4^e Chambre

ARRÊT N° 157

R.G : 12/08881

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur BH-Denis HUBERT, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame AQ AR, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2016

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mars 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur A N

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marcel-Clotaire LAURENT, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS :

Madame AU-AQ G épouse M

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent BERTHAULT de l’ASSOCIATION ABC, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e BB-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame AM E veuve X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e AI AJ de la SELARL AVOCAT AI AJ, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Patrick-AS LAYNAUD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE 50 RUE AA AB A DINARD, pris en la personne de son syndic la Société CIB GESTION IMMOBILIERE

26 Avenue BB Jaurès

XXX

Représentée par M^e CHESNAIS de la SCP NOUVEL- CHESNAIS-JEANNESSON, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société V FRANCE AH SA

370, rue Saint-Honoré

XXX

Représentée par M^e Monique DUROUX-COUERY de la SCP DUROUX-COUERY, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e BB H CHAUDET de la SCP BREBION – CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Maître AE H, Mandataire Judiciaire

es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DINARD AGENCE

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société B AH SA, anciennement K

XXX

XXX

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur BB-BC CF BH X pris en sa qualité d’héritier de Monsieur AS BH X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Assigné en intervention forcée

Représenté par M^e Patrick-AS LAYNAUD de la SELARL SELARL AVOCATS PARTENAIRES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représenté par M^e AI AJ de la SELARL AVOCAT AI AJ, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame AU-AV CA CB X épouse P prise en sa qualité d’héritière de Monsieur AS BH X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Assignée en intervention forcée

Représentée par M^e Patrick-AS LAYNAUD de la SELARL SELARL AVOCATS PARTENAIRES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par M^e AI AJ de la SELARL AVOCAT AI AJ, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Société AMF

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent BERTHAULT de l’ASSOCIATION ABC, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e BB-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur AS X aujourd’hui décédé et sa mère, Madame E épouse X, étaient respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble organisant copropriété situé 50 rue du Maréchal AB à Dinard.

Monsieur A N est propriétaire de l’appartement situé au premier étage tandis que Madame AU-AQ G épouse M est propriétaire de l’appartement du 2^e étage depuis le décès de sa mère, Madame Q G le 6 janvier 2003.

L’appartement du 3^e étage appartient à Madame AK AL.

Les appartements à l’étage sont pourvus de balcon classé comme parties privatives selon le règlement de copropriété.

L’immeuble est assuré par la compagnie V FRANCE AH au titre des parties communes.

Depuis 1990, l’immeuble a subi divers dégâts des eaux pris en charge par la compagnie UAP devenue V ASSURANCES, assureur responsabilité civile du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ.

Fin décembre 1996 une infestation par le mérule a été découverte en divers endroits.

Monsieur C s’est vu confier une mission d’expertise par ordonnance du juge des référés rendue le 12 février 1998 à la requête du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ qui estimait que l’apparition du champignon était la conséquence directe des dégâts des eaux.

Les époux X n’étaient pas à la procédure.

Dans son rapport d’expertise déposé le 23 novembre 1998, Monsieur C a chiffré le coût des travaux de reprise des parties communes.

Par jugement du 15 décembre 1999, le tribunal de grande instance a rejeté l’action du SYNDICAT engagée à l’encontre de la compagnie V ASSURANCES son assureur responsabilité civile au motif que le sinistre était dépourvu de caractère accidentel et prenait sa source dans le mauvais entretien de l’immeuble ou en partie dans les balcons fissurés.

Par acte du 18 juin 1999, les consorts X ont sollicité une mesure d’expertise portant sur les désordres affectant leur lot privatif. Par ordonnance de référé du 23 août 1999, cette demande a été rejetée sur opposition du SYNDICAT.

Les travaux de réfection de l’immeuble ont été effectués dépassant les préconisations de Monsieur C et imposant aux consorts X de quitter leur logement pour une durée indéterminée.

Par ordonnance de référé rendue le 30 mars 2000, Monsieur D remplacé par Monsieur Y s’est vu confier une mission d’expertise à la demande des consorts X arguant de leurs désordres privatifs.

Le 7 février 2001, les consorts X ont sollicité l’extension des opérations d’expertise à la compagnie AMF, assureur de Madame G, et à la compagnie V ASSURANCES assureur du SYNDICAT qui a opposé l’autorité de la chose jugée le 15 décembre 1999.

Par arrêt de la cour d’appel de Rennes rendu le 20 juin 2002 a ordonné la réouverture des opérations d’expertise de Monsieur Y en présence des compagnies V ASSURANCES assureur de la responsabilité civile du SYNDICAT, V W, assureur de Monsieur N et de la compagnie AMF assureur de Madame G.

Monsieur Y a déposé son rapport le 22 juin 2001.

Il en ressort que les désordres affectant le lot des consorts X ont pour origine les dégâts des eaux à répétition des années 1993, 1997 et 1998, l’absence d’entretien du balcon privatif des appartements de Monsieur N et de Madame G, ainsi que l’absence d’entretien des parties communes. L’expert a estimé le coût des travaux dans l’appartement X à la somme de 235'352,70 francs soit 35'879,29 € et la durée des travaux à 22 mois, l’appartement se trouvant indisponible depuis le 22 octobre 1999.

Le 1^er août 2000, Monsieur A N a vendu son appartement à la SCI LA MAISON BLEUE au prix de 835'000 Fr soit 127'294,92 €.

La SARL DINARD AGENCE ès qualités de syndic a fait opposition sur le prix de cession entre les mains du notaire, Maître J.

Invoquant les dommages occasionnés par le mérule en raison des infiltrations provenant des balcons supérieurs et des ouvrages communs, les consorts X ont, par acte des 13 novembre 2001, 4 janvier et 21 mars 2002, fait assigner le SYNDICAT sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 , ainsi que Madame G et Monsieur N sur le fondement de l’article 1384 du Code civil. Ils ont pour l’essentiel sollicité leur condamnation in solidum au paiement de la somme principale de 28'985,19 € et 5000 € au titre du préjudice moral

Le 10 décembre 2003, le SYNDICAT a fait assigner en intervention forcée et garantie les compagnies V ASSURANCES son assureur de la responsabilité civile et V W devenue V FRANCE AH assureur de Monsieur N.

Dans le cadre d’un incident provision soulevé par les consorts X, le SYNDICAT a sollicité à titre reconventionnel la somme de 37'230 € à valoir sur le paiement des charges de copropriété des consorts X.

Suite au décès de Madame G, sa fille, Madame AU-AQ G épouse M est intervenue à l’instance en tant que propriétaire de l’appartement.

Les consorts X ont vendu leur appartement le 22 juillet 2004 en s’engageant à payer les charges dues jusqu’à la vente y compris les travaux déjà décidés et en faisant leur affaire de la procédure en cours.

Par acte du huissier du 2 août 2004, le syndic a fait opposition au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au paiement du prix de vente entre les mains du notaire, Maître O.

Le 10 mai 2005, Monsieur N a fait assigner la SARL DINARD AGENCE ès qualités de syndic afin que soit reconnue sa responsabilité pour faute dans l’exercice de ses fonctions sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1968.

Par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 16 novembre 2006, les opérations d’expertise de Monsieur Y ont été étendues au SYNDICAT, à la SARL DINARD AGENCE en qualité de syndic, à Monsieur N et à son assureur, la compagnie V W, à Madame M et à son assureur, la compagnie AMF. Les consorts X ont été déboutés de leur demande de provision mais condamnés à payer à titre provisionnel 37'230 € au Syndicat représenté par son syndic, la société GESTION IMMOBILIÈRE SA.

Par actes en date des 8,16 et 22 août 2007, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a fait assigner Monsieur A N en paiement, la SARL DINARD AGENCE et son assureur la compagnie ASSURANCES GÉNÉRALE DE FRANCE (K) en déclaration de jugement commun.

Suite à la procédure de liquidation judiciaire ouverte par le tribunal de commerce de Saint-Malo le 3 juin 2008 à l’égard de la SARL DINARD AGENCE, le 18 août 2008, le SYNDICAT des copropriétaires, Madame G et la compagnie AMF ont fait assigner Maître H ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL DINARD AGENCE.

Par arrêt en date du 13 novembre 2008, la cour d’appel de Rennes a partiellement réformé l’ordonnance du juge de la mise en état du 16 novembre 2006 et condamné le SYNDICAT à payer aux consorts X 15'000 € à titre de provision sur leur préjudice de jouissance pour impossibilité d’occuper le logement entre octobre 1999 et octobre 2001, et condamné Madame AM X-E usufruitière à payer la somme de 37'230 € au SYNDICAT représenté par son syndic à titre de provision sur le paiement des charges de copropriété.

Monsieur Y a déposé son second rapport d’expertise le 7 septembre 2007.

Par jugement contradictoire en date du 26 janvier 2011 le tribunal de grande instance de Saint-Malo a

— condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, Monsieur A N et Madame AU-AQ G épouse M à payer à Monsieur AS X et Madame AM E veuve X :

— la somme de 18'769,36 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

— la somme de 3000 € au titre de leur préjudice moral ;

— condamné Monsieur A N à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 14'928,58 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2004, date de la mise en demeure ;

— débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande en paiement à l’encontre des consorts X ;

— condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à garantir Monsieur N des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts X à hauteur d’un tiers ;

— débouté Madame M et Monsieur N de leur demande de garantie à l’égard de la SARL DINARD AGENCE représentée par son liquidateur judiciaire, et de son assureur, la société B AH ;

— débouté Monsieur N du surplus de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

— condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, Monsieur A N et Madame AU-AQ M à payer aux consorts X la somme de 2400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les autres parties de leurs demandes à ce titre ;

— condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, Monsieur N et Madame M aux entiers dépens y compris ceux des instances en référé ;

— dit que lesdits frais de procédure ne seront pas répétibles sur le lot des consorts X par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;

— accorde aux avocats des parties le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 28 février 2011, Monsieur A N a interjeté appel de ce jugement intimant Monsieur AS X et Madame AM AP veuve X, le syndicat de copropriété de l’immeuble 50 rue Maréchal AB à Dinard, la compagnie d’assurances V ASSURANCES, Maître AE H et la compagnie B anciennement dénommée K. (RG 11/1402)

Le 3 mars 2011, Monsieur A N a interjeté appel du même jugement intimant Madame AU-AQ G épouse M. (RG 11/1496)

Les deux procédures ont été jointes le 15 mars 2011 sous le numéro 11/1402.

Suite au décès de Monsieur AS X le 25 décembre 2011, le 20 décembre 2012, Monsieur A N a fait signifier sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions du 22 septembre 2011 à ses héritiers : Monsieur BB-BC X et à Madame AU AV X épouse P. Les actes ont été remis à l’étude de l’huissier.

Après radiation le 13 novembre 2012, la procédure a été réinscrite au rôle le 31 décembre 2012.

Par ordonnances des 19 février et 22 janvier 2013, les procédures 12/8881 et 12/8883 ont été jointes pour être poursuivis sous le numéro 12/8881.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er décembre 2015

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 novembre 2015 de Monsieur A N qui demande à la cour

Vu l’article 1382 du Code civil,

Vu l’article 1384 alinéa 1^er du Code civil,

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10juillet 1965,

Vu la jurisprudence susvisée,

Dire et juger tant recevable que bien fondé l’appel interjeté par Monsieur N.

Y faisant droit

Débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de Monsieur N, et réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau:

I- Sur l’indemnisation des consorts X

A. A titre principal :

1. Constater qu’il n’est pas démontré que les désordres des consorts X ne seraient pas apparus sans l’intervention des choses qui étaient sous la garde de Monsieur A N;

Et en conséquence :

2. Dire et juger qu’en l’absence d’un lien causal clairement établi entre et la réalisation des dommages des consorts X et le rôle des choses sous la garde de Monsieur A N, la responsabilité de ce dernier ne peut être qu’écartée ;

En tout état de cause :

3. Constater que le défaut d’entretien des parties communes constitue la cause principale et déterminante des préjudices des consorts X ;

4. Constater que les manquements du Syndicat des Copropriétaires et les fautes délictuelles de la SARL DINARD AGENCE ont également concouru à la réalisation des dommages des consorts X ;

5. Constater que les dégâts des eaux intervenus dans les parties privatives, n’appartenant pas à l’appelant, ont contribué à l’apparition des désordres ;

6. Constater que toutes ces circonstances sont étrangères à Monsieur A N ,

Pour toutes ces raisons :

infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’appelant et le décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre.

B A titre subsidiaire : sur la contribution à la dette

a) À titre liminaire : Sur la nécessaire minoration de l’indemnisation des consorts X

Constater, dans les mêmes termes que les rapports versés dans les débats, que les consorts X ont contribué à leur propre dommage ;

En conséquence, minorer leur indemnisation dans de plus justes proportions que celles

qui ont été retenues aux termes du jugement déféré ;

b) Sur les appels en garantie

Dire et juger qu’en raison de leurs fautes délictuelles et contractuelles, la SARL DINARD AGENCE et le Syndicat des Copropriétaires devront supporter l’intégralité des dommages des consorts X ;

Dire et juger qu’en raison du rôle particulièrement important de l’appartement de Madame M dans l’apparition des désordres des consorts X, celle-ci sera également tenue de supporter l’intégralité de leurs dommages,

Et en conséquence,

Dire et juger que le Syndicat de la copropriété, la SARL DINARD AGENCE, V FRANCE LARD et la C^ie B, et Madame M devront garantir Monsieur N de toutes condamnations pouvant éme prononcées à son encontre, en principal, accessoires, et frais, sur les demandes des Consorts X.

II-Sur l’indemnisation de Monsieur N,

1. Constater que les préjudices de Monsieur N et des consorts X ont la même nature et la même origine ;

2. Dire et juger que la SARL DINARD AGENCE a commis une faute délictuelle à l’égard de l’appelant en ayant failli à ses obligations contractuelles découlant du contrat de mandat le liant avec le Syndicat;

3. Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires a commis une faute contractuelle par sa particulière négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes;

4. Dire et Juger que Madame M née G, engage sa responsabilité du fait des choses à l’égard de Monsieur A N;

5. Condamner solidairement le Syndicat de la copropriété, V FRANCE AH, la C^ie B et Madame M à verser à Monsieur A N une somme de 20 000 € en réparation de son préjudice ;

6. Inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DINARD AGENCE la somme de 20'000 € au titre de la créance de dommages et intérêts de Monsieur A N en indemnisation de son préjudice.

III- Sur le paiement des charges à la copropriété

I. Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à hauteur de 14'928,58 €

outre intérêts au taux légal. dirigée à l’encontre de M N.

2. Constater que toutes les assemblées générales postérieures à la cession des lots de Monsieur

N sont inopposables à ce dernier

3. Dire nulle et de nul effet l’opposition effectuée à la requête de la SARL DINARD AGENCE

le 17 août 2000 entre les mains de notaire, sur le prix de vente de l’immeuble ayant appartenu

à Monsieur A N;

4. En conséquence, ordonner à Maître Michel J, notaire, de créditer Monsieur A

N de toutes sommes qu’il reste détenir sur le prix de vente de l’appartement.

IV – Sur les frais et dépens

Condamner in solidum le Syndicat de la copropriété, les consorts X, les compagnies V

et B, Madame M à payer à Monsieur A N la somme de 6000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement les Consorts X, le Syndicat de la copropriété, les compagnies

V FRANCE et B, Madame M aux entiers dépens lesquels comprendront le coût

des opérations d’expertise successivement ordonnées en la cause, dont distraction au profit de la

SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’argumentation de Monsieur N est pour l’essentiel la suivante :

Sur la demande indemnitaire des consorts X à l’encontre de Monsieur N

— la preuve n’est pas rapportée que l’action du balcon de Monsieur N a été la cause première et déterminante sans laquelle le préjudice des consorts X ne serait pas produit,

— aux termes des rapports du 3 septembre 2007 et du 22 juin 2001 de Monsieur L la formation et la prolifération des champignons résulte de la conjugaison de plusieurs facteurs dont il ne précise pas en quoi chacun d’eux a été indispensable à la réalisation des dommages subis par les consorts X,

— selon le rapport C, la cause prépondérante et déterminante des dommages réside dans les débordements des chéneaux obstrués par les détritus des goélands constatés de 1990 à 1998,

— les autres facteurs sont des causes accessoires étrangères aux choses dont Monsieur N à la garde comme le manque d’étanchéité des façades, le manque d’entretien régulier de la couverture et les dégâts des eaux notamment celui du 4 janvier 1997 dans le logement M-G,

— le rapport C permet d’affirmer que les infiltrations par les fissures des balcons sur la façade Est n’ont fait qu’accentuer les désordres mais n’en sont pas le facteur déclencheur et qu’elles ne peuvent être l’élément causal des préjudices des consorts X qui se situent à l’opposé de cet endroit,

— l’absence des infiltrations par les balcons n’aurait pas empêché la réalisation du dommage,

— le SYNDICAT est seul responsable des dommages occasionnés par le défaut d’entretien des parties communes, ce défaut d’entretien étant la cause juridique principale des dommages subis par les consorts X,

— à titre subsidiaire le montant de leur indemnisation doit être réduit de moitié car les désordres leur sont pour partie imputables comme ils le sont à chacun des autres copropriétaires et au syndicat de copropriété,

— compte tenu des fautes du syndic et du Syndicat, ces derniers doivent, avec leurs assureurs, supporter l’intégralité des dommages des consorts X à l’exclusion de toute responsabilité de Monsieur N sur le fondement de la responsabilité du fait des choses.

Sur la demande indemnitaire présentée par Monsieur N

— Sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ est contractuellement responsable des préjudices subis par Monsieur N du fait des infiltrations d’eau résultant du mauvais entretien des chéneaux, et de l’absence d’étanchéité des façades et de la couverture qui sont des parties communes,

— il a tardé à rechercher la cause des désordres apparus depuis 1990 et, suite au rapport du 22 août 1994 de la SOCOTEC, il n’a pas pris l’initiative de faire procéder aux travaux de reprise et d’en obtenir préalablement le financement,

— le dégât des eaux du 4 janvier 1997 résultant de l’absence de vidange une canalisation d’eau froide dans le logement de Madame G (aujourd’hui M-G) permet d’imputer à cette dernière la responsabilité de la présence des champignons lignivores dans l’appartement X et celle du préjudice de Monsieur N,

— pour n’avoir pas exécuté avec célérité les travaux urgents pour remédier aux défauts d’étanchéité de la couverture, de la façade et entretenu les chéneaux alors que des infiltrations répétées s’étaient produites dans l’immeuble de février 1990 à août 1994 et pour n’avoir pas fait établir un diagnostic d’infestation par le mérule et alerter les organes de la copropriété sur les risques inhérents à la situation, le syndic, qui connaissait les défauts de la toiture et de la façade par le rapport SOCOTEC de 1994, a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— si le syndic avait respecté ses obligations légales et contractuelles et agi avant le 26 août 1999, les dégâts des eaux de 1997 et 1998 ne se seraient pas produits et l’infestation par le mérule aurait pu être découverte et éradiquée avant le 2 décembre 1996, date de sa découverte,

— Monsieur N dont la responsabilité n’est recherchée que sur le fondement de l’article 1384 du Code civil n’a commis aucune faute susceptible de diminuer son droit à réparation à raison des fautes du SYNDICAT et du syndic,

— en tout état de cause, même en cas de faute prouvée de Monsieur N, celle-ci ne présente pas le caractère de la force majeure et la réduction de son droit indemnitaire ne saurait excéder 20 %,

— Monsieur N a subi des préjudices de la même nature et aussi importants que ceux des consorts X,

— ayant été privé de la jouissance de son appartement de janvier 1997 au 1^er août 2000, le SYNDICAT et son assureur, la compagnie V FRANCE AH ainsi que la SARL DINARD AGENCE et son assureur, la compagnie B AH et Madame G-M doivent être condamnés à lui payer la somme de 20'000 € en réparation de ce préjudice.

Sur la demande en paiement de charges présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

— Le grand livre du syndic notifié le 19 avril 2004 ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du SYNDICAT alors que Monsieur N a vendu ses lots le 9 août 2000,

— à la date de la vente, le 1^er août 2000, Monsieur N n’était débiteur d’aucunes charges impayées,

— en janvier 2001, le syndic lui a même restitué un trop-perçu au titre de travaux de peinture non réalisés,

— les travaux votés par l’assemblée des copropriétaires après la vente ou engagés avant celle-ci par le syndic sans décision de l’assemblée générale ne peuvent être mis à la charge de Monsieur N,

— la notification du décompte en date du 19 avril 2004 fondée sur l’assemblée générale du 5 juillet 2000 n’est pas régulière puisque Monsieur N n’avait plus la qualité de copropriétaire à cette date,

— l’opposition délivrée le 17 août 2000 est donc nulle.

Vu les conclusions en date du 6 août 2013 de Madame AM E veuve X ainsi que de Monsieur BB-BC X et de Madame AU-AV X épouse P, ès qualités d’héritiers de Monsieur AS X qui demandent à la cour de :

— Décerner acte à la SELARL AI AJ de ce qu’elle représente les concluants au lieu et place de la SCP AI AJ précédemment constituée,

Confirmant en son principe le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINT MALO le 26 janvier 2011,

— Fixer le préjudice subi par les consorts X ainsi qu’il suit :

* préjudice de jouissance et accessoires 23.140.47 €

* préjudice moral 5.000,00 €

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, Monsieur N et Madame M à verser aux consorts X une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme intégrant l’ensemble des frais irrépétibles engagés par les consorts X tout au long de cette longue procédure tant devant le Tribunal de Grande Instance qu’en cause d’appel ;

— Constater la nullité de l’ opposition sur le prix régularisée à tort par le Syndicat des copropriétaires le 2 août 2004 entre les mains de Maître O et condamner le Syndicat des copropriétaires à restituer aux héritiers de feu AS X la somme de 44 095,87 € perçue à tort augmentée des intérêts légaux sur ladite somme, à compter du 23 décembre 2004 jusqu’ au jour du remboursement ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, Monsieur N et Madame M aux entiers dépens, y compris ceux des instances en référé, dont distraction au profit de la SELARL AJ, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— Dire que lesdits frais de procédure ne seront pas répétibles sur le lot des consorts X par le Syndicat des copropriétaires.

Madame AM E veuve X ainsi que Monsieur BB-BC X et Madame AU-AV X épouse P, ès qualités d’héritiers de Monsieur AS X soutiennent pour l’essentiel que :

Sur la demande indemnitaire des consorts X

— la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et celle de Monsieur N et de Madame G-M sur le fondement de l’article 1384 alinéa 1^er du Code civil pour manquement à leur obligation d’entretenir leurs balcons privatifs,

— l’expert judiciaire, Monsieur Y, n’a retenu aucune responsabilité à l’encontre des consorts X,

— considérant que des travaux très importants ont été effectués du 15 septembre 1999 au 31 décembre 2001 dans l’appartement des consorts X qui était leur résidence principale les obligeant à des frais de déménagement et de garde-meubles, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, Madame G et Monsieur N doivent être condamnés à leur payer la somme de 23'140,47 € au titre du préjudice de jouissance et 5000 € au titre du préjudice moral,

— il convient de retenir une perte de jouissance égale à la valeur locative mensuelle de l’appartement qui est de 762,25 € par mois.

Sur la demande de paiement des charges présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

— n’ayant aucune responsabilité dans la survenance de la prolifération du mérule, les consorts X ne sont pas redevables des charges concernant les travaux destinés à en réparer les conséquences,

— en l’absence de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges, Madame X-E peut seule être déclaré débitrice,

— la mainlevée de l’opposition faite par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES le 2 août 2004 après la vente de son appartement par feu Monsieur AS X doit être déclarée nulle et levée.

Vu les conclusions en date du 18 février 2013 de Madame AU-AQ G épouse M et de la compagnie d’assurances AMF qui demandent à la cour de :

A titre préliminaire:

— donner acte à la société AMF de ce qu’elle intervient volontairement à l’instance ;

À titre principal,

— constater que l’appelant ne formule aucune demande à l’encontre de Madame M;

— donner acte à Madame M de ce qu’elle s’associe purement et simplement aux écritures de l’appelant s’agissant de l’absence de tout rôle générateur et déterminant des balcons privatifs dans l’apparition des désordres dont les consorts X demandent réparation ;

Par conséquent,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame M in solidum avec d’autres, à indemniser le préjudice des consorts X ;

— mettre Madame M hors de cause et la dégager de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, article 700 CPC et dépens ;

A titre subsidiaire,

— réduire dans de très notables proportions les indemnités susceptibles de revenir aux consorts X et accorder à Madame M l’entière garantie du SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES et du Syndic avec leurs propres assureurs ;

— fixer le cas échéant la créance de Madame M au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DINARD AGENCE et lui accorder l’entière garantie de son assureur la société B AH ;

En tout état de cause :

— condamner toute partie succombante à payer respectivement à Madame M et à la société AMF une somme de 2 500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel exposés par les concluantes ;

— dire que les dépens concernant Madame M et la société ANIF seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du CPC par la SCP GUILLOU et RENAUDIN.

Madame AU-AQ G épouse M et de la compagnie d’assurances AMF font essentiellement plaider que :

— les fissures des balcons de la façade n’ont joué aucun rôle causal dans l’apparition du phénomène de mérule dans l’appartement du rez-de-chaussée des consorts X,

— au vu du rapport de Monsieur C, ce phénomène s’explique exclusivement par une succession de dégâts des eaux dont six avaient pour cause des infiltrations par la couverture de l’immeuble,

— le SYNDICAT s’est montré négligent en ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires pour éradiquer le mérule alors qu’il était alerté depuis 1994 et que le principe de la réalisation de travaux avait été voté en 1996 pour le traitement des caves jamais exécuté,

— le syndic n’a pas été diligent dans la souscription de l’emprunt collectif destiné à financer les travaux,

— le préjudice de jouissance de Monsieur X doit être minoré puisqu’il a refusé de réintégrer les lieux alors que les autres occupants ont réaménagé avant lui, qu’il ne produit que deux quittances de loyer et que les travaux ont été retardés par le fait qu’il a engagé de multiples procédures judiciaires,

— les principaux responsables sont le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE et le Syndic ainsi que son assureur, la compagnie B, qui doivent garantir intégralement Madame AU-AQ G épouse M .

Vu les conclusions en date du 24 novembre 2015 du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ COP IMMEUBLE 50 rue Maréchal AB qui demande à la cour

— de le recevoir en son appel incident et d’y faire droit ;

— de réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 26 janvier 2011;

— de condamner Monsieur A N à payer les sommes suivantes au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES :

1°) À titre principal, 14'928,58 €,

2°) les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 août 2000,

3°) une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner in solidum Monsieur AS X et Madame AM E veuve X à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires :

1°) À titre principal, 2789,76 €,

2°) les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 août 2000,

3°) À titre principal également : 37'230 € à titre de charges de copropriété,

4°) une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— de déclarer irrecevable comme étant nouvelle et prescrite la demande restitution de la somme de 44'095,87 € formée par les consorts X ;

— de débouter Monsieur N et les consorts X de leurs exceptions et demandes contraires ;

— de débouter les autres parties de toutes leurs demandes fins et conclusions autres ou contraires;

— de condamner in solidum Monsieur N, les consorts X et K AH aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ fait valoir en substance que :

Sur la demande indemnitaire des consorts X

— seule Madame AM X-E usufruitière peut solliciter une indemnisation au titre du trouble de jouissance,

— le préjudice de jouissance des consorts X est inexistant puisqu’une demande de provision à ce titre a été repoussée par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2001 et qu’ils ont eux-mêmes mis obstacle au bon déroulement des travaux de rénovation en les retardant,

— la demande de constat de la nullité de l’opposition du 2 août 2004 est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel et prescrite en application de l’article 2224 du code de civil.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur N

— Monsieur N ne peut prétendre à la somme de 20'000 € au titre de son préjudice de jouissance ayant lui-même contribué à son propre préjudice par défaut d’entretien de son balcon et insuffisance de ventilation dans sa résidence secondaire plongée dans l’obscurité pendant une partie de l’année.

Sur les demandes en paiement du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

— le grand livre comptable de la copropriété fait apparaître que Monsieur N reste redevable de la somme de 14'928,58 € au jour de la vente de ses lots le 9 août 2000 au titre de travaux non terminés à cette date et que les consorts X restent redevables de la somme de 2789,76 € au jour de la vente de leurs lots le 22 juillet 2004 au titre de frais du huissier,

— selon l’ancien syndic, la SARL DINARD AGENCE, ces créances étaient identifiées avant les ventes des lots,

— le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a notifié le 14 avril 2004 un décompte résultant des délibérations des assemblées générales du 21 septembre 1999, 27 janvier 2000 et 5 juillet 2000 duquel il résulte que Monsieur N reste débiteur de la somme de 14'928,58 €,

— comme l’a estimé la cour d’appel de Rennes par arrêt en date du 13 novembre 2008 les consorts X sont redevables des charges de copropriété laissées impayées à hauteur de 37'230 € au titre de l’exercice du 1^er avril 2001 au 31 mars 2002 selon les comptes approuvés en assemblée générale du 11 mars 2003,

— en application du chapitre 5 de l’état modificatif de division reçue le 22 décembre 1993, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus solidairement des charges vis-à-vis du SYNDICAT,

— Monsieur N ne rapporte pas la preuve d’avoir intégralement réglé sa dette au titre des charges de copropriété.

Vu les conclusions en date du 5 octobre 2015 de la société V FRANCE AH ès qualités d’assureur du syndicat de la copropriété qui demande à la cour

— de dire bien jugé mal appelé ;

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— de condamner Monsieur N et tout succombant conjointement et solidairement à verser à la compagnie V FRANCE AH la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de s’entendre les mêmes condamner sous la même solidarité aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’argumentation de la société V FRANCE AH ès qualités d’assureur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ pour les parties communes de l’immeuble est pour l’essentiel la suivante :

— il résulte des rapports d’expertise que les désordres relèvent de la responsabilité individuelle des copropriétaires et du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ qui n’ont pas pris les mesures adéquates avant 1995 pour préserver ou réparer l’immeuble,

— les assureurs des copropriétaires doivent assumer aussi une part de responsabilité pour s’être bornés à indemniser leurs assurés par une remise en état ponctuelle sans rechercher si les dégâts des eaux pouvaient engendrer des désordres dans l’immeuble,

— la compagnie V FRANCE AH ne doit pas sa garantie en raison de l’absence d’aléa dans l’apparition du mérule et du fait que les désordres ont pour cause principale le mauvais entretien de l’immeuble et la négligence du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES,

— la compagnie V FRANCE AH n’assure pas le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ pour sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ n’a pas sollicité la condamnation de son assureur à le garantir,

— par jugement définitif du 15 décembre 1999, le tribunal de grande instance a affirmé l’absence de caractère accidentel des désordres.

Vu les conclusions en date du 23 avril 2014 de Maître AE H ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL DINARD AGENCE et la société B AH ès qualités d’assureur de la SARL DINARD AGENCE qui demandent à la cour

À titre principal,

de confirmer le jugement entrepris en tous ses points ;

À titre subsidiaire,

— de constater que la SARL DINARD AGENCE a rempli sa mission conformément aux moyens mis à sa disposition ;

— de dire que la responsabilité de la SARL DINARD AGENCE n’est pas engagée ;

— de débouter toutes autres parties de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qui pourraient être formulées à l’encontre de la SARL DINARD AGENCE et par voie de conséquence à l’encontre de Maître AE H ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation de la SARL DINARD AGENCE et d’B ;

Très subsidiairement,

— de ramener les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, des consorts X et de Monsieur N de plus justes proportions ;

— de condamner tout succombant à payer à B AH et à Maître AE H liquidateur de la SARL DINARD AGENCE ès qualités, la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Maître AE H ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL DINARD AGENCE et la société B AH ès qualités d’assureur de la SARL DINARD AGENCE rappellent que la société DINARD AGENCE était le syndic de l’immeuble jusqu’au 31 octobre 2005 et qu’elle a lancé un grand chantier de réhabilitation de l’immeuble avec l’intervention de la société BORSA par ordre de service du 14 septembre 1999.

Ils soutiennent pour l’essentiel que :

Sur la responsabilité des copropriétaires dans l’infestation par le mérule

— les copropriétaires sont responsables d’une part en raison du confinement de leurs appartements à usage de résidence secondaire pendant une partie de l’année comme l’a indiqué le jugement du 15 décembre 1999, et d’autre part en raison des dégâts des eaux successifs dans leurs appartements entre 1990 et 1998 comme l’ont affirmé Messieurs C et L,

Sur l’absence de responsabilité du syndic, la SARL DINARD AGENCE

— la toiture de l’immeuble ayant été refaite en 1983 et le syndic ayant donné l’ordre au couvreur de nettoyer les chéneaux quatre fois par an, rien ne permet de lui reprocher les infiltrations par la toiture alors que l’absence d’exutoire dans les chéneaux n’avait jamais été observée avant le rapport de Monsieur C,

— après la découverte du mérule fin décembre 1996, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé les travaux urgents proposés par le syndic privilégiant une campagne de sondages,

— immédiatement après le rapport C, le syndic a fait voter, par délibération du 26 août 1999, le ravalement de l’immeuble qui a permis de constater une présence importante de mérule inconnue auparavant nécessitant des travaux importants urgents et imprévisibles qui ont nécessité de négocier l’obtention d’un prêt collectif,

— la SARL DINARD AGENCE n’a commis aucune faute dans le recouvrement des charges dont la dette est personnelle à chaque copropriétaire qui en est redevable personnellement même après la vente de son lot,

— elle a remis à la copropriété le grand livre comptable de celle-ci faisant apparaître que plusieurs copropriétaires ayant vendu leur lot demeureraient débiteurs de différentes sommes dont le syndicat des copropriétaires avait toute faculté de poursuivre le recouvrement,

— s’agissant des charges dues par Monsieur N, il est justifié d’un appel de celles-ci selon les procès-verbaux d’assemblée générale, d’une mise en demeure et de la réalisation des travaux correspondants,

— s’agissant des charges dues par Madame X, le jugement déféré ne reproche pas à la SARL DINARD AGENCE l’absence de production des pièces nécessaires à prouver la créance de 2789,76 € mais souligne les carences du SYNDICAT.

Sur les demandes indemnitaires dirigées à l’encontre du syndic, la SARL DINARD AGENCE et de son assureur la compagnie B AH

— selon l’expert C, le mérule qui a attaqué la structure de l’appartement X situé au rez-de-chaussée a pour origine le dégât des eaux de 1997 et non les infiltrations par la toiture,

— c’est à la compagnie V de garantir les conséquences de ce dégât des eaux pour Monsieur X, copropriétaire non occupant,

— la compagnie V ne peut opposer le caractère non aléatoire du sinistre puisque ça n’est pas la présence du mérule qui est à l’origine du préjudice mais son essor du fait des dégâts des eaux garantis par sa police d’assurance,

— aucun manquement ne peut être imputé au syndic pour non-respect des conseils de prévention prévus au contrat V puisqu’il a fait nettoyer les chéneaux quatre fois par an,

— s’agissant de la sauvegarde de leur immeuble, les consorts X et Monsieur N doivent s’acquitter de leurs charges relatives à la réalisation des travaux sur les parties communes,

— Monsieur X ayant réintégré son appartement le 30 décembre 2001, son préjudice de jouissance ne peut excéder 26 mois,

— Monsieur N ne prouve aucun préjudice de jouissance et il ne peut prétendre à aucune indemnisation ayant lui-même participé à son propre préjudice par défaut d’entretien de son balcon et confinement de son appartement pendant une grande partie de l’année.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conclusions de procédure

Par conclusions des 22, 26 et 27 janvier 2016, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ représenté par son syndic la société CIB GESTION IMMOBILIÈRE et la société V FRANCE AH demandent le rejet des débats des conclusions déposées par Monsieur N le 27 novembre 2015 et de la pièce n°13 communiquée le même jour.

Par conclusions du 25 janvier 2016, Monsieur A N s’oppose à cette demande faisant valoir que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES lui-même déposé de nouvelles conclusions le 24 novembre 2015, soit une semaine avant la clôture et que ces dernières conclusions n’ajoutent que quatre paragraphes.

Les dernières conclusions de Monsieur A N ont été déposées le vendredi 27 novembre 2015 à 14h45, soit quatre jours avant l’ordonnance de clôture du mardi 1^er novembre 2015.

Leur lecture permet de constater qu’elles ne comportent que neuf lignes nouvelles sur 38 pages sans ajout au dispositif. Les lignes rajoutées ainsi que la pièce n°13 n’ont pour but que de répondre par la production d’un décompte notarié à l’argumentation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur l’absence de preuve des paiements de charges effectués, étant observés au surplus que la pièce litigieuse avait déjà été produite en annexe de la pièce n°3 de Monsieur N.

En conséquence, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions déposées le 27 novembre 2015 par Monsieur A N.

1. Sur la demande d’indemnisation des consorts X

1.1 Sur le principe de la créance indemnitaire des consorts X

Madame AM E veuve X ainsi que Monsieur BB-BC X et Madame AU-AV X épouse P, ès qualités d’héritiers de Monsieur AS X demandent la condamnation in solidum du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, de Monsieur N et de Madame M.

À l’encontre de Monsieur N et de Madame M, les consorts X invoquent leur responsabilité de gardiens de leurs balcons respectifs en application de l’article 1384 alinéa 1^er du Code civil et invoquent aussi leur responsabilité délictuelle en affirmant aussi qu’ils ont « manqué à leur obligation d’entretenir les balcons respectivement situés aux premiers et deuxièmes étages de l’immeuble. »

Monsieur N ainsi que Madame G épouse M contestent leur responsabilité de gardiens motif pris de l’absence de rôle causal de leurs balcons privatifs dans les préjudices subis par les consorts X sans argumenter sur la responsabilité délictuelle. Monsieur N soutient notamment que l’action de son balcon n’a pas été la cause première et déterminante des dommages subis par les consorts X.

L’infestation par le mérule et le coniofiora mise en évidence en décembre 1996 a fait l’objet de trois rapports d’expertise judiciaire. Le premier a été déposé le 23 novembre 1998 par Monsieur C et les deux suivants ont été rédigés par Monsieur L le 22 juin 2001 et le 7 septembre 2007.

Monsieur C impute l’infestation au fait que, depuis février 1990 plusieurs dégâts des eaux ont été constatés en raison d’infiltrations par la couverture de l’immeuble dues aux débordements des chéneaux dépourvus d’exutoires encombrés par les détritus des goélands. Il l’impute aussi à des infiltrations ponctuelles par les gros murs de maçonnerie en façade Ouest ainsi qu’à des infiltrations par les fissures des balcons privatifs situés en façade Est.

Il précise que les fuites sur les canalisations d’eau en parties privatives et en parties communes n’ont pas concouru à la formation du mérule excepté le sinistre du 4 janvier 1997 dans l’appartement M.

Il conclut que les débordements des chéneaux de couverture et les infiltrations par les façades et les balcons sont à l’origine des désordres.

Dans son rapport du 22 juin 2001, Monsieur L confirme que les désordres ont pour origine les dégâts des eaux à répétition, l’absence d’entretien des balcons privatifs et l’absence d’entretien des parties communes au niveau de la couverture, des ravalements et de l’évacuation des eaux pluviales.

S’agissant de la couverture, des descentes et des raccordements d’eaux pluviales, parties communes, l’expert rappelle qu’un rapport de la SOCOTEC du 22 août 1994 décrit les désordres les affectant et préconise des travaux notamment en couverture.

S’agissant des balcons privatifs, il indique qu’ils n’ont pas été entretenus depuis de nombreuses années et que leurs fissures infiltrantes permettent la pénétration d’eau dans la maçonnerie qui les supporte avec oxydation et dégradations des aciers et armatures puis dans les appartements privatifs du fait du décollement des enduits extérieurs de ravalement et du pourrissement des matériaux à l’intérieur des appartements, notamment à l’intérieur de celui des consorts X par action gravitaire.

Il estime que l’accumulation de tous ces phénomènes a largement favorisé l’apparition et le développement du champignon et ajoute que les deux sinistres de dégâts des eaux survenus en 1997 et 1998 dans les appartements G et N « ont noyé et emporté une humidité constante dans les structures des planchers, des murs et cloisonnement environnant est inférieur dont ceux de l’appartement X situé en rez-de-chaussée. »

Monsieur L, dans son rapport du 3 septembre 2007, rappelle que si la couverture de l’immeuble a été refaite à neuf en 1983, des infiltrations se sont néanmoins produites en février 1994 en raison de chéneaux bouchés. Il confirme la conjugaison des facteurs ayant « largement favorisé la formation et la prolifération inévitable des champignons « mérule et coniofora » dans l’ensemble de l’immeuble » et que les travaux de réhabilitations importants réalisées dans l’immeuble ont permis de le sauvegarder.

S’agissant des désordres affectant l’appartement du rez-de-chaussée des consorts X, Monsieur L estime qu’ils n’en sont pas responsables, qu’ils ont été victimes « de toutes les infiltrations du premier étage (N), dégâts des eaux et balcons fuyards ainsi que des infiltrations produites par les copropriétaires des étages supérieurs et des infiltrations dans les parties communes (cheminées)», et qu’ils ont dû déménager durant la période des travaux.

S’agissant de Monsieur N et de Madame M-G, l’expert rappelle qu’ils ont été privés la jouissance normale de leurs appartements et que leurs préjudices « sont de même nature, exception faite que ces copropriétaires ont participé à la survenance des désordres par les différents infiltrations qui se sont produites dans leurs logements et parties communes, ainsi à la création de leur propre préjudice. »

Il résulte de ces rapports d’expertise que, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les désordres constatés dans l’appartement des consorts X ont pour causes principales d’une part les infiltrations d’eau résultant du défaut d’entretien des parties communes, et d’autre part l’action des balcons privatifs et le manquement fautif manifeste de leurs propriétaires à leur obligation d’entretien et de réparation.

Chacun de ces facteurs ayant eu sa part dans la réalisation des désordres affectant la propriété des consorts X située au rez-de-chaussée de l’immeuble auxquels les rapports d’expertise n’imputent aucune responsabilité dans la survenance de leur préjudice, Monsieur N et Madame M-G, tant à raison de la garde de leurs balcons privatifs qu’à raison de leur responsabilité délictuelle, sont responsables et tenus de les indemniser peu important la part contributive respective de chacun des facteurs.

Par ailleurs, tenu à l’égard des copropriétaires et des tiers des défauts d’entretien des parties communes en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ a lui aussi engagé sa responsabilité à l’égard des consorts X pour défaut d’entretien des parties communes.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné in solidum le SYNDICAT, Monsieur A N et Madame AU-AQ G épouse M à indemniser les consorts X de l’intégralité de leurs préjudices, étant précisé que ni Monsieur N, ni Madame G-M ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité de plein droit en qualité de gardien faute de rapporter la preuve d’une cause étrangère ou d’un cas de force majeure.

1.2 Sur le quantum des demandes indemnitaires présentées par les consorts X

Les consorts X sollicitent en cause d’appel la somme de 21'161,87 € au titre du préjudice de jouissance, celle de 831,02 € au titre de leurs frais de déménagement, la même somme au titre de leurs frais de réaménagement, celle de 316,56 € au titre de leurs frais de garde-meubles du 22 octobre au 31 décembre 1999, ainsi que la somme de 5000 € pour préjudice moral.

Il résulte des pièces versées aux débats que, en raison des importants travaux de réfection de l’immeuble, Monsieur X a été contraint d’abandonner son appartement du 22 octobre 1999 au 30 décembre 2001, soit pendant 26 mois et 8 jours, de déménager et d’entreposer ses meubles chez un garde-meuble.

Le seul courrier de l’architecte en date du 16 juillet 2002 ne permet de prouver que Monsieur ou Madame X a volontairement retardé les travaux de peinture et que les murs de leur appartement auraient présenté un degré d’humidité permettant la pose des papiers peints et un réaménagement au 1^er juillet 2011. Il ne peut être reproché à Madame X d’avoir refusé de réaménager à cette date dans un appartement dont les papiers peints n’auraient pas été posés et les murs simplement recouverts d’une peinture de préparation.

Au vu du contrat de location de l’agence Z, le montant du loyer mensuel de Monsieur X pendant son déménagement était de 11'997,76 francs pour 3 mois et demi, soit 522,58€ par mois.

Le préjudice au titre des loyers s’élève donc à la somme de 13'726,44 €.

À cette somme doit être ajouté le coût du déménagement et du réaménagement à hauteur de 1662,04 €, et la facture du garde-meuble de 1155 €.

La cour allouera donc , par voie d’infirmation, aux consorts X la somme de 16 543,48 € au titre de leur préjudice de jouissance et accessoires.

Par ailleurs, la cour, infirmant sur ce point le jugement déféré, estime à la somme de 5000€ le montant du préjudice moral des consorts X résultant des soucis et tracas liés à l’infestation par le mérule et de la nécessité de quitter l’appartement pendant plus de 26 mois.

2. Sur la demande d’indemnisation de Monsieur N

Monsieur A N sollicite la condamnation solidaire du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et de son assureur la compagnie V FRANCE AH, de la compagnie B, assureur du syndic, la SARL DINARD AGENCE, ainsi que de Madame AU-AQ G épouse M à lui payer la somme de 20'000 € en réparation de ses préjudices.

Cependant, contrairement à ce qu’il affirme, sa responsabilité est engagée non seulement en sa qualité de gardien de son balcon privatif mais aussi pour manquement à son obligation de l’entretenir et de le réparer.

Si Monsieur L, dans son rapport du 3 septembre 2007 considère que les préjudices des consorts X et ceux de Monsieur N sont de même nature, il affirme aussitôt que ce dernier, comme Madame M-G, a participé à la survenance de ses propres préjudices.

Dans son rapport du 22 juin 2001, il stigmatise le défaut d’entretien des balcons privatifs depuis de nombreuses années permettant la pénétration d’eau dans la maçonnerie avec oxydation et dégradations des aciers et des armatures ainsi que dans les appartements privatifs. Il rappelle aussi que le dégât des eaux dans l’appartement de Monsieur N le 7 novembre 1998 a entraîné, comme celui du 4 janvier 1997 dans le logement M-G, une humidité constante dans les structures des planchers des murs et des cloisonnements environnant et inférieurs.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a débouté Monsieur N de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance motif pris du fait que l’infestation par le mérule au niveau du parquet et des solives empochées dans les maçonneries au droit de la porte fenêtre de son appartement résulte des infiltrations d’eau répétées par les fissures de son propre balcon privatif provoquées par un manquement fautif d’entretien et de réparation.

Par ailleurs, le premier juge a pertinemment relevé que le confinement et le défaut d’aération de l’appartement de Monsieur N à usage de résidence secondaire a favorisé la prolifération du mérule dans les bois dans un contexte d’atmosphère humide, confinée et obscure.

En tout état de cause, pas plus en appel qu’en première instance, Monsieur N ne rapporte la preuve d’avoir été privé de la jouissance de son appartement de janvier 1997 au 1^er août 2000, date de sa vente.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur N de sa demande d’indemnisation pour trouble de jouissance.

3. Sur les demandes en paiement du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

3.1 à l’encontre de Monsieur N

Le SYNDICAT demande la condamnation de Monsieur A N au paiement de la somme de 14'928,58 € au titre des charges de copropriété dues jusqu’à la vente de son appartement le 9 août 2001 en raison de travaux inachevés à cette date.

Si Monsieur N ne produit pas l’acte authentique de vente, il résulte du courrier de Maître J qu’il verse aux débats que ce dernier a perçu le prix de vente sur lequel le syndic a formé opposition. La preuve est donc rapportée que la promesse synallagmatique de vente en date du 25 mars 2000 a été réitérée par acte authentique le 1^er ou le 9 août suivant.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fonde sa créance sur la notification à l’appelant d’un extrait du grand livre de la copropriété en date du 19 avril 2004 après clôture des comptes au 31 mars 2003 faisant apparaître que, suite aux assemblées générales des 26 août 1999, 5 janvier 2000 et 5 juillet 2000, il demeure débiteur de la somme de 14'928,58 € au titre des travaux réalisés dans le cadre de la sauvegarde de l’immeuble. À cette notification sont joints les procès-verbaux des assemblées générales concernées.

Le principe selon lequel la dette de charges est personnelle au copropriétaire nonobstant la vente de son lot est affirmé dans le projet d’acte authentique de vente produit par Monsieur N qui prévoit que « pour le cas ou il y aurait des travaux décidés par une assemblée de copropriétaires antérieurement au jour de la prise de possession, et non encore payés, ils seront pris en charge par le vendeur. »

Il convient donc de déterminer si, avant le 1^er août 2000, Monsieur A N a réglé l’ensemble des appels de charges au titre des travaux décidés lors des assemblées générales précédant la vente de son appartement.

Lors de l’assemblée générale du 26 août 1999 les comptes de gestion au 31 mars 1999 ont été approuvés et il a été décidé l’exécution des travaux urgents de sauvegarde du bâtiment à compter du mois de septembre 1999 selon un planning s’échelonnant sur 5 mois ainsi que le ravalement de la façade et la réfection de la cage d’escalier.

Lors de l’assemblée générale du 5 janvier 2000 ont été votés des travaux supplémentaires nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble par suite d’un développement plus important que prévu du mérule.

L’assemblée générale du 5 juillet 2000 a approuvé les comptes de gestion au 31 mars 2000 et a été tenue informée de travaux supplémentaires rendus nécessaires par l’infestation du mérule.

En application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, la SARL DINARD AGENCE a transmis au notaire instrumentant la vente de l’appartement de Monsieur N une note de renseignements indiquant que ce dernier n’était pas à jour de sa participation aux frais de copropriété et qu’il convenait de mettre en réserve à ce titre :

12'500 francs au titre des charges de copropriété,

3600 francs au titre des frais de procédure,

526'372,27 francs correspondant à la valeur de résiliation de la quote-part de Monsieur N dans l’emprunt pour les travaux de réparation,

598 francs a titre des honoraires perçus pour la note de renseignement,

603 francs au titre des honoraires de mutation.

L’extrait du grand livre notifié le 19 avril 2004 à Monsieur A N et les documents y annexés rapportent suffisamment la preuve de la réalité de la créance de ce dernier à hauteur de la somme de 14'928,58 € puisqu’ils permettent à l’appelant de connaître le décompte de répartition de charge, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ainsi que son compte individuel.

Il résulte de ces documents que la dette de charges de copropriété correspond à des travaux votés lors d’assemblées générales antérieures à la vente de l’appartement de Monsieur N qui conteste à tort l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux supplémentaires.

Pour justifier qu’il s’est acquitté de sa dette, ce dernier fait valoir l’opposition formée le 17 août 2000 par le syndic sur le prix de vente de l’appartement.

Cependant, il résulte du courrier de Maître J en date du 28 août 2008 que l’opposition régulièrement formée en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 a seulement permis de régler la valeur de résiliation de la quote-part de Monsieur N dans l’emprunt collectif souscrit pour la réalisation des travaux à hauteur de 526'372,27 francs, ainsi que les frais de procédure, charges de copropriété et honoraires à hauteur de 7415,15 francs, le solde de 285'212,58 francs ayant été remis à l’appelant le 28 août 2000.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a condamné Monsieur N au paiement de la somme de 14'928,58 € au titre du solde dû au titre des charges de copropriété.

3.2 à l’encontre des consorts X

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la condamnation des consorts X à lui payer la somme de 2789,76 € correspondant à des frais de recouvrement ainsi que celle de 37'230 € au titre de charges de copropriété impayées.

Par arrêt du 13 novembre 2008, la cour d’appel de Rennes, sur appel d’une ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 novembre 2006, a confirmé le principe de la créance du SYNDICAT à hauteur de 37'230 € se fondant sur les comptes approuvés par les assemblées générales des 12 octobre 2001 et 11 mars 2003. En l’absence de solidarité établie entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges elle n’a cependant condamné au paiement de cette somme que Madame AM X-E avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 19 novembre 2003.

Cet arrêt ayant déjà statué sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à hauteur de 37'230 €, la même demande présentée dans le cadre de la présente instance ne pourra qu’être rejetée.

À l’appui de sa créance de 2789,76 €, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne produit qu’un extrait du grand livre de la copropriété en date du 14 octobre 2005 qui fait état de cette somme.

Ainsi que l’a justement décidé le premier juge, cette seule pièce ne suffit pas à rapporter la preuve qui incombe au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES que les consorts X sont débiteurs de cette somme.

Les consorts X demandent pour la première fois en cause d’appel que soit constatée la nullité de l’opposition faite par le syndic le 2 août 2004 entre les mains de Maître O après la vente de leurs lots le 22 juillet précédent à hauteur de 44'095,87 € et que cette somme leur soit restituée.

Le SYNDICAT fait valoir à bon droit que cette demande nouvelle en cause d’appel est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

En tout état de cause, il n’appartient pas à la cour de se prononcer sur la régularité de cette opposition et d’en constater la nullité sans débat sur ces points devant la juridiction compétente de première instance.

4 Sur les appels en garantie

4.1 à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et de son assureur, la compagnie V FRANCE AH

Monsieur A N et Madame AU-AQ G épouse M demandent la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à les garantir intégralement à raison de ses manquements fautifs dans l’entretien des parties communes dont il connaissait depuis 1994 les désordres les affectant, ce défaut d’entretien étant la cause juridique principale des dommages subis par les consorts X.

C’est à bon droit que la compagnie V FRANCE AH conteste devoir garantir les préjudices résultant de dommages liés à un manque d’entretien ou à une absence de réparations motif pris de l’absence de leur caractère accidentel comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 15 décembre 1999.

Eu égard aux éléments de la cause, par des motifs que la cour adopte et qui ne sont pas utilement critiqués par le SYNDICAT qui se limite à insister sur la responsabilité personnelle des copropriétaires et celle du syndic,, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de garantie à l’encontre de la compagnie V FRANCE AH et condamnera le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à garantir Monsieur N et Madame G-M dans la proportion justement retenue par le premier juge d’un tiers des sommes dues.

4.2 à l’encontre de la SARL DINARD AGENCE, syndic, et de son assureur, la compagnie B AH

Monsieur A N et Madame AU-AQ G épouse M sollicitent la garantie du syndic, la SARL DINARD AGENCE et la garantie de la compagnie B, assureur de cette société.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

La SARL DINARD AGENCE (Monsieur U) a été syndic de la copropriété de juillet 1995 au 31 octobre 2005.

Sa responsabilité ne peut résulter que de la preuve de son inaction fautive après sa connaissance de l’infestation par le mérule découverte fin décembre 1996 suite au rapport de Monsieur F de la SIOCOTEC dont le syndicat lui-même a demandé l’intervention pour examiner les dégradations causées aux planchers bois.

Monsieur L indique dans son rapport du 7 septembre 2007 qu’à partir de la date à laquelle le syndicat de copropriété a confié la gestion de l’immeuble à Monsieur I, grâce à l’intervention de celui-ci, les copropriétaires ont pris conscience des problèmes découlant des divers dégâts des eaux en général. Il ajoute qu’à compter de cette date le syndic a pris l’initiative de faire effectuer les études et les recherches sur l’origine des désordres dans l’immeuble et leur portée suite aux différentes infiltrations et à l’apparition des champignons lignivores.

Il a ainsi, au vu du rapport SOCOTEC dont il a donné connaissance aux copropriétaires, provoqué en urgence la réunion de l’assemblée générale du 24 février 1997 en vue de la sauvegarde de l’immeuble au cours de laquelle une mesure d’expertise judiciaire a été jugée inutile, les copropriétaires préférant à des travaux urgents une campagne de sondages.

Il ne peut donc être reproché au syndic le démarrage tardif des travaux en 1999, époque à partir de laquelle Monsieur L a estimé que tous les travaux entrepris à la requête du syndic étaient nécessaires.

Par ailleurs, la couverture de l’immeuble ayant été refaite en 1983 et le syndic ayant demandé le nettoyage des chéneaux quatre fois par an alors que l’absence d’exutoire n’a été mise en évidence qu’en 1998 par Monsieur C, aucune faute ne peut être imputée à la SARL DINARD AGENCE au titre des infiltrations par la couverture.

Dans ces conditions, c’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le jugement déféré a exonéré le syndic de toute responsabilité dans la survenance de l’infestation par le mérule.

4.3 à l’encontre de Madame G épouse M

Monsieur A N demande la garantie de Madame G-M en raison du rôle particulièrement important de son appartement situé au-dessus du sien dans l’apparition des désordres dans l’appartement des consorts X situé au-dessous du sien.

Ainsi qu’il a été démontré ci-dessus l’appelant a contribué de façon déterminante à l’infestation par le mérule subie par les consorts X tant en qualité de gardien responsable de plein droit de son balcon privatif qu’à raison de ses manquements fautifs dans la réparation et l’entretien de celui-ci et à raison d’un dégât des eaux dans son lot privatif le 7 novembre 1998.

Dans son rapport en date du 22 juin 2001, Monsieur L indique notamment : « les deux sinistres de dégâts des eaux survenues en 1997 et 1998 à la suite de ruptures des installations G et N ont noyé et emporté une humidité constante dans les structures des planchers, des murs et cloisonnements environnants et inférieurs, dont ceux de l’appartement X, situés en rez-de-chaussée. »

Rien ne permet, à la lecture des rapports d’expertise successifs, de prouver que Madame G-M, propriétaire de l’appartement situé deux étages au-dessus de l’appartement X, serait entièrement responsable, ou plus responsable que Monsieur N, de l’infestation par le mérule au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Dans ces conditions, Monsieur N ne peut être garanti par Madame G-M.

Si Monsieur C indique dans son rapport que, outre le débordement des chéneaux, les infiltrations par les balcons à l’Est et les défauts d’étanchéité de la façade Ouest, les désordres trouvent aussi leur origine : « dans le sinistre 'dégât des eaux’ de 1997 en ce qui concerne la présence de champignons au centre de l’appartement X au rez-de-chaussée », il n’argumente pas le rapport de causalité directe qu’il affirme.

En tout état de cause, son rapport ainsi que les rapports de Monsieur L confirment, sans contestation sérieuse possible, la responsabilité de Monsieur N dans les désordres subis par les consorts X et, par voie de conséquence, excluent qu’il soit fait droit à la demande de garantie présentée par ce dernier à l’encontre de Madame G-M pour la première fois en cause d’appel.

5. Sur les autres demandes

Monsieur A N succombant en appel sera condamné aux dépens de cette procédure ainsi qu’à payer aux consorts X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de ce texte au profit des autres parties à la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de Madame AM E veuve X, de Monsieur BB-BC X et de Madame AU AV X épouse P aux fins d’annulation de l’opposition régularisée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES le 2 août 2004 et de restitution de la somme de 44'095,87 € augmentée des intérêts légaux ;

CONFIRME le jugement rendu le 26 janvier 2011 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo SAUF en ce qui concerne le montant du préjudice de jouissance et du préjudice moral des consorts X ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES , Monsieur A N et Madame AU-AQ G épouse M à payer à Madame E veuve X, Monsieur BB BC X et Madame P épouse X, pris ensemble la somme de

16 543,48 € € en réparation de leur préjudice de jouissance et la somme de 5000 € au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à garantir Monsieur A N et Madame G épouse M des condamnations prononcées à leur encontre au profit des consorts X à concurrence d’un tiers ;

CONDAMNE Monsieur A N à payer à Madame E veuve X, Monsieur BB BC X et Madame P épouse X, pris ensemble la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur A N au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,