1^re Chambre

ARRÊT N°121/2017

R.G : 13/08545

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE DOMAINE DE PORTIANE représenté par son Syndic la SARL GEO CONSEIL

C/

M. G F

M^me A X

M. C Z

M^me E Z

M^me A Z

M. I F

M. C-N F

M^me J F

XXX

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 07 MARS 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport

Assesseur : M. Marc JANIN, Conseiller,

Assesseur : M^me Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

GREFFIER : M^me L-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Janvier 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Mars 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires Résidence DOMAINE DE PORTIANE représenté par son syndic la SARL GEO CONSEIL, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e Christophe TATTEVIN, de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

M. G F

né le XXX à Vannes

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier COUESPEL DU MESNIL, avocat au barreau de VANNES

M^me A X

née le XXX à PARIS

XXX

XXX

Représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES

M. C Z

né le XXX à Vannes

XXX

XXX Représenté par M^e Vincent GICQUEL de la SCP LAUDRAIN – GICQUEL, avocat au barreau de VANNES

M^me E Z,

née le XXX à Vannes

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent GICQUEL de la SCP LAUDRAIN – GICQUEL, avocat au barreau de VANNES

M^me A Z

née le XXX à Vannes

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent GICQUEL de la SCP LAUDRAIN – GICQUEL, avocat au barreau de VANNES

M. I F

né le XXX à Vannes

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier COUESPEL DU MESNIL, avocat au barreau de VANNES

M. C-N F

né le XXX à Vannes

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier COUESPEL DU MESNIL, avocat au barreau de VANNES

M^me J F

née le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier COUESPEL DU MESNIL, avocat au barreau de VANNES XXX, représentée par son gérant en exercice demeurant de droit audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Claude LARZUL de la SELARL LARZUL – BUFFET – LE ROUX & ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES

Exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties :

Par arrêt en date du 17 février 2015, auquel il convient de se référer pour l’exposé des faits et de la procédure, cette cour a : • confirmé le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les exceptions de nullité des assignations délivrées à M^me X et à la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus et a constaté que la parcelle XXX, située à St Gildas de Rhuys lieu-dit 'Gramont Kerfago', est enclavée ; • sursis à statuer sur le solde du litige jusqu’au dépôt du rapport de l’expertise allant être ordonnée ; • ordonné une expertise et désigné à cet effet, M. K L M (ensuite remplacé par M. Y) avec pour mission de: • se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties,

• se faire remettre tous documents utiles et notamment, les plans des réseaux existant sur les propriétés de chacun et, en cas de nécessité, se les procurer auprès des autorités compétentes ou des fournisseurs d’accès, • examiner chaque assiette de passage possible pouvant permettre à la parcelle XXX d’être desservie par la voie publique soit:

— le passage par les parcelles du syndicat de la résidence Domaine de Portiane, avec raccordement à la voirie et aux réseaux déjà existants,

— le passage à l’Est des parcelles 80, 79 et 75,

— le passage par les parcelles 82, 297 et 298, • déterminer la longueur de chaque passage à créer ainsi que, pour chacun, la nature des travaux à réaliser, en chiffrant le coût, • déterminer pour chaque passage l’indemnité qui devrait être versée au(x) propriétaire(s) du fonds dominant(s), • donner son avis, en l’illustrant si besoin par des photographies, sur le caractère plus ou moins dommageable de chaque passage pour le ou les parcelles qu’il traverserait.

M. Y a déposé son rapport le 6 mai 2016.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 13 décembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Domaine de Portiane demande à la cour de : • A titre principal et avant dire droit , désigner à nouveau M. Y aux fins d’examen de la solution D qu’il a suggérée au cours des opérations d’expertise et qui lui a été rappelée dans un dire adressé par le syndicat des copropriétaires le 18 mars 2016, auquel il n’a pas répondu contrairement aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ; • dire que l’expert devra également examiner la solution E ou D 4 suggérée par la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus dans ses conclusions du 29 novembre 2016 ; • A titre subsidiaire, dire qu’il ressort du rapport d’expertise de M. Y que la parcelle XXX, appartenant aux consorts F, doit être desservie par les parcelles cadastrées section XXX, 297 et 298 qui constituent le passage le plus court et le moins dommageable par application des dispositions des articles 682 et 683 du code civil ; • débouter les consorts F de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Portiane ; • A titre extrêmement subsidiaire, dans l’hypothèse de la fixation du passage par la copropriété Domaine de Portiane, condamner solidairement les consorts F à payer une indemnité de 53.952 € avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes écritures par application des dispositions de l’article 1153 du code civil ; • condamner les consorts F, ou toute autre personne succombante, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; • débouter M^me X et les consorts Z de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ; • condamner solidairement, les consorts F ou toute autre succombant aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 14 décembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus demande à la cour de : • confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

• dire que le tracé le moins dommageable est la solution A correspondant au passage par les voies de circulation du lotissement du domaine de la résidence de Portiane sur les parcelles 76, 77 et 78 ; • rejeter toutes demandes formées à l’encontre de la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus ;

A titre subsidiaire, • donner acte à la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus qu’elle ne serait pas hostile au passage du réseau des eaux pluviales sur ses parcelles 297 et 298, à charge pour les consorts F de régler les travaux nécessaires à la mise en place de la servitude et les condamner, en tant que de besoin, au paiement de ceux ci tels que fixé par l’expert judiciaire ;

A titre infiniment subsidiaire, • constater que l’expert avait suggéré la solution D passant partiellement sur la parcelle AL 80 qui constitue le tracé le plus court ; • constater qu’il existe une variante du tracé D dénommée E plus court et plus direct que le tracé D ; • dire que la servitude réclamée pourrait s’exercer sur l’assiette du tracé D ou E ;

• donner acte à la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus de son accord sur le complément d’expertise sollicité par le syndicat des copropriétaires qui concernerait les deux tracés D et E ; • dire que ce complément d’expertise pourra aussi contenir un examen des dispositions du PLU, revendiquées le 13 décembre 2015 par la copropriété de la résidence du domaine de Portiane, afin d’avoir une vision technique sur la délimitation exacte des zones Na et Ubb sur la parcelle AL 78 et son incidence sur la possibilité de créer le droit de passage selon le tracé A ;

A titre encore plus subsidiaire ; • dire que les consorts F devront supporter les travaux nécessaires à la mise en place de la servitude ; • les condamner au paiement de la somme de 23.945 € au titre des travaux avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions ; • les condamner au paiement d’une somme de 16.690 € au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions ; • condamner les consorts F ou le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; • condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 18 juillet 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, M^me X demande à la cour de : • confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

• dire que l’accès à la voirie et aux réseaux se fera sur l’assiette des lots cadastrés section XXX, 77 et 78 ; • débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Portiane de ses demandes et notamment de sa demande complément d’expertise ; • le condamner à payer à M^me X la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; • le condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 24 août 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, les consorts Z demandent à la cour de : • débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Portiane de sa demande de complément d’expertise ; • confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

• condamner les consorts F à verser aux consorts Z une indemnité de 4.000 € par lot soit au total 16.000 € pour quatre lots ou de 20.000 € pour cinq lots ; • condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Portiane, ou à défaut la partie succombante, à payer aux consorts Z la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; • condamner la partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 8 juillet 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, les consorts F demandent à la cour de : • confirmer le jugement ;

• confirmer que la parcelle XXX est enclavée ;

A titre principal, • dire que l’accès à la voirie, ainsi qu’aux réseaux, se fera depuis la parcelle sise commune de XXX, lieu-dit Gramont Kerfago, cadastrée section XXX sur l’assiette des lots cadastrés commune de XXX, lieu-dit Gramont Kerfago sections XXX, 77 et 78. • Fixer I’indemnité due en conséquence par les consorts F au syndicat des copropriétaires de la Résidence Portiane à 13.180 € ; • Dire que seules les évacuations des eaux usées et de pluie se feront par les parcelles cadastrées commune de XXX, lieu-dit XXX

A titre subsidiaire, • Dire que l’accès à la voirie ainsi qu’aux réseaux se fera depuis la parcelle sise commune de XXX, lieu-dit Gramont Kerfago, cadastrée section XXX, sur I’assiette des lots cadastrés commune de XXX, lieu-dit Gramont Kerfago cadastré sections XXX. • Fixer l’indemnité due en conséquence par les consorts F aux propriétaires des fonds servants à la somme globale de 16.690 € ;

En tout état de cause, • débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence de Portiane et la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus de leurs demandes fins et prétentions. • condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence de Portiane solidairement, avec la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. • dire que le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Portiane supportera solidairement, avec la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus l’intégralité des condamnations aux frais irrépétibles et dépens sollicités par les consorts Z et X.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2016.

Par note en délibéré du 1^er février 2017, qu’ils avaient été autorisés à produire à l’issue de l’audience des plaidoiries du 3 janvier 2017, les consorts F ont précisé qu’ils projetaient de diviser leurs fonds en trois lots, comme le leur autorisait l’ancien PLU de 2013, projet de division établi par le cabinet de géomètres D2L Betali et communiquée au syndicat des copropriétaires.

Motifs de la décision

Sur la demande de complément d’expertise :

La mission donnée à l’expert par la cour consistait à examiner chaque assiette de passage possible pouvant permettre à la parcelle XXX d’être desservie par la voie publique soit:

— le passage par les parcelles du syndicat de la résidence Domaine de Portiane avec raccordement à la voirie et aux réseaux déjà existants,

— le passage à l’Est des parcelles 80, 79 et 75,

— le passage par les parcelles 82, 297 et 298.

L’expert a examiné les avantages et inconvénients de ces trois passages et a ainsi analysé, pour chacun d’eux définis comme étant les trajets A et B et C, leur impact sur les fonds servants en terme de longueur et en tenant compte de l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant.

Le 18 janvier 2016, M^e Peigné, avocat de la S.C.I. Les Landiers les Cupressus, a déposé un dire selon lequel, lors d’une précédente réunion d’expertise, aurait été évoquée une quatrième solution consistant à faire passer le trajet C en biais sur la parcelle n° 80, fondé sur une étude commandée au cabinet Eguimos annexée et au dire.

L’expert a indiqué qu’il avait pris connaissance de ce rapport établi par un confrère qui ne l’a pas informé de la mission qu’il avait acceptée et n’a proposé aucune méthode de chiffrage des indemnisations prévues par le code civil, chaque expert devant choisir la sienne sans perdre de vue le caractère proportionnel du dommage.

Le 18 mars 2016, M^e Tattevin, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence domaine de Portiane, a adressé un dire ainsi rédigé 'je vous rappelle que vous avez à ce sujet (extension éventuelle de mission) la possibilité d’interroger la cour, à moins que l’une des parties saisisse celle-ci d’une demande d’extension de votre mission. Je vous remercie de m’indiquer sil vous parait opportun que je saisisse la cour d’une demande.'

L’expert n’a pas répondu à cette lettre et le syndicat des copropriétaires estime qu’il n’a pas respecté les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile relatives aux obligations de l’expert en présence d’observations et de réclamations des parties.

En réalité, les observations formées d’abord, par l’avocat de la S.C.I. Les landiers Les Cupressus puis, par le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Portiane portent sur une demande d’étude de la faisabilité d’une autre assiette de servitude que celles déterminées par la cour dans la mission confiée à l’expert.

Ces observations auraient nécessité que soient mises en oeuvre soit par l’expert, soit par la ou les parties intéressées, les dispositions de l’article 279 du code de procédure civile, par saisine du magistrat chargé du contrôle de la mesure d’expertise, ce qui n’a pas été fait.

Si l’expert n’a pas jugé nécessaire de faire lui-même rapport au juge, il revenait à toute partie intéressée de saisir directement celui-ci, les parties conservant la direction de l’instance, même pendant le déroulement des opérations d’expertise.

La première partie intéressée, la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus, a disposé du temps suffisant pour exercer cette saisine puisqu’elle avait présenté par dire écrit une demande d’examen d’un tracé passant par la parcelle n° 80, appartenant à M^me X, le 9 novembre 2015, un mois après que l’expert ait déposé son pré-rapport.

De même, le syndicat des copropriétaires résidence Domaine de Portiane a eu également le temps nécessaire pour suppléer la carence de l’autre partie intéressée puisque son avocat a, par dire écrit adressé à l’expert le 18 mars 2016, présenté une demande pour qu’il interroge la cour sur la question du passage par la parcelle n° 80 après que l’avocat de M^me X se soit lui-même par dire écrit du 29 février 2016, opposé à l’examen par l’expert de cette solution ne faisant pas partie de sa mission.

En outre, le même avocat a demandé à l’expert de lui répondre s’il lui paraissait opportun qu’il saisisse lui-même la cour d’une demande d’extension.

Si l’expert ne parait pas avoir répondu à cette lettre et en tout cas, n’en fait pas mention dans son rapport, il l’a déposé le 6 mai 2016, laissant un temps suffisant depuis le 18 mars précédent, au syndicat des copropriétaires ou à la S.C.I. Les Landiers les Cupressus, première partie intéressée à la solution D ou E, de saisir le juge du contrôle de la mesure d’expertise d’une demande d’extension de mission.

Aussi, la demande d’extension de mission aujourd’hui sollicitée après dépôt du rapport d’expertise n’ayant pas été faite, alors que les parties en avaient la possibilité avant ce dépôt, sera rejetée car étant de nature à allonger la durée de la procédure qui est pendante devant les juridictions depuis le mois de septembre 2010.

Sur l’assiette des servitudes à créer pour la desserte de la parcelle XXX :

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit être pris du côté du trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Toutes les parties s’accordent pour exclure le trajet B analysé par l’expert comme étant le plus dommageable compte-tenu de la largeur disponible, de la topographie nécessitant des travaux de terrassement et de soutènement très important sur une portion de terrain qui constitue l’accès principal des deux maisons concernées, les maisons Z et X.

D’emblée, il apparaît également que, pour l’évacuation des eaux pluviales et usées, il n’existe pas d’alternative, en raison de la topographie des lieux et pour permettre de desservir en altimétrie la totalité de la parcelle et la relier aux réseaux d’évacuation existants, à un raccordement à l’angle Sud-Ouest de la parcelle XXX vers les réseaux existants en Nord de la parcelle AL n° 298.

Ne reste en débat que l’option entre le passage A, prolongeant les voies de circulation du syndicat de copropriété de la résidence domaine de Portiane et l’option C, empruntant un passage en indivision entre la S.C.I. les Landiers les Cupressus et M^me X puis, un passage sur le terrain privatif de la S.C.I. sous lequel il faut envisager une servitude de tréfonds pour les raccordements aux réseaux d’alimentation publics.

Si des deux trajets, le plus court entre la voie publique et la parcelle enclavée, est le trajet C (60 mètres) contre 140 mètres pour le trajet A, il faut cependant préciser que la portion à créer, si le trajet A est retenu, est réduite à 20 mètres entre la limite Est de la parcelle XXX et l’extrémité Nord de la viabilisation existante sur les parcelles XXX,77 et 78.

En outre, le seul caractère du tracé le plus court ne peut être retenu que s’il est le moins dommageable pour le fonds retenu comme servant en comparant le dommage qu’il occasionnerait à l’autre fonds s’il était retenu comme tel, le caractère du moindre dommage primant en tout état de cause sur celui de la longueur.

Le tracé retenu doit également être compatible avec les règles d’urbanisme et environnementales applicables à la parcelle sur laquelle il est appliqué.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires résidence du domaine de Portiane invoque tout d’abord le classement en zone Na de la partie de sa parcelle sur laquelle le trajet est envisagé, qui aurait pour effet de créer une voie dans une zone ou toute construction ou ouvrage sont interdits.

Le document d’urbanisme applicable est le PLU de la commune de XXX du 26 septembre 2013, puisque la cour administrative de Nantes a, le 27 juillet 2016, fait droit à la demande de la commune de sursis à exécution du jugement du tribunal administratif de Nantes annulant ce plan.

Il est exact, comme le montre notamment, l’extrait de plan inséré par l’expert à la page 6 de son rapport, ainsi que l’agrandissement du règlement graphique communiqué aux débats (pièce n° 24 de l’appelant), que la partie Nord-Ouest de la copropriété du Domaine de Portiane se trouve en zone Na.

En comparant ce plan à la photographie aérienne sur laquelle l’expert, à la page 29 de son rapport, a fait figurer le tracé du trajet A et les limites des parcelles concernées, il apparaît que, dans son extrémité Nord- Ouest, le tracé proposé par l’expert empiéterait sur partie de la parcelle classée en zone Na.

Cependant, cette seule constatation ne suffit pas à démontrer que l’extrémité du passage, même si elle se trouve en partie en zone NA, serait contraire aux dispositions du plan local d’urbanisme, les normes applicables à cette zone, certes devant être considérée comme non constructible, n’étant pas communiquées aux débats de manière à vérifier si notamment, la réalisation d’infrastructures routières, s’il existe une nécessité technique impérative, n’est pas alors possible au regard des règles édictées par le plan local d’urbanisme applicable.

Aussi, ce moyen soulevé par le syndicat de copropriété pour s’opposer au tracé A, doit être rejeté.

Pour déterminer le passage le moins dommageable, les éléments suivants seront retenus :

1- les voies de circulation existantes sur la copropriété qui desservent sept maisons d’habitation sont les seules à être viabilisées étant goudronnées et bordées d’un trottoir pour piétons, alors que la chaussée empruntant le tracé C, qui ne dessert que trois maisons (X – Collot ou XXX, est une chaussée empierrée et recouverte de sable ou gravillons avec de simples accotements herbeux ;

2- Il s’ensuit que, dans la mesure où l’alotissement de la parcelle F aura pour conséquence inévitable d’aggraver les conditions d’utilisation de ces passages par augmentation des propriétés desservies, le passage sur le tracé A sera moins dommageable pour la conservation de l’état de la chaussée qu’il ne l’aurait été sur le trajet B ;

3-les plans d’aménagement initiaux (pièce n° 3 des consorts Z) montrent qu’à l’origine, sur l’espace de la copropriété figurant aujourd’hui en zone Na, étaient envisagée la création d’une double voie en forme de Y, dont l’une dirigée à l’Ouest, pour desservir la parcelle XXX et l’autre vers le Nord ,pour prolonger une voie de liaison vers la voie communale n° 3, situé au Nord, et traversant les parcelles XXX à 90 ;

4- il en résulte qu’alors que la création de la seconde voie parait avoir été abandonnée, dès l’origine, les copropriétaires n’ignoraient pas qu’à terme, la zone affectée aujourd’hui à une aire de jeux serait coupée par une voie de circulation, ce qui n’était pas le cas pour les riverains du trajet B non concernés par ces aménagements.

En conséquence, la cour homologuera le rapport d’expertise de M. Y dans sa proposition A pour le passage à tous usages de la parcelle XXX et également, pour la relier aux réseaux souterrains d’alimentation en eau, électricité, téléphonie desservant déjà les parcelles 76, 77 et 78 tels que figurant sur les plans 2 à 6 annexés au rapport d’expertise où apparaissent les endroits à raccorder.

L’assiette du passage sera fixée entre la limite Nord du lot n° 6 de la copropriété et à l’opposé par la ligne en pointillés de couleur verte, allant des points A-1 et A-2 figurant sur le plan annexé à l’arrêt, le reste de l’assiette recouvrant la voie la plus directe pour atteindre la voie publique à travers les parcelles AL76, 77 et 78, appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence Domaine de Portiane et XXX, appartenant aux consorts Z, étant précisé que les consorts F ont déjà obtenu de la commune, la constitution d’une servitude de passage à leur profit sur la parcelle AL n° 302, par délibération du conseil municipal du 21 mai 2015.

Sur les indemnités dues en application de l’article 682 du code civil :

Les indemnités dues aux propriétaires des fonds servants sont à fixer de manière proportionnée au dommage qui leur est occasionné.

Pour proposer une indemnisation, l’expert a retenu des dommages qui sont de trois ordres :

— perte de jouissance ;

— trouble de jouissance ; – dommages complémentaires.

La méthode de calcul retenue par l’expert sera adoptée par la cour les parties n’ayant pas formé de contestations sérieuses sur cette méthode.

Sur le dommage causé aux parcelles AL76, 77 et 78, appartenant au syndicat des copropriétaires Résidence Domaine de Portiane :

— perte de jouissance :

Elle ne concerne que la servitude de passage elle-même, le prolongement des réseaux d’alimentation enterrés ne causant, une fois réalisés, aucun trouble de jouissance.

L’assiette du passage à créer occupera un terrain actuellement engazonné, utilisé par les copropriétaires comme espace vert et aire de jeux avec pose d’un portique.

La surface perdue est selon l’expert, non contredit sur ce point, de 80 m2 et les photographies qu’il a prises ainsi que d’autres versées aux débats, font apparaître qu’il existe entre les arbres un passage qui, s’il s’avérait insuffisant, n’entraînera que l’abattage d’un, voire deux arbres, déjà anciens et peu esthétiques.

Aussi, l’indemnité proposée par l’expert, dont le calcul est détaillé au tableau figurant à la page 28 de son rapport, sera retenue à hauteur de 1.600 €.

— Trouble de jouissance :

L’utilisation par les occupants de la parcelle XXX de la totalité de l’assiette de la servitude de passage à travers les parcelles XXX,77 et 78 occasionnera nécessairement une augmentation des passages de véhicules et piétons par rapport à la situation existante.

L’indemnité devant réparer ce trouble est à calculer en fonction du nombre de lots qui seront construits sur le terrain des consorts F.

Ceux-ci ont déclaré et justifié, en communiquant aux débats le plan de division de leur parcelle, qu’ils envisageaient de la diviser en trois lots.

En conséquence, le calcul proposé par M. Y pour fixer, à partir de la surface empruntée soit 420 m2, le préjudice résultant pour le fonds servant de l’augmentation des trajets divers pour assurer la desserte de trois lots supplémentaires en empruntant l’assiette de la servitude se trouvant sur la voirie existante et celle à créer sur la parcelle cadastrée section XXX, sera retenu par la cour, l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires étant ainsi fixée à la somme de 10.080 €.

Par ailleurs, la somme de 500 € sera retenue comme indemnisant le trouble de jouissance pour la neutralisation de l’espace vert pendant les travaux de construction du passage.

— Dommages complémentaires :

Ces dommages constitués par la desserte du chantier nécessaire à la construction de la nouvelle voie et à la pose des réseaux seront chiffrés à la somme forfaitaire de 1.000 €.

En conséquence, l’indemnité due par les consorts F au syndicat des copropriétaires de la Résidence Domaine de Portiane s’élève à la somme de : 1.600 +10.080 + 500 + 1.000 =13.180 €. Sur le dommage causé à la parcelle AL75 appartenant aux consorts Z :

Le tracé A emprunte dans sa partie Sud, le côté Sud-Est de la parcelle XXX appartenant aux consorts Z.

Les passages supplémentaires, en provenance ou en direction de la parcelle XXX des consorts F, constituent une aggravation de la servitude que les consorts Z avaient consentie, en 1996, au syndicat des copropriétaires Résidence de Portiane.

L’indemnité à verser aux consorts Z, en raison de cette nouvelle aggravation de la servitude de passage sur leur parcelle, sera calculée sur la base de trois lots à construire sur la parcelle des consorts F.

L’expert ne s’est pas prononcé sur le montant de l’indemnité réclamée par les consorts Z qui se fondent sur une indemnité qu’ils ont reçue en 1996, du syndicat des copropriétaires de la résidence de Portiane, pour l’utilisation d’une partie de leur parcelle comme assiette d’une servitude de passage.

Cette indemnité, fixée à l’époque à 200.000 Francs soit 30.489,80 € pour sept lots desservis, correspondrait aujourd’hui à une indemnité supplémentaire de (30.489,80 /7) = 4.355,68 € par lot.

Cependant, l’aggravation en raison des passages liés à la construction de trois nouveaux lots desservis doit aussi tenir compte du dommage réel résultant pour le fonds servant de cette aggravation.

Or, la photographie insérée par l’expert en bas de la page 7 de son rapport montre que les passages supplémentaires ne sont pas de nature à entraîner une aggravation aussi importante qu’alléguée, dès lors que l’assiette de la servitude se trouve dans un vaste espace libre et que la clôture de la propriété Z a été implantée au-delà de l’assiette de la servitude qui ainsi, se trouve de facto au dehors de l’espace privatif de la propriété et diminue d’autant la gêne générée aux occupants de cette propriété.

Aussi, le calcul mathématique fondé sur une convention alors que sont appliquées dans le cas présent, les seules dispositions légales de l’article 682 du code civil, sera écarté.

Par ailleurs, il peut être rappelé que l’indemnité conventionnelle de 1996 est bien supérieure à celle versée par le syndicat des copropriétaires à la commune pour la servitude consentie sur la parcelle AL 302 (50.000 Francs soit 7.622,45 €) jouxtant la voie publique de même que celle versée par les consorts F aux mêmes fins en 2015 ( 3.708 €).

Aussi, en fonction de l’ensemble de ces données qui, figurant dans le rapport d’expertise judiciaire, ont été débattues contradictoirement, l’indemnité proportionnée au dommage causé à la parcelle XXX en raison de l’augmentation des passages sera fixée à la somme de 3.000 €.

Sur le dommage causé aux parcelles XXX et 82 appartenant à la S.C.I. Les Landiers les Cupressus :

Les travaux à réaliser sont ceux de raccordement au réseau des eaux pluviales et usées qui passe sous les parcelles AL 297 et 82.

Il n’existe aucune perte de jouissance mais un trouble de jouissance et des dommages complémentaires liées à la nécessité de faire des travaux que l’expert a calculés à la somme de 1.200 + 1.000 = 2.200 €.

Cette évaluation est adoptée par la cour.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence de Portiane, qui échoue dans l’essentiel de ses demandes en appel, devra verser aux parties intimées qui ont dû exposer de nouveaux frais pour faire valoir leurs moyens de défense une somme de 2.000 € chacune.

En outre, le syndicat des copropriétaires de la résidence de Portiane supportera les dépens d’instance y compris les frais d’expertise judiciaire de M. Y.

Par ces Motifs

Vu l’arrêt du 17 février 2015,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Domaine de Portiane de sa demande de complément d’expertise judiciaire ;

Réformant le jugement du tribunal de grande instance de Vannes en date du 19 mars 2013 ;

Fixe l’assiette de la servitude de passage, pour désenclaver la parcelle cadastrée section XXX appartenant aux consorts F, sur une largeur de 3,50 mètres empruntant la voie existante appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence du domaine de Portiane et se prolongeant au Nord-Ouest par une voie de desserte à créer sur 3,50 mètres de largeur et une longueur de 20 mètres (voir plan annexé) correspondant dans cette partie à la fin du tracé A proposé par l’expert Y, à la page 29 de son rapport, jusqu’à la limite Est de la parcelle XXX ;

Dit que le raccordement de la parcelle XXX à tous les réseaux d’alimentation en eau, électricité et de téléphonie ou toutes autres connexions, se fera en sous-sol de la voie de desserte à créer, située au Nord-Ouest de la parcelle XXX ;

Dit que l’évacuation des eaux pluviales et usées en provenance de la parcelle XXX, pour déverser dans les réseaux d’évacuation existants, se feront par raccordement à l’angle Sud-Ouest de la parcelle XXX, vers les réseaux existants en Nord de la parcelle AL n° 298 ;

Autorise en tant que de besoin, les entreprises choisies par les consorts F des travaux à réaliser de pénétrer pendant la durée des travaux sur les parcelles AL n° 77, 78, 298 et 297 à charge pour elles ou les consorts F d’en avertir les propriétaires au moins un mois à l’avance et en leur indiquant, de manière prévisionnelle ,la durée des travaux et les mesures prises pour assurer la sécurité des personnes et des biens durant ces travaux ;

Fixe l’indemnité due par M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F au syndicat des copropriétaires de la résidence domaine de Portiane à la somme de 13.180 € ;

Condamne in solidum, M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F en tant que de besoin à lui payer cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de cet arrêt;

Fixe l’indemnité due par M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F à M. C Z, M^me E Z et M^me A Z à la somme de 3.000 € ;

Condamne in solidum, M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F en tant que de besoin à payer M. C Z, M^me E Z et M^me A Z la somme de 3.000 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de cet arrêt ;

Fixe l’indemnité due par M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F à la S.C.I. Les landiers Les Cupressus à la somme de 2.200 € ;

Condamne in solidum, M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F en tant que de besoin, à payer à la S.C.I. Les landiers Les Cupressus la somme de 2.200 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de cet arrêt ;

Confirme pour le surplus le jugement dont appel ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence domaine de Portiane à payer à :

— M. G F, M. I F, M. C-N F et M^me J F la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M. C Z, M^me E Z et M^me A Z la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la S.C.I. Les Landiers Les Cupressus la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— M^me A X la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence domaine de Portiane aux dépens d’appel y compris les frais d’expertise judiciaire de M. Y, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT