Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2016

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/10190

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 13/00938

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 RUE MONSIGNY XXX, représenté par son syndic, la SOCIÉTÉ D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABRÉGÉ SERGIC, SAS inscrite au RCS de LILLE MÉTROPOLE, SIRET n° 428 748 909 00416, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383

INTIMES

Monsieur K-L G

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C D épouse G

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés et assistés par M^e Sophie X- PALISSE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 367

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame H I, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame H I, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame H I, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur K-L G et Madame C D épouse G ont acquis le 15 février 1983, alors qu’ils étaient déjà locataires dans l’immeuble sis XXX à XXX les lots 6,7, 8, 10 et 20 de la copropriété étant précisé que :

le lot n°6 correspondait à un WC situé entre le 1^er et 2^e étage,

les lots 7 et 8 correspondaient à deux appartements au 2^e étage,

le lot 10 était constitué par une cave,

le lot 20 représentait un droit à la jouissance exclusive d’un jardin n°2.

Lors d’une assemblée générale du 20 juin 1984 Monsieur et Madame G ont été autorisés à réaliser à leurs frais exclusifs, un «'mur au demi-étage du palier WC et emprise sur le vide de l’escalier et étage du 2, avec réfection du plafond à leur charge'». (sic)

Par «'autorisation de travaux'» du 20 décembre 1985, les copropriétaires (non réunis en assemblée générale), ont signé un document autorisant les époux G à effectuer les travaux suivants :

1 ' obturation de deux fenêtres des WC du niveau 2,

2 ' prise de possession du palier du 2^e étage, avec emprise sur le vide de l’escalier partant du niveau 1 et allant au niveau 2 pour installation entre autre d’un WC,

3 ' installation d’une VMC double flux dans les combles du bâtiment.

En 2001, les époux G ont proposé d’acquérir au prix de 1 franc symbolique, le demi-palier du 2^e étage et la partie du commune du vide surplombant le palier du 2^e étage. Cependant, aucune assemblée générale n’a statué sur cette proposition, le syndic ayant démissionné.

L’assemblée générale du 6 avril 2007 est finalement revenue sur ces travaux, et a rejeté la demande de régularisation juridique faite par les époux G propoant le passage d’un géomètre et la création d’un lot correspondant au palier fermé. Cette assemblée a finalement voté la remise en état des parties communes.

Monsieur G ayant réitéré ses demandes, un second refus lui a été opposé par l’assemblée générale du 23 juin 2008.

Le syndicat des copropriétaires a alors assigné en référé les époux G afin d’obtenir la désignation d’un expert chargé de décrire les constructions et travaux modificatifs exécutés par eux au 2^e étage de la copropriété. Par ordonnance de référé du 24 septembre 2009, Monsieur Z a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 28 septembre 2010.

Au vu du rapport de l’expert, l’assemblée générale du 13 mars 2012 a adopté une résolution n°22 demandant la remise en état des parties communes annexées au 2^e étage.

Les époux G ont finalement demandé par lettre recommandée du 25 septembre 2012 la convocation d’une assemblée générale afin d’être autorisés à effectuer les travaux de remise en état des parties communes du 2^e étage, conformément au règlement de copropriété en y joignant le plan établi par Madame A, architecte, et un descriptif des travaux envisagés de 4 pages.

Estimant que cette proposition ne tenait pas compte du rapport d’expertise, et ne respectait pas non plus la résolution n°22 de l’assemblée générale du 13 mars 2012, les copropriétaires ont alors adopté trois résolutions lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2012 :

une résolution n°5 refusant à M. G d’exécuter les travaux décrits dans sa lettre du 25 septembre 2012,

une résolution n°6 constatant que les travaux visés à la 5^e résolution n’étaient pas conformes aux conclusions du rapport d’expertise du 28 septembre 2010 et donnant un mois à Monsieur G pour remettre les lieux en l’état, conformément au rapport d’expertise,

une résolution n°7 votant une provision de 2.500 euros pour financer la procédure contre M. G en cas de non respect de la résolution 22 de l’assemblée du 13 mars 2012.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2013, Monsieur et Madame G ont assigné le syndicat des copropriétaires du XXX aux fins de voir:

— annuler l’assemblée générale du 15 novembre 2012 en toutes ses résolutions et notamment les résolutions 5 à 7, ainsi que sa notification,

— constater la prescription acquisitive à leur profit sur le demi-palier du 2^e étage et dire qu’ils sont devenus propriétaires de cet aménagement décrit dans le rapport Z du 28 septembre 2010,

— ordonner la création d’un n°23 portant la désignation suivante: «'accès par le lot n°7 dont il est indissociable, un local aménagé au dessus de la volée d’escalier et les 82/1.0082èmes des parties communes générales et les 90/10090èmes des parties communes spéciales'»,

— ordonner la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division à leurs frais,

— ordonner la publication du jugement qui constituera leur titre de propriété,

— ordonner le remboursement de la somme de 872 euros correspondant à l’appel de provision pour des frais de procédure,

— à titre subsidiaire, constater qu’ils bénéficient d’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes du 2^e étage, et que leurs constructions décrites dans le rapport Z ont été valablement autorisées,

— à titre encore plus subsidiaire, se voir autoriser à réaliser les travaux de remise en état tels que prévus par M^me A dans sa note explicative de mai 2012,

— se voir exonérer des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre celle de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 février 2014, le Tribunal de grande instance de Créteil a :

— annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2012,

— autorisé M. K-L G et Madame C D épouse G à remettre en état le palier du 2^e étage conformément au rapport d’expertise de M. Z et à la note explicative de M^me A en date de mai 2012,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à payer à M. et M^me G les sommes de :

1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX aux entiers dépens,

— accordé à Maître X PALISSE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dispensé M. et M^me G de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires du XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 9 mai 2014 demandant à la Cour par dernières conclusions signifiées le 4 avril 2016 de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2012 était régulière,

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a retenu que les époux G savaient depuis l’origine qu’ils occupaient une partie commune, et ne justifiaient d’aucun titre de propriété de nature à leur transférer la propriété du palier revendiqué,

— infirmer le jugement déféré pour le reste de ses dispositions,

— condamner solidairement les époux G en exécution de la 22^e résolution de l’assemblée générale du 13 mars 2012 définitive, à remettre en état les parties communes conformément au rapport d’expertise de M. Z du 28 septembre 2010 (notamment à supprimer le local contenant un WC empiétant sur la moitié du palier du 2^e étage, à restituer les combles et à rétablir la cloison séparative entre les lots 7 et 8, ainsi que les murs porteurs du lot n°7) et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que pour éviter tout nouveau conflit, ces travaux seront exécutés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété au vu du rapport d’expertise de M. Z et du plan du 2^e étage annexé au règlement de copropriété visé et annexé au rapport d’expertise dont les frais et honoraires seront réglés par les époux G,

— condamner solidairement les époux G au paiement de la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité d’occupation des parties communes litigieuses,

— condamner solidairement les époux G à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux G aux entiers dépens d’appel.

Monsieur K-L G et Madame C D épouse G demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 avril 2016, de :

— dire les demandes de condamnation à astreinte et d’indemnité d’occupation du syndicat des copropriétaires irrecevables car présentées pour la première fois en cause d’appel,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel pour le surplus,

— les accueillir en leur appel incident et y faisant droit,

— annuler l’assemblée générale du 15 novembre 2012 en toutes ses résolutions, et notamment en ses résolutions 5 à 7, ainsi que sa notification, l’acte, ne comportant pas tous les documents faisant corps avec, les pouvoirs des copropriétaires et la feuille de présence n’étant pas communiqués, pour prescription acquisitive et abus de majorité,

— constater la prescription acquisitive à leur profit sur le demi-palier du 2^e étage et dire qu’ils sont propriétaires de cet aménagement décrit dans le rapport de Monsieur Z du 28 septembre 2010,

— ordonner la création d’un lot n°23 qui portera la désignation suivante : «'lot 23, accès par le lot n°7 dont il est indissociable, un local aménagé au dessus de la volée d’escalier et les 82/1.0082èmes des parties communes générales et les 90/10090èmes des parties communes spéciales'»,

— ordonner la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division à leurs frais, et dire qu’ils chargeront le notaire de leur choix de procéder aux formalités, ainsi que leur publication auprès du bureau des Hypothèques,

— ordonner encore la publication du jugement qui constituera leur titre de propriété,

— ordonner le remboursement de la somme de 872 euros correspondant à l’appel de provision pour des frais de procédure,

— à titre subsidiaire, constater qu’ils bénéficient d’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes du 2^e étage, et que leurs constructions décrites dans le rapport Z ont été valablement autorisées,

— à titre encore plus subsidiaire, se voir autoriser à réaliser les travaux de remise en état tels que prévus par M^me A dans sa note explicative de mai 2012,

— se voir exonérer des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre celle de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens dont distraction au profit de leur avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mai 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la nullité de l’assemblée générale du 15 novembre 2012 en son entier

Le syndicat des copropriétaires conteste l’annulation de l’assemblée générale prononcée par le Tribunal de Créteil en première instance pour abus de majorité en demandant la confirmation du jugement sur la régularité de la notification du procès-verbal de cette assemblée, et le rejet de la prescription acquisitive revendiquée par les époux G.

Les époux G invoquent trois motifs d’annulation de l’assemblée litigieuse :

— l’irrégularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2012,

— la prescription acquisitive abrégée,

— l’abus de majorité.

Sur l’irrégularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale

Les époux G prétendent que l’assemblée doit être annulée en raison du fait que la lettre du Président du conseil syndical qui devait être annexée à la résolution n°5, ne leur a pas été notifiée avec le procès-verbal d’assemblée expédié par lettre du 4 janvier 2013; qu’ils ont dû attendre le l’instance en référé pour avoir connaissance de cette lettre, ce qui leur cause un grief.

La seule obligation légale prévue pour la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale étant selon l’article 18 du décret du 17 mars 1967 de mentionner les résultats du vote et de reproduire le texte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut de notification d’un document devant être annexé au vote d’une résolution n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale, ainsi que l’a justement relevé le premier juge. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté ce moyen d’annulation.

Sur la prescription acquisitive abrégée

Les époux G prétendent être devenus propriétaires du demi-palier du 2^e étage depuis plus de 10 ans par prescription acquisitive abrégée conformément aux dispositions de l’article 2272 du code civil. Ils soutiennent être possesseurs de bonne foi et pourvus d’un juste titre découlant de leur acte de vente et de l’assemblée générale de 1984, confirmée par l’autorisation de travaux subséquente de 1985. Ils demandent à la Cour de déclarer nulle l’assemblée générale, les copropriétaires ne pouvant selon eux leur imposer une remise en état du fait de la prescription acquisitive intervenue.

L’article 2272 du code civil prévoit que «'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété est de trente ans'». L’alinéa 2 de cet article précise que «'toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans'».

Ni l’acte de vente sous condition suspensive du 30 juin 1982, ni l’assemblée générale du 20 juin 1984 ne sauraient constituer le «'juste titre'» dont se prévalent les époux G pour bénéficier de la prescription acquisitive abrégée prévue par l’article 2272 alinéa 2 du code civil.

L’acte du 30 juin 1982 des époux G indiquait certes qu’en cas de réunion des appartements du 2^e étage, le palier serait partie commune spéciale aux deux appartements et permettait au propriétaire de l’utiliser comme partie privative.

Cependant, le règlement de copropriété de l’immeuble précisait sans ambiguïté (article 2, page 8) que les paliers des étages étaient des parties communes; que ces parties communes pourraient être utilisées «'à usage privatif'» (article 13, page 25) dans le cas où un même copropriétaire viendrait à acquérir des lots contigus ou non contigus, mais non indispensables à l’usage des autres lots et non essentielles au respect de la destination de l’immeuble; que ce copropriétaire aurait la charge de les entretenir et de les rendre à leur utilisation première pour la cas où cette situation viendrait à pendre fin. Le règlement, qui précisait que cette disposition s’appliquait notamment au palier du 2^e étage, indiquait aussi qu’avant toute appropriation de jouissance, l’assemblée générale devait s’assurer que «'cette privatisation'» était bien conforme aux conditions prévues ci-dessus.

Il résulte de ces dispositions que si les époux G pouvaient prétendre à la jouissance exclusive du palier du 2^e étage à condition d’en avoir fait la demande auprès de l’assemblée générale, ce palier restait une partie commune. L’acte de vente sous condition suspensive du 30 juin 1982 ne dit pas autre chose. Quant au procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 1984, il se limitait à une autorisation de travaux sur des parties communes avec emprise sur le vide de l’escalier, mais cette autorisation ne peut être interprétée ni comme l’attribution d’une jouissance privative sur le palier du 2^e étage et sur le vide de l’escalier (autorisation qui n’a jamais été clairement demandée à l’assemblée générale), et encore moins d’une cession de partie commune de ce même palier ou d’une partie de ce palier (jamais octroyée par l’assemblée). Par ailleurs au regard du règlement de copropriété, et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, aucune conséquence juridique ne peut être attachée à «'l’autorisation de travaux'» du 20 décembre 1985 accordée par des copropriétaires non réunis en assemblée générale, octroyant une «'prise de possession du palier du 2^e étage avec emprise sur le vide de l’escalier partant du niveau 1 et allant au niveau 2, pour installation entre autre d’un WC'».

Dans ce contexte, les actes dont se prévalent les époux G ne pouvant être considérés comme des justes titres, la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil qu’ils revendiquent ne peut leur être acquise et ne peut surtout entraîner l’annulation de l’assemblée générale du 15 novembre 2012, ainsi que l’a jugé le tribunal en première instance.

En tout état de cause, il faut relever le caractère contradictoire de ce moyen tiré de la prescription acquisitive, qui aurait pu certes être soulevé dans le cas d’une contestation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 13 mars 2012, qui avait rejeté la demande de création d’un lot et demandé la remise en état des parties communes (décision non contestée aujourd’hui définitive), mais n’a plus de cohérence dans le cadre de la présentation de travaux de remise en état des parties communes, qui est une reconnaissance explicite par les époux G de leur absence de droits sur lesdites parties communes.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de la prescription acquisitive abrégée.

Sur l’abus de majorité

Monsieur et Madame G estiment que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée en son entier pour abus de majorité. Ils prétendent que le refus de travaux opposé n’explicite pas en quoi leurs travaux n’étaient pas conformes. Ils indiquent que Monsieur B, président du conseil syndical et porteur des pouvoirs des deux autres copropriétaires, s’est fait élire président de l’Assemblée générale du 15 novembre 2012, s’est opposé à la désignation de M. G en qualité de scrutateur et a voté contre les travaux de remise en état. Ils prétendent que les résolutions litigieuses sont contraires à l’intérêt collectif de la copropriété qui est de sortir de tous les conflits alimentés notamment par M. B ; que le syndicat des copropriétaires a été très sélectif dans les demandes de remises en état alors que d’autres copropriétaires, ayant annexé des parties communes, n’avaient fait l’objet d’aucune poursuite ; que la gestion de la copropriété laissait craindre le pire (notification tardive des procès-verbaux d’assemblée générale, désignation de M. B comme syndic bénévole depuis le 17 septembre 2015 puis démission de ce dernier le 10 décembre 2015, sans aucun document officiel).

Le syndicat des copropriétaires conteste l’abus de majorité allégué et considère qu’il n’y a aucun abus à refuser de ratifier ou régulariser une situation issue de travaux ou d’annexions de parties communes effectués sans aucune autorisation de l’assemblée générale. Il soutient que les travaux refusés ne prévoyaient pas la suppression de la totalité du local édifié sur la moitié du palier du 2^e étage et le rétablissement des murs porteurs du lot n°7 pour rétablir la situation d’origine concernant les parties communes, (et non les locaux parties privatives) conformément au plan annexé au règlement de copropriété tel que visé par l’expert judiciaire dans son rapport.

Il y a abus lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété. C’est aux époux G qui invoquent cet abus d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que par lettre recommandée du 25 septembre 2012, Monsieur et Madame G ont demandé la réunion d’une assemblée générale extraordinaire à l’effet d’être autorisés à réaliser les travaux de remise en état des parties communes du 2^e étage, conformément au règlement de copropriété, et aux documents qu’ils joignaient : à savoir un plan établi par Madame E A, architecte Y, et un descriptif des travaux de 4 pages.

Il n’est pas contesté que cette demande faisait suite au rapport d’expertise judiciaire de M. Z du 28 septembre 2010 et à la résolution n°22 de l’assemblée générale du 13 mars 2012 ayant voté la remise en état des parties communes respectant le règlement de copropriété soit effectuée et rejetant la création d’un lot n°23 sollicitée par les époux G.

Contrairement à ce que soutiennent les époux G, l’abus de majorité qu’ils invoquent sur les quatre premières résolutions de l’assemblée générale du 15 novembre 2012 et notamment la désignation du président de l’assemblée générale, la désignation des scrutateurs ou la désignation du secrétaire ne résulte d’aucun élément. L’abus de majorité allégué ne saurait donc entraîner l’annulation de la totalité de l’assemblée générale litigieuse.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la totalité de l’assemblée générale après avoir relevé que les 7 résolutions de cette assemblée concernaient le projet de travaux des époux G.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 15 novembre 2012

La résolution n°5 a refusé l’autorisation sollicitée par les époux G de réaliser à leurs frais et sous leur responsabilité des travaux affectant les parties communes tels que décrits dans sa lettre du 25 septembre 2012. Cette résolution précisait qu’était annexée une lettre du président du conseil syndical du 21 octobre 2012 dont lecture avait été donnée et qui motivait le vote Contre des copropriétaires.

La résolution n°6 a constaté que les travaux faisant l’objet de la résolution n°5 n’étaient pas conformes aux conclusions du rapport d’expertise du 28 septembre 2010 et au respect de la 22^e résolution de l’assemblée du 13 mars 2012. Elle donnait un mois à Monsieur G pour remettre les lieux en état conformément au rapport d’expertise.

La résolution n°7 a décidé de recouvrer une provision de 2.500 euros pour financer la procédure judiciaire à l’encontre de M. G en cas de non respect de la résolution 22 de l’assemblée.

Les époux G ont invoqué à l’appui de leur demande subsidiaire d’annulation de ces trois résolutions les mêmes moyens tirés de l’irrégularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 15 novembre 2012, de la prescription acquisitive abrégée ou de l’abus de majorité.

Pas plus que pour la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier, l’irrégularité de la notification du procès-verbal d’assemblée ou la prescription acquisitive revendiquée ne peuvent permettre d’entraîner l’annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l’assemblée du 15 novembre 2012. Ces moyens seront écartés pour les mêmes motifs que ceux qui ont été retenus plus haut.

En ce qui concerne l’abus de majorité, il y a lieu de rappeler que le rapport d’expertise de M. Z du 28 septembre 2010 avait notamment constaté que M. et M^me G avaient aménagé un local sur la moitié de la cage d’escalier et que ce local présentait un sol en escalier et donc une hauteur sous plafond diminuant progressivement dans sa profondeur; que dans le cadre de cet aménagement ils avaient déplacé la trappe d’accès au comble. L’expert a également indiqué que ces copropriétaires avaient restructuré le lot n°6 dont ils étaient propriétaires et avaient dans le cadre de cet aménagement condamné deux fenêtres de ce lot sans modifier l’aspect extérieur de la façade. Il a constaté que les époux G avaient fait communiquer les lots 7 et 8 dont ils étaient propriétaires par suppression d’un mur sur une longueur de 2 mètres environ. Enfin il a précisé qu’ils avaient utilisé le comble commun pour le passage de certains réseaux.

L’expert judiciaire a indiqué que l’aménagement du local au 2^e étage correspondait à la privatisation d’une partie commune. Il a proposé pour formaliser cette situation la création d’un lot n°23 auquel seraient affectés 82/10082èmes des parties communes générales et 90/10090èmes des parties communes spéciales.

En cas de rejet de cette option, l’expert a également, conformément à sa mission, chiffré le coût d’une éventuelle remise en état en proposant notamment un coût de :

1674,40 euros TTC pour le déplacement de la trappe d’accès aux combles,

3.588, euros TTC pour la remise en état de la volée d’escalier.

Si l’on examine le descriptif des travaux de remise en état proposé par les époux G tel que décrit par leur architecte, celui-ci prévoit toute une série de travaux notamment la démolition de faux plafonds, de cloisons et de plancher dans la cage d’escalier, la dépose de portes, des huisseries et du placard construit dans le lot n°6, la réfection de cloisons de plâtre dans l’escalier et des reprises de plâtre au droit des démolitions, divers travaux concernant le déplacement du conduit de cheminée de la chaudière, et la dépose de l’ancienne VMC et construction d’un nouveau conduit de VMC, la dépose de l’installation électrique existante et de toute l’installation passant par la cage d’escalier, la dépose d’éléments sanitaires de dépose et de repose d’une chaudière dans l’actuel WC, divers travaux de peinture, de nettoyage et d’enlèvement de gravois.

Il apparaît que ces travaux ne correspondent cependant pas à ceux préconisés par l’expert notamment sur le déplacement de la trappe d’accès aux combles, qui ne se retrouve pas clairement dans le descriptif présenté, ni à la remise en état votée par l’assemblée générale du 13 mars 2012 qui demandait une remise en état «'respectant le règlement de copropriété'».

Bien au contraire, la lettre de l’architecte (M^me A) du 29 mars 2012 (pièce 23 des époux G) indique clairement que les intimés souhaitaient «'conserver une partie du palier attribué selon leurs dires à leur lot, et ne desservant que leur appartement, afin d’y intégrer la chaudière et les toilettes'», ce qui signifie clairement que les époux G n’ont pas prévu les travaux de restitution des parties communes annexées sur lesquelles ils n’avaient pourtant aucun droit. Dans ce contexte, le refus opposé par l’assemblée du 15 novembre 2012 dans sa résolution n°5 ne pouvait caractériser un abus de majorité ni le vote des résolutions 6 et 7. Il n’est en effet pas établi que toutes ces résolutions avaient été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif et notamment étaient inspirées par des préoccupations partisanes ou une intention de nuire.

En tout état de cause, le fait que l’assemblée n’ait pas justifié dans sa résolution les raisons exactes de son refus ne peut fonder une demande d’annulation, ce qui reviendrait à admettre que le syndicat doit prouver que sa décision était fondée sur de justes motifs alors que la charge de la preuve de l’abus de majorité repose sur celui qui l’invoque.

Le jugement déféré sera de plus fort infirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 15 novembre 2012 (et donc les résolutions 5 à 7 incluses) pour abus de majorité.

Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a demandé la remise en état sous astreinte des parties communes annexées conformément au rapport d’expertise de M. Z du 28 septembre 2010, cette remise en état comportant la suppression du local contenant un WC empiétant sur la moitié du palier du 2^e étage, la restitution des combles et le rétablissement de la cloison séparative entre les lots 7 et 8, ainsi que les murs porteurs du lot n°7). Pour éviter tout nouveau conflit, il demande que ces travaux soient exécutés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété au vu du rapport d’expertise de M. Z et du plan du 2^e étage annexé au règlement de copropriété visé et annexé au rapport d’expertise dont les frais et honoraires seront réglés par les époux G.

Le syndicat des copropriétaires a demandé en outre la condamnation solidaire des intimés au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre d’indemnité d’occupation des parties communes litigieuses.

L’appelant a demandé enfin une indemnité de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux G ont soulevé l’irrecevabilité de la demande d’astreinte et d’indemnité d’occupation soulevées pour la première fois en cause d’appel.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, «'les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.'»

Contrairement à ce que soutiennent les époux G, la demande d’astreinte est clairement l’accessoire la conséquence ou le complément de la demande de remise en état formée par le syndicat. Cette demande est donc recevable. Il en est de même de l’indemnité d’occupation qui constitue l’accessoire de la demande de restitution des parties communes poursuivie par le syndicat des copropriétaires.

Ces deux chefs de demande seront donc déclarés recevables.

Sur le fond, la demande de remise en état des parties communes sous astreinte est justifiée. Il convient de l’accueillir dans les conditions prévues au dispositif du présent arrêt, sauf à préciser que l’astreinte sera fixée à 100 euros par jour de retard; qu’elle commencera à courir dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et sera limitée à une période de trois mois.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, si elle est justifiée en son principe, les époux G ayant en effet édifié sans autorisation un local sur les parties communes et occupé le comble commun dont ils ont déplacé la trappe pour passer leurs réseaux, elle sera réduite dans son montant et limitée à une somme de 4.000 euros. Monsieur et Madame G seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Enfin il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés au cours de la procédure. Monsieur et Madame G seront donc condamnés à leur payer une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il avait débouté le syndicat des copropriétaires de chef en première instance.

Sur les demandes des époux G

Compte tenu des motifs qui précèdent la demande de création d’un lot n°23, qui ne peut relever de la compétence de la Cour, et les demandes accessoires de modification du règlement de copropriété, publication du jugement, remboursement de l’appel de fonds de 872 euros pour frais de procédure, reconnaissance d’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes et de réalisation des travaux de remise en état tels que prévus par Madame A ne peuvent qu’être rejetés.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a autorisé les intimés à remettre le palier du 2^e étage conformément à la note explicative de Madame A.

Il sera également infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux G une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il en sera de même de la demande de dispense des frais de procédure fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a accordé cette dispense aux époux G.

Sur les dépens

Les époux G succombant en leurs prétentions, les dépens de première instance et d’appel seront mis à leur charge Ces dépens, qui comprendront les frais d’expertise de M. Z, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Déboute Monsieur K-L G et Madame C D épouse G de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX s’étant tenue le 15 novembre 2012,

Déboute Monsieur et Madame G de leurs demandes d’annulation des résolutions n°5, 6 et 7 de cette même assemblée générale,

Déclare recevable les demandes d’astreinte et d’indemnité d’occupation formées par le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX,

Condamne Monsieur K-L G et Madame C D épouse G à remettre en état les parties communes conformément au rapport d’expertise de Monsieur Z et conformément à la résolution n°22 de l’assemblée générale du 13 mars 2012, cette remise en état comportant la suppression du local contenant un WC empiétant sur la moitié du palier du 2^e étage, la restitution des combles et le rétablissement de la cloison séparative entre les lots 7 et 8, ainsi que les murs porteurs du lot n°7,

Dit que cette remise en état sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois qui commencera à courir dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que les travaux de remise en état seront exécutés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété au vu du rapport d’expertise de M. Z et du plan du 2^e étage annexé au règlement de copropriété visé et annexé au rapport d’expertise,

Condamne Monsieur K-L G et Madame C D épouse G à payer au syndicat des copropriétaires du XXX une somme de 4.000 euros à titre d’indemnité d’occupation des parties communes,

Condamne Monsieur K-L G et Madame C D épouse G à payer au syndicat des copropriétaires du XXX une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne Monsieur K-L G et Madame C D épouse G aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise de M. Z et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,