R.G. : N° RG 24/01713 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSDI

ARRÊT N°

du : 07 avril 2026

KLV

Formule exécutoire le :

à :

M^e Pascal GUILLAUME

la SCP SCP ACG & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 AVRIL 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de TROYES (RG 22/01349)

1°) Monsieur [H] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

2°) Madame [V] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

S.C.I. H&H, société civile immobilière, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de TROYES sous le numéro 514.140.862, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège est situé

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Gérard CHEMLA de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2025, la cour a renvoyé l’affaire à l’audience publique du 16 février 2026, à cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère, et Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 09 septembre 2009, la société civile immobilière H&H a acquis auprès de M. [H] [L] et Mme [V] [P], son épouse, une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 2] (10) au prix de 350 000 euros.

En 2013, la société H&H a rencontré des problèmes de canalisations se manifestant par une obstruction des toilettes.

Le 18 juillet 2013, la société H&H a fait intervenir la société Sogea, qui a constaté que l’évacuation des toilettes et de la salle de bain n’était pas raccordée au tout-à-l’égout, puis a saisi son assureur de protection juridique qui a fait procéder à une expertise amiable par la société Cunnigham Lindsey, laquelle a rendu son rapport le 4 décembre 2013.

Le 22 décembre 2017, la société H&H a saisi un expert privé, la société Alcaline, qui a missionné la société Snaveb aux fins de réaliser un audit complet du réseau par passage de caméra. Cette dernière a conclu que le système d’évacuation n’était pas relié au tout-à-l’égout.

Suivant exploit délivré le 29 novembre 2019, la société H&H a assigné les vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [Z] en qualité d’expert. Ce dernier a déposé son rapport le 14 décembre 2021.

Suivant exploit délivré le 20 juin 2022, la société H&H a fait assigner les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Troyes sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et, subsidiairement, de la garantie des vices cachés afin de les voir condamner à l’indemniser à concurrence du coût de reprise du réseau d’assainissement.

M. [L] et Mme [P] ont soulevé l’irrecevabilité des prétentions de la société H&H pour cause de prescription et de forclusion.

Par jugement du 18 octobre 2024, le tribunal a :

— déclaré irrecevables M. [L] et Mme [P] en leur demande d’irrecevabilité,

— condamné in solidum M. [L] et Mme [P] au paiement de la somme de 123 900 euros au profit de la société H&H à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de la mise en conformité du bien conformément à l’acte de vente du 09 septembre 2009,

— condamné in solidum M. [L] et Mme [P] au paiement de la somme de 1 913 euros euros au profit de la société H&H au titre du remboursement des frais engendrés par l’absence de raccordement à l’assainissement communal,

— condamné in solidum M. [L] et Mme [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de la société H&H en réparation de son préjudice moral,

— débouté la société H&H du surplus de ses demandes,

— débouté M. [L] et Mme [P] de leur demande tendant à exclure des indemnités allouées, les travaux de reprise du réseau existant non modifié par les vendeurs sous et derrière la maison, à la date de la vente et à renvoyer les parties avant-dire droit pour un complément d’expertise judiciaire,

— débouté M. [L] et Mme [P] de toutes leurs demandes,

— condamné in solidum M.[L] et Mme [P] à payer à la société H&H la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] et Mme [P] aux dépens,

— écarté l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 18 novembre 2024, M. [L] et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a débouté la société H&H du surplus de ses demandes.

Par ordonnance sur incident du 13 mai 2025, le conseiller de la mise en état de cette cour a rejeté l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] et Mme [P] tirée de l’irrecevabilité de la société H&H à agir pour cause de prescription et a débouté la société H&H de sa demande de rétablissement de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2025, M. [L] et Mme [P] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ces dispositions visées dans la déclaration d’appel,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— déclarer irrecevable comme étant prescrite et forclose l’action de la société H&H engagée à leur encontre

À titre subsidiaire,

— débouter la société H&H de sa demande tendant à les voir condamner pour manquement à leur obligation de délivrance conforme,

— déclarer la société H&H irrecevable en sa demande tendant à les voir condamner sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— débouter la société H&H de sa demande tendant à les voir condamner sur le fondement de la garantie des vices cachés,

À titre infiniment subsidiaire,

— débouter la société H&H de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 123 900,73 euros,

— débouter la société H&H de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral,

En toute hypothèse,

— condamner la société H&H à leur verser une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société H&H de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la société H&H aux entiers dépens.

Au soutien de leur fin de non-recevoir, ils font valoir à titre principal sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et 1604 du code civil que la société H&H est prescrite et forclose en son action fondée sur le défaut de non-conformité et sur la garantie contre les vices cachés dès lors que cette dernière a eu connaissance dès juillet 2013, suite au passage de la société Sogea, de l’absence de raccordement du bien au réseau d’assainissement communal. Ils précisent que l’assignation en référé du 29 novembre 2019 n’a pu interrompre les délais pour agir dès lors qu’elle a été délivrée après l’expiration de ces délais.

Subsidiairement, au fond, ils font valoir sur le fondement de l’article 1604 du code civil que la clause du contrat invoquée par le tribunal prévoyait formellement que la conformité du réseau d’assainissement n’avait pas été vérifiée, de sorte qu’elle ne pouvait être garantie, et rappellent que ce n’est que depuis la loi du 12 juillet 2010, postérieure à la vente, qu’une obligation de vérification de la conformité du dispositif individuel d’assainissement a été imposée par un nouvel article L.1331-11-1 du code de la santé publique. Ils en concluent que l’absence de conformité du réseau d’assainissement ne peut être constitutive d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Ils sollicitent une réduction du montant du préjudice mis à leur charge, en invoquant l’absence de mauvaise foi de leur part du fait de l’antériorité des réseaux d’assainissement à leur propre acquisition de la maison. Ils soutiennent, d’une part, qu’il convient d’effectuer une répartition des travaux imputables à l’acheteur et au vendeur comme indiqué par l’expert, et d’autre part, que les devis retenus par l’expert et le juge incluent une part d’amélioration qu’ils n’ont pas à assumer. Ils contestent le préjudice moral de la société H&H en considérant qu’il n’est pas démontré.

Sur le fondement des articles 526 et 909 du code de procédure civile, ils concluent à l’irrecevabilité de la prétention subsidiaire de la société H&H en tant qu’elle est fondée sur la garantie des vices cachés, faute d’appel incident interjeté par les intimés de ces chefs.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2025, la société H&H demande à la cour, exclusion faite des moyens énoncés au dispositif, de :

— débouter M. [L] et Mme [P] de leur demande tendant à déclarer irrecevable comme prescrite et forclose son action, et par voie de conséquence, la juger recevable en ses demandes,

— confirmer le jugement,

Y ajoutant,

— actualiser la somme de 123 900 euros en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 publié entre la date des devis et la date de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum M. [L] et Mme [P] au paiement de la somme de 4 845 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au titre de la procédure d’appel.

En défense à la fin de non-recevoir, elle soutient que le délai de prescription de son action a commencé à courir lors de l’intervention de la Snaveb le 22 décembre 2017, qui a mis en évidence un raccordement quasi inexistant au tout-à-l’égout de l’ensemble de l’immeuble, de sorte qu’au 29 novembre 2019, date de saisine du juge des référés, l’action n’était pas prescrite.

Sur le fond, elle expose sur le fondement de l’article 1604 du code civil que le défaut de délivrance conforme d’un bien résulte d’une différence entre le bien fourni et celui convenu tel que décrit dans l’acte de vente ; que le vendeur ne peut se soustraire à son obligation de délivrance conforme par le jeu d’une clause d’exonération ; que la question de la conformité technique des travaux de raccordement au tout-à-l’égout relève du droit de la construction de sorte qu’elle est sans impact sur l’existence ou non du raccordement de la maison au réseau d’assainissement. Elle ajoute que le seul fait que le raccordement de la maison au tout-à-l’égout soit quasi inexistant, tel que constaté par l’expert, suffit à caractériser le défaut de délivrance conforme de l’immeuble au regard de la clause par laquelle le vendeur a déclaré que celui-ci était raccordé au tout-à-l’égout.

Concernant le montant du préjudice, elle explique sur la base du rapport d’expertise qu’une installation complète du réseau est nécessaire afin de raccorder au tout-à-l’égout ce qui était jusque-là dirigé vers des fosses et un puisard, et que la réparation du préjudice porte nécessairement sur le coût de l’installation complète afin de rendre le bien conforme au contrat. Elle ajoute que les appelants étaient libres de produire un devis qu’ils auraient estimé plus ajusté, ce qu’ils n’ont pas fait.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, elle estime que l’absence de raccordement à une arrivée d’eau et à un réseau d’assainissement d’une salle d’eau au sein d’un immeuble d’habitation constitue un vice caché et qu’aucune exonération de garantie ne peut s’appliquer dès lors que les vendeurs, qui ont réalisé des travaux partiels de raccordement dans la maison, avaient nécessairement connaissance du vice affectant le bien. Elle précise que le fondement de la garantie des vices cachés est un moyen au soutien de sa prétention visant à la condamnation des vendeurs à réparer son préjudice et qu’elle est donc recevable à demander la confirmation du jugement sur ce fondement.

Elle fait valoir une série de préjudices constitués par des frais de réparation et d’investigation avant l’expertise judiciaire pour un total de 1 913 euros, et par un préjudice moral résultant de l’impossibilité d’effectuer des travaux et de la persistance des remontées d’eaux usées qu’elle estime à 6 000 euros à raison de 500 euros par an.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 25 novembre suivant. A cette audience, l’affaire a été renvoyée sur décision de la cour pour cause d’indisponibilité d’un magistrat à l’audience du 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action fondée sur le défaut de délivrance conforme prévue à l’article 1604 du code civil se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’acheteur a connaissance de la non-conformité de la chose lorsqu’elle n’est pas apparente.

En l’espèce, il est constant qu’au cours de l’année 2013, la société H&H a rencontré des problèmes de canalisations se manifestant par une obstruction des toilettes.

Il ressort du « devis de l’intervention » établi le 18 juillet 2013 par la société Sogea que « les WC n’arrivent pas au raccordement du tout à l’égout, ni les salles de bain » et qu'«aucun WC ou lavabo arrive dans la canalisation du tout à l’égout » (pièce intimée n°2).

Dans son courrier daté du 31 juillet 2014, M. [C] [I], dirigeant de la société H&H, s’en est ouvert aux vendeurs en ces termes :

« Je fais suite au problème d’assainissement que nous rencontrons dans notre maison.

Comme je vous l’avais indiqué au téléphone il y a environ un mois, nous allons être obligés de refaire tous les conduits d’évacuation des eaux usées de la maison pour être conforme à la législation.

Suite au rapport de l’expert dont je vous joins un extrait, le coût approximatif des travaux serait de 7 370 euros.

Considérant que le branchement n’avait pas été correctement effectué lorsque nous vous avons acheté la maison, je vous demande donc de prendre à votre charge le coût de ces travaux (')» (pièce intimée n°6).

La société H&H a fait assigner les vendeurs devant le juge des référés aux fins d’expertise par exploit délivré le 29 novembre 2019, puis au fond le 20 juin 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société H&H avait connaissance, à tout le moins dès le 31 juillet 2014, que l’ensemble des évacuations des eaux usées de la maison n’était pas relié au tout-à-l’égout. Elle ne peut donc sérieusement affirmer qu’elle n’en a eu connaissance qu’à l’occasion de l’intervention de la Snaveb le 22 décembre 2017.

Le délai de forclusion de l’action en garantie fondée sur les vices cachés et le délai de prescription de l’action fondée sur le défaut de délivrance conforme ont donc, au plus tard, tous deux commencé à courir à compter du 31 juillet 2014 et sont arrivés à expiration respectivement les 31 juillet 2016 et 31 juillet 2019.

Il en résulte que l’assignation en référé, tout comme l’assignation au fond, n’ont eu pour effet d’interrompre ces délais dès lors qu’ils étaient déjà tous deux expirés au moment où elles ont été délivrées.

Les premiers juges, qui ont fait une exacte application des règles de compétence, ne pouvaient procéder à l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par les vendeurs dès lors qu’elle l’a été devant la formation de jugement, et non devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître en application de l’article 789 6° du code de procédure civile.

Par suite, la demande en justice de la société H&H sera déclarée irrecevable, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions.

La société H&H, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Condamnée aux dépens, elle sera également condamnée à verser à M. [L] et Mme [P] une indemnité au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Elle sera enfin déboutée de sa propre prétention à ce titre formulée tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société H&H irrecevable en sa demande pour cause de forclusion et de prescription ;

Condamne la société H&H aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société H&H à verser à M. [H] [L] et Mme [V] [P] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Déboute la société H&H de sa prétention au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente de chambre