4^e Chambre

ARRÊT N° 364

R.G : 11/05272

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame N O, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2014

devant Monsieur Gilles ELLEOUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Octobre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur Q-R I

né le XXX à XXX

14, Rue Le C Guy

XXX

Représenté par la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par la SCP DENOUAL-KERJEAN-LE GOFF, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame J K épouse I

née le XXX à BADEN-BADEN (ALLEMAGNE)

14, Rue Le C Guy

XXX

Représenté par la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par la SCP DENOUAL-KERJEAN-LE GOFF, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS :

Monsieur L Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e R DURAND, Plaidant, avocat au barreau de DINAN

Madame T-U B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e R DURAND, Plaidant, avocat au barreau de DINAN

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2006, Monsieur L Z et Madame T-U B ont vendu à Monsieur Q-R I et à son épouse Madame J K une maison d’habitation située 14 rue du C-Guy à XXX, moyennant le prix de 250 000 €.

La vente a été régularisée par acte authentique dressé le 16 novembre 2006 par Maître GAUTREAU, notaire à DINAN.

Faisant valoir qu’après la vente, ils avaient découvert que l’immeuble n’était pas en pierres mais à ossature bois, qu’il était attaqué par la mérule et que d’importants travaux non prévus étaient nécessaires, Monsieur et Madame I ont obtenu, par ordonnance de référé du 6 juin 2007, la désignation de Madame X en qualité d’expert.

Par ordonnance de référé du 7 novembre 2007, l’expertise a été déclarée commune à M^e GAUTREAU notaire.

Au vu du rapport déposé le 31 mars 2008, Monsieur et Madame I ont fait, par actes des 9 et 10 septembre 2008, assigner Monsieur Z et Madame B devant le tribunal de grande instance de Dinan, en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du10 juin 2011, le tribunal de grande instance de Saint- Malo a débouté les époux I de leurs demandes et les a condamnés solidairement à payer à M. Z et à M^me B la somme de 1000 € chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux I ont relevé appel de ce jugement le 21 juillet 2011.

Vu les conclusions du 19 octobre 2011 des époux I qui demandent à la cour de:

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fait application clause de non-garantie des vices cachés

— dire et juger que les désordres intérieurs n’étaient pas visibles au moment de la vente

— dire et juger qu’en raison de la qualité de professionnel de M. Z la garantie de vices cachés est due pour les vices cachés antérieurs à la vente affectant l’intérieur de l’immeuble

— condamner solidairement M. Z et M^me Mme B au paiement des sommes suivantes:

* 87 500,16 € au titre des travaux nécessaires à la remise en état des lieux

*35 000 € au titre de la réparation des préjudices moraux et financiers

*4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article du même code.

Après rappel des conditions d’acquisition de l’immeuble litigieux, les époux I exposent avoir, avec accord exprès des vendeurs, contacté un artisan électricien qui, après s’être rendu sur place le 13 novembre 2006, les a informés le 15 novembre suivant qu’en perçant une cloison en placo-plâtre, il avait découvert une trace d’humidité au premier étage de la maison pignon ouest.

Les appelants indiquent avoir pris contact avec la société Diagnostic Immobilier qui avait réalisé l’état parasitaire de l’immeuble 21 avril 2006, laquelle s’est rendue sur place le 16 novembre au matin préalablement à la signature de l’acte authentique, intervenue le jour même.

Ils précisent que l’acte de vente précisait les travaux de les travaux de prévoir compte tenu de la connaissance des lieux et de l’information qui leur avait été délivrée par les vendeurs, concernant notamment la remise en état du système d’électricité et de la réfection de certains murs.

Les époux I soutiennent que lors d’un sondage réalisé par les entrepreneurs, il a été constaté que le mur de l’immeuble n’était pas en pierre et en chaux, comme indiqué dans l’acte de vente, mais en plâtre avec ossature-bois et que celui-ci était dégradé par l’humidité.

Les époux I indiquent que l’expertise biologique réalisée à leur demande par le cabinet E a confirmé l’existence de pourriture cubique liée à l’action de la mérule ou du coniophore, ce qui a justifié la désignation d’un expert en référé.

Les époux I soutiennent, au vu des conclusions du rapport d’expertise de M^me X que leur action en garantie est fondée sur le fait que l’état général du bâtiment a été caché par les vendeurs et que la plupart des désordres portent atteinte à la solidité l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

Ils affirment qu’ils ignoraient la présence de tels désordres lors de la signature de l’acte authentique, lequel ne fait nullement mention de traces de mérule et d’humidité, de multiples défauts de conformité ou de pourrissement de l’ossature bois, d’autant que les vendeurs se sont prévalus d’un état parasitaire réalisé le 21 avril 2006 dont il résultait qu’aucune trace de mérule n’avait été constatée.

Monsieur et M^me I soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur des désordres, ils auraient renoncé à l’acquisition et ils considèrent que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non- garantie les vices cachés dans la mesure où M. Z était non seulement vendeur professionnel mais également de mauvaise foi, car il s’est toujours présenté comme marchand professionnel de l’immobilier en leur assurant que les travaux se limitaient à une simple de rénovation de la construction.

Ils estiment que la mauvaise foi de M. Z résulte également de l’expertise puisque ce n’est que lors de la première réunion et après la découverte de certains matériaux que celui-ci a finalement reconnu avoir réalisé travaux d’isolation en 2004 à l’intérieur du bâti et que sans avoir procédé à la pose du doublage thermique, ils ne pouvaient mieux connaître l’état des pignons.

Les époux I demandent en conséquence la réparation des désordres intérieurs décrits par l’expert dans son rapport, le remboursement des frais qu’ils ont dû engager pour un montant bien supérieur à ce qu’il à celui qu’ils avaient envisagé et la réparation de leur préjudice financier car ils ont dû contracter un deuxième emprunt pour le financement des travaux à réaliser et qu’ayant quitté leur précédant domicile, ils ont dû louer un studio moyennant un loyer mensuel de 250 €.

Vu les conclusions du 12 décembre 2011 de M. Z et de M^me B demandant à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il à débouté M. et M^me I de toutes leurs prétentions et de les condamner solidairement à verser à leur verser somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code de et à titre infiniment subsidiaire de réduire dans de notables proportions les réclamations formulées par les époux I.

Monsieur Z et M^me F demandent la confirmation du jugement en soutenant que l’état des murs de la maison et de la toiture était parfaitement visible et connu des acquéreurs avant la vente et que les sondages destructeurs opérés postérieurement à la vente ont permis de constater l’attaque du bois par des insectes.

Ils estiment en conséquence que les acheteurs ne peuvent pas continuer à affirmer qu’ils pensaient acheter une maison ne nécessitant que quelques travaux de remise en état du système d’électricité et de réfection de certains murs.

Ils soutiennent que les époux I ont acheté en connaissance de cause de l’état de l’immeuble et notamment de la présence de mycéliums de coniophore et de mérule constatée, avant la vente, le 15 novembre 2006.

Ils demandent l’application de la clause de non-garantie des vices cachés, étant de bonne foi et que M. Z n’étant pas un professionnel de l’immobilier er ne s’étant jamais présenté comme étant un marchand de biens.

A titre subsidiaire, ils discutent poste par poste les diverses demandes indemnitaires des époux I tant au niveau des travaux que les préjudices invoqués.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2014.

SUR QUOI

Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de leurs dernières écritures d’appel, les époux I agissent à l’encontre de leurs vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, pour obtenir réparation des seuls désordres intérieurs de l’immeuble qu’ils ont acquis.

Il est établi que lors de la signature du compromis du 1^er septembre 2006, Monsieur et Madame I ont été informés que des travaux de remise en état du système d’électricité et de réfection de certains murs étaient à prévoir et ils ont été autorisés expressément à accéder dans les locaux vendus afin qu’ils de faire établir des devis pour les travaux à réaliser après la la vente définitive.

Au terme de ses opérations complètes et minutieuses, M^me X expert judiciaire a déposé un rapport précis en concluant que:

— la maison est une construction ancienne en pierres pour les façades nord et sud et en pans de bois avec remplissage en briques pour les pignons est et ouest

— le linteau en bois encastré dans la maçonnerie au pourtour du passage de communication entre la cuisine et le salon est dégradé avec des contaminations anciennes par un champignon lignivore et des insectes type grosse vrillette

— le mur a fait l’objet de modifications avant avril 2003, date de l’achat de l’immeuble par Monsieur Z et Madame B

— le mauvais état du linteau dû aux infiltrations en provenance de la partie supérieure était, au jour de la vente, caché par le doublage déposé par l’électricien après la signature de l’acte authentique

— le linteau défaillant constitue une atteinte à la solidité de l’ouvrage

— l’ossature bois du rez- de-chaussée, en mauvais état, présente une pourriture cubique importante car elle est encastrée dans un pignon exposé aux intempéries, ce désordre ancien étant caché au jour de la signature de l’acte authentique

— au premier étage, il existe une pourriture cubique importante l’ossature bois encastrée dans pignon recouvert d’un doublage, fortement exposé aux intempéries, l’enduit n’étant pas adapté et n’ayant pas été entretenu depuis longtemps

— l’état du ravalement du pignon ouest et les fissures affectant l’enduit extérieur devaient conduire l’acheteur à se faire conseiller et les professionnels à conseiller une remise en état

— l’électricien A, en perçant le doublage avant la signature de l’acte a découvert 'une trace suspecte’ qu’il a signalée aux acheteurs de sorte que les désordres anciens étaient apparents au jour de la signature de l’acte de vente notarié

— au 2^e étage, les traces d’humidité sur le vieux mur, cachées par le doublage thermique posé en 2004, étaient cachées au jour de la vente

— dans la niche aménagée pour l’emplacement du compteur, dans le mur de façade nord du salon, les parties périphériques en bois présentent également une pourriture cubique avec filaments, de type mérule non active.

— l’électricien étant intervenu sur les parties périphériques en bois de la niche avant la signature, les désordres anciens sont apparents au jour de la signature de l’acte authentique.

— les défauts de la charpente apparente dans le grenier, remaniée lors de la surélévation des combles, nécessitant une consolidation en rive nord, par la mise en place de jambes de force et de blochets, étaient visibles à la signature de l’acte

— les champignons lignivores existants sont la mérule non active et le coniophore des caves

— la mérule non-active du pignon ouest n’était pas visible sans sondage destructif et que le coniophore de la niche du compteur était visible.

— dans la mesure où les vendeurs n’ont pas sondé les parties cachées ou inaccessibles comportant du bois, n’ont pas entrepris de travaux mettant en évidence des désordres, ils n’ont pas eu connaissance de désordres liés à la dégradation biologique du bois.

— ils ont eu connaissance du défaut d’isolation thermique du mur pignon ouest (2^eétage) qu’ils ont souhaité corriger, de l’état des façades et des couvertures qu’ils n’ont pas réhabilitées

— ils ont eu connaissance des états parasitaires établis en février 2003 et avril 2006

— les vendeurs savaient que l’installation électrique, la couverture et certains murs

nécessitaient une remise en état et ils ont informé les acheteurs, autorisé l’accès à Monsieur et Madame I pendant la durée de l’avant-contrat, afin de faire effectuer différents devis par des entreprises du bâtiment, ces conditions particulières étantt inscrites dans le compromis de vente.

— il n’y a pas eu d’aggravation des désordres entre l’état parasitaire non obligatoire du 21 avril 2006 et la signature de l’acte authentique du 16 novembre 2006

— les désordres ont été révélés par l’intervention destructive de l’électricien juste avant la signature de l’acte authentique

— Monsieur D, diagnostiqueur, interrogé juste avant la vente, a cassé une partie de la cloison de doublage du 1^erétage et repéré une zone contaminée par un champignon détruisant le bois et a conseillé un doublage spécifique.

— la note du 9 août 2007 de Monsieur P , sapiteur de l’expert, indique que sur le pignon ouest la mérule ne présente pas de mycélium en phase active, que le champignon situé dans la niche du compteur électrique est un coniophore des caves mais pas une mérule.

— le constat de l’état parasitaire établi le 21 avril 2006 avant le compromis de vente, valide 3 mois, annexé au compromis de vente, ne permettait pas d’identifier tous les éléments infestés.

— l’absence d’infestation par les termites et de mérule insérée dans le compromis de vente fait référence à un état parasitaire qui s’intéresse aux seules parties visibles et accessibles du bâtiment.

— la société G puis Monsieur H ont constaté des désordres après des destructions d’ouvrages.

Aux termes de l’article l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il est établi que l’électricien intervenu à la demande des acheteurs, dès le lundi 13 novembre 2006, a démoli partiellement la cloison de la chambre du 1^er étage (entre chambre et grenier) le mercredi 15 novembre 2006 au matin.

Lors de cette démolition, cet artisan a constaté la présence d’humidité et la société BRETAGNE DIAGNOSTIC diagnostiqueur, appelée par les époux I acheteurs, s’est rendue sur place, en présence de ces derniers ainsi que de Monsieur A (G) de Monsieur D (Y) et de Monsieur Z et a confirmé les constatations de l’électricien, quelques heures avant la signature de l’acte authentique.

Cependant, ainsi que le confirme le rapport d’expertise, ce n’est que postérieurement à la vente que les acheteurs ont, lors de la réalisation de travaux, constaté l’atteinte à la solidité du pignon Ouest, du fait de la pourriture cubique importante affectant le mur sur ossature-bois nécessitant sa réfection totale, ce qui ne révélaient pas, les constations réalisées le matin de la vente, après démolition de la cloison de la chambre du 1^er étage, concernant la présence d’humidité.

L’acte authentique du 16 novembre 2006 reproduit les clauses du compromis relatives aux travaux de rénovation et aux constatations sur l’état parasitaire du bien.

Ainsi les vices affectant le pignon Ouest de la maison étaient cachés.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les époux I soutiennent que cette clause leur est inopposable puisque M. Z est vendeur professionnel et est de mauvaise foi.

Tant dans le compromis que dans l’acte authentique, il a été indiqué que Monsieur Z est 'gérant de société'.

Monsieur Z a exercé la profession de 'régisseur son ', soumis à ce titre au statut des intermittents du spectacle jusqu’en juillet 2005 (attestation de la caisse des congés spectacles).

Il ressort du Kbis que depuis le 3 janvier 2005, M. Z est le gérant de la SARL TLA CONCEPT dont l’activité est l’achat, la rénovation et la location d’immeubles et de biens immobiliers.

Il résulte des pièces versées aux débats que cette société a, concomitamment à la vente litigieuse, rénové un immeuble à TADEN, en vertu d’un permis de construire.

Ainsi cette société marchand de biens est bien un professionnel de l’immobilier.

Monsieur Z est également gérant de la SCI LEHON-VAL DE RANCE, immatriculée au RCS en janvier 2004, et co-gérant de la société civile immobilière de construction-vente du C immatriculée en janvier 2005.

La vente litigieuse a été réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel de M. Z suite à sa rupture avec M^me B avec l’intervention d’un notaire mandaté par lui.

Ce seul fait n’est pas suffisant, pour écarter la notion de vendeur professionnel laquelle n’est pas limitée au vendeur qui agit dans l’exercice de sa profession mais concerne également le particulier qui contracte, dans un but personnel.

En l’espèce, du fait de son activité de gérant de la société TLA CONCEPT depuis environ deux ans, Monsieur Z doit être considéré comme professionnel de l’immobilier, ce qui ne lui permet pas, d’opposer aux époux I, la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés.

Du fait de la solidarité entre les vendeurs, cette clause de non-garantie ne peut pas non plus être opposée par M^me B.

Sur les demandes indemnitaires des époux I

Au vu du rapport d’expertise, la reprise des vices cachés affectant l’ossature bois du pignon Ouest nécessite la réalisation de travaux de démolition-reconstruction du pignon et un traitement anti-parasitaire.

Ces travaux entrepris par les époux I se détaillent comme suit:

— protection de la maison en vue de la réalisation des travaux du pignon Ouest: Factures DENIS du 08/03/2008 de 1582,50 € et 06/05/2008 de 1062,39 €

— travaux de couverture – préparation du chantier en vue de la démolition du pignon Ouest, remise en état de la toiture principale après démolition du pignon Ouest, reconstruction de la toiture de la cuisine après démolition du pignon Ouest: Facture DEGARABY-LEVACHER du 20/05/2008 : 9389,30 €

— travaux d’électricité – préparation du chantier en vue de la démolition du pignon Ouest: Facture A du 23/06/2008 : 1166,36 €

— démolition et reconstruction du pignon Ouest:

1^re situation MOULLEC du 31/03/2008 : 17 492,62 €

2^e situation MOULLEC du 3004/2008 : 15 049,27 €

— préparation du chantier en vue du traitement anti-parasitaire – déplacement du compteur électrique: Facture ERDF du 25/03/2008: 572,65 € Facture ERDF du 11/06/2008 : 363,98 €

— traitement anti-parasitaire: Facture SANTE BOIS du 22/05/2008 : 3303,48 €

— remise en état du parquet dégradé des 1^er, 2^e étage et du grenier:

Facture DENIS du 21/07/2008 : 3069,36 €

— charpente – reconstruction de la charpente de la cuisine détruite en raison de la démolition du pignon Ouest: Facture DENIS du 06/05/2008 : 2354,24 €

— reconstruction des doublages intérieurs Ouest en raison de la démolition du pignon Ouest: Facture A du 23/06/2008 : 8624,63 €

Soit au total: 64030,78 €.

Les époux I ne démontrent pas, la nécessité de démolir et reconstruire le pignon Est du fait des vices cachés, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 23 469,38 €.

En conséquence, M. Z et M^me B seront en conséquence condamnés à verser aux époux I la somme de 64 030,78 € au titre des travaux de remise en état.

Sur l’indemnisation des préjudices complémentaires des époux I

En vertu de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Dès lors, les époux I sont fondés à demander réparation de leurs préjudices complémentaires aux vendeurs, tenus en leur qualité de vendeur professionnel de connaître les vices affectant l’immeuble vendu.

Les époux I établissent avoir, à la suite de la dernière réunion d’expertise du 9 décembre, été autorisés à faire réaliser les travaux de première nécessité pour pouvoir emménager dans la maison, ce qu’ils ont finalement pu faire que le 13 juillet 2008, après avoir contacté divers entrepreneurs,

Pour l’exécution de ces travaux, les époux I justifient avoir dû contracter auprès de la Caisse d’Epargne Bretagne-Pays de Loire, un emprunt de 50 000 € d’une durée de 120 mois au taux de 6,05 % par mois, soit au terme du prêt, la somme de

16 160,80 € et 4200 € au titre de la prime d’assurance.

Leur préjudice financier s’élève en conséquence à la somme de 20 360,80 €.

Les époux I ne démontrent pas, au vu de l’attestation de la Caisse d’Epargne faisant état du paiement des intérêts d’un montant de 1441,22 € pour la période du 1^er novembre 2006 au 1^er avril 2007 date à laquelle le prêt a été mis en amortissement, qu’il s’agit d’intérêts supplémentaires liés au retard d’exécution des travaux initiaux ne pouvant être réalisés qu’après exécution des travaux de maçonnerie.

Ce poste de préjudice sera écarté.

Les époux I qui ont acheté en novembre 2006 n’ont pu emménager que mi- juillet 2008, justifient avoir loué un studio moyennant un loyer mensuel de 250 € et déposer leru mobilier en garde-meubles moyennant une redevance de 301,39 par mois/

Ainsi ils ont subi pendant 21,5 mois un préjudice financier de l’ordre de 11 854,88 € soit 250 € + 301,39 € x 21,5.

Du fait des soucis et tracas divers consécutifs à la procédure qu’ils ont du engager à l’encontre de leurs vendeurs, les époux I ont subi un préjudice moral qui sera, au vu des éléments versés aux débats, réparé à hauteur de la somme de 2000 €.

En conséquence, Monsieur Z et M^me B seront condamnés à verser aux époux I la somme totale de 37 215,68 € (23 360,80 € + 11854,88 € + 2000 €) en indemnisation de leurs préjudices.

Le jugement déféré sera en conséquence réformé en toutes ses dispositions.

L’équité commande l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des époux I la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Condamne solidairement Monsieur Z et M^me F à payer aux époux I les somme suivantes:

—  64 030,78 € au titre des travaux de remise en état

—  37 15,68 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral

—  3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les époux I du surplus de leurs demandes

Condamne solidairement Monsieur Z et M^me B aux dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,