4^e Chambre

ARRÊT N° 350

R.G : 10/07503

AC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2013

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 12 Septembre 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTES :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE D’ACHAT DE GISEMENTS Z

XXX

XXX

Représentée par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Benjamin ENGLISH de la SCP MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Société LES CARRIERES DE GUITTERNEL SAS, représentée par sa Présidente la société FINANCIERE Z, elle-même représentée par son Président Monsieur J Z

XXX

XXX

Représentée par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Benjamin ENGLISH de la SCP MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Société SAFER BRETAGNE SA

XXX

XXX

Représentée par la SELARL BAZILLE C-JACQUES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alain LE MAGUER, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur C X

né le XXX à

XXX

XXX

assigné à personne

Madame P G épouse X

née le XXX à

XXX

XXX

assignée à personne

Société Y O & E F

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Le 1^er septembre 2003, Maître B, notaire à Pontivy, a adressé à la Safer de Bretagne une déclaration d’intention d’aliéner, ouvrant droit de préemption, par les époux X d’une propriété agricole sise sur la commune de Sainte Brigitte ( 56480), cadastrée XXX, 77, 82, 83 de la section XXX et 52p de la section ZB, pour une contenance totale de 18 ha, 30 a et 35 ca, au profit de la SCI Achat de Gisements Z dont le siège est à XXX

Le 30 octobre 2003, la Safer de Bretagne a exercé son droit de préemption avec révision de prix, en application de l’article L 143-10 du Code rural.

Le 19 janvier 2004, le notaire a informé la Safer de Bretagne de la décision des époux X de retirer de la vente les biens immobiliers en cause.

Dans le courant de l’année 2004, les époux X ont consenti à la SCI Achat de Gisements Z un bail portant sur les mêmes terres, ce bail prévoyant que les terres louées pouvaient être affectées à la plantation et au reboisement, ( lesquels sont la contrepartie nécessaire d’une activité d’extraction de minéraux).

Le 30 octobre 2007, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner sans droit de préemption était adressée à la Safer de Bretagne en vue de vendre la nue propriété des parcelles susvisées par les époux X à la SCI Achat de Gisements Z.

Le 22 août 2008, les époux X ont vendu à la SCI Achat de Gisements Z l’usufruit des mêmes parcelles.

Enfin, le 19 septembre 2008, une déclaration d’intention d’aliéner était notifiée à la Safer de Bretagne par la SCI Achat de Gisements Z, laquelle projetait de vendre au GFA De Guernauter deux parcelles cadastrées XXX et 83, dépendant à l’origine de la propriété des époux X.

A la suite d’une demande de renseignement de la Safer de Bretagne sur une éventuelle cession de l’usufruit des parcelles objets de la vente par les époux X à la SCI Achat de Gisements Z, le projet de vente était suspendu par les parties.

C’est dans ces conditions que par acte du 20 mars 2009, la Safer de Bretagne a fait assigner les époux X et la SCI Achat de Gisements Z aux fins de voir prononcer la nullité de la vente conclue le XXX entre les époux X et la SCI Achat de Gisements Z et portant sur la nue propriété des parcelles concernées, obtenir la publication du jugement à intervenir et l’allocation d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Les Carrières de Guitternel est intervenue volontairement à l’instance.

Par acte distinct, la SCI Achat de Gisements Z et la société Les Carrières de Guitternel ont appelé en garantie la société notariale Y O – E F.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 28 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Lorient a tout d’abord jugé que la Safer de Bretagne bénéficiait bien d’un droit de préemption, les terrains litigieux n’étant pas destinés à l’extraction de substances mais au reboisement en compensation d’une autorisation d’une carrière située dans les côtes d’Zarmor, si bien que l’opération n’entrait pas dans l’exclusion du droit de préemption prévue par l’article L 143-4, 5° du Code rural à propos des terrains destinés à l’extraction de substances minérales.

Le tribunal a ensuite prononcé la nullité de la vente pour fraude, les ventes intervenues successivement de la nue propriété d’abord, puis de l’usufruit ensuite, n’ayant eu pour but que de faire échec au droit de préemption de la Safer de Bretagne.

Le tribunal a ordonné le publication du jugement au bureau des hypothèques de Pontivy.

Il a enfin débouté la SCI Achat de Gisements Z et la société Les Carrières de Guitternel de leur demande en garantie contre la SCP notariale, aucun manquement au devoir de conseil du notaire n’ayant été constaté.

Le tribunal a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et a condamné in solidum la SCI Achat de Gisements Z et la société Les Carrières de Guitternel à payer à la Safer de Bretagne et à la SCP notariale, chacune, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

LA COUR :

Vu l’appel interjeté le 21 octobre 2010 par la SCI Achat de Gisements Z et la société Les Carrières de Guitternel.

Vu les dernières conclusions du 31 mai 2011 de la SCI Achat de Gisements Z et de la société Les Carrières de Guitternel, lesquelles, poursuivant la réformation du jugement entrepris, demandent à la cour :

— à titre principal, de dire qu’il n’y a eu aucune fraude au droit de préemption de la Safer de Bretagne, et qu’en toute hypothèse, celle-ci ne bénéficie pas d’un droit de préemption, sollicitant en outre une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une fraude serait reconnue, de condamner la société notariale à les garantir de toute condamnation prononcée contre elles, de verser à la SCI Achat de Gisements Z une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, et à la société Les Carrières de Guitternel la somme de 19.882,15 € représentant les frais de boisement devenus inutiles, ainsi que 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— sollicitant en outre chacune, une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 27 mai 2013 de la Safer de Bretagne aux fins de confirmation du jugement entrepris, de prononcé de la nullité de la vente litigieuse, et de condamnation in solidum des époux X, de la SCI Achat de Gisements Z et de la société Les Carrières de Guitternel à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions du 4 avril 2011 et 17 janvier 2012 aux fins de reprise d’instance de la société titulaire d’un office notarial Y O & E F, laquelle conclut à la confirmation du jugement entrepris, au débouté de la SCI Achat de Gisements Z et de la société Les Carrières de Guitternel de toutes leurs demandes, et à leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1) Sur l’existence d’un droit de préemption au profit de la Safer de Bretagne :

Considérant qu’en application de l’article L 143-43 du Code rural, 'Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption : (…) 5° Les acquisitions de terrains destinées : a) à la construction, aux aménagements industriels, ou à l’extraction de substances minérales.'

Considérant que les terrains litigieux ne sont pas eux mêmes destinés à l’extraction de substances minérales, mais à une opération de reboisement effectuée en contrepartie d’une autorisation donnée par l’Administration pour exploiter une carrière située dans les Côtes d’Armor, sur la commune de Mégrit.

Considérant que l’exception apportée par le texte précité au droit de préemption de la Safer est d’interprétation stricte.

Qu’elle n’est donc pas applicable en l’espèce, les terres concernées n’étant pas elles-mêmes destinées directement à l’extraction de substances minérales.

Considérant la SCI Achat de Gisements Z n’est donc pas fondée à contester en son principe le droit de préemption de la Safer de Bretagne.

2) Sur la fraude alléguée par la Safer de Bretagne à son droit de préemption :

Considérant qu’au mois de septembre 2003, les époux X – G ont envisagé de vendre les terrains litigieux à la SCI Achat de Gisements Z et y ont renoncé à la suite de l’intention de la Safer de Bretagne d’exercer son droit de préemption, notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 octobre 2003.

Que les époux X – G ont alors consenti à la société Achat de Gisements Z, en 2004, un bail portant sur les mêmes terres, celles-ci pouvant être affectées à la plantation et au reboisement.

Considérant que le projet de cession de ces terres a été à nouveau formé par les époux X – G, en procédant en deux temps, la nue propriété étant tout d’abord cédée, puis ensuite l’usufruit.

Qu’ainsi la cession de la nue propriété, non soumise en soi au droit de préemption de la Safer, est intervenue le 2 novembre 2007, puis la cession de l’usufruit des mêmes parcelles, le 22 août 2008.

Considérant que si la vente d’un démembrement du droit de propriété échappe au droit de préemption de la Safer, il en est autrement lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, les ventes intervenues successivement, dans un court espace de temps, ont pour but de faire échec au droit de préemption de la Safer, lequel présente un caractère d’ordre public.

Considérant que c’est donc à juste titre que le jugement entrepris a prononcé la nullité de la vente intervenue entre les époux X – G et la SCI Achat de Gisements Z, notifiée le XXX, concernant des parcelles sises Commune de Sainte Brigitte, cadastrées lieudit 'Rohello', section XXX, XXX, XXX, XXX, lieudit 'XXX', section XXX, et a ordonné la publication de la décision au bureau des hypothèques de Pontivy.

Que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3) Sur la responsabilité de l’office notarial :

Considérant que si, de manière générale, le notaire ne répond pas de la fraude de ses clients, il en est autrement lorsqu’il l’a proposée et organisée.

Considérant que le 20 septembre 2007, Maître B, adressait à Monsieur Z, gérant de la SCI d’achat de gisements Z, une lettre ainsi rédigée :

' En raison du risque inhérent à l’acquisition en toute propriété, et notamment de la faculté de la Safer de préempter malgré le délai de deux ans révolus, je pense qu’il serait préférable d’envisager la vente en nue propriété ainsi qu’il résultera du projet que je vous transmettrai les jours prochains.

' Je ne manquerai pas de vous tenir informé de l’évolution de cette vente.

' Nous pourrons envisager ensuite dans l’année la vente de l’usufruit.'

Considérant que cette lettre était accompagnée de la photocopie d’une page du Dictionnaire Permanent de l’Entreprise Agricole, comportant sur deux colonnes diverses précisions relatives au droit de préemption des Safer, et spécialement un paragraphe n° 31 mentionnant 'Le droit de préemption de la Safer ne s’applique qu’à l’aliénation de la pleine propriété d’un bien. La vente avec réserve d’usufruit, ou de l’usufruit d’un fonds n’est pas soumise au droit de préemption, réserve faite du cas de fraude.', ce paragraphe étant suivi de plusieurs références jurisprudentielles.

Considérant que le projet de deux ventes successives de la nue propriété puis de l’usufruit pour faire échec au droit de préemption de la Safer émane bien du notaire, et non des parties.

Que par ailleurs, que si la réserve du cas de fraude est mentionnée dans le paragraphe du Dictionnaire Permanent de l’Entreprise Agricole, elle ne suffit pas à établir que le notaire a clairement et expressément attiré l’attention des parties sur le risque de voir la vente qualifiée de frauduleuse par la Safer, laquelle avait déjà informé les parties de son intention d’exercer son droit de préemption en cas de vente de la totalité de la propriété des parcelles.

Considérant enfin que l’opération projetée était parfaitement inutile dans la mesure où la SCI Achat de Gisements Z disposait déjà d’un bail rural lui permettant de réaliser des plantations et un reboisement, en contrepartie de son droit d’extraire des minéraux sur un autre site.

Considérant ainsi que le notaire a manqué à son devoir de conseil en n’informant pas les parties des risques de l’opération projetée, et en ne s’assurant pas de l’efficacité juridique de l’acte, quels que soient par ailleurs, l’expérience et le niveau de compétence juridique de son client, et en proposant une opération juridique aussi risquée qu’inutile.

Que la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel sont donc fondées à demander à être garanties par le notaire des frais inhérents à la présente procédure (frais d’actes, honoraires d’avocats, article 700 du code de procédure civile, dépens, frais de publication du jugement).

Considérant en revanche que la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel n’établissent pas les autres chefs de préjudice dont elles demandent réparation.

Qu’elles n’établissent pas en quoi les frais de reboisement qu’elles disent avoir engagés en pure perte pour un montant de 19.882,15 €, sans justifier de ce montant autrement que par une note manuscrite rédigée par leurs soins, seraient devenus inutiles, dès lors qu’ils constituent la contrepartie du droit d’extraction de minéraux qui a été conféré à la SCI par l’administration, ce droit n’étant pas remis en cause, tant dans son existence que dans ses modalités d’exercice.

Qu’elles n’établissent pas davantage le préjudice dont elles poursuivent la réparation forfaitaire à hauteur de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Considérant que les demandes complémentaires de la SCI Achat de Gisements Z seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel de leurs demandes contre la société Y O – E F et a condamné la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel à payer à la société Y O – E F une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel à verser à la Safer de Bretagne une indemnité complémentaire de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau sur la responsabilité de la société notariale,

Dit que la société Y O – E F a manqué à son devoir de conseil et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Condamne la société Y O – E F à garantir la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel des conséquences financières du jugement entrepris et du présent arrêt (frais d’actes, honoraires d’avocats, article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d’appel, frais de publication des décisions à la conservation des hypothèques).

Déboute la SCI Achat de Gisements Z et la SAS Les Carrières de Guitternel de leurs autres demandes indemnitaires contre la société Y O – E F.

Condamne la société Y O – E F à payer à la SCI Achat de Gisements Z et à la SAS Les Carrières de Guitternel, ensemble, une indemnité unique de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, P/ Le Président empêché,

Christine GROS