de plusieurs sociétés intervenues sur le chantier. Elle leur a rappelé leur avoir fait une offre de réparation transactionnelle qu’ils avaient refusée en raison de son insuffisance.

Suivant exploit délivré le 2 août 2017, les époux [H] ont fait assigner la SCCV Villa Eugenia au visa des articles 1792-6 et 1147 du code civil aux fins de voir notamment constater l’absence de levée des réserves et obtenir l’indemnisation de leur préjudice subi du fait des manquements de la défenderesse.

Par jugement du 25 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Reims a :

— autorisé les époux [H] à faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves précisément énumérées au procès-verbal de livraison du 27 septembre 2016, à l’exception de la pose de barres de seuil dans le couloir,

— condamné la SCCV [Adresse 8] à leur rembourser l’intégralité de ces frais dans un délai d’un mois après envoi des factures précisant la référence du désordre réparé, par un courrier recommandé,

— condamné la SCCV Villa Eugenia à verser aux époux [H] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

— au titre des loyers supplémentaires : 11 173,89 euros,

— au titre des frais de restauration : 960 euros,

— au titre des primes d’assurance supplémentaires : 2 960,52 euros,

— au titre du préjudice moral : 3 000 euros,

— condamné la SCCV [Adresse 8] aux dépens et à payer aux époux [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 19 octobre 2020, la SCCV Villa Eugenia a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 avril 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il déboute les époux [H] de leur demande en réparation du préjudice financier lié à l’impossibilité de renégocier leur prêt,

— à titre principal,

— débouter les époux [H] de leur demande d’autorisation de faire réaliser les travaux de reprise nécessaires à la levée des réserves, de leur demande en paiement de la somme de 10 318,64 euros au titre du préjudice lié à l’allongement du prêt, de celle de 15 200 euros en réparation du préjudice du fait de l’impossibilité de renégocier le prêt, de celle de 15 000 euros en réparation d’un préjudice moral,

— condamner les époux [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— à titre subsidiaire,

— désigner un expert qui aura pour mission d’examiner les réserves et fournir tous éléments techniques permettant de déterminer les responsabilités et dire si les réserves ont été levées,

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil invoquée par les époux [H] n’est pas applicable au vendeur d’immeuble ; que le tribunal ne pouvait donc pas appliquer ces dispositions au cas d’espèce.

Elle ajoute que les réserves ont été levées et que les intimés n’ont pas subi d’allongement de leur prêt, ce dernier ayant au contraire été réduit après renégociation.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 août 2024, les époux [H] demandent à la cour de :

— juger l’appel de la SCCV [Adresse 8] recevable mais mal fondé,

— juger leur appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement dans la mesure utile et statuant à nouveau,

— condamner la SCCV Villa Eugenia à leur payer la somme de 10 318,64 euros correspondant aux intérêts supplémentaires du fait de l’allongement de la durée du prêt qu’ils ont souscrit, celle de 15 200 euros en réparation de leur préjudice subi du fait de l’impossibilité de renégocier le prêt immobilier et celle de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la SCCV [Adresse 8] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Ils font valoir qu’en application des articles 1642-1 et suivants du code civil, le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu des défauts et vices apparents ; que la cour peut donc confirmer le jugement par substitution de motifs ; qu’ils prouvent que les réserves n’ont pas été levées.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- sur la levée des réserves :

L’article 1792-6 du code civil prévoit qu’après réception la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

La garantie de parfait achèvement prévue par ce texte ne concerne que l’entrepreneur et non les autres constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, notamment le vendeur d’un immeuble à construire.

En l’espèce, les époux [H] ne peuvent valablement invoquer la garantie de parfait achèvement au soutien de leurs demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de la SCCV Villa Eugenia dès lors que celle-ci est le vendeur d’immeuble. C’est, dès lors, à tort que le premier juge a condamné la SCCV [Adresse 8] sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil.

Les époux [H] fondent en appel leurs demandes sur les dispositions des articles 1642-1 et suivants du code civil. Le premier de ces textes prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1646-1 du code précité précise :

'Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.'

L’article 1648 indique que 'L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.'

En l’espèce, il est constant que l’action des époux [H] a été engagée le 2 août 2017 soit dans le délai prévu par les textes ci-dessus rappelés puisque la livraison est intervenue le 27 septembre 2016.

Les époux [H] ont sollicité l’autorisation de faire réaliser les travaux de reprises nécessaires à la levée des réserves aux frais du vendeur.

Le procès verbal de réception daté du 27 septembre 2016 fait état de 18 points de réserve.

Les parties reconnaissent que les réserves figurant aux points 1, 6, 7,14 et 17 ont été levées par la SCCV Villa Eugenia de sorte que c’est à tort que le premier juge n’a pas exclu ces points des travaux nécessaires à réaliser pour la levée des réserves.

Les autres réserves mentionnées dans le procès verbal de réception sont relatives aux éléments suivants :

—  2 lot chauffage : gaz/VMC : régler ficelle de VMC,

—  3 lot serrurerie : revoir joint couvertine,

—  4 lot enduits extérieurs : reprendre fissure,

—  5 lot sols durs et faïence : faire joint contre la baguette,

—  8 lot enduits extérieurs : nettoyer trace sur enduit,

—  9 lot serrureries métallerie : rayure sur le garde corps,

—  10 et 11 lot menuiseries extérieures : changer poignée de fenêtre et revoir fixation de cannes de volets roulants,

—  12 lot enduits extérieures : reprise sous face de casquette,

—  13 lot sols souples : revoir joint plinthes,

—  15 lot chauffage gaz VMC : différence de hauteur entre la porte de douche et la poutre,

—  16 lot menuiseries intérieures : réglage de la porte d’entrée qui est difficile à fermer,

—  18 lot plâtrerie cloison doublage : porte d’entrée avec un mur porteur qui n’est pas droit au niveau de l’entrée.

Les époux [H] entendent justifier de la non-levée de ces dernières réserves par un procès verbal de constat d’huissier daté du 18 octobre 2016. Celui-ci ne fait nullement état de la réserve 2 concernant le réglage de la ficelle de la VMC, ayant constaté que 'la VMC est positionnée sur la faïence située au-dessus de la baignoire'. Les points de réserves 10 et 11 concernant les poignée de fenêtre et la fixation de cannes de volets roulants ne sont pas non plus mentionnés dans le constat, l’huissier n’ayant noté aucune anomalie de ces chefs. Il s’en déduit que ces réserves ont été levées.

Les autres points de réserve mentionnés dans le procès verbal de réception concernent les parties communes du bâtiment.

Ainsi que l’indique à juste titre la SCCV [Adresse 8], et que le reconnaissent d’ailleurs les époux [H] dans leurs conclusions en page 8, un copropriétaire peut agir en indemnisation des dommages affectant les parties communes dès lors qu’il justifie d’un préjudice découlant des désordres dénoncés. Or, en l’espèce, force est de constater que les époux [H] ne prouvent pas subir personnellement un quelconque préjudice en lien de causalité avec les désordres relatifs aux réserves affectant les parties communes. Ils ne sont donc pas recevables à agir s’agissant des réserves affectant les parties communes.

Il s’ensuit que la demande des époux [H] tendant à être autorisés à faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves précisément énumérées au procès-verbal de livraison du 27 septembre 2016 est mal fondée et doit être rejetée, le jugement étant infirmé en ce sens.

2 – Sur le retard de livraison :

Ainsi que le rappelle à juste titre le premier juge, le délai d’achèvement est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre les parties, daté du 26 décembre 2013, stipule en son article 3 que 'le vendeur exécutera son obligation d’achever au 31 mars 2015' et que ce délai pourra, le cas échéant, être majoré en cas d’intempéries, de grève ou dépôt de bilan d’une entreprise ou en cas de force majeure.

Le délai de livraison n’a pas été respecté par la SCCV Villa Eugenia puisque la livraison n’est intervenue que le 27 septembre 2016 soit avec un retard de 18 mois.

La SCCV [Adresse 8] ne conteste pas le retard de livraison de sorte qu’elle doit indemniser les époux [H] de leur préjudice subi du fait de ce retard de livraison. Elle ne remet d’ailleurs pas en cause le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser aux époux [H] la somme de 11 173,89 euros au titre des loyers supplémentaires qu’ils ont dû assumer en raison de ce retard de livraison ainsi que celle de 960 euros au titre des frais de restauration.

Ce retard de livraison a également causé un préjudice moral aux époux [H] qui ont vu leurs conditions d’existence se dégrader puisqu’ils ont dû résider à l’hôtel avec leurs enfants durant plus de 4 semaines et se sont retrouvés confrontés à une situation précaire dont ils n’ont pas pu maîtriser la durée. Ce préjudice justifie l’allocation de la somme de 3 000 euros, le jugement étant confirmé en ce sens.

Les époux [H] soutiennent qu’ils ont également subi un préjudice résultant de l’allongement de la durée du prêt qu’ils chiffrent à 10 318,64 euros et un préjudice financier lié à l’impossibilité de renégocier le prêt immobilier.

Les éléments produits démontrent qu’ils ont financé l’acquisition de leur immeuble par un prêt à taux zéro de 42 340 euros et un prêt initialement consenti par le Crédit Foncier d’une durée de 360 mois (pièces 4 des intimés). La phase de préfinancement a été prévue pour une durée de 27 mois qui a débuté le 10 juin 2014, s’achevant en septembre 2016 ainsi que précisé dans le tableau d’amortissement produit aux débats par les époux [H]. Il en résulte que le retard de livraison n’a entraîné aucun rallongement de la phase de préfinancement.

De plus les époux [H] ont renégocié leur prêt initialement souscrit auprès du Crédit Foncier obtenant un nouveau prêt de financement auprès de la Caisse d’Epargne, celui-ci étant accordé à un taux plus avantageux et sur une durée plus courte de 240 mois au lieu de 360.

Il en résulte que les époux [H] ne justifient ni d’un préjudice lié à un allongement d’une durée du prêt ni d’un préjudice lié à l’impossibilité de renégocier leur prêt immobilier, leurs demandes à ce titre devant être rejetées, le jugement étant infirmé en ce qu’il leur a accordé la somme de 2 960,52 euros à titre de dommages et intérêts au titre des primes d’assurances supplémentaires.

— sur les frais de procédure et les dépens :

Le sens du présent arrêt justifie que la SCCV [Adresse 8] soit condamnée aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé du chef des dépens de première instance et des frais de procédure.

L’équité commande de laisser chaque partie supporter les frais de procédure exposés dans le cadre de la procédure d’appel, leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— autorisé les époux [H] à faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves précisément énumérées au procès-verbal de livraison du 27 septembre 2016, à l’exception de la pose de barres de seuil dans le couloir,

— condamné la SCCV Villa Eugenia à leur rembourser l’intégralité de ces frais dans un délai d’un mois après envoi des factures précisant la référence du désordre réparé, par un courrier recommandé ;

— condamné la SCCV [Adresse 8] à payer aux époux [H] la somme de 2 960,52 euros à titre de dommages et intérêts au titre des primes d’assurances supplémentaires ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

Déboute les époux [H] de leurs demandes tendant à être autorisés à faire exécuter les travaux pour faire lever les réserves et de leur demande au titre des primes d’assurances ;

Condamne la SCCV Villa Eugenia aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La conseillère, en remplacement

de la présidente régulièrement empêchée,