4^e Chambre

ARRÊT N° 351

R.G : 14/07918

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2015

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS PROMO OUEST IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Paul MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SCP GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame G H épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SCP GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

La société PROMO OUEST IMMOBILIER a acquis par acte du 15 juin 2009, une propriété cadastrée section XXX et 885 à XXX. Cette propriété jouxte à l’est la parcelle CP XXX, sise au 142 comprenant une maison d’habitation, propriété de M et M^me Y. Envisageant la démolition des constructions existantes et la construction d’une résidence de 16 logements, la société PROMO OUEST IMMOBILIER a obtenu les autorisations administratives nécessaires le 20 janvier 2009.

Dans le cadre d’un référé préventif, elle a sollicité la désignation d’un expert afin d’examiner les immeubles voisins avant de réaliser son opération de construction. M Z a été désigné par ordonnance du 11 mars 2010.

Aux termes de son rapport déposé le 23 février 2011, l’expert a rappelé que compte tenu de la hauteur de l’immeuble en projet, il devait être prévu de rehausser les conduits de fumée des maisons voisines afin que ceux-ci dépassent de 40 cm du faîtage de cet immeuble.

Dans le cadre des discussions engagées, la société PROMO OUEST IMMOBILIER a proposé une solution technique que les époux Y ont soumis à l’appréciation de M A également expert, qui le 26 février 2013 a considéré qu’au delà de son aspect inesthétique, la solution proposée par la société n’est pas conforme au DTU 24.1 et ne peut être retenue.

En l’absence de solution transactionnelle, par acte du 3 juillet 2014, M et M^me Y ont fait assigner la société PROMO OUEST IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes, en vue de voir ordonner une expertise et condamner la société au paiement d’une provision de 10000€, d’une provision ad litem de 5000€ et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 2000€.

Par ordonnance du 25 septembre 2014, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M D, condamné la société PROMO OUEST IMMOBILIER à verser aux époux Y une provision de 10000€, ainsi que 2000€ de frais irrépétibles, les dépens étant laissées provisoirement à la charge des époux Y.

La société PROMO OUEST IMMOBILIER a interjeté appel par déclaration déposée le 7 octobre 2014.

Par conclusions transmises le 19 mai 2015, la société PROMO OUEST demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance ,

— constater l’existence de contestations sérieuses

— débouter M et M^me Y de leur demande de provision et de provision ad litem,

— les condamner au paiement de 4000€ d’indemnité de frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Sans remettre en cause l’expertise ordonnée, la société fait valoir que le comportement des époux Y est à l’origine de la situation de blocage ; que nonobstant ses doutes sur les travaux préconisés par M Z, elle avait accepté de les exécuter ce dès le mois de décembre 2011, en mobilisant la société X spécialiste en fumisterie, qui avait diffusé une proposition et répondu aux interrogations des époux Y, qui n’ont ensuite pas répondu aux relances pour prendre connaissance des contraintes techniques qu’ils évoquaient.

Elle relève que le juge des référés qui a demandé à l’expert de vérifier la réalité du désordre et la nécessité du rehaussement et de proposer des solutions, ne pouvait faire droit à la demande de provision qui implique une obligation non sérieusement contestable.

Elle en déduit que la demande est prématurée et se heurte à des contestations sérieuses, qu’en effet, la nécessité de rehausser les conduits n’est pas acquise, la pertinence de leur contestation de la solution proposée n’est pas démontrée, ce d’autant que M Z avait indiqué que le procédé de rehausse sur une souche de cheminée est bien connu et maîtrisé par les entreprises qualifiées. Elle ajoute que les conclusions de M A ne sont pas probantes, et sont parfois contradictoires, que la nécessité de déplacer et remplacer la chaudière n’est pas démontrée non plus.

Elle estime que les préjudices allégués par les époux Y ne sont pas établis notamment le préjudice de jouissance, puisque la cheminée n’est plus utilisée depuis de nombreuses années. Elle relève que les devis produits sont très inférieurs à la provision demandée, que de surcroît elle a déjà versé aux époux Y une somme de 15000€ pour les indemniser des désagréments causés notamment par les travaux de rehaussement des conduits, alors qu’ils n’ont jamais été autorisés. Elle soutient que la difficulté réside dans le fait que les intimés sont résolument opposés à la réalisation de ces travaux , qu’ils ne souhaitent pas trouver une solution technique mais seulement obtenir l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et d’une perte de valeur de la maison dont l’évaluation à la somme de 680000€ a été réduite de 200000€ par l’expert judiciaire.

Par conclusions transmises le 28 mai 2015, M et M^me Y demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné l’expertise et retenu le principe d’une condamnation provisionnelle,

— réformer partiellement sur le quantum des sommes allouées,

— condamner la société PROMO OUEST IMMOBILIER à leur verser une somme de 10000€ de provision et 8000€ de provision ad litem, outre 3000€ d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les dépens.

Ils font valoir que l’existence de troubles anormaux de voisinage du fait de la construction réalisée par la société appelante n’est pas discutée ; que ceux-ci ne sont d’ailleurs pas seulement liés à la difficulté relative au conduit de cheminée. Ils précisent que les travaux ont aussi généré des nuisances sonores et des dégradations, ce qui a conduit la société à leur verser une indemnisation de 15000€ pour ces désagréments.

Ils contestent être à l’origine de la situation de blocage liée à la cheminée, et soutiennent que la solution proposée par la société PROMO OUEST IMMOBILIER est inesthétique, non conforme à la documentation technique des fabricants, que l’entretien de cette servitude sera très difficile.

Ils remarquent qu’il n’est pas douteux que des travaux sont indispensables et sont la conséquence de la construction par la société de pignons de grande hauteur qui dépassent très largement les conduits de fumée de la cheminée et de la chaudière ; que l’obligation de la société n’est donc pas contestable. Ils ajoutent qu’ils justifient par des devis du coût du remplacement et du déplacement de la chaudière ainsi que de la mise en conformité de l’installation qui actuellement ne peut pas fonctionner sans risque ; qu’il est également indiscutable que les travaux vont engendrer un gêne importante, que l’immeuble peut également subir une perte de valeur, autant d’éléments qui justifient la somme demandée à titre provisionnel.

Pour un plus ample exposé, des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour de réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 9 juin 2015.

Motifs :

Les parties ne remettent pas en cause devant la cour l’expertise ordonnée. La décision sera confirmée de ce chef.

Par application de l’article 809 al 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les pièces produites aux débats révèlent que dès le stade du référé préventif, M Z avait rappelé à la société PROMO OUEST, compte tenu du positionnement des deux immeubles, la nécessité de procéder à la rehausse du conduit de fumée de la maison des époux Y, en application des dispositions du DTU 24-1. Celui-ci exige en effet en son article 5.4.7 que le débouché du conduit soit situé à 40 cms au moins au dessus de toute partie de construction distante de moins de 8 mètres, sauf si du fait de la faible dimension de cette partie de construction, il n’y a pas de risque que l’orifice extérieur du conduit se trouve dans une zone de surpression. Cette contrainte n’a pas été prise en compte par l’appelante lors de la conception et l’exécution des travaux.

Si la société PROMO OUEST IMMOBILIER, conteste la nécessité même de procéder au rehaussement, ce qu’elle n’a pas fait lors des opérations de M Z, en invoquant l’exception prévue par l’article 5.4.7 in fine, force est de constater qu’elle ne justifie par aucune pièce technique que l’orifice du conduit des époux Y ne se trouve pas dans une zone de surpression, alors que l’expert, interrogé sur la nécessité de la rehausse, indique clairement dans sa note n°1 que les cheminées des intimés sont désormais positionnées dans les turbulences du mur pignon de l’immeuble neuf, ce qui perturbe profondément le tirage des cheminées et place les occupants de l’immeuble dans le flux des gaz brûlés, fumées de cheminée et air extrait de la maison.

Par ailleurs, l’expert dans ses notes 1et 2 destinées à devenir son pre-rapport, comme M A, estime que la solution de rehaussement proposée par l’appelante ne répond pas aux exigences du DTU 24-1, en raison du nombre trop important de dévoiements du conduit, d’une conception qui ne répond pas à la demande d’assurer un accès aisé et sécurisé jusqu’au débouché du conduit, impératif de conception également remis en cause outre son prix, dans la solution qu’il a envisagée consistant à déplacer le conduit neuf vers l’arrière du bâtiment.

Il n’est pas sérieusement discuté qu’en l’absence de rehaussement du conduit, le refoulement du conduit de VMC devra être déplacé, la chaudière remplacée par une chaudière à ventouse et l’utilisation de la cheminée à foyer ouvert définitivement impossible.

Dés lors que la construction de l’immeuble par la société PROMO OUEST IMMOBILIER impose pour les époux Y soit la création d’un conduit sur l’arrière, inesthétique et d’un entretien difficile donc nécessairement plus coûteux que celui à leur charge avant la construction voisine, dont la réalisation compte tenu du coût et des contraintes techniques et administratives est peu probable, soit en l’absence de rehaussement des modifications d’équipements et de circuits d’évacuation dans leur immeuble ainsi que la perte d’usage de la cheminée affectant la valeur de leur bien, l’existence d’une obligation d’indemnisation par la société au titre d’un trouble anormal de voisinage, n’est pas sérieusement contestable.

La société PROMO OUEST IMMOBILIER ne peut utilement invoquer le versement d’une somme de 15000€, qui au vu des courriers échangés et notamment du courrier des époux Y du 22 janvier 2012 indemnise les nuisances et dégradations survenues durant la période de construction et non les conséquences matérielles et immatérielles qui affectent de manière pérenne la maison, directement occasionnées par le nouvel immeuble. Elle ne peut non plus imputer aux intimés une situation de blocage dès lors que la solution qu’elle a proposée n’apparaît pas satisfaisante.

Au vu des devis versés aux débats par M et M^me Y relatifs à la modification de la chaudière, de la privation effective de jouissance de la cheminée depuis 2011, d’une perte de valeur de l’immeuble non sérieusement discutable en cas de suppression de cet équipement en l’absence de rehausse du conduit, la demande de provision à hauteur de 10000€ apparaît justifiée.

Dès lors que l’expertise a pour objet d’évaluer les modalités techniques permettant d’assurer le respect du DTU 24-1 dont l’application ne s’est imposée à l’immeuble des époux Y qu’en raison de la construction édifiée par la société appelante, ainsi que les conséquences en termes de travaux , de préjudices immatériels supportés par les intimés ; que l’obligation de la société PROMO OUEST IMMOBILIER au titre d’un trouble anormal du voisinage n’est pas sérieusement contestable, la demande de provision ad litem de M et M^me Y est fondée, mais sera toutefois limitée à 4000€.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a retenu le principe d’une condamnation provisionnelle, mais réformée sur son montant. La société PROMO OUEST IMMOBILIER sera donc condamnée à verser à M et M^me Y les sommes de 10000€ de provision et 4000€ de provision ad litem.

L’équité commande que M et M^me Y ne conservent à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager du fait du recours de la société PROMO OUEST IMMOBILIER, cette dernière sera condamnée au paiement d’une somme de 1500€ en sus de celle accordée par le premier juge.

Elle supportera les dépens d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

L a cour,

Confirme l’ordonnance sauf sur le montant de la provision ad litem,

Statuant à nouveau sur ce point ,

Condamne la société PROMO OUEST IMMOBILIER à verser à M et M^me Y une somme de 4000€ à titre de provision ad litem,

Y additant

Condamne la société PROMO OUEST IMMOBILIER à verser à M et M^me Y une indemnité de 1500€ de frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société PROMO OUEST IMMOBILIER aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, P/ Le Président empêché,

B. DELAPIERREGROSSE