COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 FEVRIER 2021

D.D. A.S.

N° 2021/ 63

N° RG 18/11848 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCY52

C D X

Z X

C/

Société RIVAPRIM HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bernard VIGNERON

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 05 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02727.

APPELANTS

Monsieur C D X

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame Z X

née le […] à JOHANNESBURG

de nationalité Allemande,

demeurant […]

ensemble assistés de M^e Cédric BONACORSI de la SELARL BONACORSI AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE,

et représentés par M^e Bernard VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SCI RIVAPRIM HABITAT

immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 753 011 527, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis

demeurant […]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mars 2013 les époux X ont signé avec la SCI Rivaprim Habitat un contrat de réservation portant sur une villa à construire d’une superficie d’environ 92, 35 m² sur une parcelle de terrain de 412 m² au prix de 480'000 € au sein d’un ensemble immobilier de 10 villas avec piscine à édifier sur la commune de Valbonne.

Un dépôt de garantie d’un montant de 24'000 € a été versé par les acquéreurs.

Les travaux devaient débuter dans le courant du mois d’octobre 2013 et la date d’achèvement de l’ensemble immobilier était prévue au 4^e trimestre 2014.

Le 23 décembre 2014, la SCI Rivaprim Habitat a informé les époux X de l’abandon de l’opération immobilière.

Par exploit du 19 mai 2015, les époux X ont fait assigner la SCI Rivaprim en versement de dommages intérêts.

Par jugement en date du 5 juin 2018 le tribunal de grande instance de Grasse a débouté M. C-D X et M^me B X de toutes leurs demandes, et les a condamnés à payer à la SCI Rivaprim Habitat la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le tribunal retient en ses motifs que l’article L231-15 du code de la construction et de l’habitation applicable au contrat de vente litigieux dispose que « La vente prévue à l’article L261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter des indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et au délai d’exécution des travaux, ainsi qu’à la consistance, la situation et au prix du local réservé. ('). » ;

' que ce type de contrat ne correspondant pas aux conditions et aux règles relatives aux promesses de vente, le vendeur n’est soumis à aucune obligation de vendre ; que toutefois en fonction de l’état d’avancement du projet, son renoncement peut engager sa responsabilité et permettre le versement de dommages intérêts au profit de l’acquéreur ;

' qu’en l’espèce, faute de s’être engagé à l’achèvement du programme par la signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, la SCI Rivaprim Habitat a conservé la faculté de ne pas réaliser la construction, son obligation étant alors de restituer le dépôt de garantie versé par l’acquéreur, ce qui a été fait nonobstant un retard enregistré ;

' qu’il ne résulte ni des dispositions légales régissant la vente en l’état d’achèvement futur ni des relations contractuelles entre réservant et réservataires aux termes de l’acte signé par les parties le 22 mars 2013, que le promoteur eût été soumis à une quelconque obligation d’information des époux X en leur qualité d’éventuels futurs acquéreurs, l’obligation d’information du réservant découlant des mentions précises et détaillées qui doivent figurer au contrat préliminaire relativement au projet immobilier global et au bien réservé au profit des acquéreurs ;

' que dès lors, pour prétendre au versement d’une indemnité, il incombe aux demandeurs d’établir que le promoteur aurait commis une négligence ou adopté un comportement fautif ;

' qu’il ressort d’une lettre du 6 janvier 2015 produite par les époux X que les services de l’urbanisme de la commune de Valbonne Sophia-Antipolis ont pris acte de l’annulation de la

demande de permis de construire modificatif présentée par le promoteur, alors que sa demande était toujours en cours d’instruction et que le permis ne lui a pas été refusé mais qu’elle en a elle-même sollicité le retrait contrairement à ce qu’elle a fait connaître aux époux par lettre du 23 décembre 2014 ;

' que la SCI Rivaprim Habitat répond qu’elle a dû abandonner son projet et la demande de permis de construire qui lui était associée en constatant que l’opération envisagée n’était pas viable économiquement les coûts, évalués initialement selon une étude technique du 4 septembre 2013, à 2'033'453 € ; qu’après appel d’offres les travaux ont été réévalués à 22 % de plus que ceux prévus initialement, alors qu’il n’y avait que 4 réservations de villas au 6 mai 2014, pour un montant total de 2'113'000 €, soit un prix moyen par villa de 528'000 € ; que la défenderesse affirme que le chiffre d’affaires à réaliser selon ce même tableau du 6 mai 2014 impliquerait donc une vente des villas récentes au prix minimum de 550'000 € chacune, alors qu’aucune vente à ce prix n’a pu être conclue jusque-là pour réaliser un chiffre d’affaires de 4'951'000 € ;

' que les époux X font valoir que le promoteur a une nouvelle fois confirmé le maintien du projet par courriel du 27 juin 2014 en prévoyant des travaux pour le mois de septembre 2014, où les travaux de terrassement et démolition devaient d’après lui 'probablement’ débuter ; que cette échéance n’était toutefois pas certaine ; que le promoteur ne peut être tenu pour responsable d’avoir tenté de maintenir son projet immobilier malgré les difficultés économiques rencontrées ; que le motif invoqué par le promoteur pour renoncer au projet de construction n’est pas dépourvu de sérieux et qu’il est légitime, dans la mesure où son motif économique est réel ; et que les demandeurs n’établissent pas une faute du promoteur de nature à justifier le versement d’une indemnisation.

*

Le 13 juillet 2018 M. C’D X et M^me Y ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 25 mars 2019 ils demandent à la cour :

' d’infirmer le jugement entrepris ;

' de dire que la convention souscrite entre les parties caractérise une promesse de vente ;

' à subsidiaire, si la convention était qualifiée de contrat de réservation, de dire et que la SCI Rivaprim Habitat a commis une faute en méconnaissant son engagement contractuel ;

' de dire qu’elle a manqué à son obligation de bonne foi et d’information ;

' en tout état de cause, de condamner l’intimée à leur payer les sommes suivantes :

—  2505 € au titre des frais de remboursement anticipé du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition de la villa ;

—  400 € au titre de la perte des avantages fiscaux du fait de ce remboursement ;

—  5311,74 € au titre de la perte des gains des intérêts en placement de leurs économies

-17'855 € au titre des frais de déménagement supplémentairse et loyers de location en prévision de la livraison de la villa,

— et 5000 € au titre de leur préjudice moral ;

le tout avec intérêts au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts

' de débouter la SCI Rivaprim Habitat de toutes ses demandes ;

' et de la condamner à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 27 octobre 2018, la SCI Rivaprim Habitat demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les consorts X de toutes leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 3000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que les appelants font valoir qu’ils sont restés sans nouvelles de leur contrat de réservation signé le 22 mars 2013, jusqu’au 21 mars 2014, date à laquelle le promoteur les a informés d’une demande de permis modificatif pour l’implantation de nouveaux biens immobiliers aux fins d’autoriser un nouvel alignement des villas du programme ; que le 23 juin 2014 le responsable du programme leur a confirmé le démarrage des travaux en septembre 2014 ; que le 23 décembre 2014, le promoteur a fait connaître le supposé refus opposé par la mairie à leur demande de permis modificatif remettant en cause l’équilibre économique du projet initialement prévu et le contraignant selon lui à abandonner l’opération, alors que c’est la SCI Rivaprim qui a pris de sa propre initiative la décision de ne pas poursuivre le chantier en procédant à une annulation de la demande de permis de construire modificatif qu’elle avait déposé ; que le promoteur a commis une faute en renonçant à son projet ; que le contrat liant les parties doit être qualifié, en dépit de son intitulé de « Contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement », en une promesse unilatérale de vente ; que le contrat comporte l’engagement ferme du réservant de vendre au réservataire un bien déterminé à un prix ferme et définitif en s’obligeant à faire exécuter les travaux avant la fin du 4^e trimestre 2014 ; que la SCI Rivaprim s’est fondée sur un motif fallacieux pour justifier d’une prétendue cause à la rupture des engagements contractuels, alors qu’elle est seule à l’origine de l’absence d’aboutissement de la réalisation du programme ; que le permis de construire du 5 mars 2013 autorisant la construction d’un ensemble d’une dizaine de villas et de leurs annexes était exempt de tout recours ; qu’aucune lettre annonçant une éventuelle difficulté ne leur a été adressée par la société Rivaprim depuis la signature du contrat de réservation et depuis l’assurance que les réservataires ont reçue en septembre 2013 que les travaux allaient commencer courant octobre 2013 dès la signature des actes authentiques ; que le 27 juin 2014 elle leur a encore confirmé le début des travaux pour septembre 2014 pour les informer ; que le programme était viable, la garantie financière d’achèvement de la Société générale étant synonyme de rentabilité du programme ; que le promoteur n’a jamais fait état auprès d’eux de ce qu’il a exposé par la suite, à savoir que l’appel d’offres lancé suite à l’obtention de permis de construire faisait apparaître que le budget initial devait connaître un dépassement de leur de 22 % soit une somme de 466'455 € ; et que les époux X ont vendu leur appartement et déménagé en location en attendant la livraison de leur villa fin 2014 sans avoir été alertés sur les risques potentiels d’un abandon de leur programme

Mais attendu que l’article 9 du chapitre I page 5 du contrat signé le 22 mars 2013 liant les parties (« Statuts du présent contrat ») prévoit expressément que « Le présent acte constitue un contrat préliminaire établi conformément aux articles L261-15 et R261-25 du code de la construction et de l’habitation aux termes duquel le RÉSERVANT, s’il réalise l’opération, va réserver au réservataire la faculté d’acquérir, le moment venu, les fractions des villas situées 1026, […] à Valbonne » [Nous soulignons] ;

Qu’il est dit immédiatement après au chapitre II « RéservatioN :

Le réservant s’oblige à offrir par préférence à tout autre, au réservataire, qui l’accepte, en contrepartie

du dépôt de garantie ci-après mis à sa charge, mais pour la cas seulement où le réservant réaliserait l’opération projetée, de lui vendre en leur état futur d’achèvement, conformément aux dispositions des articles L261-1 à L261 – 22 et R261-1 à R261-33 du code de la construction et de l’habitation, fractions désignaient enfin des présentes, de la copropriété des villas situées 1026, […] à Valbonne »;

Attendu que le promoteur fait donc exactement valoir que le contrat avait pour objet la faculté accordée au réservataire d’acquérir le bien immobilier réservé dans l’hypothèse où le réservant aurait réalisé l’opération ; et que la SCI Rivaprim Habitat s’est seulement engagée à proposer ledit bien à la vente par préférence aux époux X, en cas de réalisation du programme immobilier ;

Que contrairement à ce qui est soutenu, les parties ne sont pas liées par une promesse de vente unilatérale obligeant le promoteur en cas de levée d’option ou synallagmatique obligeant l’une à vendre et l’autre à acquérir ;

Attendu que les productions de l’intimée établissent la réalité du motif économique invoqué ; que compte tenu de la particularité du contrat de réservation d’immeubles, ce motif qui lui est propre de rentabilité, est légitime ; que la SCI Rivaprim Habitat n’a commis à l’égard des consorts aucune faute justifiant l’octroi de quelques dommages et intérêts ;

Attendu qu’en ce qui concerne le moyen tiré de l’existence d’une garantie d’achèvement, si celle-ci s’applique dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement en donnant à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti seulement, dans l’hypothèse où des travaux de construction débutent après signature d’un acte authentique de vente, d’où il suit le rejet de ce moyen ;

Que la SCI Rivaprim ajoute que la garantie qui lui est offerte par la Société générale, le promoteur étant la branche promotion immobilière de cette banque, ne confère pas pour autant vocation pour cet établissement à combler d’éventuelles pertes commerciales des projets de ses filiales de promotion immobilière, à plus forte raison quand ces projets s’avèrent depuis l’origine non viables économiquement ;

Attendu ensuite, s’agissant des termes de la lettre adressée aux réservataires le 27 juin 2014, par laquelle la SCI Rivaprim Habitat confirme encore que les travaux allaient probablement débuter septembre 2014, alors qu’elle allait abandonner l’opération en décembre 2014 ; que cette lettre ne serait fautive que si le promoteur avait su, au moment où il l’a envoyée qu’il n’avait aucune chance de faire son opération, ce qui n’est pas démontré en l’espèce ;

Attendu que la version fallacieuse présentée par le promoteur qui se déclare victime d’une décision de la mairie et omettant de faire connaître sa décision financière de ne pas réaliser le programme n’est pas constitutive d’une faute ouvrant droit à l’octroi de dommages intérêts, cette présentation relevant d’une démarche 'commerciale’ destinée à préserver la réputation du promoteur ; qu’elle est insuffisante à caractériser l’existence d’une faute, dans la mesure ou le déséquilibre financier de l’opération était réel et qu’il justifiait la renonciation à son programme immobilier ; que la notification d’un motif inexact a donc été sans emport ;

Attendu qu’il convient, en conséquence,de confirmer le jugement déféré qui a déjà répondu pour le surplus par les motifs développés pertinents supra en toutes ses dispositions ;

Attendu que les époux X succombant devront supporter la charge des dépens d’appel, et verser en équité la somme de 1500 € en première instance et la même somme en cause d’appel, soit au total le montant de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte dans ces deux procédures ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a alloué à la SCI Rivaprim Habitat la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur le quantum du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne in solidum M. C-D X et M^me Z X à payer à la SCI Rivaprim Habitat la somme de 1500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et la même somme en cause d’appel,

Les condamne aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER