Quatrième Chambre

ARRÊT N° 22

R.G: 06/05490

BD

S.C.I. VALENTIN

C/
M. Y X M^me B C épouse X

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée le: 21.09.200

A: SCP Gauvain Sce D’abontle SCP Quillon.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2010

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU

DÉLIBÉRE:

Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
Madame B DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER:

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS:

A l’audience publique du 10 Juin 2010

ARRÊT: C

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Septembre 2010 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[…]

[…]

représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de M^e Jacques DRUAIS, avocat

INTIMÉS :

Monsieur Y X […]

[…]

représenté par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE

CALLONNEC, avoués assisté de M^e Yann QUINIOU, avocat

G

[…]

représentée par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE

CALLONNEC, avoués assistée de M^e QUINIOU, avocat

INTERVENANTE :

SMABTP es qualité d’assureur de la SCI VALENTIN Le Rubis – Bât A

[…]

[…]

représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de la SELARL ARMEN, avocats

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I-Exposé du litige :

Suivant acte authentique en date du 29 janvier 2002, Monsieur Y

X et Madame B C ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société civile immobilière Valentin (la SCI) un appartement situé dans un ensemble immobilier édifié à Nantes, […] et […], 4 à […] et

5 à […] moyennant le prix de 254600 €.

Le procès-verbal de livraison de l’appartement par la SCI à Monsieur et Madame

X a été établi le 3 mars 2003.

Le procès verbal de réception de l’immeuble par la SCI maître de l’ouvrage date du

6 juin 2003.

Dès le 14 mai 2003, les époux X, par l’intermédiaire de leur conseil, se sont plaints de nuisances sonores (tremblements, vibrations, grondements) engendrées par le passage de trains sur une voie ferrée passant à proximité immédiate de l’immeuble et, en raison des conséquences sur la qualité de l’occupation, ont sollicité une diminution du prix de vente.

La SCI ayant répondu le 2 juin 2003 que l’ouvrage était construit selon les normes en vigueur en matière d’isolation phonique et n’obtenant pas satisfaction, Monsieur et T
Madame X ont assigné par acte du 15 octobre 2003, la SCI Valentin devant le tribunal de grande instance de Nantes, en réduction du prix de vente et condamnation à des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 14 juin 2006, le tribunal a :

- dit que l’appartement des époux X était atteint d’un vice caché,

- reçu en conséquence les époux X dans leur action en restitution partiel du prix dirigée contre la SCI Valentin,

- condamné la SCI Valentin à payer aux époux X la somme de 127300 € en restitution partielle du prix de vente,

- débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné la SCI Valentin à payer aux époux X la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SCI Valentin a interjeté appel par déclaration du 1er août 2006.

La société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) est intervenue volontairement à l’instance.

Par arrêt du 7 février 2008, la Cour a :

- donné acte à la SMABTP de son intervention volontaire et lui a enjoint de verser aux débats le contrat la liant à la SCI Valentin,

- déclaré recevables les prétentions des époux X et avant dire droit sur l’ensemble

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des demandes, ordonné une expertise confiée à Monsieur Z, remplacé par
Monsieur A.

L’expert a déposé son rapport le 19 mars 2009.

Par conclusions déposées le 11 mai 2010, la SCI Valentin sollicite à titre principal la réformation du jugement, le débouté des époux X et le remboursement de la somme qu’elle a versée dans le cadre de l’exécution provisoire. Subsidiairement si une condamnation est prononcée à son encontre sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, la garantie de la SMABTP et en tout état de cause la condamnation solidaire des époux X et de la SMABTP à lui verser une indemnité de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle conteste le caractère apparent du vice affectant l’appartement et relève qu’il n’a pas été dénoncé dans le mois de la livraison. Elle fait observer que certes avant

l’établissement du procès-verbal de réception du 6 juin 2006, qui est en fait un regroupement des procès-verbaux de livraison de décembre 2002 à avril 2003, elle avait reçu une lettre des époux X faisant état des nuisances sonores, qu’elle avait cependant douté du trouble invoqué, puisque le bureau de contrôle SOCOTEC et

l’architecte lui avaient confirmé que l’immeuble était aux normes au plan acoustique et que les acquéreurs avaient fait des réclamations injustifiées.

Elle soutient par contre que le désordre dont se plaignent les acquéreurs constitue

à l’évidence un vice caché de nature décennale puisque sa cause n’a pu être déterminée qu’après la réception de l’ouvrage au moyen d’une expertise, qui a montré que le trouble acoustique était d’origine solidienne et non aérienne et que les vibrations se transmettaient à l’appartement par les fondations de l’immeuble implantées sur une veine rocheuse en contact avec le tunnel SNCF et les rails.

Observant que les acquéreurs ont renoncé à exercer l’action rédhibitoire, elle conteste le préjudice réclamé au motif que les époux X ne rapportent pas la preuve de leur préjudice, une réduction du prix devant au surplus être évaluée par expertise, ce qui n’est pas le cas.

Monsieur et Madame X, par conclusions signifiées et déposées le 28 mai

2010, sollicitent de voir considérer que les nuisances sonores constituent un vice caché de nature décennale, entraînant une indemnisation par la SCI et la garantie de la SMABTP et à défaut un vice apparent dont la SCI lui doit réparation en application des articles 1642 1 et 1648 du code civil.

Formant appel incident, ils sollicitent une somme de 190 950 € au titre de la restitution partielle du prix de vente, 22265 € pour chacun au titre des troubles de jouissance passés et 60000 € au titre des troubles de jouissance futurs, ou à défaut la confirmation du jugement, majorée de 14600€ pour les troubles de jouissances passés.

Ils rappellent que la question de la recevabilité de leur action ne se pose plus, l’arrêt du 7 février 2008 ayant déclaré leur action recevable, quelque soit son fondement, de sorte

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que la SCI ne peut invoquer le fait que le vice n’aurait pas été dénoncé dans le mois suivant la prise de possession.

Ils fondent principalement leur demande sur les articles 1646-1 et 1792 du code civil, faisant valoir que la cause des nuisances n’a été déterminée que postérieurement à la réception, grâce à l’expertise, que celles-ci trouvent leur origine dans un véritable défaut de conception, qui transmet le phénomène vibratoire lors du passage des trains en

l’amplifiant au dernier étage où ils vivent, entraînant une impropriété de destination.

Ils ajoutent que l’expert a sous-estimé la dépréciation de leur bien, produisant

l’évaluation de l’expert ayant été missionné dans le logement voisin, qu’en fait leur Y

appartement est quasiment invendable et qu’ils n’ont d’autres choix que de supporter ces nuisances, qui au final leur occasionnent un véritable trouble dans leur condition

d’existence.

La compagnie SMABTP par conclusions signifiées et déposées le 5 mai 2010, sollicite de voir déclarer apparent au jour de la réception de vice affectant l’appartement et par suite débouter la SCI Valentin de sa demande de garantie, celle-ci conservant à sa charge les dépens.

Elle rappelle qu’en application de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu à compter de la réception des travaux, des obligations dont les constructeurs sont tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil, donc pour des dommages postérieurs à cette date; qu’en l’espèce, la réception de l’ouvrage entre la SCI maître d’ouvrage et les différents locateurs est intervenue le 6 juin 2006. Elle observe qu’à cette date les époux X avaient dénoncé à la SCI par courrier réceptionné le 16 mai précédent, les nuisances sonores, ce courrier établi par un avocat étant parfaitement argumenté et précis notamment quant aux conséquences de ce vice et aux demandes des acquéreurs. Elle en déduit que le vice était parfaitement identifié dès le mois de mai, soit un mois avant la réception de l’immeuble, qu’apparent pour les époux

X, il l’était nécessairement pour le vendeur, qui au lieu de négliger le courrier aurait dû en tenir compte pour faire une réserve sur ce point ; qu’en tout état de cause, cette situation interdit qu’il soit considéré comme un vice caché décennal devant donner lieu à garantie.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, la Cour se référe expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

II-Motifs :

Sur la nature du vice et ses conséquences:

L’arrêt du 7 février 2008 a déclaré recevable l’action de Monsieur et Madame

X tant sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil que sur le fondement de

l’article 1646-1 du même code, selon que le vice affectant l’immeuble est considéré comme apparent ou caché, de sorte que ce point ne peut plus être discuté.

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L’expertise, ordonnée par la cour, a confirmé l’existence des nuisances sonores affectant l’appartement, dénoncées par les intimés. Elles se caractérisent par l’apparition soudaine d’un bruit sourd, d’un grondement, au passage d’un train circulant dans le tunnel qui longe la rue de la Brasserie sur laquelle donne l’appartement. L’expert ajoute qu’elles sont principalement perceptibles la nuit à l’occasion du passage des trains de marchandises

d’une durée comprise entre 30 secondes et 2 minutes. Les mesures réalisées ont mis en évidence des émergences très supérieures aux valeurs critiques caractérisant une gêne, fixées selon le sapiteur à 3 db en période nocturne et 5 db en période diurne.

Il est également établi que cette nuisance sonore est d’origine solidienne et se transmet par la structure même de l’immeuble, dont les fondations se trouvent sur la même veine rocheuse que les rails de la voie ferrée, ce qui permet la transmission à l’immeuble des vibrations générées sur les rails au passage des trains.

Si, comme le mentionne l’expert, ce type de vice se décèle essentiellement à

l’usage, après la prise de possession des lieux, date inconnue en l’espèce, mais qui se situe nécessairement après le 3 mars 2003, il est établi par la lettre adressée le 14 mai 2003 à la SCI venderesse par les acquéreurs qu’ils l’ont rapidement identifié. En effet, ce courrier adressé par un avocat dénonce très précisément la nature des nuisances subies, les imputant au passage des trains sur la voie ferrée souterraine toute proche et en déduisant l’existence d’une diminution de valeur du bien notamment en cas de revente. Il s’en déduit que dès cette date, le vice de construction affectant le bien était parfaitement connu et analysé par les acquéreurs dans sa nature, son importance, son origine et ses conséquences.

Dénoncé par les époux X après la prise de possession, mais avant le procès-verbal de réception intervenu le 6 juin 2003 entre le maître de l’ouvrage la SCI et les locateurs

d’ouvrage, il présente contrairement à ce que prétend la SCI venderesse un caractère apparent à la date la plus tardive de ces deux évènements, ayant pu être décelé par une diligence et une vigilance moyenne.

La SCI VALENTIN ne peut invoquer utilement le fait que l’expertise a permis de mettre en évidence une transmission solidienne et non aérienne des vibrations sonores,

(seule modalité envisagée initialement par la venderesse lors de la dénonciation, alors que la présence d’une voie ferrée souterraine était connue ou en tout cas décelable pour un professionnel de la construction), pour démontrer le caractère caché du vice, la connaissance des modalités de transmission demeurant sans influence sur la nature et

l’ampleur du vice allégué. Elle ne peut non plus prétendre avoir pu douter de la réalité et du sérieux des nuisances dénoncés par les époux X en raison d’allégations passées de désordres en fait infondées, au regard des modalités de dénonciation choisies par les acquéreurs et du contenu même du courrier.

Le jugement sera infirmé sur ce point et la venderesse condamnée à indemniser Monsieur et Madame X en application de l’article 1642-1 du code civil.

Le vice de construction étant apparent et connu de la SCI VALENTIN, maître de l’ouvrage, le 6 juin 2003 lors des opérations de réception de l’immeuble au contradictoire des entreprises, opérations qui de son propre aveu ont consisté pour les parties privatives

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de l’immeuble en un simple regroupement des procès-verbaux de livraison aux acquéreurs, sans nouvel examen des lieux choix d’organisation dont la SCI est responsable, la SMABTP intervenue volontairement devant la cour et dont la police, ce qui n’est pas contesté, concerne uniquement les vices cachés de nature décennale ne peut voir mobiliser sa garantie. Tant les acquéreurs que la SCI VALENTIN seront en conséquence déboutés de toute demande à son encontre.

Sur l’indemnisation du préjudice des époux X:

L’article 1642-1 du code civil sanctionne l’existence d’un vice apparent par la résolution de la vente ou la réduction du prix, au choix de l’acquéreur, sauf pour le vendeur

à s’obliger à réparer le vice, ce qui en l’espèce est considéré comme impossible par l’expert. Les époux X ont fait le choix d’une action estimatoire. L’appartement ayant été acquis 254600 € en janvier 2002, la réduction du prix de vente à hauteur de 50 % du prix de vente retenu par le premier juge est remise en cause tant par l’appelante que par les acquéreurs.

L’expert retient une diminution du prix comprise entre 10 et 30% du prix d’achat soit de 25460 € à 76380€, au motif que seuls deux copropriétaires ont manifesté une gêne du fait de ces nuisances, qu’il estime plus importantes dans les étages inférieurs.

Cependant, même si la gêne occasionnée par une nuisance sonore est ressentie différemment d’un individu à un autre, il n’en demeure pas moins que le phénomène sonore décrit par l’expert et objectivé par les mesures réalisées apparaît très perturbant, ce d’autant que permanent tout au long de l’année, il est le plus prégnant la nuit, période où circulent toujours de nombreux convois, alors que les bruits résiduels sont réduits, éléments qui conduisent à considérer que la réduction proposée apparaît sous-évaluée.

Les époux X prétendent de leur côté à une restitution de 75% du prix de vente. Or, ils ne produisent aucun élément émanant de professionnels de l’immobilier, attestant d’une telle diminution de valeur pour un appartement d’une taille et d’une disposition valorisante au surplus situé à proximité du centre ville. Dès lors, la diminution du prix évalué par le tribunal à 127300 € soit 50% de la valeur d’achat apparaît pertinente et doit être confirmé.

Les époux X F devant la cour leur demande au titre d’un préjudice de jouissance. Or, il convient de rappeler qu’ils disposaient de la possibilité de demander à titre de sanction du vice apparent la résolution pure et simple de la vente, qu’ils ont fait le choix, ce dès leur courrier du 14 mai 2003, de conserver l’appartement et de solliciter une réduction du prix, choix qui implique nécessairement d’accepter les nuisances sonores qui affectent l’appartement et par suite les perturbations qu’elles entraînent dans la jouissance de ce bien, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre à une indemnisation de ce préjudice par référence au mode d’indemnisation d’une incapacité permanente ou d’un trouble permanent dans les conditions d’existence.

Par contre, il n’est pas douteux qu’au regard de leur souhait d’acquérir un appartement situé certes en ville mais dans un secteur « au calme et au vert », qualités de tranquilité vantées par la plaquette décrivant la résidence construite par SCI VALENTIN,

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ils subissent un préjudice certain, majoré en outre par les tracas et perturbations consécutifs à la nécessité devoir faire reconnaître la diminution de valeur du bien acquis, ce qui justifie que la venderesse soit condamnée à verser à chacun des acquéreurs une somme de 5000€.

Il apparaît inéquitable que Monsieur et Madame X conservent à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager devant la cour, la SCI VALENTIN sera condamnée à leur verser une indemnité de 2000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, la décision du premier juge sur ce point étant confirmée.

La SCI VALENTIN sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

-Par ces motifs :

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a retenu le caractère caché du vice affectant l’immeuble et débouté Monsieur et Madame X de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit que le vice affectant l’immeuble acquis par Monsieur et Madame X était apparent et doit être indemnisé en application de l’article 1642-1 du code civil,

Condamne la SCI VALENTIN à payer à chacun des époux X une somme de 5000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

Y additant,

Déboute Monsieur et Madame X et la SCI VALENTIN de leur demande de garantie à l’encontre de la SMABTP,

Condamne la SCI VALENTIN à payer à Monsieur et Madame X une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SCI VALENTIN aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président