ARRET N°

du 17 février 2026

N° RG 25/00057

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FS5M

[Y]

c/

[G]

S.A. NOV’HABITAT venant aux droits de [Localité 1] HABITAT

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SCP [W]

la SCP MARTEAU-REGNIER-

[S]

[T]

la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

APPELANTE AU PRINCIPAL ET INTIMEE INCIDEMMENT :

d’un jugement rendu le 22 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne

Monsieur [V] [Y]

Né le 30 mars 1963 en Algérie

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2024-004919 du 16 décembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par M^e Anne GUILBAULT de la SCP GUILBAULT, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEES AU PRINCIPAL ET APPELANTES INCIDEMMENT:

Madame [X] [G]

Née le 2 novembre 1981 à [Localité 4] (Alégrie)

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-001019 du 05 juin 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Ludivine BRACONNIER de la SCP MARTEAU-REGNIER-MERCIER-PONTON-BRACONNIER, avocat au barreau de REIMS

La société NOV’HABITAT venant aux droits de [Localité 1] HABITAT, société anonyme d’habitation à loyer modéré au capital de 326.291,20 €, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Châlons-en-Champagne sous le n° SIREN 735520033, dont le siège social est [Adresse 5] à Châlons-en-Champagne (51000), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Céline BLANCHETIERE de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 03 avril 2019, la société [Localité 6] Habitat aux droits de laquelle se trouve actuellement la SA d’HLM Nov’Habitat a donné à bail d’habitation à M. [V] [Y] et Mme [X] [I], son épouse, un appartement sis [Adresse 6], (logement n° 0004) [Localité 7], pour un loyer mensuel de 352,86 euros outre les charges récupérables.

Suivant commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié en date du 31 juillet 2023, Me [B], commissaire de justice, a fait commandement aux deux locataires de régler sous deux mois la somme de 1.423,70 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 11 juillet 2023 (1.300,13€ hors frais d’acte).

Le commandement de payer a été transmis par voie électronique à la préfecture de la Marne le 02 août 2023.

Par assignation du 19 janvier 2024, la SA d’HLM Nov’Habitat a fait citer les deux locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de solliciter la constatation de la résolution du bail et l’expulsion des locataires ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.369,85 € outre une indemnité d’occupation précaire équivalente au loyer chargé à compter de la résiliation du bail et jusqu’au parfait départ.

La SA d’HLM Nov’ Habitat sollicitait en outre la condamnation des époux [I] aux dépens et à lui payer la somme de 350€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 novembre 2024 rendu en l’absence de Mme [X] [G], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 01er octobre 2023.

Condamné solidairement M. [V] [Y] et Mme [X] [I] à payer à la SA d’HLM Nov’ Habitat la somme de 2.321,71 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024 avec intérêts légal à compter de l’assignation.

Autorisé M. [V] [Y] et Mme [X] [I] à s’acquitter de cette somme par 35 mensualités de 60 euros et le solde à la 36ème mensualité en sus du loyer courant avant le 10 de chaque mois.

Dit que les paiements s’imputerons par priorité sur la dette avant les intérêts.

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et dit que si les délais sont respectés en totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [X] [I] aux dépens incluant les frais de commandement préalable.

Condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [X] [I] à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 10 janvier 2025, M. [Y] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 05 janvier 2026, il sollicite en appel et par voie d’infirmation de la décision déférée de :

Dire que la clause résolutoire insérée dans le commandement de payer ne pouvait trouver application,

En conséquence,

Débouter Nov’ Habitat de sa demande de résiliation de bail et d’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire,

Accorder à Monsieur [Y] des délais de paiement sur 30 mois,

Constater que Nov’ Habitat est débitrice à l’égard de Monsieur [Y] d’une somme de 1.358,64 euros au titre de rappel sur régularisation des charges d’eau pour l’année 2021.

Constater que Nov’ Habitat est débitrice à l’égard de Monsieur [Y] d’une somme de 400 euros au titre de rappel d’APL sur l’année 2024.

Constater que Nov’ Habitat est débitrice à l’égard de Monsieur [Y] d’une somme de 400,13 euros au titre de rappel sur régularisation des charges d’eau pour l’année 2023.

Condamner la société Nov’ Habitat à verser à Monsieur [Y] une somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi,

Condamner la société Nov’ Habitat aux entiers dépens tant de première instance que devant la Cour d’Appel,

Débouter la société Nov’ Habitat de sa demande d’article 700 tant en première instance que devant la Cour d’Appel.

Condamner le cas échéant Madame [Y] à relever et garantir Monsieur [Y] de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Nov’ Habitat à hauteur de la moitié.

Condamner la société Nov’ Habitat à verser une somme de 3.000 euros à la SCP [W] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au titre des frais irrépétibles d’appel en contrepartie de sa renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle à hauteur d’appel,

Condamner la société Nov’ Habitat aux entiers dépens.

Au titre de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 27 juin 2025, Mme [X] [G] s’est portée appelante reconventionnelle sur les dispositions du jugement du 22 novembre 2024 constatant l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui en ont été déduites en terme de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement en ce compris avec moratoire suspendant les effets de la clause résolutoire acquise et sollicite en cause d’appel de :

Débouter la société d’HLM Nov’ Habitat de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement, si le jugement était confirmé,

Condamner Monsieur [Y] à garantir Madame [G] de l’ensemble des sommes qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause :

Débouter toute autre partie de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 09 janvier 2026, la SA d’HLM Nov’ Habitat sollicite en cause d’appel de :

Confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne en date du 22 novembre 2024 en ce qu’il a :

— Déclaré recevable l’action de la SA [Adresse 7],

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 avril 2019 entre [Localité 6] HABITAT aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM Nov’ Habitat et Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 8] sont réunies à la date du 1er octobre 2023,

Infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne en date du 22 novembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] à verser à la SA d’HLM Nov’ Habitat la somme de 2 321,71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 septembre 2024 avec les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation,

— autorisé Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le premier impayé et non-respect des délais de paiement justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Nov’ Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risque de l’expulsée,

* que Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM Nov’ Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— Débouté les parties de leurs autres et plus amples demandes,

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] à verser à la SA d’HLM Nov’ Habitat la somme de 2.369,85 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 septembre 2024 avec les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [Y] à payer à la requérante une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation avait continué ses effets, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Débouter Monsieur [V] [Y] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Débouter Monsieur [V] [Y] de sa demande de délais de paiement.

Débouter Monsieur [V] [Y] et Madame [Y] née [G] de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamner Monsieur [V] [Y] à payer à la requérante au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme totale de 2.000,00 euros pour la procédure d’appel,

Condamner Monsieur [V] [Y] aux entiers dépens, vu l’article 696 du Code de Procédure Civile.

***

' Vu les conclusions récapitulatives de M. [Y], appelant, signifiées le 05 janvier 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de la SA d’HLM Nov’Habitat, intimée, signifiées le 09 janvier 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de Mme [G], intimée, signifiées le 27 juin 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 13 janvier 2026

***

MOTIFS DE LA DECISION

M. [Y] conteste l’application de la clause résolutoire incluse au bail en invoquant le fait de ne pas être débiteur de la SA d’HLM Nov’Habitat.

Il estime que de 2019 à 2021, il n’a consommé que 43 m3 d’eau alors que la SA d’HLM Nov’Habitat lui a facturé au titre des charges d’eau 142,97 m3 impliquant une surfacturation de 102 m3 soit 1.358,64€. M. [Y] estime donc qu’à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire (31/07/2023), il n’était pas débiteur du bailleur mais créancier de + 58,51€, ce qui rend le commandement et ses suites irréguliers.

M. [Y] contestant le montant de la dette locative en invoquant un mauvais calcul des charges d’eau pour les années 2019 à 2023 ainsi qu’une mauvaise imputation des rappels d’APL, il conviendra en premier lieu de déterminer l’existence et le montant de la dette locative à la date du commandement et à ce jour ( I ) avant d’en déduire les conséquences sur la résiliation du bail ( II ) et de statuer, le cas échéant sur la demande subsidiaire de délais de paiement suspensif au visa de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ( III ) avant de répondre aux demandes propres de Mme [I] sur la garantie due à son égard par son mari ( IV ) et enfin de statuer sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure ( V ).

— I – Sur la dette locative

A) Comptes locatifs des époux [U] au 31/07/2023 (commandement de payer)

1- Au titre des charges locatives d’eau chaude :

Année 2021 :

La SA d’HLM Nov’Habitat produit :

Les factures de consommation d’eau de l’immeuble '[Adresse 9]' à [Localité 9] (51), résidence des époux [U], pour l’année 2021 desquelles il apparaît que la consommation globale de l’immeuble est de 403 m3 pour 3.453,39€ (soit 8,57€/m3)- (pièces intimée 14).

Les factures de la redevance sur consommation d’eau de l’immeuble '[Adresse 9]' à [Localité 9] (51), résidence des époux [U], pour l’année 2021 desquelles il apparaît une somme de 285,88€ (pièces intimée 15)

Les factures de combustibles (Dalkia) et d’entretien de la chaufferie (Suez) de l’immeuble '[Adresse 9]' à [Localité 9] (51), résidence des époux [U], pour l’année 2021 desquelles il apparaît une somme de 1.897,85€ pour 403 m3 (soit 4,75€/m3)- (pièces intimée 16 et 17).

Le montant des frais d’eau (froide et chaude) pour 2021 est donc de 13,32€/m3 consommé par chaque locataire (8.57 + 4.75).

La consommation de l’appartement des époux [U] sera évaluée par référence aux indices de relevés d’eau (pièce intimée n° 13) :

Indice appartement des époux [U] 31/12/2021 : 381

Indice précédent (31/12/2020) : 312

=> consommation d’eau des époux [U] sur 2021 : 69 m3 x 13,32€ = 919,08 euros.

Les époux [U] ont réglé au titre des provisions pour charges d’eau la somme de 400,44€ de sorte que la régularisation des charges d’eau chaude pour l’année 2021 s’élève à 518,64€ (919,08-400,44).

Il ressort de l’examen de la pièce n° 7 de la SA d’HLM Nov’Habitat que le relevé individuel des charges pour l’année 2021 des époux [U] mentionne un solde pour l’eau chaude individuelle de 518,98 € en faveur du bailleur.

Comme l’indique la SA d’HLM Nov’Habitat dans ses conclusions, il y a bien une erreur de 0.34€ sur le décompte locatif de charge des époux [U] pour 2021, erreur qui sera soustraite des sommes dues par les locataires.

Nonobstant cette erreur de 34 centimes, la cour estime que la régularisation de charges d’eau chaude pour l’année 2021 est conforme au décompte du bailleur.

Année 2022 :

La SA d’HLM Nov’Habitat produit :

Les factures de consommation d’eau de l’immeuble '[Adresse 9]' à [Localité 9] (51), résidence des époux [U], pour l’année 2022 desquelles il apparaît que la consommation globale de l’immeuble est de 387 m3 pour 6.133,89€ (soit 15,84€/m3)- (pièces intimée 09).

Les factures de la redevance sur consommation d’eau de l’immeuble '[Adresse 9]' à [Localité 9] (51), résidence des époux [U], pour l’année 2022 desquelles il apparaît une somme de 296,82€ (pièces intimée 10).

Il se déduit de ces pièces que le montant au m3 d’eau chaude de la résidence ' [Adresse 9]' aurait été de 16,60€/m3 en 2022, montant toutefois ramené à 10,284€/m3 en fonction de l’application du régime légal dit du 'bouclier tarifaire’ (pièces intimées n° 11 et 12)

La consommation de l’appartement des époux [U] sera évaluée par référence aux indices de relevés d’eau (pièce intimée n° 13) :

Indice appartement des époux [U] 31/12/2022 : 444

Indice précédent (31/12/2021) : 381

=> consommation d’eau des époux [U] sur 2022 : 63 m3 x10,284€ = 647,89 euros.

Les époux [U] ont réglé au titre des provisions pour charges d’eau la somme de 445,53€ de sorte que la régularisation des charges d’eau chaude pour l’année 2022 s’élève à 202,36€.

Il ressort de l’examen de la pièce n° 8 de la SA d’HLM Nov’Habitat que le relevé individuel des charges pour l’année 2022 des époux [U] mentionne un solde pour l’eau chaude individuelle de 202,37€ en faveur du bailleur.

Il y a bien une erreur de 0.01€ sur le décompte locatif de charge des époux [U] pour 2022, erreur qui sera soustraite des sommes dues par les locataires.

Nonobstant cette erreur de 01 centime, la cour estime que la régularisation de charges d’eau chaude pour l’année 2022 est conforme au décompte et pièces produites par le bailleur.

En conséquence, la décision du premier juge qui a effectué un re-calcul des charges d’eau chaude pour les périodes 2021 et 2022 pour arriver à un solde en faveur du bailleur de 2.321,71 € devra être infirmée.

Il ne sera évidemment pas tenu compte des développements de M. [Y] et des articles de presse selon lesquels les locataires de Nov’habitat seraient dans l’incompréhension de l’augmentation des factures de régularisation de charges (pièce appelant n° 31) puisque cette augmentation trouve explication dans l’augmentation supportée par toute la population du prix des consommables et de l’énergie ainsi que par la disparition progressive du système dit du 'bouclier tarifaire’ pour les personnes qui y étaient éligibles.

Il ne sera également pas retenu le calcul effectué par M. [Y] pour estimer les sommes dues au titre des charges d’eau. En effet, M. [Y] reconnaît dans ses conclusions (page 7/12) avoir 'Recalculé les taux en fonction de la réalité’ alors que les développements ci-dessus démontrent que le calcul des charges locatives effectué par le bailleur correspond à la réalité.

Au regard du calcul ci-dessus des charges d’eau chaude contestées, il apparaît que les époux [U] restaient redevables (loyers et charges) au jour du 12 septembre 2024 de la somme de 2.369,85€ (pièces SA d’HLM Nov’Habitat n° 6) somme à laquelle il sera toutefois déduit 35 centimes d’euro pour tenir compte des calculs effectués à hauteur d’appel par la cour.

Année 2023 :

M. [Y] indique dans ses conclusions : 'Par ailleurs, le décompte des charges dues par le locataire pour l’année 2023 laisse apparaître un trop versé du locataire à hauteur de 400,13 euros.'

La lecture attentive de la pièce 35 des communications de l’appelant, sur laquelle s’appuie l’appelant, conduit à constater l’inanité de cette prétention.

En effet, il ne s’agit pas d’une charge d’eau indue sur le fondement d’un calcul erroné, mais d’un appel de charges provisionnel pour 2.780,07€, qui est supérieur aux montants réels des charges pour l’année 2023 (2.379,94€)

Compte tenu des fluctuations des prix des consommables et du fait que les appels de charges provisionnels sont calculés en fonction d’une estimation de prix et de la consommation de l’année précédente, il se peut que le bailleur ait appelé des provisions pour charges supérieures au calcul réel de fin d’année et ce notamment puisque M. [Y] vit désormais seul.

En tout état de cause, la SA d’HLM Nov’Habitat a procédé à une régularisation par remboursement de l’excédent de charges appelées dans les provisions, régularisation que M. [Y] ne conteste pas dans ses conclusions (décompte historique pièce intimée n° 19 page 11).

2- Au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance et du certificat de non appel

Il ressort des avis d’échéance produits par M. [Y] pour les mois de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 (pièces appelant n° 32-33-34) que la SA d’HLM Nov’Habitat lui a facturé, outre les loyers échus et provisions pour charges :

frais d’assignation pour 109,64€

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour 200€

signification de jugement pour 131,31€

demande de certificat de non appel pour 57,78€

La SA d’HLM Nov’Habitat ne pouvait pas imputer sur les échéances de 2024-2025 les frais et dépens du jugement frappé d’appel puisque l’exécution provisoire ne concerne pas ces postes de condamnation.

En revanche, la demande de certificat de non-appel ne peut être reprochée au bailleur qui a sollicité cet acte dans l’incertitude de l’appel interjeté par M. [Y] le 10 janvier 2025.

Toutefois, en fonction de l’appel, ces frais sont prématurés et il devra être retranché de la dette locative arrêtée à la date du présent arrêt, la somme de 440,95€.

3- Au titre des versements et imputation d’APL :

M. [Y] considère être créancier de la SA d’HLM Nov’Habitat en réeffectuant son décompte locatif sans tenir compte des suspensions ou non versements des APL.

La SA d’HLM Nov’Habitat justifie qu’un rappel d’APL a bien eu lieu le 20 mai 2025 pour une somme de 1.175,44 € et un second pour la somme de 33,64 € le 19 août 2025. Ils apparaissent bien sur le décompte locatif (Pièce intimé 19 page 10), mais depuis lors, aucun autre versement de la CAF n’est mentionné sur le décompte locatif arrêté au 24 novembre 2025 accusant un solde débiteur du locataire de -4.051,08 euros.

Contrairement à ce que soutient M. [Y], la SA d’HLM Nov’Habitat n’a pas effectué d’erreur d’imputation des rappels d’APL puisque ces sommes sont mises en crédit du compte locatif qui constitue un tout, incluant le loyer et les charges récupérables aux termes des stipulations du bail, et n’avaient pas à être déduites du seul loyer de base, comme le souhaiterait M. [Y].

4- Au titre des dommages et intérêts réclamés par M. [Y]

M. [Y] inclut dans le calcul opposé au bailleur une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans la mesure où il a été démontré que le calcul des charges locatives et du loyer de base était correctement effectué par la SA d’HLM Nov’Habitat, la demande de dommages et intérêts soutenue par M. [Y] est sans fondement et sera rejetée.

B) Compte locatif des époux [U] au 24 novembre 2025

Il ressort du décompte général historique des époux [U] du 25 octobre 2022 au 24 novembre 2025 que le locataire est redevable au 24 novembre 2025 de la somme de 4.051,08 euros de laquelle il devra être retranché 440,95 € relatifs aux frais et dépens de la première instance non exécutoire à cette date) et la somme de 35 centimes d’euro pour tenir compte des calculs de charges d’eau 2021 et 2022.

Il s’ensuit que les locataires sont redevables au 24 novembre 2025 de la somme de 3.609,78 euros.

Toutefois, la SA d’HLM Nov’Habitat ne demande pas l’actualisation de sa créance au 24 novembre 2025 mais seulement à la date du 12 septembre 2024. À hauteur de 2.369,85€.

Il sera fait droit à cette demande, sous la seule déduction de 0,35€ (charges d’eau) puisque les dépens de première instance issus du jugement du 22 novembre 2024 n’existaient pas à cette date.

En conséquence, le locataire sera tenu d’une dette de 2.369,50€ arrêtée au 12 septembre 2024.

— II – Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 03 avril 2019 contient une clause résolutoire dont l’effet est revendiqué par le bailleur dans le commandement de payer délivré le 31 juillet 2023 pour la somme de 1.423,70 euros.

Les locataires étaient effectivement redevables de cette somme comme il l’a été ci-dessus énoncé et ladite somme n’a pas été payée dans le délai de l’acte.

La résiliation du bail est donc acquise à la date du 01er octobre 2023 et la décision déférée sera confirmée sur ce point.

— III – Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des paragraphes V et VII de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Pour accorder aux époux [U] des délais emportant la suspension des effets de la clause résolutoire, le premier juge a retenu les motivations suivantes :

'Il ressort du décompte arrêté au 12 septembre 2024 que les locataires ont réglé les loyers des mois d’août et de septembre 2024 (pièce n°6 demanderesse), soit les deux derniers loyers avant l’audience du 24 septembre 2024, premier appel de la cause.

Dès lors, les locataires sont manifestement en situation de régler leur dette locative et ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, conformément à l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06juillet 1989.'

En l’espèce, il ressort effectivement de l’examen de la pièce 6 de la SA d’HLM Nov’Habitat que M. [Y] a réglé les sommes de 601,38€ le 27août 2024 et de 599,04€ le 11 septembre 2024.

Ces sommes correspondent effectivement aux termes des loyers conventionnés des mois de juillet et août 2024 (2 x 387,93€) ainsi qu’aux loyers du garage et aux provisions pour charges de juillet (336,95€) et d’août (55,49€) (pièce intimée n° 19 page7)

Toutefois, il ressort de l’historique général des locataires (pièce intimée n° 19) que si effectivement M. [Y] s’est acquitté des loyers courants d’août et septembre 2024, puis des échéances des mois d’octobre 2024 à mai 2025, il n’a plus réglé le loyer courant à compter de l’échéance de juin 2025, les seules lignes de crédits portées au décompte locatif à partir de juin 2025 étant des régularisations de charges.

Il apparaît également que M. [Y] ne perçoit plus d’APL depuis le dernier versement du 22 août 2025.

La cour déduit des pièces produites par les parties :

Que M. [Y] s’est arrogé le droit de payer les sommes qu’il estimait devoir au bailleur et non le montant des appels de fonds qui lui étaient envoyés et ce, sans s’y être fait autoriser par justice. (Ex appel de fonds 01/2025 pour 881,88€ et paiement par chèque de 614,19€ – appel de fond de 02/2025 pour 808,35e et paiement par chèque de 614,94€ / pièces appelant n° 33 & 34).

Que la dette locative n’a fait que s’accroître étant de :

1.300,13€ à la date du commandement de payer 31/07/2023,

2.369,85€ au 12/09/2024

3.609,78€ au 24/11/2025 (avec soustraction des frais irrépétibles de la procédure de première instance)

Il s’ensuit que la reprise des paiements du loyer courant, effectuée opportunément avant l’audience du premier juge, ne s’est pas maintenue jusqu’à l’audience de la cour d’appel, soit que M. [Y] ne le souhaitait pas, soit qu’il n’en ait pas la possibilité puisque l’APL ne lui est plus versée.

En conséquence, la condition posée par le paragraphe V de la l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas réalisée avant l’audience de la cour, de sorte qu’il conviendra, par voie d’infirmation de la décision déférée, de rejeter la demande de délais de paiement soutenue par M. [Y] et de dire que les effets de la clause résolutoire ne sont plus suspendus de sorte que l’expulsion prononcée par le premier juge sera exécutoire immédiatement.

— IV – Sur les demandes de Mme [I]

Mme [I] indique qu’elle n’a jamais eu accès à la gestion locative qui était l’apanage exclusif de son mari. Elle indique qu’elle ne parlait ni n’écrivait le français et se trouvait sous l’emprise de M. [Y] étant sous ses ordres et à sa merci.

Mme [I] considère que M. [Y] faisait peser sur elle un contrôle coercitif qui implique sa responsabilité pénale et doit trouver son pendant dans la prise en charge de toutes les obligations financières du couple par le seul abuseur au titre de sa responsabilité civile.

Mme [I] expose encore qu’elle a quitté le domicile conjugal en janvier 2024, mise à la porte par M. [Y], se retrouvant seule avec son enfant, sans aucun soutien.

Elle indique avoir été hébergée en urgence avec son enfant, d’abord dans un hôtel, puis en foyer.

Mme [I] indique dans ses conclusions :

En février 2024, ce dernier [M. [Y]] lui faisait délivrer une sommation d’avoir à réintégrer le domicile conjugal ! C’est dire le contrôle exercé par M. [Y] à l’encontre de Mme [G]!

…/…

En décembre 2024, elle a été contrainte de changer de foyer en urgence, Monsieur [Y] ayant tenté de reprendre son épouse et l’enfant par la force.

Toujours en décembre 2024, Monsieur [Y] s’est emparé de l’enfant à la sortie de l’école, et refuse depuis lors de le remettre à sa mère'

Madame [G] apporte les éléments permettant de démontrer la situation d’emprise dans laquelle elle se trouvait, et encore aujourd’hui.

Dans ces conditions, il est totalement illusoire de penser qu’elle avait le moindre pouvoir concernant la dette locative à laquelle les époux ont été solidairement condamnés.'

Sur ce :

L’article 8-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi [Localité 10], en sa version actuelle dispose que :

Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La victime de violences conjugales, co-titulaire d’un bail avec son conjoint doit, pour être désolidarisée de la charge des loyers, informer le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de son départ et ce courrier doit être accompagné :

— soit de la copie de l’ordonnance de protection dont il bénéficie, mesure délivrée par le juge aux affaires familiales et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ;

— soit de la copie d’une condamnation pénale du fautif pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

En l’espèce , Mme [G] est co-titulaire du bail avec M. [Y] de sorte qu’elle est solidaire des dettes du bail avec M. [Y] tant au titre des clauses du bail qu’au titre de l’article 215 du code civil.

Elle indique dans ses conclusions qu’elle n’est à ce jour pas divorcée de M. [Y].

Mme [G] ne justifie pas avoir délivré congé au bailleur.

Elle n’invoque ni ne produit aucune ordonnance de protection qu’elle aurait obtenu du juge aux affaires familiales ou décision de justice condamnant M. [Y] pour violences conjugales.

Mme [G] ne verse aux débats :

qu’un procès-verbal d’audition de victime reçu par la brigade de gendarmerie de [Localité 9] le 08 août 2022 (pièce 3)

qu’un procès-verbal de dépôt de plainte du 30 janvier 2024 indiquant qu’elle a été chassée du domicile conjugal (pièce 4)

Aucune de ces deux pièces n’est de nature à justifier que M. [Y] aurait été condamné pénalement pour des faits de violences conjugales.

Le juge civil, statuant sur une action en résiliation de bail ne peut se prononcer sur l’existence d’un éventuel 'contrôle coercitif’ que M. [Y] aurait fait peser sur Mme [G] et ne peut que constater que cette dernière ne justifie pas des éléments qui aurait permis de la désolidariser de son époux du paiement des loyers.

Il s’ensuit qu’il n’existe, en l’état, aucune règle juridique lui permettant de solliciter que M. [Y] soit tenu de lui garantir à hauteur des condamnations solidaires prononcées au profit du bailleur à l’encontre des colocataires.

En conséquence, Mme [G] sera déboutée de sa demande de garantie.

— V – Sur la demande en garantie de l’appelant, les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

M. [Y] sollicite à titre subsidiaire à être garanti par Mme [G] des condamnations solidaires mises à sa charge.

La cour relève en premier lieu qu’il ne développe pas les motifs de cette prétention et qu’en second lieu, il n’existe aucune faute pouvant être imputée à Mme [G] pour justifier que cette dernière puisse être tenue à garantir son mari d’une condamnation solidaire vis à vis du bailleur.

M. [Y] sera donc logiquement débouté de cette demande.

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer la décision déférée en ce qu’elle a mis à la charge des époux [U] les dépens de première instance et une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [Y] qui succombe à son recours, sera condamné aux dépens de l’appel.

En obligeant la société intimée à conclure longuement, notamment pour répondre aux calculs de décomptes locatifs soutenus par l’appelant, ce dernier a imposé à la SA d’HLM Nov’Habitat des frais irrépétibles de procédure qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, M. [Y] sera tenu de payer à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 22 novembre 2024 (RG N° 24/00531) en toutes ses dispositions sauf en celles relatives :

A la condamnation in solidum de M. [V] [Y] et Mme [X] [I] à payer le solde locatif dû au 12 septembre 2024.

A l’octroi à M. [V] [Y] et Mme [X] [I] de la possibilité de s’acquitter de la dette locative en 35 mensualités.

A la suspension des effets de la clause résolutoire acquis pendant le respect du moratoire.

Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées,

Condamne in solidum entre eux M. [V] [Y] et Mme [X] [I] à payer à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 2.369,50€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation précaire impayés au 12 septembre 2024 avec intérêt au taux légal sur 1300,13 € à compter du 31 juillet 2023 (date du commandement de payer) et à compter de l’assignation de première instance pour le surplus.

Condamne in solidum entre eux M. [V] [Y] et Mme [X] [I] à payer à la SA d’HLM Nov’Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation avait continué ses effets, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Déboute M. [V] [Y] et Mme [X] [I] de leur demande de délais de paiement au visa de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Ordonne en conséquence l’expulsion de M. [V] [Y] et Mme [X] [I] du logement sis [Adresse 10] (logement n° 0004) [Localité 11] ou de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique légalement requise par tout commissaire de justice.

Dit que les meubles et objet meublant se trouvant dans les locaux donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la Loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.

Y ajoutant,

Déboute M. [V] [Y] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SA d’HLM Nov’Habitat.

Déboute M. [V] [Y] de ses autres demandes à l’encontre de la SA d’HLM Nov’Habitat. (Régularisation de charges et APL).

Déboute Mme [X] [G] de sa demande subsidiaire à être garantie par M. [V] [Y] des condamnations solidaires mise à sa charge.

Déboute M. [V] [Y] de sa demande subsidiaire à être garanti par Mme [X] [G] des condamnations solidaires mise à sa charge.

Condamne M. [V] [Y] aux dépens de l’appel.

Condamne M. [V] [Y] à payer à la SA d’HLM Nov’Habitat la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Le greffier Le président de chambre