R.G. : N° RG 24/01971 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSX6

ARRÊT N°

du : 27 janvier 2026

APDiB

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RCL & ASSOCIES

M^e Arnaud GERVAIS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 06 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 24/02262)

1°) Monsieur [F] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

2°) Madame [N] [K]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

S.A.S. A3C

agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et par Madame SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 septembre 2017, la SAS A3C a acquis de la société [Adresse 7] un terrain cadastré section [Cadastre 6] situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Marne).

Suivant permis de construire valant division délivré le 20 décembre 2017 et permis modificatif délivré le 25 octobre 2019, elle y a fait construire une maison d’habitation.

Le 28 novembre 2019, les travaux ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement et un procès-verbal de réception de l’ouvrage a été établi le 26 décembre 2019.

Suivant acte authentique du 14 janvier 2021, la SAS A3C a cédé à M. [F] [J] et Mme [N] [K] une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 8] au prix de 415 000 euros.

Faisant droit à la demande des acquéreurs qui se plaignaient de divers désordres affectant l’immeuble, par ordonnance du 16 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [D] [E].

L’expert a déposé son rapport définitif le 18 septembre 2023 et un complément de rapport le 31 décembre 2023.

Par exploit du 8 juillet 2024, M. [J] et Mme [K] ont fait assigner la société A3C aux fins d’indemnisation au titre des reprises de malfaçon et de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 6 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Reims a':

— débouté M. [J] et Mme [K] de l’intégralité de leurs prétentions,

— laissé les dépens à la charge de ces derniers,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 30 décembre 2024, M. [J] et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par la voie électronique le 23 janvier 2025, ils demandent à la cour de':

— infirmer le jugement dans toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner la société A3C à leur payer la somme de 25 012,66 euros au titre des reprises de malfaçons avec indexation dès le 1er janvier 2024 sur l’indice du coût de la construction,

— la condamner à leur verser une somme de 150 euros par mois à compter de janvier 2021 et jusqu’à la date du jugement à intervenir au titre du préjudice de jouissance soit au 1er mai 2024, la somme de 6 150 euros à parfaire,

— la condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Ils soutiennent, se fondant sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, que la responsabilité de la société intimée est engagée relevant que':

— l’expert a retenu plusieurs désordres qu’il lui impute en raison de sa qualité de maître d’oeuvre du projet de construction, de la conception à la réalisation des travaux,

— elle doit assumer l’entière responsabilité de la conduite des travaux et il lui appartenait de supprimer les malfaçons et désordres relevés,

— elle est tenue d’une garantie aux acquéreurs sur l’immeuble vendu,

— ils n’avaient pour leur part pas connaissance des désordres au jour de la vente,

— il appartenait à la société A3C, seule cocontractante à l’acte de construire, de mettre en cause les sociétés intervenues dans la construction.

Ils font valoir qu’ils sont bien fondés à solliciter la réparation, outre de leur préjudice matériel, de leur préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 avril 2025, la SAS A3C demande à la cour de':

— juger les appelants tant irrecevables que mal fondés en leur appel,

— les en débouter,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— la juger recevable et fondée en ses arguments et demandes,

y faisant droit,

— juger que les appelants n’ont pas d’intérêt à agir,

— les débouter de l’intégralité de leurs prétentions,

à tout le moins,

— les juger tant irrecevables que mal fondés à rechercher sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité des constructeurs,

— juger en tout état de cause qu’elle ne saurait être tenue à quelque réparation que ce soit au titre des désordres évoqués par les appelants puisque ces prétentions se trouvent juridiquement et matériellement irrecevables ou infondées,

— les débouter en conséquence de toutes demandes formées en ces chefs,

plus précisément,

— débouter les appelants de toutes prétentions financières à sa charge au titre des préjudices qu’ils invoquent,

— à tout le moins, réduire le montant des indemnités sollicitées par les appelants dans de très notables proportions,

en tout état de cause,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

— les débouter de toutes leurs demandes.

Elle soutient que les appelants qui ont proposé le bien en cause à la vente doivent justifier de la persistance de leur qualité de propriétaire et de leur qualité à agir.

Sur le fond, elle fait valoir qu’ayant seule la qualité de vendeur du bien, sa responsabilité ne peut être recherchée en tant que constructeur, la maîtrise d’oeuvre ayant été confiée au cas d’espèce à un architecte.

Elle relève au surplus que la clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente les liant prévoyait que l’acquéreur pouvait se prévaloir des droits détenus par le vendeur à l’encontre des intervenants à l’acte de construction en cas de désordres affectant l’ouvrage de sorte que les demandes formées à son encontre sur le fondement de la responsabilité des constructeurs sont irrecevables.

Subsidiairement, elle conclut à l’absence de toute responsabilité contractuelle relevant que les désordres évoqués sont des vices apparents qui n’ont fait l’objet d’aucune réserve ni observation dans l’acte de vente authentique alors même que les appelants étaient entrés dans les lieux postérieurement à la date d’achèvement des travaux.

Reprenant chacun des désordres dénoncés, elle conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée relevant que :

— les désordres concernant la fermeture de la baie vitrée du RDC n’existaient pas lors de la prise de possession des lieux par les appelants et n’ont pas été dénoncés ce qui emporte présomption de renonciation à en demander la réparation,

— aucune clause ne prévoyait la fourniture d’une télécommande pour le volet électrique donnant sur le jardin de sorte que l’absence de cet équipement ne peut constituer un défaut de conformité, et les appelants n’ont formulé aucune réserve lors de la réception sur ce point,

— le défaut d’alignement des trois baies vitrées situées en façade sur la terrasse du niveau 2 et les rayures sur les vitrages n’ont donné lieu à aucune observation des acheteurs lors de la signature du compromis de vente ni lors de leur période d’occupation des lieux ni au terme de l’acte définitif de vente, ces désordres purement esthétiques ne pouvant par ailleurs servir de fondement pour faire valoir la garantie décennale,

— la réparation du désordre résultant de la coulure sur l’enduit constatée sur le mur séparatif ne peut lui incomber puisque n’entrant ni dans la garantie de conformité ni dans le cadre de la garantie des vices cachés,

— les traces de salissures sur l’autre mur peint n’ont jamais été évoquées par les acquéreurs jusqu’aux opérations d’expertise.

Elle affirme par ailleurs que les manquements imputés étant tous injustifiés, la demande en réparation du préjudice de jouissance qui en résulterait doit être écartée. Elle ajoute au surplus que la majorité des désordres relevés étant esthétiques, aucun trouble de jouissance n’en résulte. Elle observe enfin que la réalité et l’étendue de celui-ci ne sont pas démontrées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des appelants

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, « les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs'».

En l’espèce, l’intimée qui se borne à produire au soutien de sa demande une capture d’écran du site internet «'leboncoin'» laissant apparaître une annonce de mise en vente de l’immeuble en cause (sa pièce 15) ne démontre pas la vente effective de celui-ci et la perte de qualité à agir des appelants qui en découlerait.

Au demeurant, elle soulève ce moyen sans en tirer les conséquences sur la décision entreprise dont elle sollicite la confirmation en toutes ses dispositions alors que la fin de non recevoir qu’elle invoque conduirait à anéantir la décision du premier juge ce qu’elle ne demande pas à hauteur de cour.

La fin de non recevoir présentée est donc rejetée.

Sur la responsabilité les désordres

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1792-1 de ce même code, «'est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage'».

L’article 1231-1 de ce même code dispose que «'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'».

L’article 1642 énonce enfin que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente notarié du 14 janvier 2021 liant les parties (pièce 1 des appelants), page 17 que «'le terrain sur lequel le vendeur a édifié la maison lui appartient pour l’avoir acquis de la société dénommée MAISONS BROOKS (..) aux termes d’un acte reçu par Maître [M] [C] le 6 septembre 2017'» et (page 10) que «'l’immeuble vendu, dont la construction est achevée depuis moins de dix ans a fait l’objet d’un permis de construire valant division délivré le 20 décembre 2017 sous le numéro PC 051 454 17 K0136 ('),'d’un permis de construire modificatif délivré le 25 octobre 2019 sous le numéro PC 051 454 17 K0136 M01'» et d’une « déclaration d’achèvement des travaux en date du 28 novembre 2019 reçue en mairie le 29 novembre 2019'».

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de réception des travaux du 26 décembre 2019 (pièce 12 des appelants) que la société A3C, «'promoteur constructeur'» selon les mentions de son tampon, représentée par Mme [S], avait la qualité de maître d’ouvrage, le maître d’oeuvre étant M. [U], architecte.

Il s’en déduit que la société A3C, qui a fait construire l’immeuble en cause, est à ce titre réputée constructeur de l’ouvrage au sens des dispositions susvisées.

Le vendeur après achèvement répond des désordres intermédiaires (désordres postérieurs à la réception, non décennaux ni biennaux) pour faute prouvée, ce qui impose à l’acquéreur d’établir un manquement contractuel du vendeur constructeur pour obtenir réparation sur ce fondement. Les dommages intermédiaires relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs.

Contrairement aux affirmations de l’intimée, il n’est pas nécessaire d’établir la qualité de maître d’oeuvre du vendeur constructeur pour engager sa responsabilité contractuelle, la qualité de maître d’ouvrage étant suffisante.

Les désordres dont la réparation est sollicitée sont listés comme suit par les appelants (page 4 et 5 de leurs conclusions)':

— fermeture de la baie vitrée du RDC coulissante droite et gauche, ne fonctionne pas, M. [J] n’a pas la clef pour ouvrir de l’extérieur et les deux grands vitrages des deux coulissants sont rayés,

— absence de télécommande pour le volet électrique quand on arrive par le jardin,

— les 3 baies vitrées qui donnent sur la terrasse niveau 2 ne sont pas alignées et vitrages rayés,

— sur le mur séparatif, la couvertine présente un défaut qui crée une coulure sur l’enduit,

— trace de salissures sur un autre mur peint côté [Adresse 1].

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise (page 5) que les acquéreurs ont obtenu les clés de l’immeuble quelques jours après la signature du compromis le 17 octobre 2020, étant autorisés par le vendeur à commencer des travaux d’aménagement de l’espace cuisine, éléments qu’ils ne contestent pas.

Aucun procès-verbal de réception n’a été établi entre les parties à cette occasion. Les acquéreurs n’ont pas davantage émis de réserves relativement à ces désordres entre leur entrée dans les lieux et la signature de l’acte de vente.

Le courriel qu’ils produisent (leur pièce 2) adressé le 4 novembre 2020, soit antérieurement à l’acte de vente, à la société A3C par M. [J] mentionne de «'gros problèmes'» quant à la qualité des finitions listés comme suit': porte de la chaudière du 1er étage, crépi à l’extérieur gauche de la baie vitrée du RDC qualifié d’inacceptable, absence de nettoyage du ciment sur le mur, absence de joint de douche et de joint à la robinetterie de la baignoire, présence de déchets non évacué, absence de nettoyage du RDC. Il n’y est donc pas fait état des désordres objet du litige.

L’acte de vente dressé le 14 janvier 2021 stipule pour sa part (page 4) que «'l’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance » et (page 13) que «'l’immeuble est délivré dans son état actuel'». Aucune référence à un quelconque désordre constaté avant la signature n’y est fait mention.

Il ne peut être sérieusement contesté que les désordres affectant les baies vitrées (défaut d’alignement, rayures, absence de clé, de télécommande) sont des défauts apparents puisque décelables par des vérifications élémentaires au moment de la délivrance des lieux et leur utilisation quotidienne durant les trois mois précédant la signature de l’acte de vente. Les photographies des baies vitrées jointes au rapport d’expertise confirment le caractère immédiatement visible du défaut d’alignement de celles-ci.

Or, l’acceptation sans réserve lors de la délivrance du bien a purgé ces vices apparents et fait obstacle, à l’action des acquéreurs fondée sur la responsabilité contractuelle du vendeur pour le même grief, en l’absence de toute stipulation particulière dans l’acte de vente. C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en réparation concernant ces désordres.

S’agissant du désordre présent sur le mur séparatif, le courrier adressé le 1er mars 2021 par M. [J] à la société A3C (pièce 3 des appelants) fait état d’une fuite sur le mur des voisins de droite, M. [J] y précisant que la soudure est mal faite au niveau de la jonction des chapeaux du mur.

L’expert précise (page 20) que la couvertine présente un défaut qui crée une coulure sur l’enduit. Il relève l’absence de traitement de joint de couvertine. Selon lui, l’eau s’infiltre dans le joint ouvert entre les deux éléments de couvertine. Il affirme qu’il s’agit d’un manquement du couvreur au niveau de la couverture de la tête de mur. Il impute ce désordre à la société A3C et ses entreprises s’agissant d’une finition non exécutée.

Concernant la trace de salissures sur l’autre mur peint côté [Adresse 1], Les acquéreurs n’en ont pas fait état dans leurs divers courriels.

L’expert mentionne pour sa part (page 21) que «'les traces en cause ne sont pas des salissures mais une peinture de l’enduit qui commence à peler'». Selon lui, «'c’est une finition de peinture qui n’a pas tenu plus d’un an, peinture de mauvaise qualité ou mise en 'uvre sur un support pouvant présenter localement un taux d’humidité trop important'». Il impute ce désordre également à la société A3C et ses entreprises s’agissant d’une finition non exécutée.

S’agissant, pour le premier désordre, d’un défaut d’étanchéité du matériau recouvrant le sommet du mur, et, pour le second, d’un défaut affectant la peinture, leur caractère apparent au moment de la délivrance du bien n’est pas établie par le vendeur-constructeur de sorte que sa responsabilité contractuelle peut être engagée postérieurement à la signature de l’acte.

Les défauts étant consécutifs à une absence de finition, il s’en déduit que les travaux d’étanchéité et de peinture des murs en cause n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art ce qui engage la responsabilité du constructeur. Le dommage qui en résulte est caractérisé par la présence d’une coulure provoquée par le manque d’étanchéité relevé et le pelage visible de la peinture. Le lien de causalité entre ces deux désordres et le préjudice qui en résulte n’est pas discuté.

L’expert a chiffré le montant de la reprise de couvertine et du nettoyage du mur à l’aide d’un produit démoussant à la somme de 250 euros et le coût de la reprise de la peinture par une peinture minérale d’une partie du panneau à la somme de 500 euros.

Les appelants sollicitent au titre des travaux de reprise de ces deux désordres la somme de 6 500 euros correspondant à 30 % du montant du devis établi le 2 mai 2024 par la société SM Ravalement (leur pièce 12). Aucune explication n’est apportée sur la différence de coût de ces travaux.

L’expert a relevé dans son complément d’expertise (pièce 9 des appelants) que le devis propose une reprise totale des enduits de la maison sans en expliquer les raisons techniques et que la reprise de tout le panneau pour presque 5 000 euros paraît surdimensionnée et inutile au vu du caractère localisé des désordres.

Le devis produit prévoit par ailleurs la pose d’un échafaudage dans la cour intérieure, sur la voirie et sur la toiture de l’immeuble en cause alors que seuls deux murs sont concernés par les désordres. La pulvérisation d’un détergent pour élimination des salissures est par ailleurs chiffrée à la somme de 832 euros ce qui est excessif au vu de la nature des travaux et de la surface du mur concerné tel que photographié par l’expert. Les travaux de peinture sur murs et pignon sont quant à eux évalués à la somme de 4 032 euros alors que l’application de peinture sur le pignon du mur est sans rapport avec les désordres constatés.

Au vu de ces éléments, le préjudice résultant des désordres en cause sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 4 000 euros. Cette somme sera annexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 1er janvier 2024. Le jugement querellé est infirmé en ce sens.

La privation de jouissance engendre un préjudice qui résulte de l’indisponibilité du bien affecté par le défaut.

Compte tenu de la nature des désordres (pelage de la peinture et traces d’humidité) qui affectent deux murs extérieurs de l’immeuble sans compromettre l’usage de celui-ci, la réalité du préjudice de jouissance dont la réparation est sollicitée n’est pas démontrée.

La demande de réparation présentée de ce chef est rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les frais de procédure et les dépens

La société A3C, qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Le jugement querellé est infirmé en ce sens.

Déboutée de ses demandes, elle ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

L’équité justifie d’allouer aux appelants la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des appelants soulevée par la société A3C';

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [F] [J] et Mme [N] [K] de leur prétentions au titre des reprises de malfaçons concernant la fermeture de la baie vitrée du RDC, l’absence de télécommande pour le volet électrique, les trois baies vitrées qui donnent sur la terrasse niveau 2 et du préjudice de jouissance';

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société A3C à payer à M. [F] [J] et Mme [N] [K] la somme de 4 000 euros au titre des reprises de malfaçons relatives aux murs avec indexation à compter du 1er janvier 2024 sur l’indice du coût de la construction';

Condamne la société A3C aux dépens de première instance et d’appel';

Condamne la société A3C à payer à M. [F] [J] et Mme [N] [K] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier Le conseiller