Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 5, 30 octobre 2024, n° 23/13677

TGI 18 juillet 2023

CA Paris
Infirmation 30 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation d'information et de conseil
La cour a jugé que les appelants avaient un intérêt à agir contre la société Edelis et que leur action était recevable, infirmant ainsi l'ordonnance de première instance.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé de condamner les sociétés Edelis et IFB France aux dépens de l'incident de première instance et d'appel.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les sociétés Edelis et IFB France à payer aux appelants une somme pour couvrir les frais irrépétibles engagés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 30 octobre 2024, M. et Mme [C] contestent l'ordonnance du juge de la mise en état qui avait déclaré leur action irrecevable pour cause de prescription. La juridiction de première instance avait jugé que les demandes étaient prescrites, condamnant les appelants aux dépens. La Cour d'appel, après avoir examiné les arguments des parties, a retenu que le point de départ de la prescription devait être fixé à la fin de l'engagement locatif, soit le 27 mai 2019, date à laquelle M. et Mme [C] ont pu apprécier leur préjudice. Elle a donc infirmé l'ordonnance de première instance, déclarant l'action recevable et condamnant les sociétés Edelis et IFB aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 5, 30 oct. 2024, n° 23/13677
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/13677
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 18 juillet 2023, N° 22/06846
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Armelle AMICHAUD-DABINOlivier BERNABEAlexandra SEIZOVAAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURSELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS
Parties :	S.A.S. EDELIS, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 30 OCTOBRE 2024

(n° 2024, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13677 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDGE

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 18 juillet 2023 -juge de la mise en état de [Localité 8] – RG n° 22/06846

APPELANTS

Monsieur [R] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Madame [J] [M] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMEES

S.A.S. EDELIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Armelle AMICHAUD-DABIN, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. IFB FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie DELACOURT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de chambre

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

M^me Isabelle FENAYROU, présidente

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Viviane SZLAMOVICZ, conseillère pour la présidente empêchée et par Manon CARON greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 23 avril 2008, par l’intermédiaire de la société IFB France, M. et Mme [C] ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier de type T3, situé dans le programme [Adresse 10], à [Localité 9], pour un montant de 174 000 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Selon ce dispositif, les acquéreurs se sont engagés à louer le logement à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans à compter de la mise en location du bien, avec la possibilité de calculer des moments de vacance locative durant cette période.

Une projection financière a été réalisée par M. [G], conseiller auprès de la société IFB France.

Le 24 juillet 2008, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 174 000 euros consenti par la banque BNP Paribas Personal Finance.

Le 5 janvier 2009, M. et Mme [C] ont signé un mandat de gestion au profit de la société Akerys Services Immobiliers devenue Belvia Immobilier puis Citya Belvia Immobilier.

Le 4 novembre 2009, la livraison du bien est intervenue.

Le 27 mai 2010 a été signé le premier contrat de bail.

Le 25 juin 2021, les époux [C] ont envisagé de procéder à la vente du bien qui a été estimé entre 81 648 euros et 85 579 euros net vendeur.

Les 27 et 28 septembre 2022, soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société IFB France afin de procéder à un investissement immobilier locatif mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, M. et Mme [C] ont fait assigner la société Edelis et la société IFB France devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

Déclare les demandes irrecevables comme prescrites,

Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 31 juillet 2023, M. et Mme [C] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Edelis et la société IFB France.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. et Mme [C] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de [Localité 8] du 18 juillet 2023,

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a seulement déclaré recevable l’action introduite par M. et Mme [C] à l’encontre de la société Edelis,

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés Edelis et IFB France

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par M. et Mme [C] à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France

— Condamné M. et Mme [C] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. et Mme [C] aux entiers dépens,

Et suivant, statuant à nouveau :

Juger recevable l’action introduite par M. et Mme [C] à l’encontre de la société Edelis

Juger que M. et Mme [C] n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 25 juin 2021, date à laquelle, ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien, et au plus tôt le 27 mai 2019, date de la fin de leur obligation locative,

Juger recevable comme non prescrite l’action indemnitaire en responsabilité extracontractuelle engagée par M. et Mme [C] par exploits huissiers des 20 et 21 janvier 2022, à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil,

En tout état de cause,

Débouter les sociétés Edelis et IFB France de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [C],

Condamner in solidum les sociétés Edelis et IFB France au paiement à M. et Mme [C] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident,

Renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Paris afin qu’il soit statué au fond sur les demandes formées par M. et Mme [C] à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, la société Edelis demande à la cour de :

Au principal,

Réformer l’ordonnance en date du 18 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [C], à l’encontre de la société Edelis.

Statuant à nouveau,

Juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action de M. et Mme [C] dirigée à l’encontre de son vendeur en l’état futur d’achèvement qu’est la société Edelis.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour d’appel de céans venait à considérer l’action de M. et Mme [C] recevable à l’encontre de la société Edelis,

Confirmer l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a jugé irrecevables comme étant prescrites les demandes de M. et Mme [C].

Confirmer l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a condamné M. et Mme [C] au paiement de la somme de 500 euros au bénéfice de la société Edelis sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’Incident Statuant à nouveau,

Juger que M. et Mme [C] ont assigné la société Edelis par acte en date du 22 septembre 2022.

Par conséquent,

Juger irrecevables les demandes de M. et Mme [C] comme étant prescrites.

Les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner au paiement de la somme de 500 euros au bénéfice de la société Edelis sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’Incident.

En tout état de cause

Condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la société 2H avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la société IFB France demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Créteil,

En conséquence,

Déclarer irrecevables les demandes formulées par M. et Mme [C] pour cause de prescription,

Débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Seizova.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Préalable

Les demandes de « constater », « dire et juger », « juger »; voire « supprimer » ne saisissent la cour d’aucune demande en ce qu’il ne s’agit pas de prétentions mais de moyens (2ème Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-18.778).

Sur les irrecevabilités

Moyens des parties

M. et Mme [C] reprennent l’historique de leur engagement pour faire valoir que la société IFB a manqué à son obligation d’information et de conseil en leur présentant une opération financière leur assurant une excellente rentabilité locative et en capital lors de la revente du bien à la fin de la période de défiscalisation et une optimisation fiscale.

S’agissant d’une action en responsabilité civile extra contractuelle pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information à raison de la délivrance d’informations incomplètes et erronées, ils estiment que le préjudice ne peut s’apprécier qu’au jour où ils ont pris conscience de leur préjudice, soit au jour où le risque sur lequel ils devaient être informés se réalise qui fixe le point de départ de la prescription quinquennale.

Leur préjudice consiste dans la perte de chance de n’avoir pu contracter un engagement plus rentable.

Ils en déduisent que c’est donc au dénouement de l’opération qu’ils ont pu apprécier leur préjudice et en concluent que le point de départ du délai de prescription ne peut être que la date à laquelle ils ont reçu l’estimation de la valeur de leur bien à la revente, leur révélant le préjudice subi.

Ils fixent ce point de départ au 27 mai 2019 (débouclage de l’opération- p 45 des conclusions) et au 25 juin 2021(estimation du bien litigieux-date à laquelle ils ont pris connaissance de l’existence du préjudice à la réalisation certaine- p 46 des conclusions).

La société Edelis soutient que les appelants ne critiquent pas la complexité de l’opération elle-même dont ils ont bénéficié mais uniquement de la perte de valeur de leur bien à la revente.

Elle fait valoir qu’ils ne reprochent des manquements qu’à la société IFB au titre de la projection financière alors qu’elle-même est étrangère à la simulation fiscale opérée et que son obligation de conseil était restreinte aux caractéristiques du bien vendu.

Elle indique qu’elle n’a pas donné mandat à la société IFB pour rédiger la simulation fiscale.

Subsidiairement, elle fait valoir que la faute du mandataire ne peut engager la responsabilité de son mandant que si la faute été commise dans les limites du mandat.

La société Edelis soutient qu’elle a donné un mandat de commercialisation à la société IFB et que la simulation fiscale ne rentrait pas dans le périmètre de ce mandat.

Elle rajoute que les époux [C] de formulent aucun grief à son encontre.

Subsidiairement, elle fait valoir que les époux [C] sont prescrits car le point de départ de la prescription ne peut se situer qu’au jour de la signature de l’acte authentique et ne peut pas être prorogé à la date de l’estimation immobilière sauf à le faire dépendre d’une décision subjective et potestative.

La société IFB fait valoir que l’action des époux [C] est prescrite.

Elle soutient que le dommage résultant du manquement au devoir de conseil ou d’information s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter et que le point de départ du délai de prescription court à compter la signature des actes litigieux.

Elle soutient encore que les époux [C] ne contestent pas avoir bénéficié de l’avantage fiscal durant toute la période de défiscalisation, n’ont pas de griefs au sujet de la période de mise en location du bien immobilier et que le préjudice invoqué, de façon assez floue, ne résulte nécessairement que de la différence entre le prix d’achat de revente du bien immobilier et qu’à ce titre il leur appartenait de se renseigner au moment de l’acquisition du bien puisqu’ils disposaient de données suffisantes pour le faire à cette date.

Elle fait valoir qu’il existe un risque inhérent au marché de l’immobilier qui subit des fluctuations.

Elle soutient que la loi interdit de laisser le point de départ de la prescription à la disposition des époux [C] et qu’une simple estimation du bien plus de 13 ans après l’acquisition ne suffit pas à caractériser une surestimation du prix à la date du 24 juillet 2008.

Elle argue du fait que les époux [C] produisent la cote annuelle des valeurs vénales et foncières au 1er janvier 2008 pour affirmer qu’ils étaient bien en mesure de déceler une surévaluation du prix à la date de signature du contrat de réservation et au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Sur ce point, elle rajoute encore que dès le mois d’avril 2010, le loyer pratiqué n’était pas le loyer escompté, constituant une alerte dans la rentabilité économique du bien.

Elle soutient qu’il est incontestable que le point de départ se situe nécessairement au jour de la conclusion de la vente, soit en l’espèce le 24 juillet 2008 et au plus tard, le 31 octobre 2013.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile dont la liste n’est pas limitative, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’intérêt à agir de M. et Mme [C] à l’encontre de la société Edelis

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

L’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul (1ère Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n°77-12.183, Bull. 1 n°346).

En l’espèce, le 18 juillet 2007, la société Akerys Promotion a donné mandat de vente sans exclusivité à la société IDF des lots composant l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] à [Localité 9] pour le prix de 174000 euros s’agissant des T3, parking inclus.

Le 23 avril 2008, le contrat de réservation a été signé par les époux [C] et la société Akerys Promotion, devenue Edelis, représentée par la société IFB, autrice de la projection financière préalable imprimée le 22 avril 2008.

La simulation préalable établie par la société IFB n’est pas un document contractuel mais a été utilisée pour déterminer les époux [C] à investir dans un bien dépendant de la promotion immobilière réalisée par la société Edelis.

En conséquence, la société Edelis ne peut s’extérioriser du contexte global de l’opération pour échapper à sa responsabilité éventuelle.

M. et Mme [C] ont bien un intérêt à agir à l’encontre de la société Edelis et leur action à son égard est recevable.

La prescription

L’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 2222 alinéa 2 du code civil, lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure (3ème Civ., 21 janvier 2009, pourvoi n° 07-18.533, Bull. 2009, III, n° 14).

Selon les dispositions de l’article 26 de la loi 2008-561 du 17 juin 2008, lorsque les faits à l’origine de l’action se sont produits avant l’entrée en vigueur de la présente loi, le délai de prescription est ramené à cinq ans à compter de son entrée en vigueur en l’espèce le 19 juin 2008.

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance (1ère Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62, 1ère Civ., 23 novembre 2004, pourvoi n° 01-03.510).

La date à laquelle la victime a eu connaissance du dommage qu’elle invoque est souverainement déterminée par les juges du fond (1ère Civ., 9 novembre 2004, pourvoi n° 02-20.117 ; Com., 14 janvier 2004, pourvoi n° 02-13.924).

Le conseiller en investissement financier est soumis à une obligation de mise en garde à l’égard de tout investisseur non averti qui s’apprête à réaliser une opération spéculative.

En l’espèce, le dispositif de défiscalisation en cause a permis à M. et Mme [C] de bénéficier d’une déduction de leur revenu imposable selon le plan d’épargne fiscal, moyennant un engagement de location minimal de 9 ans.

Ils ont ainsi bénéficié sans difficulté particulière de la défiscalisation immobilière sur sa durée légale dont le terme peut être fixé à l’expiration de l’engagement de location du 27 mai 2019.

Deux ans plus tard, ils ont envisagé la revente du bien et ont fait procédé à une estimation par la société Square Habitat le 25 juin 2021.

Cette étude propose une estimation basse pour 81 648 euros, une estimation haute de 89 510 euros et un prix du bien à la vente de 85 579 euros.

Ils estiment que c’est à cette date d’estimation qu’ils ont pris connaissance de l’absence de rentabilité de l’opération fiscale de 2008.

Cependant, la fixation du point de départ de la prescription ne peut dépendre de la seule volonté des acquéreurs, et la date du 21 juin 2021 ne peut être retenue en l’espèce.

Le dispositif fiscal auquel les époux [C] ont adhéré comprend plusieurs aspects incluant la valorisation du bien comme contrepartie de l’effort d’épargne et la défiscalisation de l’amortissement.

Il n’est pas établi que la valorisation du bien immobilier a été le critère exclusif des époux [C] pour acquérir l’appartement dans le cadre de l’opération de défiscalisation ; néanmoins cette valorisation du bien immobilier à l’expiration du plan fiscal constituait un des critères d’engagement.

La valorisation du bien acquis dans ce cadre ne pouvait être connue qu’à l’expiration de l’engagement de location minimal de neuf ans, soit en l’espèce le 27 mai 2019.

C’est seulement à cette date que les époux [C] pouvaient proposer le bien libre à la vente et apprécier ainsi le risque de ne pas bénéficier de l’effort d’épargne fourni en n’obtenant pas la constitution d’un capital lors de la revente du bien immobilier.

Ils ont assigné la société Edelis et la société IFB devant le tribunal judiciaire de Créteil les 27 et 28 septembre 2022, soit dans le délai de cinq ans à compter du 27 mai 2019, et leur action est donc recevable.

Il sera donc retenu que M. et Mme [C] ont engagé leur action dans les cinq ans à l’issue de la période de location minimale prévue par le dispositif fiscal « Robien recentré », date à laquelle ils étaient à même d’apprécier l’intérêt de l’opération de défiscalisation effectuée au regard d’un de ses critères ; la constitution d’un capital justifiant l’effort d’épargne fourni.

L’ordonnance du juge de la mise en état du 18 juillet 2023 sera donc infirmée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer l’ordonnance sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les société Edelis et IFB seront condamnées aux dépens de l’incident de première instance et d’appel.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Les société Edelis et IFB seront condamnées à payer à M. et Mme [C], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’incident de première instance et de la procédure d’appel .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Dit que l’action de M. et Mme [C] à l’encontre de la société Edelis et de la société IFB est recevable,

Condamne la société Edelis et la société IFB France aux dépens de l’incident de première instance et aux dépens de l’appel,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

En application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’incident de première instance et de la procédure d’appel, condamne la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros, ensemble.

La greffière, La conseillère pour la présidente empêchée,