ARRET N°

du 28 avril 2026

N° RG 25/00836

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FU27

S.A. PLURIAL NOVILIA

c/

[R]

BD

Formule exécutoire le :

à :

M^e Christophe BARTHELEMY

M^e Virginie PLICHARD

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 28 AVRIL 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 30 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims

La société PLURIAL NOVILIA, société anonyme d’HLM immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le n° 335 480 679 ayant son siège [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de son directeur général domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame [O] [R]

Née le 1er novembre 1962 à Reims

Demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-002695 du 04 août 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Représentée par M^e Virginie PLICHARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 14 janvier 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a consenti à Madame [O] [R] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 3 15,93 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 20,38 euros.

Reprochant au petit-fils de Madame [O] [R] d’avoir utilisé le logement loué pour en faire un point de vente de produits stupéfiants, la S.A Plurial Novilia, par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, a fait assigner à comparaître Madame [O] [R] devant la juridiction de Reims afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de cette dernière.

Par jugement du 30 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :

Déclaré recevable l’action engagée par la S.A Plurial Novilia à l’encontre de Madame [O] [R] ;

Constaté l’absence de demande formée à l’encontre de monsieur le Procureur de la République.

Rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 14 janvier 2021 entre la S.A Plurial Novilia et Madame [O] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

Rejeté la demande de la S.A Plurial Novilia au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les motifs décisoires de ce jugement retiennent que, s’agissant d’une action en résiliation de bail et non d’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage, le préalable d’une conciliation n’était pas requis à peine de recevabilité de l’action du bailleur.

S’agissant de la demande de résiliation de bail, le juge des contentieux de la protection a retenu qu’il était admis par l’ensemble des parties que Madame [O] [R] a hébergé son petit-fils, [H] [E], pendant plusieurs mois au cours des années 2023 et 2024 alors que ce dernier était sans-domicile-fixe.

Le premier juge a considéré que les décisions pénales rendues à l’encontre de [H] [E] ne permettait pas de localiser dans les lieux loués, le trafic de stupéfiants (jugement du tribunal pour enfants de Reims en date du 13 décembre 2023) et que, s’agissant du jugement correctionnel du 23 janvier 2024, localisant cette fois le trafic de stupéfiants dans les lieux loués, il était acquis que ce trafic n’avait pas troublé la tranquillité la sécurité des autres locataires puisque Madame [O] [R] occupait un pavillon individuel.

Le premier juge a également relevé que rien ne permettait d’établir que Madame [O] [R] était informée des délits commis par son petit-fils avant la perquisition du mois de septembre 2023 ayant découvert dans la chambre de Monsieur [E] 47 g de résine de cannabis et 213 g de cocaïne.

Le premier juge a estimé en dernier lieu que, si le petit-fils de la locataire a commis des infractions à la législation des stupéfiants le 28 septembre 2024 et a été condamné pour ces faits, il n’avait pas réintégré le domicile depuis son interpellation en juin 2024 et rien n’attestait que ce dernier, majeur, était retourné vivre chez Madame [O] [R].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique et déposées à la cour le 25 février 2026, la S.A Plurial Novilia sollicite par voie d’infirmation de la décision déférée de :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail d’habitation du logement de Madame [R] [O], sis [Adresse 2], pour manquement à son obligation de jouir raisonnablement et paisiblement des lieux loués.

ORDONNER l’expulsion de Madame [R] [O] du logement loué tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, et ce dans le cadre des dispositions des articles L. 412-1 et R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

RÉDUIRE à HUIT JOURS le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures d’expulsion.

CONDAMNER Madame [R] [O] à verser à la S.A Plurial Novilia une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

CONDAMNER Madame [R] [O] au paiement d’une somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [R] [O] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique et déposées à la cour le 2 mars 2026, Madame [O] [R] sollicite en cause d’appel :

A titre principal :

De débouter la S.A Plurial Novilia de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

De confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 30 avril 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims.

À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de réformation du jugement et la résiliation du bail :

Débouter la S.A Plurial Novilia de sa demande de réduction des délais d’expulsion.

Fixer un délai de six mois en faveur de Madame [O] [R] pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision.

En tout état de cause :

Débouter la S.A Plurial Novilia de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir

***

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelante signifiées le 25 février 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’intimée signifiées le 02 mars 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 03 mars 2026

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la résiliation du bail

Pour contester les motivations du premier juge, la S.A Plurial Novilia expose que le critère de la perturbation du voisinage n’est pas pertinent puisque la demande de résiliation n’est pas formulée sur le fondement d’un trouble de voisinage mais sur le manquement de la locataire à son obligation de jouir raisonnablement et paisiblement des lieux loués. La société bailleresse estime que Mme [R] est responsable des agissements de son petit-fils en tant qu’occupant des lieux de son chef. La S.A Plurial Novilia considère que le manquement de Mme [R] à son obligation de jouissance raisonnable et paisible est caractérisé tant au regard des stupéfiants, du matériel de préparation et des billets retrouvés à l’intérieur même du logement, ainsi que du fait que l’activité de cession proprement dite avait lieu dans le parc situé à proximité immédiate de la maison. La bailleresse indique que la résiliation est bien fondée et doit être prononcée indépendamment de l’évolution éventuellement positive de la situation de l’absence de réitération des faits délictuels.

Mme [R] s’oppose à cette position en exposant qu’elle a toujours eu un usage paisible du logement qu’elle loue et s’est acquittée régulièrement de ses loyers en ne commettant aucun trouble de voisinage.

Mme [R] soutient que le trafic de stupéfiants organisé par son petit-fils n’avait pas lieu dans les lieux loués que si un trafic de stupéfiants avait été perpétré au sein du logement en toute connaissance de cause par le locataire en titre, le procureur de la République l’aurait également poursuivi en qualité de 'nourrice', ce qui n’a pas été le cas.

Elle illustre ses propos en indiquant que lors de la perquisition, les stupéfiants ont été découverts à l’intérieur de l’armoire du compteur électrique à l’entrée de la maison et au niveau des escaliers ainsi que dans la chambre de son petit-fils, endroits où elle n’allait jamais, de sorte qu’elle ignorait totalement la présence des produits stupéfiants stockés dans le domicile, comme l’a d’ailleurs rappelé son petit-fils lors de ses interrogatoires.

Sur ce :

Il résulte des articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d’user des locaux loués paisiblement et raisonnablement suivant la destination donnée à ces locaux par le bail et qu’à défaut le bailleur peut engager en justice la résiliation du bail.

Il est constant qu’en cas de pluralité de locataires, le bail sera résilié à l’égard des deux preneurs alors même que l’un de n’a pas commis de faute.

(Cour d’appel de Versailles 1ère ch 21 juin 2022 n° 21/03942)

De même, les manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombent tant au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit.

(Cour de cassation 3ème civ 17 décembre 2020 – Pourvoi n° 18-24.823)

Il s’ensuit que le locataire, même ignorant des activités d’un occupant introduit de son chef dans les lieux loués, doit répondre de ces agissements sous la sanction de la résiliation de son bail dès lors que les agissements en question sont suffisamment graves pour justifier cette sanction.

La consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués par un locataire ou une personne occupant les lieux de son chef, constitue un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués et justifie la résiliation judiciaire du bail, même si ultérieurement l’activité pénalement sanctionnée a cessé.

(Cour d’appel de Toulouse 19 mai 2021 n° 20/01808- cour d’appel de Versailles 08 octobre 2013 n° 12/05892)

En l’espèce, il ne fait aucun doute que Mme [R] a hébergé son petit-fils [H] [E] dans les lieux loués en 2023 et 2024 et que ce dernier s’est adonné à un trafic de stupéfiants en cédant les produits stockés au domicile de sa grand-mère à divers consommateurs dans le parc et les environs des lieux loués sis [Adresse 2].

Ces faits ont été attestés par le jugement du tribunal correctionnel de Reims du 23 janvier 2024 ayant condamné [H] [E] à la peine de neuf mois d’emprisonnement pour ces faits datés du 28 septembre 2023. (Pièce appelante 10)

À l’occasion des perquisitions effectuées dans le cadre de la procédure pénale, les fonctionnaires de police ont retrouvé dans les lieux loués, plusieurs pochons de cocaïne dans la chambre occupée par [H] [E] ainsi que dans le placard de l’entrée de la maison pour 213,68 grammes au total. Ont été également découverts, des morceaux de résine de cannabis (47,04 g), 510 euros en liquide, une balance de précision, des emballages déchirés et du matériel permettant le coupage et le conditionnement des stupéfiants.

La valeur marchande des stupéfiants découverts a été estimée par les services de police à 15'200 euros (pièces appelante n° 6 et 9).

Le procès-verbal de surveillance produit aux débats (pièce appelant n° 4) met en cause [H] [E] et 'ses clients’ en relevant, sur 03h20mn de surveillance sept allers-retours entre le parc et le logement occupé par [H] [E] et Mme [R].

Dès lors, même si rien dans les procès-verbaux de la procédure pénale versés aux débats par la S.A Plurial Novilia ne vient indiquer que Mme [R] aurait participé au trafic ou aurait eu connaissance du trafic effectué par son petit-fils chez elle, il est établi que l’appartement loué servait de lieu de stockage et de conditionnement aux stupéfiants vendus et donc, constituait un rouage essentiel du trafic.

Le fait que les actes délictuels ont actuellement cessé, par l’incarcération de [H] [E] et qu’il n’est ni invoqué ni établi que le trafic occasionné ait entraîné une gêne importante pour les voisins immédiats du [Adresse 2], n’est pas de nature à amoindrir la violation de l’obligation contractuelle du locataire ou le préjudice d’image causé au bailleur par les faits de trafic de stupéfiants commis dans son parc immobilier.

En conséquence, par infirmation de la décision déférée, le bail de Mme [O] [R], conclu avec la S.A Plurial Novilia le 14 janvier 2021 pour un logement sis [Adresse 2], sera résilié à la date de la présente décision.

En conséquence, Mme [R] sera expulsée des lieux ainsi que tous occupants de son chef et sera tenue à compter du présent arrêt de s’acquitter d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux.

2- Sur la demande de réduction des délais d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La S.A Plurial Novilia sollicite la réduction de ce délai à 08 jours exposant que depuis le début de la procédure Mme [R] ne justifie d’aucune diligence effective en vue de son relogement.

Mme [R] s’oppose à cette demande indiquant qu’âgée de 63 ans et handicapée, elle ne perçoit qu’une retraite de 750€/mois et n’a pas la capacité de retrouver facilement un logement si le bail venait à être résilié.

Sur ce :

La S.A Plurial Novilia ne peut reprocher à Mme [R] de ne pas avoir entrepris de recherche de relogement avant qu’une décision définitive ne statue sur la résiliation du bail puisqu’en l’espèce, la décision de justice est constitutive de droit et que, jusqu’à son prononcé, Mme [R], qui était à jour de ses loyers, n’avait pas à envisager son relogement.

En conséquence, la S.A Plurial Novilia sera déboutée de sa demande de réduction des délais d’expulsion.

3- Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Mme [R] qui succombe à l’appel sera tenue aux dépens de cette procédure.

Toutefois, la résiliation n’étant due que du fait des agissements d’un occupant du chef du locataire en titre, sans qu’il soit démontré la complicité du locataire dans les faits à l’origine de la résiliation du bail, la cour estime qu’il serait inéquitable de faire supporter à Mme [R] les frais irrépétibles de la procédure engagés par la S.A Plurial Novilia.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans les limites de l’appel,

Infirme en toutes ses dispositions déférées le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 30 avril 2025 (RG N° 24/01460).

Statuant de nouveau,

Prononce à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail d’habitation du logement de Madame [R] [O], sis [Adresse 2].

Ordonne l’expulsion de Madame [R] [O] du logement loué tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, et ce dans le cadre des dispositions des articles L. 412-1 et R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Déboute la S.A Plurial Novilia de sa demande de réduction des délais d’expulsion.

Condamne Madame [R] [O] à verser à la S.A Plurial Novilia une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Y ajoutant,

Condamne Madame [R] [O] aux entiers dépens.

Déboute la S.A Plurial Novilia de sa demande de frais irrépétibles de la procédure.

Le greffier Le président de chambre