1^re Chambre

ARRÊT N° 215

R.G : 13/00827

M. F Z

M^me L M N O épouse Z

C/

M. D A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MAI 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2014

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l’audience publique du 13 Mai 2014, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTS :

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Vincent LE LUYER de la SELARL CHAPEL-LE LUYER-FLOC’H, avocat au barreau de BREST

Madame L M N O épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent LE LUYER de la SELARL CHAPEL-LE LUYER-FLOC’H, avocat au barreau de BREST

INTIMÉ :

Monsieur D A

XXX

XXX

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

Assisté de M^e Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES

Selon promesse synallagmatique de vente sous seings privés établie le 19 Novembre 2007, Monsieur et Madame F Z ont vendu à Monsieur et Madame X un ensemble immobilier situé à Plougonven et comprenant notamment un ancien atelier de menuiserie comprenant des machines, des bureaux et deux hangars de stockage.

L’acte authentique a été régularisé le 29 Décembre 2007 par devant Maître A, notaire à Morlaix, au prix de 138.000 euros pour les immeubles et 29.200 euros pour les machines.

L’acte précisait que la plus-value pouvant résulter de la vente était exonérée de toute imposition en vertu des dispositions de l’article 150VC.I du code général des impôts et que la cession des machines étaient exempte du paiement de la TVA.

A la suite de la vente, les époux Z ont fait l’objet d’un redressement fiscal et le 02 Février 2011, ils ont assigné Maître A aux fins de le voir condamner à leur payer le montant des impositions mises à leur charge soit la somme de 32.956 euros, outre les frais engendrés par le redressement fiscal soit 7.774 euros, des dommages et intérêts pour préjudice moral et perte de temps et des frais irrépétibles.

Par jugement du 18 Juillet 2012, le tribunal de grande instance de Brest a :

déclaré Maître A responsable du préjudice subi par les époux Z,

condamné Maître A à leur payer la somme de 11.654 euros,

condamné Maître A au paiement de la somme de 1.200 euros,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné Maître A aux dépens.

Appelant de ce jugement, Maitre A, par conclusions du 15 Avril 2013, a demandé que la Cour :

infirme le jugement déféré,

déboute les époux Z de leurs demandes,

les condamne à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil,

les condamne aux dépens avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 04 Juin 2013, les époux Z ont sollicité que la Cour :

confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de Maître A et le préjudice constitué par le paiement d’un conseil pour être conseillés dans la procédure de redressement fiscal,

l’infirme quant au montant des dommages et intérêts et condamne Maître A à les indemniser au surplus de la somme de 32.950 euros de préjudice financier et de celle de 6.000 euros de préjudice moral,

subsidiairement, fixe le montant de l’indemnisation à la somme de 29.655 euros,

condamne Maître A au paiement de la somme de 3.000 euros pour les frais irrépétibles de première instance et de celle de 3.000 euros pour les frais irrépétibles engagés devant la Cour,

le condamne aux dépens avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’acte authentique du 29 Décembre 2007 passé par devant Maître B, détaille la vente consentie par Monsieur et Madame Z à la SCI Laurer comme portant sur :

I immeuble : situé à XXX, décrit comme un ensemble de bâtiments comprenant un atelier de menuiserie d’une surface de 700 m² environ, équipé notamment d’un silo à copeaux et système d’aspiration, une chaudière alimentée par le silo à copeaux, un transformateur, des bureaux à ossature bois construits sur piloris, un hangar de stockage d’une superficie d’environ 30 m², un hangar de stockage de 80 m x 17 m environ avec auvent de 40 x 6 m, un enclos de 25 x 55 m environ avec poulailler, taillis et terre, pour 1 ha 96 a 66 ca pour trois parcelles XXX,

II Machines : et un ensemble de machines pour le travail du bois, avec description et évaluation de chacune des machines, pour un total de 29.200 euros.

Il est indiqué à la clause « Prix » que la vente est consentie et acceptée moyennant le prix, pour l’immeuble de 138.800 euros, et pour les machines de 29.200 euros, soit un total de 168.000 euros.

A la clause « plus-value », il est indiqué que le notaire a avisé le vendeur des dispositions légales relatives aux plus-values immobilières des particuliers et que le vendeur déclarant que l’immeuble vendu lui appartient depuis plus de quinze ans, la plus-value pouvant résulter de la vente est exonérée de toute imposition en vertu de l’article 150 VC.1 du code général des impôts, tandis qu’aucune déclaration de plus-value ne devra être déposée.

L’administration fiscale, deux années après la vente, a procédé à une vérification fiscale de la situation de Monsieur Z et lui a adressé des propositions de rectification :

d’une part sur la TVA due sur la vente des machines,

ensuite sur la réintégration dans son bénéficie industriel et commercial de la plus-value réalisée lors de la vente du 29 Décembre 2007.

Les époux Z considèrent que ces taxations résultent des mentions figurant à l’acte authentique de vente, et notamment de la ventilation du prix, qu’ils n’ont pas choisie et qui leur aurait été imposée par leur notaire ; ils indiquent qu’en outre, s’ils avaient su devoir être imposés suite à cette vente, ils ne l’auraient pas conclue ou l’auraient conclue à des conditions différentes.

La promesse synallagmatique de vente conclue le 12 Janvier 2007 par les époux Z n’a pas été conclue par l’entremise de Maître B mais par celle d’un agent immobilier.

Elle fait état de la vente d’un « ensemble de sol, taillis et terre avec constructions et équipements » et précise les numéros de parcelles vendues, pour un prix global net vendeur de 168.000 euros.

Cette promesse indique dans son article « réalisation » qu’elle constitue dès sa signature un accord sur la chose et sur le prix et que pour le cas où l’une des parties se refuserait à la régulariser par acte authentique, elle pourra y être contrainte par toute voie de droit sans préjudice du paiement par la partie défaillante d’une clause pénale de 6.800 euros et de tous dommages et intérêts.

Il en résulte immédiatement que les époux Z ne peuvent prétendre que si Maître B les avait avertis qu’ils seraient imposés, ils auraient pu renoncer à la vente ou en modifier les conditions ; en effet, à la date à laquelle Maître B est intervenu dans la vente, celle-ci était déjà parfaite, et ils ne pouvaient ni y renoncer, ni en modifier les conditions.

La question qui se pose alors est de savoir dans quelle mesure les rectifications opérées par l’administration fiscale sont les conséquences de la ventilation du prix de vente opérée par Maître B, laquelle lui est sans ambiguïté imputable puisqu’elle n’apparaissait pas dans l’acte sous seing privé de promesse synallagmatique de vente.

La première rectification a consisté à soumettre la vente des machines, valorisée pour 29.200 euros, à la taxe à la valeur ajoutée, pour 4.592 euros outre 386 euros de pénalités de retard; or, les machines étaient totalement obsolètes et avaient au bilan arrêté au 30 Septembre 2006 une valeur comptable et fiscale de 0 selon l’expert-comptable des époux Z.

Les époux Z en déduisent donc que c’est l’évaluation figurant dans l’acte authentique, dénuée de toute réalité économique ou comptable, qui a déterminé l’imposition qui leur a été demandée.

Cette analyse est exacte, et la Cour relève que Maître B ne fournit aucune explication sur les raisons l’ayant conduit à valoriser distinctement les machines.

En l’absence de motif ayant justifié une telle distinction, sans préoccupation de la valeur comptable des machines, l’initiative de Maître B apparaît fautive et directement à l’origine de la rectification opérée sur la TVA due par Monsieur Z.

La seconde rectification est relative au prix de vente des immeubles et les époux Z reprochent à Maître B d’avoir, dans l’acte authentique, valorisé des bâtiments qui ne valaient plus rien, au lieu d’indiquer que la valeur des immeubles était celle des terrains nus de toute construction ; la distinction était d’importance puisque les terrains nus faisaient partie de leur patrimoine personnel (donc non imposable pour cette opération), tandis que les constructions faisaient partie du patrimoine professionnel de Monsieur Z (donc imposable pour cette opération).

En effet, la rectification n’a pas simplement été relative à l’imposition sur les plus-values des immeubles bâtis mais elle a consisté à réintégrer dans le bénéfice industriel et commercial de Monsieur Z la plus-value réalisée lors de la vente des immeubles.

Ont ainsi été réintégrées dans le BIC de Monsieur Z la plus-value réalisée lors de la vente des machines (29.200 euros) et la plus- value réalisée lors de la vente des constructions (27.296 euros), soit un montant de 56.496 euros, sur lesquels ont été calculés un supplément d’impôt sur le revenu de 18.215 euros et 5.091 euros de pénalités ainsi qu’un supplément de 5.898 euros de CSG/RDS et 2.359 euros de pénalités.

A cet égard, alors que l’acte authentique établi par Maître B visait les dispositions fiscales applicables aux particuliers, Monsieur Z, bien qu’âgé de 76 ans, continuait à établir une déclaration de bénéfice industriel et commercial, ayant mis en location les immeubles objets de la vente, dans lesquels étaient auparavant réalisée son activité artisanale.

Or, il ne résulte d’aucune pièce que Maître B ait été avisé de cette spécificité.

Les époux Z lui reprochent de ne pas leur avoir posé les questions nécessaires à la détermination de leur régime fiscal.

Toutefois, Maître B eu-t-il été informé de leur imposition au régime du BIC qu’il aurait simplement pu les avertir de ce qu’ils risquaient d’être imposés mais pas éviter l’imposition.

En effet, la rectification opérée par l’administration fiscale ne repose pas uniquement sur les mentions de l’acte authentique, mais comme le reconnaissent les époux Z dans le courrier qu’ils lui ont adressé le 12 Novembre 2009, est aussi imputable à une erreur dans leur déclaration de bénéfice industriel et commercial établie au 31 Décembre 2007, erreur dont Maître B ne peut être tenu pour responsable.

D’autre part, un recours a été formé par les époux Z contre la rectification opérée sur la valeur des immeubles, au cours de laquelle ils se sont efforcés de démontrer que la valeur des constructions était nulle et que la seule valeur de leurs biens était celle des terrains nus.

L’administration fiscale a refusé d’admettre cette thèse et d’admettre que la partie constructible du terrain ait eu une valeur supérieure à 18 euros du m² et la partie agricole une valeur supérieure à 0,81 euros le m², faisant ressortir le prix de vente des constructions à 27.296 euros.

Dès lors, si même Maître B avait fait apparaître dans l’acte authentique une seule valorisation des terrains nus, il n’est pas démontré que l’administration fiscale aurait accepté cette valorisation et n’aurait pas postérieurement procédé à une rectification.

Enfin, si les machines n’avaient pas été valorisées à 29.200 euros, le résultat eut été le même car alors le prix de vente des seuls immeubles aurait été de 168.000 euros, laissant apparaître une valeur des constructions de 56.596 euros après déduction de la valeur des terrains.

Maître B n’est donc pas responsable de la réintégration dans le bénéfice de Monsieur Z des plus-values réalisées lors de la vente.

Il ne l’est pas plus des pénalités de retard appliquées par l’administration fiscale ; en effet, l’administration fiscale a remis en cause, lors de sa vérification, la déclaration de BIC qu’avait établi Monsieur Z pour l’année 2007, qui aurait dû intégrer différemment les conséquences des mentions figurant sur l’acte authentique rédigé par Maître B.

Toutefois, Maître B n’a pas pris part à la rédaction de la déclaration de BIC et n’est pas responsable du retraitement comptable des mentions figurant sur l’acte authentique auquel il a prêté son concours.

Il en résulte que s’agissant de la réintégration des plus-values dans le BIC de Monsieur Z, aucune faute ni préjudice en lien de causalité avec l’acte du 29 Décembre 2007 ne peuvent être imputés à Maître B.

Consécutivement à ce qui précède, Maitre B a commis une faute en ventilant sans motif le prix de vente entre immeubles et machines, sans se soucier de la valeur comptable de ces dernières, qui est à l’origine du paiement par les époux Z des sommes de 4.592 euros outre 386 euros de pénalités de retard au titre du redressement de TVA, soit un total de 4.978 euros.

D’autre part, les époux Z ont dû faire appel à un conseil en matière fiscale, Monsieur Y, qui est intervenu dès le 08 Octobre 2009, sur la question de la TVA comme sur celle des plus-values.

Dès lors, une partie des honoraires de Maître Y est en relation avec le redressement de TVA, sachant que le conseil de ne pas contester une rectification vaut aussi rémunération.

En conséquence, la première facture d’honoraires de Maître Y, celle du 08 Octobre 2009 pour 1.794 euros, sera incluse dans le préjudice des époux Z, ainsi qu’une somme de 500 euros de préjudice moral.

En conséquence, Maître B est condamné à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 7.272 euros de dommages et intérêts, et le jugement infirmé sera rectifié de ce chef.

Chacune des parties succombant partiellement devant la Cour, elles garderont à leur charge leurs propres dépens et frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme le jugement déféré quant au montant des dommages et intérêts alloués à Monsieur et Madame Z.

Statuant à nouveau :

Condamne Maître B à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 7.272 euros à titre de dommages et intérêts.

Confirme pour le solde le jugement déféré.

Déboute chacune des parties du solde de ses prétentions.

Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER.-. LE PRESIDENT.-.