4^e Chambre

ARRÊT N° 218

R.G : 11/03518

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JUIN 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame J REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2014

devant Monsieur Gilles ELLEOUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Juin 2014 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 29 Mai 2014 prorogée au 05 Juin 2014

****

APPELANTS :

Monsieur R-P Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL GOURVES & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Anne Claire CAP, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame N O épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL GOURVES & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Anne Claire CAP, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

85580 SAINT P EN L’HERM

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e R-Philippe LARMIER, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame J K épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

85580 SAINT P EN L’HERM

Représentée par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e R-Philippe LARMIER, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte notarié du 30 septembre 2008, Monsieur et Madame Y ont vendu aux époux Z une maison à usage d’habitation avec garage et le terrain en dépendant, sise commune de XXX à XXX, XXX, l’ensemble figurant au cadastre rénové de ladite commune section XXX, 14, 15 et 16 pour une superficie totale de 25a 53ca, pour le prix de 270.000 €, se décomposant comme suit :

—  180.000 € pour la partie ancienne à concurrence de 177.100 € pour l’immeuble et 2.900 € pour les meubles meublants

—  90.000 € pour l’extension de l’habitation édifiée à l’initiative des vendeurs et achevée depuis moins de 5 ans (TVA incluse).

Concernant l’extension de l’habitation, il a été stipulé dans cet acte de vente:

— la délivrance d’un permis de construire le 20 mars 2006

— le dépôt en mairie par les vendeurs de la déclaration d’achèvement des travaux.

— la participation aux travaux de l’extension outre les vendeurs eux-mêmes, de:

— M. P Q pour les menuiseries

— M. D E pour la couverture zinguerie

— la SARL H I pour le lot chapes à revêtement

— M. L M pour les enduits

bénéficiant tous d’une assurance de responsabilité professionnelle.

S’agissant des travaux de maçonnerie et d’électricité, les vendeurs se sont engagés expressément à garantir les acquéreurs de tout désordre apparaissant sur l’immeuble dans une période de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux, Monsieur Y, artisan de métier, ayant précisé avoir lui-même effectué la majorité des travaux de rénovation et d’extension de l’immeuble.

Postérieurement à leur entrée dans les lieux en janvier 2009, les époux Z ont constaté l’apparition de désordres importants et ont alerté le notaire rédacteur de l’acte de vente, ainsi que les services de la mairie, suite à une inondation dans la cave, le jardin et la propriété voisine.

Ayant appris qu’une buse publique d’évacuation d’eaux pluviales traversant leur propriété, avait été cassée en plusieurs endroits par Monsieur Y, pour passer divers réseaux, découvert également l’existence d’une cuve à fuel désaffectée mais ni dépolluée ni vidée, enfouie sous le parking aménagé par les vendeurs et constaté diverses anomalies concernant les réseaux enterrés, non protégés et mêlés les uns aux autres, les époux Z ont obtenu, par ordonnance de référé du 22 avril 2009, la désignation de Monsieur X en qualité d’expert.

Celui-ci a déposé son rapport le 26 octobre 2009.

En ouverture de ce rapport, les époux Z ont, par acte du 30 décembre 2009, assigné les époux Y devant le tribunal de grande instance de QUIMPER en annulation de la vente et subsidiairement en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 8 février 2011, le tribunal de grande instance de QUIMPER a:

— condamné Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur et Madame Z les sommes suivantes:

* 31.350,19 € au titre des frais de remise avec indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction à compter du 26 octobre 2009, date du dépôt du rapport d’expertise,

-1500 € à titre de dommages intérêt,

-1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant les frais de référé, d’expertise et le coût du procès-verbal de constat de M^e A du 28 janvier 2009.

Par déclaration du 20 mai 2011, les époux Z ont relevé appel de ce jugement.

Vu les conclusions des époux Z du 26 février 2014 demandant à la cour, par voie de réformation totale du jugement déféré, de :

— à titre principal, de dire que leur consentement à la vente intervenue du 30 septembre 2008 a été vicié par dol.

— en conséquence, dire et juger que la vente du 30 septembre 2008 est nulle et de nul effet.

— dire et juger que les époux Y devront leur restituer le prix de vente, soit la somme de 270.000 € outre les frais accessoires à cette vente, soit la somme de 14.622 €, contre restitution par eux du bien

— à titre subsidiaire, dire que les époux Y sont tenus à la garantie des vices cachés affectant l’ouvrage vendu le 30 septembre 2008.

— en conséquence, prononcer la résolution de la vente du 30 septembre 2008.

— dire et juger que les époux Y devront leur restituer le prix de vente, soit la somme de 270.000 € outre les frais accessoires à cette vente, soit la somme de 14.622 €, contre restitution par eux du bien

— à titre infiniment subsidiaire, de condamner les époux Y à leur payer la somme de 31.350,19 €, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction à compter du 26 octobre 2009.

— en tout état de cause, condamner les époux Y à leur payer une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêt ainsi que la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, comprenant les frais de référé et d’expertise judiciaire, de 1^re instance et d’appel, outre le coût du procès-verbal de Maître A en date du 28 janvier 2009, dont distraction au profit de la SELARL GOURVES,

Les appelants soutiennent qu’ils n’auraient certainement acheté la maison s’il avait eu connaissance des nombres désordres l’affectant, d’autant que leur vendeur artisan, qui avait lui-même réalisé les travaux, les avait convaincus de son sérieux et de la qualité des prestations.

Ils font valoir que la présence du collecteur d’eaux pluviales grève leur propriété d’une servitude au profit de la commune pour son entretien au moyen d’engin s lourds, cette contrainte inconnue lors de la vente, nécessitant également de renforcer le chemin d’accès qui n’a pu supporter le passage d’un engin en février 2009.

La présence de la cuve fuel enterrée, engendre la pollution du terrain et de la cave située à proximité immédiate mais également un danger imminent.

La non-conformité du réseau électrique crée un risque avéré pour la sécurité des personnes et impose la réalisation de travaux importants.

Les époux Z soutiennent que les vendeurs qui avaient une parfaite connaissance des désordres préexistants à la vente, ont masqué ses défauts et n’ont pas hésité à présenter de fausses informations, ce qui constitue des man’uvres dolosives justifiant le prononcé de la nullité de la vente en application de l’article 1116 du code civil.

En l’absence de reconnaissance du dol commis par leurs vendeurs, les appelants demandent, en application de l’article 1641 du code civil, la résolution de la vente en raison des vices cachés qui les empêchent de jouir normalement du bien, en soutenant que Monsieur Y qui s’est présenté comme artisan et qui a réalisé une partie des travaux, doit être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice.

À titre subsidiaire, les acquéreurs demandent, en application de la garantie décennale édictée par l’article 1792 du code civil, la condamnation de leurs vendeurs au paiement de la somme totale de 31'350,19 € avec indexation depuis le 26 octobre 2009 date du dépôt du rapport d’expertise, au titre des travaux de reprise ainsi que l’indemnisation à hauteur de 10 000 € de leur préjudice moral et de jouissance depuis leur entrée en possession et ce jusqu’à réalisation des travaux de remise en état.

Vu les conclusions du 15 novembre 2013 des époux Y qui demandent à la cour:

— d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la réparation des désordres

affectant la collecte d’eaux pluviales et l’installation électrique

— de leur décerner acte de leurs offres d’indemnisation au titre de la reprise des désordres constructifs dont la charge leur incombe en application des articles 1792 – 1 du code civil et déclarer celles-ci suffisantes et satisfactoires

— de confirmer pour le surplus le jugement déféré

— de condamner Monsieur et Madame Z à leur payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Les époux Y répliquent que les époux Z font une confusion totale entre ce qui procède de l’existence de vices ou défauts cachés, susceptibles de relever du régime juridique de la garantie légale des vices cachés ou de celui des vices du consentement et d’autre part, des désordres constructifs susceptibles de relever des garanties biennale et décennale en application de l’article 1792-1 du code civil.

Ils soutiennent que le fait d’avoir omis de prévenir les acquéreurs de la présence de l’ancienne cuve à fuel enterrée, nécessitant selon l’expert, un inertage et un nettoyage évalué à 1734,80 € n’est pas constitutif d’un dol portant sur un élément ayant déterminé le consentement des acquéreurs et de nature à vicier celui-ci, alors même que la présence de cet ouvrage enterré ne génère en pratique aucun trouble, ni aucune dangerosité particulière et ne porte nullement atteinte à la destination du bien vendu qui est normalement habité est occupé par les acquéreurs.

Les intimés font également valoir que l’acte de vente comporte la clause ordinaire selon laquelle le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Ils estiment dès lors que c’est à juste titre que les premiers juges ont rejeté les demandes d’annulation et de résolution de la vente.

S’agissant du collecteur d’eau pluviale traversant la propriété, les époux Y soutiennent que la commune ne les a jamais informés de la présence de ce réseau ni n’en a assuré l’entretien, ce réseau paraissant désaffecté et n’ayant occasionné aucun sinistre, au cours des trois années et demi durant lesquelles ils ont été propriétaire.

Les intimés précisent que ce n’est que lors des précipitations importantes survenues en janvier 2009 que la saturation du terrain a révélé la présence de ce collecteur communal d’eaux pluviales traversant la propriété en précisant que depuis lors, ce réseau public endommagé a été réparé par la commune sans frais pour les époux Z et que les frais de remise en état du terrain ont été justement évalués par les premiers juges à la somme totale de 2500 €.

Les époux Y demandent également la confirmation du jugement du chef de leur condamnation au paiement de la somme de 882,90 € au titre des travaux sur la cuve de récupération des eaux pluviales.

S’agissant de l’installation électrique, ils s’opposent à la demande de réfection complète en l’absence de dysfonctionnement estimant que le coût des travaux de mise en sécurité à réaliser dans l’extension doit être limité à la somme de 4480,59 € TTC qu’ils offrent de régler.

Les intimés contestent également l’existence du trouble de jouissance invoqué par les acquéreurs lesquels occupent la maison depuis plus de trois ans et qui n’ont subi aucun préjudice moral.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2013.

SUR QUOI

Sur la demande des époux Z en nullité de la vente pour dol

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité et la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume point et doit être prouvé.

Les époux Z soutiennent que les vendeurs avaient connaissance des désordres préexistants à la vente, qu’ils ont masqué ces défauts et leur ont présenté des fausses informations.

Ils considèrent que l’absence de déclaration des vendeurs sur un élément déterminant pour les acquéreurs constitue une réticence dolosive de nature à vicier leur consentement.

Les vendeurs répliquent que le rapport d’expertise judiciaire retient un défaut d’information des vendeurs concernant l’existence d’une cuve à fuel enterrée et non inertée

Il est établi que les vendeurs n’ont pas informé les acquéreurs de la présence d’une cuve à fuel enterrée non inertée ni d’un collecteur d’eaux pluviales public endommagé sur le terrain attenant à la maison.

L’expert judiciaire a indiqué que si la commune de XXX a réparé à ses frais le collecteur, les travaux de remise en état de l’espace vert côté Nord et du chemin d’accès s’élèvent à la somme de 2000 € et celui de l’inertage et du remplissage de sable de la cuve à fuel désaffectée à 1734,80 €.

Les époux Z ne démontrent pas que la réticence même intentionnelle des vendeurs à leur donner les informations sur des éléments extérieurs à la maison a été déterminante et a vicié leur consentement.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté la nullité de la vente pour dol en application de l’article 1116 du code civil.

Sur la résolution de la vente

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur au choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par des experts.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à défaut des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte du rapport d’expertise qu’à la suite de la saturation en eau du terrain, la cave a été inondée.

Les investigations réalisées ont révélé la présence d’un collecteur cassé en plusieurs endroits pour permettre le passage de divers réseaux créés par M. Y lors des travaux d’extension qu’il a réalisés.

Ce vice affectant ce collecteur endommagé, connu du vendeur, dont il importe peu qu’il ait été considéré par M. Y comme étant désaffecté et qu’il n’ait pas eu d’incidence pendant le temps où il a été propriétaire, était caché pour les acheteurs, qui n’en ont pas été informés.

La réalisation de travaux de réfection ultérieure du collecteur par la commune avec nécessité de remise en état du terrain est sans incidence sur l’existence de ce vice caché qui a rendu la cave ainsi que le terrain attenant à la maison impropres à leur usage.

Il en est de même s’agissant de la cuve à fuel désaffectée en pignon de cave qui n’a pas été inertée et sur laquelle M. Y a, lors des travaux, posé des canalisations d’eaux usées et dont la présence, révélée par des émanations, affecte également l’usage du terrain.

Il résulte du rapport du CONSUEL du 23 juillet 2009 que l’installation électrique réalisée par M. Y présumé en connaître les vices cachés, ne remplit pas les conditions de sécurité et doit faire l’objet de travaux de réfection.

Ces vices affectent gravement les conditions d’habitation de la maison acquise par les époux Z.

Les époux Y qui avaient connaissance de ces vices ne peuvent invoquer la clause de non garantie insérée à l’acte de vente.

Il convient en conséquence de prononcer la résolution de la vente du 30 septembre 2008.

Les époux Y seront condamnés à restituer aux époux Z le prix de vente de 270 000 € outre les accessoires de la vente soit 14 622 € contre restitution du bien par les époux Z.

Le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef.

Sur la demande de dommages intérêts et au titre des frais irrépétibles

C’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que du fait de leurs agissements fautifs, les époux Y avaient occasionné aux époux Z non seulement un préjudice de jouissance du fait des fouilles entreprises sur le terrain au niveau du collecteur mais également un préjudice moral lié au sentiment d’avoir été trompés.

Au vu des éléments versés aux débats ce préjudice sera réparé à hauteur de la somme de 3000€.

Le jugement sera réformé de ce chef.

L’équité commande, en cause d’appel, l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des époux Z à hauteur de la somme de 2500 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement

Infirme le jugement déféré sauf du chef de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Statuant à nouveau

Prononce la résolution de la vente du 30 septembre 2008.

Condamne en conséquence les époux Y à restituer aux époux Z le prix de vente de 270 000 € outre les accessoires de la vente soit la somme de 14 622 € contre restitution par les époux Z du bien immobilier objet de la vente.

Condamne les époux Y à verser aux époux Z, les sommes suivantes:

—  3000 € à titre de dommages intérêts

—  2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les époux Z du surplus de leurs demandes

Condamne les époux Y aux dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,